個(gè)人出售住房繳納稅費(fèi).doc

學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考個(gè)人出售住房繳納稅費(fèi)一、增值稅1.自建自用住房銷(xiāo)售免征增值稅財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）附件3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定第一條第十五項(xiàng)規(guī)定“個(gè)人銷(xiāo)售自建自用住房免征增值稅”，個(gè)人銷(xiāo)售住房首先區(qū)分住房是自已建造的還是購(gòu)買(mǎi)的。自建即自己建造，自用其實(shí)沒(méi)什么標(biāo)準(zhǔn)。住房是用來(lái)住的，在增值稅范圍住房是拿來(lái)用的，同時(shí)自已建造的住房拿來(lái)是給別人用的可不好認(rèn)定。2.轉(zhuǎn)讓購(gòu)買(mǎi)的住房繳納增值稅營(yíng)改增之前個(gè)人出售住房交納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅之后交納增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）第五條規(guī)定“個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額”。一般情況下，繳納的增值稅=成交價(jià)/(1+5%)5%3.稅收優(yōu)惠（1）營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定第五條規(guī)定“個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市”。提醒關(guān)注，在營(yíng)業(yè)稅和增值稅的稅收政策里，個(gè)人是包括了個(gè)體工商戶和其他個(gè)人，其他個(gè)人即指自然人。個(gè)人銷(xiāo)售住房是否購(gòu)買(mǎi)已滿2年，對(duì)增值稅的繳納是一個(gè)重要因素。（2）普通住房與非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200526號(hào)）第五條明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)中規(guī)定”為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20”。我們常說(shuō)的非普通住房即大于等于144，容積率小于1或過(guò)戶價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)指導(dǎo)價(jià)的住房，滿足其中的任何一項(xiàng)都是非普通住宅，都不滿足的情況下叫做普通住宅。二、個(gè)人所得稅1.個(gè)人出售住房按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅一般規(guī)定財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅字1999278號(hào)）規(guī)定個(gè)人出售自有住房所取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)）規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法（中華人民共和國(guó)主席令第九號(hào)第六條應(yīng)納稅所得額的計(jì)算第五項(xiàng)規(guī)定財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額。第三條第三項(xiàng)規(guī)定財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用比例稅率，稅率為百分之二十。應(yīng)納稅所得額=每次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用應(yīng)納個(gè)人所得稅稅款=應(yīng)納稅所得額20%國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)）規(guī)定“對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用”。（1）房屋原值一般指購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。注意這里不單指購(gòu)置房屋的原支付的房?jī)r(jià)，而是包括購(gòu)房時(shí)交納的相關(guān)稅費(fèi)的。營(yíng)改前但原購(gòu)買(mǎi)的住房繳納的營(yíng)業(yè)稅可以扣除，營(yíng)改增后購(gòu)買(mǎi)住房支付的增值稅則計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值進(jìn)行扣除。（2）轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。這指的是轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金，跟房屋原值中購(gòu)置時(shí)交納的相關(guān)稅費(fèi)不同。扣除的稅金不包括轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的增值稅的，因?yàn)闋I(yíng)改增后增值稅作為價(jià)外稅，轉(zhuǎn)讓收入是不包括增值稅的。（3）合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。2.個(gè)人出售住房核定征收個(gè)人所得稅規(guī)定國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006108號(hào)）第三條規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%3%的幅度內(nèi)確定?？梢?jiàn)對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得核定征收的規(guī)定早已有之，2013年新國(guó)五條細(xì)則即國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（國(guó)辦發(fā)201317號(hào)）出臺(tái)引發(fā)二手房過(guò)戶熱潮，大家唯恐政策生變，對(duì)個(gè)人出售住房要征收20%的個(gè)人所得稅，于是趕在新國(guó)五條實(shí)施時(shí)間前完成產(chǎn)權(quán)辦理成了不少購(gòu)房者的心愿。新國(guó)五條細(xì)則第三條中規(guī)定“充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?？偨Y(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。稅務(wù)部門(mén)要繼續(xù)推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作”。新國(guó)五條細(xì)則其實(shí)只是強(qiáng)調(diào)某些情況下需要從嚴(yán)處理。3.稅收優(yōu)惠財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅字1999278號(hào)）第四條規(guī)定“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續(xù)免征個(gè)人所得稅”。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)(2007)33號(hào)）對(duì)“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅”進(jìn)行了明確：（1）個(gè)人購(gòu)房日期的確定。個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。（2）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷(xiāo)售發(fā)票上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。（3）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。在有些城市，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)之前，需要提供家庭財(cái)產(chǎn)查詢證明，而該家庭財(cái)產(chǎn)查詢證明是以家庭為基礎(chǔ)進(jìn)行查詢，包括夫妻雙方及未成年子女。另外財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知（財(cái)稅201094號(hào)）取消了出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人減免個(gè)人所得稅的規(guī)定。三、土地增值稅、印花稅財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知(財(cái)稅2008137號(hào))規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收印花稅、土地增值稅。四、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加增值稅等流轉(zhuǎn)稅為征收基數(shù)，繳納增值稅等流轉(zhuǎn)稅的人則繳納，個(gè)人出售住房如果繳納增值稅則征收，不繳則不征收。財(cái)稅201643號(hào)經(jīng)研究，現(xiàn)將營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)有關(guān)問(wèn)題明確如下： 一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。 二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。 四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。 五、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。 六、在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。 本通知自2016年5月1日起執(zhí)行。契稅計(jì)稅依據(jù) 1.按買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格來(lái)計(jì)算 買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí)經(jīng)過(guò)雙方敲定而形成合同,稅務(wù)機(jī)關(guān)以此合同上的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為據(jù)直接計(jì)算契稅計(jì)稅。這種契稅計(jì)稅方式主要適用于房屋買(mǎi)賣(mài)、土地使用權(quán)出售、國(guó)有土地使用權(quán)出讓。 2.根據(jù)房屋的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算 土地和房屋價(jià)格絕不是不變的,比如,北京在2008年奧運(yùn)會(huì)主辦城市之后,北京的地價(jià)不斷飆升。該地段的房屋贈(zèng)送、土地使用權(quán)贈(zèng)送時(shí),房屋買(mǎi)賣(mài)契稅計(jì)稅依據(jù)是按照市場(chǎng)價(jià)格而不是按照土地或房屋原值。 3.依據(jù)房屋或土地交換差價(jià)定稅 隨著現(xiàn)在二手房市場(chǎng)興起,房屋交換逐漸走入普通百姓的生活。如果A房?jī)r(jià)格60萬(wàn)元,B房?jī)r(jià)格70萬(wàn)元,