地產(chǎn)項目立項報告模版.doc

深圳華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司項目立項報告（模版）二OO九年十一月目 錄項目概況市場分析規(guī)劃設(shè)計分析工程控制分析營銷推廣計劃投資收益分析資金計劃物業(yè)管理管理資源配置綜合分析與建議附表產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度計劃項目指標(biāo)表成本估算表建安費(fèi)用單價構(gòu)成表目標(biāo)成本估算明細(xì)表資金計劃第一部分：項目概況 一、宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。 地塊位置沈陽老城區(qū)地塊在沈北新區(qū)位置本案處于沈陽市的北部，以行政區(qū)域劃分，則隸屬于沈北新區(qū)，位于道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重地，是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)“北金廊”的重要之地。從城市環(huán)線可以看出，本案位于城市的三環(huán)之外。地塊距沈陽北站大約10公里，距沈陽站太原街和中街商業(yè)圈約12公里，距沈陽桃仙機(jī)場約30公里。從區(qū)域方面來看，與城市中心的距離較遠(yuǎn)。隨著沈北新區(qū)的開發(fā)，本案與市區(qū)的道路交通已較為便利。隨著的地鐵二號線的興建和沈陽新北站的落成，本案將吸引更多的市區(qū)的居民。本案所處區(qū)域教育、商業(yè)、生活等配套正逐步完善，一個小范圍的成熟居住環(huán)境逐漸形成。雖然隨著城市化進(jìn)程加快，本案將在未來可能成為市區(qū)的一部分，但目前看，本案作為大部分市區(qū)客戶度假、休閑等的第二居所或投資居所較為適宜。2006年，沈北新區(qū)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)掛牌成立，這是繼上海浦東、天津海濱和鄭東新區(qū)之后成立的國家級新區(qū)。新區(qū)地位的卓越，預(yù)示著廣闊的發(fā)展空間，市政府也大力支持新區(qū)的建設(shè)發(fā)展，路網(wǎng)建設(shè)、大力招商等，新區(qū)表現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭。新區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是“東北第一生態(tài)新城”，要用10年左右時間，使新區(qū)城市人口達(dá)到100萬，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)入東北區(qū)縣第一集團(tuán)，建設(shè)創(chuàng)新沈北、生態(tài)沈北、文化沈北、宜居沈北、和諧沈北，最終實(shí)現(xiàn)沈陽市委、市政府提出的“在沈陽北部再造一座生態(tài)沈陽城”目標(biāo)。二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍 地塊位置 東至道義大街（京沈公路） 西至京沈西一街 南至正良一路 北至正良三路2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較本宗地地勢平坦，自然標(biāo)高范圍在4951米，平均標(biāo)高約50米，南部比北部稍高，東部比西部稍高，地塊周邊地勢標(biāo)高情況是南面稍高，西面和北面稍低，東面的道義大街路面高出本地塊大約2米。3、地面現(xiàn)狀 本地塊地勢平坦，無水渠、溝壑等自然地貌，有高壓線斜跨整個南部地塊，但是根據(jù)政府規(guī)劃高壓線將該走正良二路和京沈西一街地下市政管線，很大程度的減少了對本項目建設(shè)的影響，并且很好的改善了地塊的地上條件。4、地面現(xiàn)有居民情況本宗地地上主要是以小型工廠，現(xiàn)在有32家企業(yè)以及道義管委會，企業(yè)大部分為工業(yè)企業(yè)，并且發(fā)展時間比較長，關(guān)于拆遷補(bǔ)償方面，對于各家企業(yè)的房產(chǎn)、其他固定資產(chǎn)等資產(chǎn)的評估可能需要比較長的時間和比較大的人力，使得拆遷進(jìn)度會受到一定程度的影響，但是對項目的開發(fā)進(jìn)度的影響是有限的。5、土地的完整性本宗地是比較完整的，其中南北兩地塊之間被正良二路分割，路寬為30米；另外，用地邊線和道路紅線之間有市政管線及綠化帶。宗地內(nèi)部的綠化部分將來可以通過置換等方式分散在園區(qū)當(dāng)中，所以說本宗地基本沒有分割土地的因素存在。6、其他需要描述的事項在本宗地的北側(cè)邊界的道路旁邊有兩個變壓器，短期內(nèi)沒有拆除和更改位置的相關(guān)規(guī)劃，對本項目規(guī)劃建設(shè)和部分產(chǎn)品推廣將有一定影響。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容。三、項目周邊的社區(qū)配套 、周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1、交通狀況沈北新區(qū)全力實(shí)施南北暢通和東西貫通工程，規(guī)劃建設(shè)總長390公里，四通八達(dá)的通順街、輝山大道、北大營北街、虎石臺大街、鴨綠江北街、陵園北街、梅江北街、道義大街“八縱”和沈北大道、蒲南路、蒲河大道、蒲北路、現(xiàn)代副城大道、城北大道、旅游大道“七橫”生態(tài)景觀路網(wǎng)體系，現(xiàn)已形成“五縱三橫”，總長230公里，生態(tài)城市框架基本形成。新區(qū)公共交通已納入市區(qū)公交體系，16條線路直達(dá)中心城區(qū)。以市場化運(yùn)作和政府投入相結(jié)合方式建立新區(qū)內(nèi)部公交體系，開通54條公交線路。積極推進(jìn)軌道交通建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)中的沈陽地鐵2號線、4號線直達(dá)新區(qū)。新區(qū)同母城及周邊城市迅速融合。2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況道義開發(fā)區(qū)內(nèi)大學(xué)城建設(shè)已初具規(guī)模，目前已經(jīng)有遼寧大學(xué)、沈陽師范大學(xué)、沈陽航空工業(yè)學(xué)院等多家高等教育機(jī)構(gòu)進(jìn)駐大學(xué)城辦學(xué)，教師及在校學(xué)生人數(shù)13萬余人，除這些高等教育機(jī)構(gòu)外，輝山學(xué)校、沈陽市翔宇中學(xué)、沈陽二中北校、東北育才雙語學(xué)校等省重點(diǎn)中小學(xué)校業(yè)已進(jìn)入沈北新區(qū)道義地區(qū)辦學(xué)。另據(jù)了解，中國醫(yī)科大學(xué)已經(jīng)與沈北新區(qū)簽訂土地購買協(xié)議，在道義地區(qū)建設(shè)新的校區(qū)，預(yù)計教師及在校學(xué)生數(shù)量將在5萬人左右。3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平本宗地周邊的醫(yī)院包括：盛京醫(yī)院、沈衛(wèi)醫(yī)院、何氏眼科醫(yī)院、739醫(yī)院、242醫(yī)院、武警總隊醫(yī)院、省中醫(yī)二院，其中盛京醫(yī)院將于2010年底投入使用。省中醫(yī)二院為三級甲等中醫(yī)院，武警總隊醫(yī)院為三級一等醫(yī)院，739和242醫(yī)院為市屬二級醫(yī)院，沈衛(wèi)醫(yī)院為區(qū)屬二級醫(yī)院?？梢哉f本地塊周邊醫(yī)療配套設(shè)施比較完善。4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場本地區(qū)在以前并沒有集中特別是大型的購物中心和商業(yè)中心，大多是自發(fā)的商業(yè)和農(nóng)貿(mào)區(qū)域，目前本地塊周邊的商業(yè)配套在保留了原有的自發(fā)性商業(yè)的同時，大型的商業(yè)購物中心主要是積家購物廣場和福瑞佳超市，其中積家購物廣場在2010年下半年使用。5、文化、體育、娛樂設(shè)施本宗地地處大學(xué)城，文化氣息濃郁，但是，周邊的其他文體娛樂設(shè)施相對配套不足，目前有玉麟池自然浴場和金麟酒店、歡樂迪KTV和其他的小型文化體育以及娛樂場所。6、公園本宗地周邊公園主要有蒲河生態(tài)公園、棋盤山休閑度假區(qū)。再加上蒲河流域和人杰湖景觀帶，本地區(qū)的自然風(fēng)景自然、舒適、綠色為主。7、銀行本宗地周邊有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵政銀行、招商銀行。8、其他本區(qū)域周邊還有七星山、石佛寺、怪坡等旅游風(fēng)景區(qū)，還有馬剛鄉(xiāng)農(nóng)家樂、東北亞滑雪場、湖邊垂釣和騎馬等旅游項目。另外，在新城子副城、道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和虎石臺經(jīng)濟(jì)區(qū)等三個地區(qū)有小型的零散式個體通訊經(jīng)營店，并沒有大型的集中的核心電子市場。如旅游景區(qū)、水庫山川等自然資源、市區(qū)政府、是否城市或區(qū)域核心電子市場（針對電子賣場）等附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。四、市政配套（需要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）2、供水狀況現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間3、污水、雨水排放現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。五、城市規(guī)劃1、城市總體規(guī)劃格局2、片區(qū)城市定位，規(guī)劃用地性質(zhì)3、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃4、城市公共配套規(guī)劃六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 本地塊總占地面積418.3畝，凈用地面積2、項目建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 3、綜合容積率、分項容積率 4、建筑密度 5、控高 6、綠化率 7、其他，如建筑覆蓋率、車位配比、地下車位比例、商業(yè)配比、可售比例等七、土地價格 1、土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。2、