物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及未來(lái)前景.docx

物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展的現(xiàn)狀及未來(lái)前景物業(yè)管理作為國(guó)際通用的不動(dòng)產(chǎn)管理模式和方法,在80年代初期伴隨著住宅商品化的市場(chǎng)進(jìn)程傳入我國(guó)。20多年來(lái)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，物業(yè)管理的發(fā)展由初級(jí)階段進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段,已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分,同時(shí),也成為與人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)加速市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住宅商品化起著積極的推動(dòng)作用。我國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)20余年的探索和實(shí)踐,其巨大的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著，是一個(gè)朝氣蓬勃的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。一、物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的積極作用（一）、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，住房消費(fèi)將是今后一段時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)有力的推動(dòng)力。人們對(duì)良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品住房的供應(yīng)，住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了迅速的增長(zhǎng)。（二）、改善了人民群眾的居住質(zhì)量和城市管理的水平國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民群眾的生活水平。居住質(zhì)量的改善是人民群眾生活水平改善的重要組成部分。住宅是城市最基本的原素，居住環(huán)境的改善和管理對(duì)城市的管理起著重要的作用。城市房屋是城市的重要標(biāo)志和組成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要內(nèi)容。城市房屋管理的好壞直接影響城市整體面貌和管理水平。我國(guó)20年的物業(yè)管理實(shí)踐證明，由于物業(yè)管理的迅速發(fā)展，使城市原有的面貌發(fā)生了巨大的變化，縮短了和發(fā)達(dá)國(guó)家城市管理的距離。（三）、減輕了社會(huì)就業(yè)的壓力，緩解了就業(yè)供需的緊張矛盾物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的企業(yè)，就業(yè)容量相對(duì)較大。據(jù)建設(shè)部2002年統(tǒng)計(jì)資料表明，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)230萬(wàn)人，相當(dāng)于我國(guó)社會(huì)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展有力的緩解了城市企事業(yè)下崗職工，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和部分復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人的就業(yè)矛盾。實(shí)現(xiàn)了黨的十六大把增加就業(yè)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為宏觀調(diào)控的目標(biāo)。今后隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，將對(duì)解決就業(yè)壓力起著更大的推動(dòng)作用。（四）、對(duì)維護(hù)社會(huì)安定起到了重要的協(xié)助作用從20多年的物業(yè)管理實(shí)踐看，物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助政府防范犯罪、預(yù)防火災(zāi)、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。有資料表明實(shí)行物業(yè)管理的社區(qū)比沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的社區(qū)，刑事犯罪、火災(zāi)事故、燃?xì)庑孤侗ǖ仁鹿食拭黠@的下降。各物業(yè)企業(yè)開(kāi)展的豐富多彩的社區(qū)文化生活，促進(jìn)了居民的身心健康，增進(jìn)了鄰里之間的和諧關(guān)系，促進(jìn)了社會(huì)主義精神文明的建設(shè)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)注，成為城市管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，通過(guò)社區(qū)委員會(huì)和物業(yè)公司的有力合作，整合資源，形成社區(qū)建設(shè)的合力，既有利于為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社會(huì)安定和社會(huì)主義精神文明建設(shè)。（五）帶動(dòng)城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費(fèi)支出增長(zhǎng)物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，有利的帶動(dòng)了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費(fèi)的支出，打破了人們固有的傳統(tǒng)消費(fèi)意識(shí)，使花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)逐漸成為人們的普遍意識(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)居民用于物業(yè)管理費(fèi)支出及社區(qū)配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目上的支出，每年超過(guò)300億元。強(qiáng)有利地促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。二、物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展的現(xiàn)狀（一）綜合管理體制不順、執(zhí)法能力較差物業(yè)管理的管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它服務(wù)的對(duì)象是人，造成很多社會(huì)問(wèn)題交織在一起，極其復(fù)雜。這些社會(huì)關(guān)系中最重要的是與政府部門(mén)之間的關(guān)系。在物業(yè)管理實(shí)踐中，很多物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛的問(wèn)題是有法可依的，但無(wú)人執(zhí)法。如：個(gè)別業(yè)主私自占用公共面積、違章搭建、違章裝修侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益等等。這些問(wèn)題現(xiàn)行的國(guó)家和地方法規(guī)都有明確規(guī)定，但由于處理這類問(wèn)題已經(jīng)超出了物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門(mén)的權(quán)限，需要社會(huì)各部門(mén)的有利配合。因此，各地的物業(yè)管理實(shí)踐對(duì)此類事件均不能很好的解決。對(duì)于這類問(wèn)題，物業(yè)公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，政府相關(guān)部門(mén)又執(zhí)法不力，因此說(shuō)，這不是法律空白的問(wèn)題，而是政府執(zhí)行力的問(wèn)題。另一種糾紛是無(wú)法可依，如：堵塞園區(qū)交通，車(chē)輛不按規(guī)定亂停亂放、園區(qū)內(nèi)車(chē)輛發(fā)生交通事故等，此類事件物業(yè)管理企業(yè)很難協(xié)調(diào)，處理時(shí)也無(wú)法可依。（二）政府對(duì)物業(yè)管理在城市管理中的重要性認(rèn)識(shí)不足，正面宣傳引導(dǎo)不夠現(xiàn)階段各地政府還沒(méi)有把物業(yè)管理當(dāng)作城市管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實(shí)現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個(gè)城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進(jìn)的步伐。許多投資者都希望自己購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)能夠保值甚至增值，而單單依靠物業(yè)本身的特性是無(wú)法達(dá)到這個(gè)目的的，只有通過(guò)專業(yè)的物業(yè)管理才能使物業(yè)本身的特性得以發(fā)揮。使物業(yè)得以保值、增值。物業(yè)管理如此重要，為什么人們對(duì)其又愛(ài)又恨呢？除了人們長(zhǎng)期習(xí)慣于政府福利住房的影響之外，另外一個(gè)原因就是新聞媒體沒(méi)有甚至很少向人民群眾宣傳改革開(kāi)放20年來(lái)物業(yè)管理在城市管理中發(fā)揮的特殊作用，及其為改善人民群眾居住環(huán)境所做出的貢獻(xiàn)。說(shuō)到這不禁使我們想起曾有一段時(shí)間內(nèi)人民群眾“端起碗吃肉，放下筷子罵娘”的新聞?shì)浾搶?dǎo)向。政府應(yīng)該用正確的理論引導(dǎo)人民群眾看到物業(yè)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展改變了過(guò)去一年建、二年舊、三年破的現(xiàn)實(shí)。使大家對(duì)物業(yè)管理企業(yè)給予正面的認(rèn)識(shí)和應(yīng)有的尊重。正是由于物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使人民群眾的生活環(huán)境得以迅速的改善。一個(gè)新興的涉及千家萬(wàn)戶的行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，必然會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的失誤和錯(cuò)誤，面對(duì)這些問(wèn)題輿論應(yīng)引導(dǎo)人們善意的理解，而不是火上澆油。（三）業(yè)主自律機(jī)制不完善，司法實(shí)踐滯后協(xié)調(diào)和維護(hù)業(yè)主的共同利益，需要建立業(yè)主自律機(jī)制。業(yè)主公約是業(yè)主共同的行為準(zhǔn)則，但個(gè)別業(yè)主為了自身的利益，拒不履行業(yè)主公約，從理論上講，公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，但誰(shuí)來(lái)執(zhí)行這個(gè)約束力？再有，業(yè)主大會(huì)選聘了物業(yè)公司，應(yīng)該說(shuō)是全體業(yè)主共同利益的體現(xiàn)，但當(dāng)個(gè)別業(yè)主無(wú)理拒交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司只能運(yùn)用法律武器來(lái)維護(hù)全體業(yè)主的利益和物業(yè)企業(yè)的利益。此時(shí)業(yè)主的自律機(jī)制根本無(wú)效。物業(yè)企業(yè)雖然是運(yùn)用法律武器追討利益，現(xiàn)實(shí)卻是舊帳尚未追回，新帳又有發(fā)生，因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)的服務(wù)不能停止。因此，物業(yè)企業(yè)只能被動(dòng)的損失自己的利益。當(dāng)前的物業(yè)實(shí)踐中，大部分物業(yè)企業(yè)沒(méi)有多余的資金和精力耗費(fèi)于此，即使運(yùn)用法律手段也屬不得已而為之。自律機(jī)制沒(méi)有執(zhí)行力，司法實(shí)踐滯后，是當(dāng)前困擾物業(yè)企業(yè)的普遍問(wèn)題。（四）現(xiàn)階段公眾意識(shí)普遍較低，物業(yè)實(shí)踐坎坷曲折由于中國(guó)特殊的國(guó)情，決定了一部分人物質(zhì)文明先富有，精神文明匱乏。這部分人公眾意識(shí)較差，以個(gè)人的喜惡作為對(duì)物業(yè)管理規(guī)定的取舍標(biāo)準(zhǔn)?？v狗亂叫，亂扔垃圾、亂停車(chē)輛、你稍微一管，就結(jié)下仇怨，隨之而來(lái)的就是找各種借口拒交管理費(fèi)。這些人動(dòng)輒以媒體暴光，車(chē)輛檔道等行為對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行威脅，而通常物業(yè)公司都是盡量息事寧人，不愿擴(kuò)大事態(tài)，最終以損失企業(yè)利益平息事態(tài)?，F(xiàn)階段的物業(yè)實(shí)踐中由于人們錯(cuò)誤的定位物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，使這種情況越來(lái)越普遍，為物業(yè)管理無(wú)形中增加了難度。（五）物業(yè)服務(wù)和市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難在物業(yè)收費(fèi)定價(jià)方面，政府主要考慮的是社會(huì)穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，核定的收費(fèi)價(jià)格往往低于物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)做的成本，造成大部分物業(yè)企業(yè)長(zhǎng)期入不敷出，甚至虧損嚴(yán)重。而國(guó)家在制定稅費(fèi)政策方面，并沒(méi)有考慮物業(yè)管理是涉及到全社會(huì)人民群眾生活必須的消費(fèi)，沒(méi)有任何優(yōu)惠的考慮，造成物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)過(guò)重，實(shí)則是造成百姓負(fù)擔(dān)過(guò)重。住房制度的改革減輕了政府福利分配住房的壓力，物業(yè)企業(yè)提供的230多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位減輕了政府對(duì)下崗和失業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，因此，在現(xiàn)階段人民群眾經(jīng)濟(jì)收入尚未達(dá)到可支付高額改善居住環(huán)境的費(fèi)用時(shí)，為了盡快實(shí)現(xiàn)黨的十六大提出的建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，對(duì)涉及改善人民群眾居住環(huán)境的物業(yè)服務(wù)行為的稅、費(fèi)政策國(guó)家應(yīng)該有所減負(fù)傾斜，以促進(jìn)人民群眾對(duì)商品住宅買(mǎi)得起、養(yǎng)得起。促進(jìn)以住房為主要指標(biāo)的小康社會(huì)的加速發(fā)展。 三、未來(lái)物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景的展望（一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，將為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)人均GDP超過(guò)800美元之后，人們對(duì)住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問(wèn)題基本解決。居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的階段，在今后很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)提高居民住房質(zhì)量將是人民消費(fèi)的熱點(diǎn)，將強(qiáng)有力的刺激以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和現(xiàn)有城市中近60%物業(yè)管理沒(méi)有覆蓋的面積將為未來(lái)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。（二）豐富的勞動(dòng)力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證物業(yè)行業(yè)是勞動(dòng)密集型企業(yè)，技術(shù)含量較低，大部分一線員工不需要較高的文化知識(shí)，這些行業(yè)特征在現(xiàn)階段正好符合我國(guó)大量勞動(dòng)力就業(yè)矛盾的特點(diǎn)，所以說(shuō)現(xiàn)階段勞動(dòng)力資源也是物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。（三）物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來(lái)越成熟“條例”的頒布和實(shí)施使物業(yè)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入了以法管理的起步階段，經(jīng)過(guò)年的物業(yè)實(shí)踐人們對(duì)物業(yè)管理的作用在思想上，物質(zhì)上的接受能力也得到了加強(qiáng)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各級(jí)政府已將城市的管理列到重要的議事日程，隨著城市管理力度的增加，必將促進(jìn)人民群眾遵守公共秩序的自覺(jué)性。（四）整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)為專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)企業(yè)提供了快速發(fā)展的時(shí)機(jī)建管分離，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制的實(shí)行，有效的遏制了建管壟斷的局面。隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，社會(huì)的專業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，地產(chǎn)商和物管企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的局面正在被人民群眾接受，既促進(jìn)了地產(chǎn)商的房屋銷售，又為規(guī)范化，專業(yè)化，信譽(yù)好的物業(yè)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，物業(yè)行業(yè)資質(zhì)管理的準(zhǔn)入制度，將為規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)起到積極的促進(jìn)作用。（五）專項(xiàng)維修資金制度的建立，為業(yè)主和物管企業(yè)解決了后顧之憂有了完善的住房專項(xiàng)維修資金制度做保障，業(yè)主從此不再擔(dān)心因?yàn)橘Y金問(wèn)題，住房得不到有效的修繕，物業(yè)企業(yè)也不用因?yàn)榻庸芘f小區(qū)為籌集修繕資金而發(fā)愁。（六）業(yè)主大會(huì)制度較好地解決了對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制的問(wèn)題從實(shí)踐上看，業(yè)主委員會(huì)制度在一定程度上對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理起到了積極促進(jìn)作用。但由于我國(guó)現(xiàn)階段人民群眾自覺(jué)參與社區(qū)公眾事物管理意識(shí)較差，往往使業(yè)主委員會(huì)決策和執(zhí)行為一體，很難真正代表全體業(yè)主的意愿。甚至有個(gè)別業(yè)主委員會(huì)為了幾個(gè)人的利益不惜損害全體業(yè)主的共同利益。新的制度將重大事件的決策權(quán)交給全體業(yè)主，執(zhí)行權(quán)是業(yè)主委員會(huì)。決策權(quán)和執(zhí)行權(quán)的分離較好的解決了長(zhǎng)期以來(lái)業(yè)主委員會(huì)對(duì)社區(qū)重大事件決策缺乏有效監(jiān)督的矛盾。（七）行業(yè)自律、公平競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)素質(zhì)不斷提高各地房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)和物業(yè)協(xié)會(huì)的有效工作，前期物業(yè)管理招投標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入、資質(zhì)的管理、專項(xiàng)維修基金制度的建立強(qiáng)有力的凈化了物業(yè)市場(chǎng);條列及相關(guān)法規(guī)的出臺(tái)促進(jìn)了全行業(yè)管理水平的提升;規(guī)范服務(wù)、扶優(yōu)扶強(qiáng)、優(yōu)勝劣汰使從業(yè)人員素質(zhì)不斷提高，市場(chǎng)對(duì)服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化的呼聲促進(jìn)了全行業(yè)