RF-YY-ZY-02項(xiàng)目后評估作業(yè)指引.doc

項(xiàng)目后評估作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期一、 作業(yè)指引目的為規(guī)范項(xiàng)目后評估工作，及時(shí)分析和總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，積累項(xiàng)目開發(fā)成果，推廣項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)，提高公司項(xiàng)目投資決策水平，提高項(xiàng)目開發(fā)管理能力，特制訂本作業(yè)指引。二、 適用范圍適用于公司投資開發(fā)的所有項(xiàng)目分期或全期的評估工作。三、 職責(zé)1233.1 企業(yè)管理中心3.1.1 負(fù)責(zé)編制后評估報(bào)告模板和匯總評估資料清單；3.1.2 參與區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目后評估會議；3.1.3 組織召開集團(tuán)層面項(xiàng)目后評估會議；3.1.4 組織建立項(xiàng)目管理案例庫，并不斷更新完善。3.2 各區(qū)域公司3.2.1 組織召開項(xiàng)目后評估區(qū)域評估會；3.2.2 參與集團(tuán)層面項(xiàng)目后評估會議。3.3 各地區(qū)公司3.3.1 開展本地區(qū)公司項(xiàng)目后評估工作，組織各專業(yè)編制各專業(yè)后評估報(bào)告；3.3.2 編制項(xiàng)目后評估報(bào)告（初稿），提交區(qū)域公司；3.3.3 參與區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目后評估會議，并完成項(xiàng)目后評估報(bào)告（修訂稿），提交集團(tuán)企業(yè)管理中心；3.3.4 參與集團(tuán)層面項(xiàng)目后評估會議，完成項(xiàng)目后評估報(bào)告（最終稿），報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核審批。45四、 關(guān)鍵活動描述12344.1 地區(qū)公司項(xiàng)目后評估4.1.1 項(xiàng)目結(jié)束后，由地區(qū)公司在竣工交付后三個(gè)月內(nèi)，完成項(xiàng)目后評估工作，回顧項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)的達(dá)成情況，對工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析總結(jié)。4.1.2 各專業(yè)線負(fù)責(zé)人根據(jù)地區(qū)公司總經(jīng)理的指示，編制各專業(yè)后評估報(bào)告，各專業(yè)線的區(qū)域分管領(lǐng)導(dǎo)需提供支持和協(xié)助。4.1.3 各專業(yè)后評估報(bào)告完成后，地區(qū)公司總經(jīng)理組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員（需包括營銷、設(shè)計(jì)、成本、采招、工程、物業(yè)等業(yè)務(wù)線）召開后評估會議，形成項(xiàng)目后評估成果文件項(xiàng)目后評估報(bào)告（初稿），須遵循集團(tuán)項(xiàng)目后評估報(bào)告統(tǒng)一模板要求。4.1.4 若項(xiàng)目為分期開發(fā)，項(xiàng)目后評估按分期實(shí)施。4.2 區(qū)域?qū)用骓?xiàng)目后評估4.2.1 區(qū)域評估會召開時(shí)間限制：項(xiàng)目后評估報(bào)告（初稿）提交分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)后10個(gè)工作日內(nèi)或按集團(tuán)通知要求，由分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)組織召開區(qū)域評估會。4.2.2 區(qū)域評估會的參會人員，為區(qū)域各專業(yè)線領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。4.2.3 區(qū)域評估會通過后，地區(qū)公司需形成會議紀(jì)要，并于會后2個(gè)工作日內(nèi)，提交分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核后，報(bào)集團(tuán)企業(yè)管理中心備案。4.3 集團(tuán)層面項(xiàng)目后評估4.3.1 區(qū)域評估會通過后，地區(qū)公司需在15個(gè)工作日內(nèi)或按集團(tuán)通知要求，根據(jù)會議決議形成的項(xiàng)目后評估報(bào)告（修改稿），經(jīng)分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審核后，提請集團(tuán)企業(yè)管理中心組織召開后評估會議。4.3.2 集團(tuán)企業(yè)管理中心負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目后評估報(bào)告（修改稿）和項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)責(zé)任書等會議材料的準(zhǔn)備情況，與集團(tuán)董事長確定集團(tuán)后評估會議的時(shí)間，并組織召開集團(tuán)后評估會議。4.3.3 集團(tuán)后評估會議的參會人員，一般為集團(tuán)董事長、決策委員會領(lǐng)導(dǎo)、分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域各專業(yè)線領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)企業(yè)管理中心及地區(qū)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要負(fù)責(zé)人。參會人員名單由集團(tuán)企業(yè)管理中心根據(jù)項(xiàng)目需要實(shí)時(shí)調(diào)整，具體以會議通知為準(zhǔn)。4.3.4 集團(tuán)后評估會議需形成會議紀(jì)要和項(xiàng)目后評估報(bào)告（最終稿），并于會后15個(gè)工作日內(nèi)，由地區(qū)公司提交分管區(qū)域集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)簽字審核后，報(bào)集團(tuán)企業(yè)管理中心呈遞集團(tuán)董事長審批。4.3.5 集團(tuán)企業(yè)管理中心依據(jù)項(xiàng)目后評估報(bào)告（最終稿）和項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)責(zé)任書，組織開展落實(shí)項(xiàng)目績效考核最終方案，并責(zé)成各相關(guān)部門實(shí)施改進(jìn)措施和方案，必要時(shí)組織相關(guān)部門進(jìn)行專題討論，形成項(xiàng)目管理案例庫，為其它項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的知識案例，按要求歸入知識庫，并及時(shí)對相關(guān)流程文件進(jìn)行修正和完善。4.3.6 集團(tuán)后評估會議形成的項(xiàng)目后評估報(bào)告為公司機(jī)密文件，嚴(yán)禁泄露。4.4 項(xiàng)目后評估主要內(nèi)容4.4.1 項(xiàng)目后評估結(jié)果要形成項(xiàng)目后評估報(bào)告，內(nèi)容包括但不限于：1) 項(xiàng)目概況；2) 項(xiàng)目開發(fā)指導(dǎo)書中指標(biāo)完成情況總結(jié)；3) 項(xiàng)目定位策劃總結(jié)；4) 項(xiàng)目營銷專業(yè)總結(jié)；5) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)專業(yè)總結(jié)；6) 項(xiàng)目工程專業(yè)總結(jié)；7) 項(xiàng)目客服專業(yè)總結(jié)；8) 項(xiàng)目成本管理總結(jié)；9) 項(xiàng)目進(jìn)度管理總結(jié)；10) 項(xiàng)目總體經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。4.4.2 項(xiàng)目后評估要點(diǎn)可參考下表：類別序號評估要點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營1項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃關(guān)鍵指標(biāo)達(dá)成情況總結(jié)（如簽約及回款、銷售利潤率及內(nèi)部收益率、項(xiàng)目成本變化、一級節(jié)點(diǎn)達(dá)成率、客戶滿意度及客戶忠誠度等）2項(xiàng)目進(jìn)度滯后或提前的原因分析3風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃實(shí)施總結(jié)4項(xiàng)目運(yùn)營成功點(diǎn)和不足點(diǎn)項(xiàng)目定位1項(xiàng)目總體定位分析成本1評估目標(biāo)成本達(dá)成情況和成本控制難點(diǎn)分析營銷管理1項(xiàng)目銷售情況分析2營銷策劃效果分析3銷售資料及合同管理問題分析4銷售服務(wù)及客戶反饋問題分析工程管理1評估項(xiàng)目工程質(zhì)量是否達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)2施工組織總結(jié)及重大施工方案評估分析3施工節(jié)點(diǎn)總結(jié)4客戶反饋總結(jié)分析設(shè)計(jì)及研發(fā)1設(shè)計(jì)難點(diǎn)總結(jié)2設(shè)計(jì)配合問題總結(jié)3客戶反饋（客戶敏感點(diǎn)）總結(jié)分析（從設(shè)計(jì)與技術(shù)角度）4新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用效益及不足客服1交房準(zhǔn)備及交房效果評估2客戶需求及客戶重大投訴評估3客戶敏感點(diǎn)總結(jié)（從客戶體驗(yàn)角度）綜合1項(xiàng)目管理方法及團(tuán)隊(duì)建設(shè)總結(jié)及建議4.4.3 營銷后評估：銷售策劃部根據(jù)階段營銷總結(jié)和專題評估結(jié)果，結(jié)合銷售完成情況提出營銷總結(jié)報(bào)告并進(jìn)行匯報(bào)，其他人員提出補(bǔ)充意見。營銷總結(jié)報(bào)告包括但不限于以下幾方面：1） 項(xiàng)目總體銷售統(tǒng)計(jì)分析；2） 項(xiàng)目定位總結(jié)；3） 營銷策劃成功經(jīng)驗(yàn)與失敗總結(jié)；4） 銷控措施經(jīng)驗(yàn)與失敗總結(jié)；5） 銷售合同管理問題總結(jié)；6） 銷售行為問題總結(jié)；7） 客戶反饋總結(jié)分析。4.4.4 招標(biāo)/采購后評估：招標(biāo)中心/供應(yīng)部提交招標(biāo)/采購后評估報(bào)告進(jìn)行匯報(bào)，各部門提出補(bǔ)充意見。招標(biāo)/采購后評估報(bào)告內(nèi)容包括但不限于：1） 戰(zhàn)略合作伙伴的合作過程評價(jià)和總結(jié)評價(jià)結(jié)果；2） 招標(biāo)采購的經(jīng)驗(yàn)與問題總結(jié)；3） 招標(biāo)策略分析總結(jié)；4） 不足總結(jié)。4.4.5 成本后評估：核算部編制項(xiàng)目成本后評估報(bào)告，內(nèi)容包括但不限于：1） 歸集評估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括：項(xiàng)目可研報(bào)告、目標(biāo)成本指導(dǎo)書、目標(biāo)成本測算表、該項(xiàng)目的各期動態(tài)成本分析等；2） 匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，包括工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更、現(xiàn)場簽證等資料；3） 按產(chǎn)品類型和成本科目，分別歸集成本金額；4） 費(fèi)用部分（土地費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、其他費(fèi)用）由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)歸集，將實(shí)際發(fā)生額與目標(biāo)成本作對比分析；5） 對比項(xiàng)目結(jié)算與該項(xiàng)目可研報(bào)告中成本數(shù)據(jù)及制定的目標(biāo)成本，評價(jià)投資估算、項(xiàng)目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確、合理性；6） 對比項(xiàng)目結(jié)算與目標(biāo)成本指導(dǎo)書中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評價(jià)成本管理工作的有效性；7） 分析該項(xiàng)目各期的動態(tài)成本資料，評價(jià)項(xiàng)目成本管理的科學(xué)合理性，總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；8） 對照施工圖、竣工資料、施工總包合同、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書等資料，分析開發(fā)計(jì)劃、施工組織、工程承包范圍變化，工程量變化、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證、市場因素等對成本的影響；9） 組織相關(guān)部門分析主要材料，尤其是影響外觀的裝修材料、影響使用的衛(wèi)生潔具、門窗等，從其使用效果和耐用程度上，評價(jià)材料成本的合理性。4.4.6 設(shè)計(jì)管理后評估：總工室/設(shè)計(jì)管理部提交設(shè)計(jì)管理后評估報(bào)告，內(nèi)容包括但不限于： 1） 對方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)和問題進(jìn)行總結(jié)、對客戶投訴的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題進(jìn)行總結(jié)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的使用落實(shí)情況進(jìn)行總結(jié)、設(shè)計(jì)配合問題總結(jié)等；2） 對客戶投訴的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題進(jìn)行總結(jié)；3） 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的使用落實(shí)情況進(jìn)行總結(jié)、設(shè)計(jì)配合問題總結(jié)等；4.4.7 項(xiàng)目管理后評估：工程部提交項(xiàng)目管理后評估報(bào)告，內(nèi)容包括但不限于： 1） 對工程施工技術(shù)經(jīng)驗(yàn)問題進(jìn)行總結(jié)；2） 工程進(jìn)度和質(zhì)量控制情況進(jìn)行總結(jié)；3） 對設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理、施工單位合作情況進(jìn)行總結(jié)評價(jià)；4） 施工管理經(jīng)驗(yàn)和問題進(jìn)