工業(yè)用地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn).doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除工業(yè)用地進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源：xxhuazi：日期：2011-11-17 北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華目前社會(huì)上很多企業(yè)用工業(yè)性質(zhì)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并公開(kāi)進(jìn)行銷(xiāo)售，這類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。一 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑。土地管理法第四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。”工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)第四條明確規(guī)定“嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷(xiāo)售的住宅屬于違法建筑。二 工業(yè)用地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)對(duì)開(kāi)發(fā)商法律風(fēng)險(xiǎn)（一）交還土地使用權(quán)土地管理法 第八十條規(guī)定“依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交還土地，處以罰款。”城市房地產(chǎn)管理法第十七條也有類(lèi)似規(guī)定。2000年6月聯(lián)建公司以競(jìng)標(biāo)方式獲得某市國(guó)土資源局某宗地，出讓合同約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國(guó)土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對(duì)國(guó)土局的要求未予理睬。隨后國(guó)土局向某市中級(jí)人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國(guó)有土地使用權(quán)。法院審理認(rèn)為：聯(lián)建公司在出讓合同履行過(guò)程中，事先未經(jīng)國(guó)土局同意，事后也未經(jīng)國(guó)土局追認(rèn)擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除出讓合同，國(guó)土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開(kāi)發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。從上述法律規(guī)定及部分開(kāi)發(fā)商的教訓(xùn)，開(kāi)發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險(xiǎn)。（二）補(bǔ)繳土地出讓金城市房地產(chǎn)管理法第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定第十七條規(guī)定“經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金?！痹诜蓪?shí)務(wù)中，要求交還土地使用權(quán)的情況較少。土地受讓者將工業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)是補(bǔ)繳土地出讓金。（三）以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式重新獲得土地使用權(quán)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知第四點(diǎn)規(guī)定“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)同意，由國(guó)土資源行政主管部門(mén)統(tǒng)一招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?！备鶕?jù)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。土地受讓人改變土地出讓合同中約定的土地用途，超出政府批準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)利用范圍使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用權(quán)。即土地受讓人返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。（四）行政罰款擅自將工業(yè)用地變更為商品住宅的行為本質(zhì)上是違法行為，無(wú)論發(fā)生了以上三種的哪種情形，土地受讓人還面臨行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。土地管理法第八十條明確規(guī)定了對(duì)不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，處以罰款。土地管理法實(shí)施條例第四十三條規(guī)定“依照土地管理法第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下。”三 購(gòu)買(mǎi)工業(yè)用地建設(shè)的住宅存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商將工業(yè)用地專(zhuān)做住宅樓盤(pán)進(jìn)行銷(xiāo)售，因?yàn)閮r(jià)格低廉，一般比同類(lèi)樓盤(pán)低20%-30%，這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售火爆一時(shí)。但是這類(lèi)商品房屬于改變土地用途的違規(guī)建筑，購(gòu)買(mǎi)后存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。（一）沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利無(wú)法得到保障城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證。”北京市房屋買(mǎi)賣(mài)管理暫行規(guī)定第九條也明確規(guī)定“自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買(mǎi)方始取得房屋所有權(quán)?！惫I(yè)用地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無(wú)法進(jìn)行分割。因此，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房屋的產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，將無(wú)法得到房屋的產(chǎn)權(quán)證明。由于房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，其對(duì)房屋所擁有的權(quán)利將無(wú)法得到保障。（二）使用年限短，屆滿后不能自動(dòng)續(xù)簽普通商品房土地使用權(quán)的年限一般為70年，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為50年。普通商品房和工業(yè)用地建設(shè)的住宅的使用年限相差20年甚至更多。物權(quán)法第一百四十九條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。”當(dāng)土地使用權(quán)屆滿時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒(méi)有明確規(guī)定。如果工業(yè)用地的企業(yè)不存在或者沒(méi)有及時(shí)申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未被批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不再擁有土地使用權(quán)，土地被收回，而地上的房子也會(huì)面臨被拆的風(fēng)險(xiǎn)。（三）水電、貸款、增值稅等其他費(fèi)用的增高，無(wú)法落戶口小區(qū)的水、電、煤氣等費(fèi)用都是根據(jù)土地性質(zhì)收取的，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)的住宅，按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、煤氣、物業(yè)費(fèi)等。比如，北京普通工業(yè)電價(jià)0.7565元/度，居民生活用電電價(jià)0.44元/千瓦時(shí)。生活成本差價(jià)的日積月累也是一筆不容忽視的費(fèi)用。在貸款方面，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行在首付、貸款期限方面都有較非居住用地的房產(chǎn)更多的優(yōu)惠政策。比如，對(duì)于居住用地的房產(chǎn)，銀行會(huì)允許貸款人辦理首付最少三成的住房貸款，但是購(gòu)買(mǎi)非居住用地的房產(chǎn)，首付最少為四成。這類(lèi)住宅在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中也會(huì)負(fù)擔(dān)更重的增值稅，增加了住宅的流動(dòng)成本。在交易過(guò)程中這類(lèi)房產(chǎn)采用“工業(yè)算法”，與常規(guī)商品住宅相比，就土地增值稅一項(xiàng)稅費(fèi)就高出許多。個(gè)人的戶口不能跟工業(yè)地產(chǎn)捆綁,不可以在房產(chǎn)上落戶口。（四）容積率、配套設(shè)施等實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，影響居住環(huán)境工業(yè)用地建造的樓盤(pán)之所以售價(jià)便宜，除了工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)較多、土地轉(zhuǎn)讓金較低等原因外，容積率和配套設(shè)施實(shí)行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低了開(kāi)發(fā)成本。但容積率和配套設(shè)施是影響業(yè)主住宅舒適度和方便度的關(guān)鍵因素。工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)高于住宅用地。容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。除了容積率，綠化率、停車(chē)位等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)都存在差別。北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)中明確規(guī)定了居住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的各項(xiàng)指標(biāo)。工業(yè)用地建設(shè)的住宅不受這些指標(biāo)約束，開(kāi)發(fā)商為了追逐利益，可能通過(guò)降低這些指標(biāo)節(jié)省成本。風(fēng)險(xiǎn)防范 提示：所以，在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，房屋購(gòu)買(mǎi)人一定要查驗(yàn)六證是否齊全（即國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證證、商品房預(yù)售許可證及開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照），上述證件不全者不能購(gòu)買(mǎi)，以免上當(dāng)受騙買(mǎi)房沒(méi)有房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益是指權(quán)利人依法對(duì)自己的房產(chǎn)享有的占有、使用、受益和處分的權(quán)利.只有取得房地產(chǎn)權(quán)證,購(gòu)房者才對(duì)所購(gòu)房屋擁有所有權(quán),才能對(duì)房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利.對(duì)每個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),沒(méi)有房產(chǎn)證的商品房都是名義上的所有人,而不是法律上的所有人. 目前相當(dāng)一部分購(gòu)房者只關(guān)心房屋的價(jià)格、地理位置、周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、戶型、物業(yè)管理等問(wèn)題,對(duì)房產(chǎn)證的重要性不了解,另外一部分已購(gòu)房者由于已經(jīng)使用房屋,認(rèn)為即使房產(chǎn)證沒(méi)有辦理也沒(méi)有影響房屋的正常使用,因此對(duì)房產(chǎn)證的辦理所持聽(tīng)之任之的態(tài)度,這樣不但會(huì)使自己的合法權(quán)益受到侵害,也有可能縱容開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的違法行為. 如果購(gòu)房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證,其所購(gòu)的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài),購(gòu)房者將不能取得如下權(quán)利: 1、不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等活動(dòng),即使簽定相關(guān)合同也均為無(wú)效合同,不受法律保護(hù). 2、在房屋被拆遷時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償. 3、無(wú)法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利,購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任. 4、如因項(xiàng)目非法開(kāi)發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證,則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn). 5、開(kāi)發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),沒(méi)有辦理過(guò)戶的房地產(chǎn)仍屬于開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn),可以被開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行; 6、在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)無(wú)法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地.既然國(guó)土資源部表示要在集體土地上試點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，同時(shí)試點(diǎn)清算小產(chǎn)權(quán)房，這就為小產(chǎn)權(quán)房的處理提供了一個(gè)新的思路:首先改造小產(chǎn)權(quán)房為廉租房，產(chǎn)權(quán)收歸國(guó)有小產(chǎn)權(quán)房分兩種性質(zhì)進(jìn)行：1、開(kāi)發(fā)商為農(nóng)民建房獲取的并不合法的“土地報(bào)償”建成的小產(chǎn)權(quán)商品房出售的；2、通過(guò)其它不合法手段獲取的土地建成的小產(chǎn)權(quán)房 。第一步，所有小產(chǎn)權(quán)房全部由國(guó)家以成本價(jià)收購(gòu)轉(zhuǎn)制為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房或社會(huì)保障房，對(duì)上述兩種情況的建房均采取相同的政策：成本回收，核算建房成本，給村民建房換取的土地上所建房產(chǎn)，要扣除為村民建房成本，本著公平合理、不損害開(kāi)發(fā)商基本利益的原則，用贖回政策回購(gòu)開(kāi)發(fā)商的剩余房產(chǎn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)為國(guó)有，轉(zhuǎn)化為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房或社會(huì)保障房，但土地依然是集體的。要確定對(duì)集體土地的使用補(bǔ)償辦法，關(guān)于補(bǔ)償款項(xiàng)，原則上從租房收入中支出。對(duì)于開(kāi)發(fā)商之前的售房收入，由于歷史的原因，一般除稽核補(bǔ)正稅收外，不再清理從前。回復(fù)支持1騰訊網(wǎng)友 雪松 評(píng)今年將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房 試點(diǎn)城市及方案尚在研究2012-03-05 11:30:07由于是占用的集體土地，但收歸的房產(chǎn)已歸國(guó)有，這就形成有償使用：今后的所收房租會(huì)有一個(gè)分成問(wèn)題， 3/7當(dāng)村委會(huì)得到了這個(gè)利益許諾他們不但不對(duì)抗對(duì)小產(chǎn)權(quán)的清理，而且還會(huì)積極配合，原本村民以為開(kāi)發(fā)商占據(jù)的這批出售房產(chǎn)是村民得到新樓新居付出的代價(jià)，本沒(méi)有了回收的念頭，沒(méi)料到一個(gè)新政，村民的土地不但回歸了，而且還又有了新的財(cái)源，樂(lè)哉樂(lè)哉！如此，中央政府可以不費(fèi)吹灰之力就輕而易舉的解決了全國(guó)小產(chǎn)權(quán)的多年頑癥?；貜?fù)支持1騰訊網(wǎng)友 雪松 評(píng)今年將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房 試點(diǎn)城市及方案尚在研究2012-03-05 11:26:24例如某人10年前20萬(wàn)購(gòu)得100平 20萬(wàn)按全額貸款（就按現(xiàn)行7.05%利率）計(jì)算結(jié)果是2404.52/月X120月=288542.4，是20萬(wàn)元的10年本息總額，是應(yīng)該退還給該購(gòu)房人的，此房已經(jīng)變成廉租房，房租租金假定是1.2萬(wàn)/年，該戶繼續(xù)租住，繼續(xù)租住則用28萬(wàn)那個(gè)應(yīng)退購(gòu)房款抵付，由于前10年政策不明，免收房租（或少收房租，此項(xiàng)另議），應(yīng)付款28.8542.40萬(wàn)也是發(fā)生在這個(gè)時(shí)段，因此既不退還也不付息，只用此值交換后續(xù)租金，此額度用畢，該房主才可以有繼續(xù)租與不租的選擇權(quán)。其間，允許買(mǎi)家在控制價(jià)格內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓之前必須征得所有權(quán)方的管理委會(huì)對(duì)各項(xiàng)應(yīng)收、應(yīng)付、出讓價(jià)格等各個(gè)款項(xiàng)的核實(shí)批準(zhǔn)，方可出讓。回復(fù)支持0騰訊網(wǎng)友 雪松 評(píng)今年將試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房 試點(diǎn)城市及方案尚在研究2012-03-05 11:21:44清理已出售的小產(chǎn)權(quán)房（購(gòu)買(mǎi)者手中的小產(chǎn)權(quán)房），首先核定購(gòu)買(mǎi)者實(shí)際出資狀況，本著合情合理不損害購(gòu)房者的利益，以貨幣形式根據(jù)購(gòu)房年限、當(dāng)時(shí)的購(gòu)房單價(jià)、