房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理能力分析.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632從2008年上市房企三季度報告的資產(chǎn)管理能力分析中，我們發(fā)現(xiàn)，各大房企經(jīng)營性資金的流動性也并不樂觀存貨激增、存貨周轉(zhuǎn)率明顯下降，且持續(xù)低于安全水平、經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流普遍為負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營困境已暴露無疑。存貨激增 存貨周轉(zhuǎn)率下降 標(biāo)桿房企2008年前三季度存貨周轉(zhuǎn)率比較由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般為23年，按照存貨在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4。但“招金保萬”四大上市房地產(chǎn)企業(yè)早在2007年就已跌破0.4這一安全值。而較2007年前三季度的存貨周轉(zhuǎn)率相比，上述四家房企2008年前三季度的存貨周轉(zhuǎn)率又有所下降，尤其是招商地產(chǎn)降幅最大，由2007年的22.48%下降至9.87%，說明招商地產(chǎn)的存貨積壓現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。據(jù)WIND資訊的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照申銀萬國的行業(yè)分類并剔除ST公司，86家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元，而2007年三季度末的存貨合計(jì)為2519.78億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達(dá)33.3%。其中，保利地產(chǎn)三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。保利素來銷售速度快，并參與了多個限價房建設(shè)，但仍難以逃過市場成交量低迷的行業(yè)大勢。而在廣深兩地正大幅降價的金地集團(tuán)，存貨也達(dá)到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現(xiàn)類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。招商地產(chǎn)三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產(chǎn)今年的計(jì)劃銷售目標(biāo)為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴(yán)重影響了招商地產(chǎn)的銷售額，造成了存貨的積壓。即便是龍頭企業(yè)萬科，2008年三季度的存貨也已高達(dá)873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產(chǎn)總值的72%。以萬科三季度52.87億元的營業(yè)收入計(jì)算，這些存貨的消化還需要近2年的時間?，F(xiàn)金流持續(xù)惡化 資金壓力大 存貨的大量積壓，嚴(yán)重的制約了經(jīng)營性資金的流動性，未來房企將不僅面臨更大的銷售壓力，還面臨更大的建設(shè)開支壓力。一般而言，上市企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)為正數(shù)，而且經(jīng)營活動的現(xiàn)金流占全部現(xiàn)金流的比重越大，說明公司的財務(wù)狀況越穩(wěn)定，從而支付能力越有保證。經(jīng)營活動的現(xiàn)金流一旦出現(xiàn)負(fù)值，即使利潤表中揭示的營業(yè)收入和營業(yè)利潤增長很多，但其中的相當(dāng)部分可能以賒銷實(shí)現(xiàn)，加之房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款和存貨等數(shù)據(jù)上升過快，反映出企業(yè)營業(yè)利潤存在不實(shí)或過度包裝之嫌。目前，大部分上市房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均為負(fù)值，而期末現(xiàn)金流仍保持正值，這是由籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來彌補(bǔ)的。萬科已連續(xù)兩年出現(xiàn)融資前的負(fù)現(xiàn)金流狀況，2008年三季度末，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-19.89億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額則更低，達(dá)-21.30億元。過去5年萬科年均現(xiàn)金支出達(dá)40億元，據(jù)此計(jì)算，萬科只有在2008年釋放價值186億元的存貨才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金平衡。保利地產(chǎn)則更為嚴(yán)重，已經(jīng)連續(xù)5年出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流增長，2008年三季度末，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。從純財務(wù)安全的角度看，保利地產(chǎn)需要在2008年釋放160億元的存貨，才能使增長速度回歸安全水平。而對于二三線房企來說，恐怕更為嚴(yán)重。有部分企業(yè)的現(xiàn)金流較去年相比，下降了200%以上，如萬通地產(chǎn)現(xiàn)金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。銷售萎縮 土地儲備成“燙手山芋”土地儲備的劇增，銷售市場的萎縮，是造成存貨大量積壓的兩大重要原因。2007年，各大房企在全國大肆拿地，一時間地王頻現(xiàn)，土地市場一度火爆。招商地產(chǎn)2007年在7個城市增加了14個項(xiàng)目，新增447.53萬平米的土地儲備。超過800萬平方米的總土地儲備將保證招商地產(chǎn)未來5年的土地開發(fā)需求。金地集團(tuán)2007年在8個城市獲取了14個項(xiàng)目，總價161.61億元，規(guī)劃可售面積超過504萬平方米，合計(jì)可結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目資源約為994萬平方米。保利地產(chǎn)近兩年來也一直在全國大幅拿地，加速擴(kuò)張，僅2007年第三季度，保利就先后取得了上海、武漢、廣州等城市的8個地塊，規(guī)劃建筑面積329萬平方米，總價款接近100億元人民幣。就在各大房企紛紛大肆拿地之后，2008年迎來了市場交易量的萎縮。今年1-9月，行業(yè)整體銷售萎縮較為明顯。上市房企主要樓盤所在的上海、北京前三季度的住宅銷售面積同比分別下降55.8%、41.1%。從三季度單季來看，銷售萎縮幅度則更為明顯。全國房地產(chǎn)銷售額同比減少31%，環(huán)比減少11%；銷售面積同比減少26%，環(huán)比減少7%；銷售均價為3848元/平方米，同比下降7%，環(huán)比下降4%。短短一年的時間，房地產(chǎn)企業(yè)已開始從囤地捂盤轉(zhuǎn)向零庫存，土地也開始回歸本位，由投機(jī)工具轉(zhuǎn)為生產(chǎn)資料。但在如今市場低迷的情況下，對于昔日大幅囤地的企業(yè)來說，零庫存似乎成了不可能，土地儲備已成了“燙手山芋”。在樓市的低迷期，如何轉(zhuǎn)變營