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芙蓉花園商鋪?zhàn)馐鄯桨附ㄗh1、 芙蓉花園商鋪基本情況芙蓉花園商鋪共有28個(gè)銷售單位，總計(jì)銷售面積9824.87M2，其中市土地儲(chǔ)備中心預(yù)留15個(gè)銷售單位。剩余13個(gè)銷售單位可公開進(jìn)行市場(chǎng)銷售，具體銷售范圍：【純底層商鋪】03#、14#、21#；【1復(fù)2層商鋪】商鋪02#、04#、12#、13#、15#、20#；【1復(fù)3層商鋪】商鋪25#；【純3層商鋪】商鋪26#、27#、28#，共計(jì)13間商鋪，累計(jì)銷售面積7198.06M2;自商鋪對(duì)外銷售以來，通過前期積累客戶和新增客戶的商洽情況，反應(yīng)出該商鋪在實(shí)際利用和市場(chǎng)價(jià)值上存在疑慮，嚴(yán)重的阻礙了商鋪的順利銷售，主要問題反饋如下：1. 整體可售商鋪面積過大，總價(jià)過高，受眾面窄；2. 純底層商鋪格局混亂，展示面太小，內(nèi)部空間被結(jié)構(gòu)墻分割，無法實(shí)現(xiàn)普通商家經(jīng)營(yíng)的需要；3. 1復(fù)2層商鋪基本是底層小，2層面積大的格局，且部分室內(nèi)因消防通道或電梯井占用了空間，降低了使用價(jià)值；4. 1復(fù)3層和純3層的商鋪，面積大，總價(jià)頗高，非一般客戶所能接受。以上四點(diǎn)是商鋪銷售中所集中反應(yīng)的客觀情況，為把芙蓉花園商鋪資源有效利用，提升其商業(yè)價(jià)值，避免長(zhǎng)時(shí)間空置而造成了無人問津的不良市場(chǎng)印象，我司建議針對(duì)商鋪?zhàn)鲆粋€(gè)租售聯(lián)動(dòng)的計(jì)劃，以期能扭轉(zhuǎn)租售不暢的局面。2、 操作指導(dǎo)思想先投入后創(chuàng)收，即先以低收益方式招商戶，進(jìn)行市場(chǎng)培育，改善物業(yè)的市場(chǎng)形象，創(chuàng)造其商業(yè)價(jià)值。3、 操作方式建議先租后售，通過出租，將商鋪?zhàn)赓U給合適的商戶，將整個(gè)商鋪業(yè)態(tài)做好一個(gè)合理的布局，以改善物業(yè)的展示形象，同時(shí)也無形中增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)它的價(jià)值聯(lián)想。在商家經(jīng)營(yíng)獲利的同時(shí)，可大大增強(qiáng)有能力購買的商家購置商鋪的信心和決心，即可以降低經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)也是一項(xiàng)可預(yù)期獲利的房產(chǎn)投資；此外，也同時(shí)對(duì)外銷售，通過固定和現(xiàn)成的租金回報(bào)，來吸納投資客戶的購買。4、 具體操作辦法：1. 確定商業(yè)業(yè)態(tài)有選擇性地進(jìn)行招商租賃：銀行、超市、花店、禮品配飾店、醫(yī)藥店、寵物美容店、網(wǎng)吧、茶室、西式糕點(diǎn)、足浴、美發(fā)美容、教育培訓(xùn)，其他辦公類；2. 制定統(tǒng)一的租金及出租政策：1) 租金價(jià)格（參考附件價(jià)格分析）2) 租金政策1 免租期設(shè)定（裝修期）：普通商戶免租2個(gè)月；有一定知名度商家免租3個(gè)月（如：銀行、有規(guī)模的連鎖超市、美發(fā)美容店等）；2 租金支付：押一付六，即收取1月租金作為押金一次性收取半年租金；3 租賃期限：一般個(gè)體商家設(shè)定1-3年租期，到期可按行情價(jià)優(yōu)先續(xù)租，經(jīng)營(yíng)面積超過500M2的企業(yè)商家租期3-6年；4 租金增長(zhǎng)率：租金每3年環(huán)比增長(zhǎng)5%。3) 租售聯(lián)動(dòng)政策1 租戶在租賃使用期間，隨時(shí)可以按市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)先購買所使用的商鋪，之前已經(jīng)支付的租金可抵扣房款，以促進(jìn)其購買；2 帶租約銷售，若租戶放棄優(yōu)先購買商鋪，則可以考慮將商鋪帶租約一同轉(zhuǎn)讓給第三方，受讓方可獲得商鋪轉(zhuǎn)移后至租賃合同期滿的所有租金收益3 未銷售且未出租的商鋪按市場(chǎng)價(jià)銷售，可幫助其進(jìn)行租賃。4) 租金價(jià)格參考1 租金價(jià)格對(duì)照表針對(duì)周邊商業(yè)體的租金水平對(duì)照，從物業(yè)形態(tài)及業(yè)態(tài)分布來分析，應(yīng)主要以怡景南園沿街商業(yè)做對(duì)比，同時(shí)結(jié)合相鄰的圣德大廈及萊茵帝景的租金水平做參考。2 結(jié)論：a. 目前芙蓉商鋪處于初步形成階段，周邊人氣不足，需用2-3年的低租金水平吸引商家進(jìn)駐，積累人氣，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值，后期再根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)狀況適當(dāng)做出調(diào)整；b. 對(duì)比怡景南園項(xiàng)目，租金水平應(yīng)適當(dāng)拉開租金差異，降低入駐商家的前期經(jīng)營(yíng)成本投入，為商家創(chuàng)造盈利空間；c. 友通數(shù)碼廣場(chǎng)是本區(qū)域內(nèi)主題性商業(yè)廣場(chǎng)，其商業(yè)價(jià)值最高，人氣最旺，其租金水平只能對(duì)本案遠(yuǎn)期的租金價(jià)格產(chǎn)生帶動(dòng)效應(yīng)，目前還無法做直接對(duì)照；d. 因物業(yè)形態(tài)和商業(yè)規(guī)模差別，本案應(yīng)比圣德大廈及萊茵帝景商業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)力和商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，因此，租金水平應(yīng)高于這兩個(gè)對(duì)比項(xiàng)目。3 租金價(jià)格擬定參考周邊租金水平的比較，結(jié)合本案結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和遠(yuǎn)期投資的增值預(yù)期，目前更為合理的手段是用略低于市場(chǎng)的租金水平，吸納商戶進(jìn)駐，通過一段時(shí)期的經(jīng)營(yíng)展示，提升商業(yè)價(jià)值。既能保障資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)，也會(huì)無形中提高市場(chǎng)銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)較為理想的投資價(jià)值。具體的租金水平建議