物業(yè)管理項目操作規(guī)程.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632目錄第章前期物業(yè)管理標準文本01-001 物業(yè)投標書綱要標準范例01-002 前期物業(yè)管理服務合同01-003 物業(yè)管理方案標準范例第章入伙管理標準文本02-001 入伙通知02-002 入伙須知02-003 收樓須知02-004 大廈入伙通知書02-005 大廈收樓須知02-006 驗房（鋪）書02-007 房（鋪）交接書02-008 入住（租用）協(xié)議書02-009 入戶聲明02-010 入住認定書02-011 入伙繳費通知書02-012 委托銀行代收款協(xié)議書第章業(yè)戶管理標準文本03-001 住宅區(qū)業(yè)主委員會章程03-002 住宅區(qū)業(yè)主公約03-003 業(yè)戶手冊03-004 業(yè)主（住戶）須知03-005 精神文明公約03-006 寫字樓裝修手冊標準范例03-007 裝修工程隊安全責任書03-008 裝修須知03-009 住宅區(qū)管理費收繳協(xié)議03-010 催繳房租通知書03-011 住宅區(qū)房屋保修期滿通知03-012 住宅區(qū)房屋保修期滿住戶簽認書03-013 暫停電梯服務通知03-014 暫時關閉垃圾槽通知03-015 外墻維修清潔通知03-016 暫停住戶煤氣供應通知03-017 暫停住戶電力供應通知第章物業(yè)驗收與接管管理標準圖表04-001 擬接物業(yè)考察表04-002 物業(yè)統(tǒng)計表04-003 房屋接管驗收表04-004 房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表04-005 公共配套設施接管驗收表04-006 公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表04-007 樓宇接管資料移交清單第章業(yè)戶管理標準圖表05-001 住戶入住管理流程05-002 業(yè)主（住戶）入住驗房表05-003 鎖匙發(fā)放登記表05-004 鎖匙借還/看房登記表05-005 業(yè)主/租戶收樓登記表05-006 入伙資料簽收表05-007 業(yè)主（住戶）入住登記表05-008 業(yè)主（住戶）家庭情況登記表05-009 房屋保修登記表05-010 業(yè)戶維修委托單05-011 物業(yè)維修報告單05-012 維修（服務）任務單05-013 維修（服務）匯總表05-014 返修申請表05-015 住戶房屋維修記錄卡05-016 室內(nèi)裝修程序05-017 業(yè)戶裝修管理流程05-018 裝修檔案建立流程05-019 裝修申請表05-020 住宅裝修審批表05-021 室內(nèi)裝修審批表05-022 裝修施工人員登記表05-023 臨時出入證05-024 動用明火許可證05-025 施工許可證05-026 辦理裝修手續(xù)登記表05-027 裝修驗收表05-028 出入證發(fā)放、收回登記表05-029 違章通知單05-030 處理違章記錄表05-031 日巡視檢查記錄05-032 房屋委托出租申請表05-033 房地產(chǎn)租賃移交清單05-034 出租房屋登記表05-035 產(chǎn)權清冊05-036 租賃清冊05-037 物業(yè)租賃移交清單05-038 供（停）水（電）申請表05-039 臨時用電計劃申請表05-040 旅行條05-041 業(yè)主/租戶投訴處理登記表05-042 業(yè)戶滿意率統(tǒng)計表第章安全與應急管理標準圖表06-001 月崗位安排表06-002 保安交接班記錄表06-003 保安值班記錄表06-004 來訪登記表06-005 保安工作班檢表06-006 保安巡邏簽到卡06-007 小區(qū)巡邏記錄表06-008 大廈巡邏記錄表06-009 班長巡查記錄表06-010 保安日記06-011 保安工作周檢表06-012 保安工作月檢表06-013 保安訓練考核表06-014 保安請銷假報告單06-015 治安案件報案登記表06-016 消防中心值班記錄06-017 消防巡邏記錄表06-018 義務消防隊員名單06-019 消防演練記錄表06-020 室內(nèi)安防報警應急反應流程06-021 突發(fā)事件應急處理流程06-022 治安應急處理流程06-023 火警、火災應急處理流程06-024 電梯困人應急處理流程06-025 水浸應急處理流程06-026 停水停電應急處理流程第章保潔和綠化管理標準圖表07-001 清潔設備、設施清單07-002 清潔員崗位安排表07-003 清潔班作息時間表07-004 垃圾清運服務質量記錄07-005 小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表07-006 小區(qū)室外清潔日檢表07-007 消殺服務質量檢驗表07-008 清潔工作日檢查表07-009 綠化組織結構圖07-010 綠化管理流程07-011 綠化清單07-012 綠化員崗位安排表07-013 綠化班作息時間表07-014 綠化工作日檢表07-015 綠化養(yǎng)護月檢表第章社區(qū)文化活動管理標準圖表08-001 社區(qū)活動設施、設備清單08-002 社區(qū)活動計劃申報表08-003 社區(qū)活動登記表08-004 社區(qū)活動記錄、質量檢查表08-005 文化娛樂活動中心清潔工作日檢表08-006 游泳場清潔工作日檢表08-007 游泳場工作記錄表08-008 游泳場凈化、消毒檢驗記錄表08-009 網(wǎng)球場訂場表08-010 文娛活動中心有償服務登記表08-011 社區(qū)活動工作人員崗位安排表08-012 文化娛樂活動中心作息時間表第章設施設備管理標準圖表09-001 公共設施維修養(yǎng)護流程09-002 公共設施一覽表09-003 公用設施定期檢查項目一覽表09-004 公用設施定期保養(yǎng)項目一覽表09-005 公共設施定期檢查記錄表09-006 公共設施保養(yǎng)計劃表09-007 公共設施維修養(yǎng)護審批記錄09-008 公共設施配套完善項目申報記錄09-009 公共設施維修、保養(yǎng)記錄09-010 汽車道閘月保養(yǎng)記錄09-011 公共天線系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄09-012 防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄09-013 對講報警系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄09-014 防盜報警對講電話保養(yǎng)記錄09-015 保安閉路電視保養(yǎng)記錄09-016 設備清單09-017 設備臺賬09-018 設備標識卡09-019 設備保養(yǎng)計劃表09-020 設備（機具）外委維修申請表09-021 設備維修記錄09-022 設備檢查保養(yǎng)計劃表09-023 設備保養(yǎng)記錄表09-024 設備事故報告單09-025 故障報告單09-026 機電設備基本情況記錄表09-027 零部件更換及大修記錄09-028 值班記錄表09-029 操作票09-030 機電安裝維修工程部周檢表09-031 配電房、水泵房巡查記錄09-032 干式變壓器保養(yǎng)記錄09-033 發(fā)電機季度保養(yǎng)記錄09-034 配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄09-035 配電柜檢修工作票09-036 發(fā)電機運行記錄09-037 電梯日巡視記錄09-038 電梯維修記錄09-039 電梯故障維修登記表09-040 電梯維修保養(yǎng)月考評表09-041 中控室交接班記錄09-042 空調(diào)運行記錄表09-043 空調(diào)水泵運行記錄09-044 空調(diào)停機通知單09-045 中央空調(diào)系統(tǒng)運行記錄09-046 空調(diào)月保養(yǎng)記錄09-047 風機半年保養(yǎng)記錄09-048 供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄09-049 水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表09-050 水池（箱）清洗及消毒記錄表09-051 水池（箱）加藥記錄09-052 水泵電機半年保養(yǎng)記錄09-053 水泵月保養(yǎng)記錄09-054 測量、計量器具臺賬09-055 計量器具檢定計劃09-056 計量器具檢定臺賬09-057 電表箱保養(yǎng)記錄09-058 更換電表記錄09-059 更換水表記錄第章車輛管理標準圖表10-001 停車場（庫）固定車位登記表10-002 車輛管理設備、設施清單10-003 車輛管理工作日檢表10-004 機動車輛出入登記表10-005 自行車出入登記表10-006 交接班記錄表10-007 月卡收費登記表第1章前期物業(yè)管理標準文本 物業(yè)投標書綱要標準范例一、公司簡介1.機構設置。2.管理規(guī)模。3.管理范圍。（1）投資企業(yè)。（2）顧問物業(yè)。（3）管理物業(yè)。4.公司信譽。5.服務理念。6.管理資質。7.管理人才。8.管理水平。9.管理業(yè)績（公司主要物業(yè)管理業(yè)績及達標創(chuàng)優(yōu)榮譽摘要）。10.質量管理體系。二、綜合優(yōu)勢三、投標的前提四、“ 物業(yè)”概況五、總體構想與目標1.管理模式2.管理服務目標（1）總目標。（2）具體目標。（3）管理目標值。六、接受過渡階段的管理工作及保證措施1.“ 物業(yè)”進場接管期限。2.項目交接驗收責任界定。3.保證措施。七、進駐后物業(yè)管理服務的范圍、內(nèi)容及標準1.業(yè)戶服務。2.禮儀服務。3.保安服務。4.保潔服務。5.綠化服務。6.房屋設備、設備管理服務。八、組織架構及人員配備九、組織的運行方式、機構及要求1.管理方式。2.組織運行機制。3.物業(yè)管理服務制度。（1）崗位標準。（2）綜合管理制度。（3）管理處運作管理工作規(guī)程。十、質量管理體系及激勵制約措施1.質量管理體系。2.激勵制約措施。十一、委托后的物業(yè)管理與服務費用預算1.開辦費用預算表。2.年度物業(yè)管理費用預算表。3.年度人事費用預算表。4.年度辦公費用預算表。5.年度保潔費用預算表。6.年度保安費用預算表。7.年度綠化費用預算表。8.年度房屋設備設施維修保養(yǎng)費用預算表。9.年度房屋設備運行費用預算表。十二、結束語前期物業(yè)管理服務合同第一章 總 則第一條 本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）組織名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：受委托方（以下簡稱乙方）企業(yè)名稱： 物業(yè)管理公司法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：根據(jù)有關法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將（物業(yè)）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況物業(yè)類型：坐落位置： 市區(qū)路（街道）號；占地面積：；建筑面積：。第三條乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。第二章 委托管理事項第四條甲方就住宅區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)管理事項委托乙方管理：1.房屋共用部位、共用設備的修繕和管理。2.公共設施的修繕和管理。3.社區(qū)服務配套設施的經(jīng)營和管理。4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設施修繕基金的賬務管理。5.物業(yè)檔案資料管理。6.建筑管理。7.公共環(huán)境衛(wèi)生。8.保安。9.高層住宅電梯、水泵運行服務管理。第三章 委托管理期限第五條本合同自年月日至年月日止。第四章 雙方權利義務第六條甲方權利義務1.負責制定住宅使用公約和住宅使用說明書并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。4.審議乙方在小區(qū)的年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。5.保修責任范圍內(nèi)的房屋、設施和設備的維修養(yǎng)護，按以下第種方式處理：（1）甲方負責返修。（2）委托乙方返修，支付全部費用。（3）其他。6.在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權建筑面積管理用房，產(chǎn)權仍屬甲方），由乙方按下列第 項執(zhí)行：（1）無償使用。（2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務。7.負責歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。8.當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費時，負責催交或以 方式償付。9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。11.其他。第七條 乙方權利義務1.根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關部門處理。3.按本合同相關的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理。4.選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方。5.負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關限制條件，并負責監(jiān)督。7.每 個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況。8.對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方可實施。9.其他。第五章 物業(yè)管理服務要求標準第八條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達到 %。1.房屋外觀：2.設備運行：3.房屋及設施、設備的維修、養(yǎng)護：4.公共環(huán)境：5.綠化：6.交通秩序：7.保安：8.急修： 小修：第六章 物業(yè)管理服務費用第九條 物業(yè)管理服務費（略）。第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的 倍收取。第十一條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收?。?.露天車位：2.車庫車位：3.其他：第十二條 乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：（自定）。第十四條 房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養(yǎng)護費用按以下方式承擔：1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、保養(yǎng)費用由甲方承擔。2.不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護費用由業(yè)戶按建筑面積承擔。第七章 違約責任甲乙雙方應嚴格履行本合同，一方違約，另一方有權解除本合同，違約方同時應承擔相應的違約責任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔。造成一方損失的，應承擔相應的賠償責任。第八章 附 件第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。第十六條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第十八條 本合同正本連同附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十九條 因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質量事故的直接原因，以政府主管部門的堅定為準。第二十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規(guī)定及時協(xié)商處理。第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請仲裁委員會裁決（當事人雙方?jīng)]達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。第二十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該合同期滿 天前向對方提出書面意見。第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章： 乙方簽章：代表人： 代表人：日期： 日期：物業(yè)管理方案標準范例目 錄前 言第一章 物業(yè)管理要點一、一種模式二、二項承諾三、三個重點四、四項措施第二章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構二、物業(yè)管理崗位編制第三章 員工招聘一、高層物業(yè)管理人員二、綜合管理部三、物業(yè)管理部四、工程管理部五、安全管理部六、財務管理部第四章 物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓二、在崗員工循環(huán)培訓第五章 物業(yè)管理所需物質條件一、辦公及員工住宿用房計劃二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表第六章 物業(yè)管理工作崗位職責一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責四、物業(yè)管理文員崗位職責五、物業(yè)管理員崗位職責六、物業(yè)商務管理員崗位職責七、物業(yè)清潔員崗位職責八、工程管理部經(jīng)理崗位職責九、工程技術員崗位職責十、強電技工崗位職責十一、弱電技工崗位職責十二、暖通技工崗位職責十三、維修工崗位職責十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責十五、安全經(jīng)理崗位職責十六、安全管理員崗位職責十七、財務經(jīng)理崗位職責十八、財務會計崗位職責十九、財務出納崗位職責二十、財務收費員崗位職責第七章 物業(yè)管理費預算一、物業(yè)管理開支分類預算表二、物業(yè)管理處開支預算明細表第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度二、物業(yè)檔案建立與管理第九章 各項專業(yè)管理工作方案一、公共設施設備管理二、安全管理三、裝修管理四、消防管理五、車輛管理六、清潔管理前 言物業(yè)簡介（略）服務宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。追求目標以公司經(jīng)營為主導，為業(yè)戶推出完善的管理服務，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。第一章 物業(yè)管理要點運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。結合所轄的物業(yè)建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務”。為實現(xiàn)以上設想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針。一、一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒引證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意”的模式效應，力求更好地滿足業(yè)戶的需求。建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)戶、打造管理精品。追求目標是：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。二、二項承諾1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。2.在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比。三、三個重點1.完善服務、誠信待人物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現(xiàn)我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務管理。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。2.環(huán)境管理責任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)主創(chuàng)造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環(huán)抱意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。3.安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業(yè)先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負責所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入大廈，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。四、四項措施1.根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如管理規(guī)章制度及操作規(guī)程、員工手冊等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達到規(guī)范、自我、服務業(yè)戶的目的。3.時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。4.將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓上崗再培訓再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。第二章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設定管理架構。中心設綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。1.綜合管理部（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其他部門儲備人才。（2）負責員工工作考勤。（3）負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。（4）負責處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。（5）負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。（6）負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。（7）負責員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（8）組織、開展企業(yè)文化活動。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。2.物業(yè)管理部（1）負責籌建、管理員工餐廳。（2）負責會所及會議中心的管理。（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4）負責物業(yè)的日常清潔工作。（5）負責物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（6）負責物業(yè)的除蟲滅害工作。（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。（8）負責業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（9）負責業(yè)戶檔案的建立與管理工作。（10）負責物業(yè)的一切慶典服務的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。（11）開展業(yè)戶文化交流，負責接待、介紹物業(yè)工作。（12）配合綜合管理部開展員工培訓工作。（13）總經(jīng)理指派的其他工作。3.安全管理部（1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。（3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。（6）負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。（7）負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。（8）負責地下停車場的安全秩序管理工作。（9）負責監(jiān)控室管理工作。（10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。（11）總經(jīng)理指派的其他工作。4.工程管理部（1）負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。（2）負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。（4）負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。（5）負責物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。（6）負責綜合管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。（7）協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。（8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。（9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。（10）總經(jīng)理指派的其他工作。5.財務管理部（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。（2）建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。（4）征收和支付管理公司各類合同費用。（5）制作財務報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務報表。（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購。（8）負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。1.綜合管理部（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。（2）綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。（3）文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領用工作。（4）資料管理員1名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業(yè)戶接待員2名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。2.物業(yè)管理部（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。（2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 人負責維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適當放低。（3）員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質較高。 （4）業(yè)戶服務員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質較好。（5）會所服務人員 名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。3.安全管理部（1）由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時負責大廈的安全管理工作。（2）安全管理經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉業(yè)軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。（3）文員兼資料員1名，負責部門文字處理和檔案管理工作。（4）主管3名，分三班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。（8）商場值班由4名員工組成，分二班，負責商場值班工作。（9）停車場值班由3名員工組成，分三班，負責地下停車場出入口的值班工作。（10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。4.工程管理部（1）由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。（3）文員兼資料管理員1名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。（4）強電值班由 名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。（5）空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負責空調(diào)設備的正常運作與管理、維護。（6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。（7）電梯值班員 名，負責電梯設備的正常運作與維護。5.財務管理部（1）由1名財務主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。（2）會計由主管兼任。（3）出納員 名。（4）停車場收費員 名。第三章 員工招聘一、高層物業(yè)管理人員1.物業(yè)經(jīng)理大學本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的管理、協(xié)調(diào)能力，工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關業(yè)務，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。二、綜合管理部1.綜合管理部經(jīng)理本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。2.文員兼?zhèn)}管大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。3.資料管理員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強，吃苦耐勞。4.業(yè)戶接待員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有1年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗，性格溫順，語言表達能力強，對工作認真負責、敬業(yè)、樂業(yè)。三、物業(yè)管理部1.物業(yè)管理部經(jīng)理大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。2.物業(yè)管理文員大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關業(yè)務、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。3.保潔員高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。4.寫字樓接待員大專以上學歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。5.收發(fā)員中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強的責任心和積極的工作態(tài)度。四、工程管理部1.工程管理部經(jīng)理大學本科以上學歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。2.資料員兼文員、倉庫管理員大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗。3.弱電技工大專以上學歷，電子技術、計算機或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。4.強電技工身體健康，大專以上學歷，電力系統(tǒng)或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。5.空調(diào)技工大專以上學歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。6.維修工高中以上學歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。五、安全管理部1.安全管理經(jīng)驗大專（或同等學歷），熟悉國家有關法律、法規(guī)和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復轉軍人優(yōu)先選擇。2.安全管理員高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175cm以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。3.監(jiān)控管理員高中以上學歷，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認真，需有本地戶口。六、財務管理部1.財務管理部經(jīng)理財經(jīng)類專業(yè) 學歷， 職稱，具有3年以上大型企業(yè)財務主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)、財務法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。2.會計大專以上學歷（會計專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。3.出納大專以上學歷（會計專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結算業(yè)務，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。4.車場收費員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。第四章 物業(yè)管理人員培訓一、新員工上崗培訓根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。1.員工上崗培訓期15天為有薪培訓。2.培訓內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。二、在崗員工循環(huán)培訓1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3.上崗循環(huán)培訓的考核辦法。（1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。（2）在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評議員工工作的基礎。（3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。4.培訓計劃及培訓內(nèi)容提綱（略）。第五章 物業(yè)管理所需物質條件在投入物力方面建議如下：一、辦公及員工住宿用房計劃1.辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室會客室1物業(yè)經(jīng)理助理辦公室會客室2物業(yè)管理部倉庫2（工程）安全管理部儲物間1（物業(yè)清潔）綜合管理部男女更衣室各一間財務管理部工程管理部工作間2.住宿用房由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序 號名稱及規(guī)格單 價（元）1萬用電表2電流表：300A3鉗式電流表：800A 3000A4對地阻值測試表5絕緣值測試表（500V1000V）6溫度計：電子數(shù)字式 酒精式7 手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測量器8手提式風量和風速計9電源測試電筆10卷尺：1m 5m11鋼尺：3m 1m12水平尺：600mm13角尺：300mm14高空工作安全帶：降傘式1550/500反光衣16耳塞：100dB17耳筒：500dB18安全過濾口罩：100CDN19護眼罩：眼鏡式 全護式 焊接用20護鏡（焊接用1000GDA）21手套：棉布 皮革22鋁梯：1m 1.5m 4m23高空工作臺：10m全護式24高壓電工全護裝25運輸工具：軸流板式車26手推車27木鋤28扳手：活動150mm 活動200mm 活動300mm 活動450mm29菊花板身：3mm36mm30組合式板身：4mm45mm31夾具：大力鉗（平口）32C形夾：100mm 150mm 200mm 300mm33虎鉗150mm34鋼管工具連彎頭35切割工具：水管用切刀36鐵皮用剪刀37界刀38剪刀39緊急爆破工具大手錘40斧頭（消防隊用）41鐵筆42壓力鉗43潤滑油加油槍44六角起子（0.5mm16mm）45管子鉗：200mm 300mm 450mm 600mm46拉釘鉗47螺絲起子：平嘴形100mm 4mm 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm 400mm 10mm48十字形：100mm 3mm 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm49電子部件專用：平嘴50十字嘴51平嘴鉗52尖嘴鉗53斜口鉗54導線開口鉗55剪線鉗56鯉魚鉗57水泵鉗58彈簧專用尖嘴鉗：平嘴59弓嘴60電線護套管鉗：100A以上61800A以上62手鋸：金屬450mm 150mm 木工600mm 250mm63手錘：電工 球形1kg 球形1.5kg64鐵鉆65木工專用工具66泥水工專用工具67電池式手電鉆：0mm12mm68油壓式手電鉆：小 大69油壓式手電錘：小70鋸條式切割機71葉片式切割機：小 大72金屬磨輪式切割機：手提小 手提大73磨輪床7460A電焊機7