江蘇老年公寓可行性研究.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除A、宏觀分析1一基本概念11相關(guān)產(chǎn)品概念12“老年公寓”概念2二、老年公寓市場分析31我國已進入老齡化社會階段32“老年公寓市場”潛力巨大33老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移44國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)45我國城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題4B、宿遷老年公寓市場分析101老齡化現(xiàn)狀102老年公寓市場10C、案例分析11D、政策因素16E、項目詳細策劃23一、項目選址建議23二、規(guī)劃設計構(gòu)想24三、詳細設計261公寓設施262服務中心辦公樓263客房274娛樂設施275護理276飲食28四、初步投資估算281成本估算282價格建議283效益分析28江蘇.宿遷老年公寓可行性研究A、宏觀分析一基本概念1相關(guān)產(chǎn)品概念從老年人住宅的經(jīng)營管理看經(jīng)營模式，大致可分為三種模式：第一是公辦公營式，第二是公辦民營式，第三是民辦民營式。目前社會上出現(xiàn)的專為老年人提供長期居住場所的機構(gòu)類型可分為傳統(tǒng)敬老院、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一種模式，即公辦公營式進行經(jīng)營，第二種公辦民營模式則更像目前國內(nèi)流行的敬老院，老年公寓應屬于民辦民營式的經(jīng)營模式。民辦民營公辦民營公辦公營經(jīng)營模式機構(gòu)類型敬老院福利院老年公寓國內(nèi)專門針對老年人的住宅用房除了社會福利院、敬老院外，純屬社會化經(jīng)營的老年公寓目前還很奇缺。雖然，在上海打著“老年公寓”旗號的養(yǎng)老機構(gòu)在最近幾年涌現(xiàn)出了不少，但由于這樣的“老年公寓”依然帶有強烈的社會福利色彩，所以它與真正意義上的作為一種商品房新產(chǎn)品出現(xiàn)的老年公寓還是有其本質(zhì)差別的。不過，這種作為純老年居住住宅的“老年公寓”作為發(fā)展程度較高的新開發(fā)項目已成為一個引起有關(guān)方面充分關(guān)注的問題。2“老年公寓”概念所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設施齊全、公用設施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結(jié)合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經(jīng)營模式，更是一種城市老年人聚居形式。老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設施，而是由社會投資興辦并按企業(yè)化經(jīng)營管理的老年專用住宅，入住的老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房等級和服務檔次。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構(gòu)一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)，開發(fā)商投資者的介入點也在于此。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務設施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，其優(yōu)勢是十分明顯的：1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率2）有利于老年人身心健康3）服務專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高，真正實現(xiàn)我國提倡的“五有養(yǎng)老”4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套服務老年公寓已成為國際風行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。要加快發(fā)展老年公寓，一定要把老年公寓作為一種新的養(yǎng)老模式來對待，按照“公益性事業(yè)，市場化運作”的原則，走產(chǎn)業(yè)化道路。老年公寓作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個分支，是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段社會分工更加細化的必然。二、老年公寓市場分析1我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。2“老年公寓市場”潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。3老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。4國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。5我國城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題（一）我國城市老年公寓的現(xiàn)狀我國第一個老年公寓于1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。北京市第一個老年公寓是1991年由清華園蘭照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦東落成，江澤民總書記為之題詞：“浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情?！睋?jù)統(tǒng)計1998年10月我國有800所老年公寓社區(qū)，其中規(guī)模較大、設備齊全、知名度較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂山夕陽紅老年公寓等。1996年9月，蓋州市決定建造“華夏桃源村”老年公寓，規(guī)劃用地60公頃，總建筑面積20萬平方米，可供1萬名老人居住，預計總投資8.17億元。上海的康樂小區(qū)，在設計前就預計出居住老年人口數(shù)，確定在小區(qū)內(nèi)配套建造一處200平方米的老年人活動室和兩棟示范性的老年住宅，正式列入小區(qū)建設計劃，并按老年人的特殊需要進行專門設計。整個小區(qū)設計完成后曾在國家建設部召開的全國各省市示范小區(qū)設計評審會上受到專家們的好評。尤其是小區(qū)建設具有特色的老年社會專用設施引起者的極大興趣，它體現(xiàn)了上海這個老年型城市的特點。小區(qū)建成后，不少報刊雜志都對小區(qū)新穎的設計造型、優(yōu)美的規(guī)劃布局、完善的配套設施以及建有老年社會專用設施和老年住宅等建筑特點作了報道，深受人們贊賞。整個小區(qū)經(jīng)國家建設部的專家評審，被評為全國參賽工程的優(yōu)美住宅小區(qū)和全優(yōu)工程。設備齊全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效應已在一些地方掀起了開發(fā)“銀色產(chǎn)業(yè)”的熱潮。（二）我國城市老年公寓發(fā)展存在的問題首先，“銀色產(chǎn)業(yè)”浪潮雖已掀起，但其波及力度遠遠不夠。目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院4萬多所，所養(yǎng)不過75萬人。全國個體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過20萬人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設施里養(yǎng)老的老年人不過100萬人，不足老年人口總數(shù)的1%。矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機構(gòu)是一種必然趨勢，一邊是經(jīng)濟收入有限，不可能把老年公寓當作高消費的場所，老年人的需求是舒適、安逸又價格適中的老人居，這對于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態(tài)度，不想貿(mào)然斥資于收益微薄的老人產(chǎn)業(yè)中去。其次，從已建成的老年公寓來看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題。前文已經(jīng)提到，我國現(xiàn)有不同規(guī)模的老年公寓800家，規(guī)模都比較小，初具規(guī)模的只有浙江永嘉縣康樂山莊、天津鶴童老年公寓和上海市眾仁老年公寓等為數(shù)不多的幾家。很多城市的老年公寓建設尚處于啟動階段，北京市僅有幾家房地產(chǎn)公司對這種新型房地產(chǎn)商品類型進行了調(diào)查摸底，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當生命力的房地產(chǎn)商品新類型。再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以“老年公寓”之名進行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設計到相關(guān)服務設施的建設與實際意義的老年公寓相去甚遠。即使是專為老年朋友開發(fā)建設的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管理，更需要體貼入微的服務態(tài)度和質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進行深入的管理。而科學合理的專業(yè)化經(jīng)營和“以老人為中心”的愛心服務并建立信譽和知名品牌，是老年公寓項目建設進入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時，聯(lián)合專業(yè)服務單位提高自身的管理服務水平，為住戶提供特殊的服務。6我國城市老年公寓的發(fā)展方向（一）綜合性通用住宅應成為老年公寓開發(fā)建設的主導產(chǎn)品根據(jù)老年人的生理特點，世界衛(wèi)生組織對全球人口的身體和平均預期壽命的測定重新劃分了年齡組：其中6074歲為年青老人，7589歲為老年人，90歲以上為長壽老人。由于各個年齡組的老人對住宅的需求有所不同，因此筆者認為開發(fā)修建一種適應不同齡組老人特點的老年公寓，在這里不妨稱其為綜合性通用住宅，它應作為有志于開發(fā)老年住宅的開發(fā)商考慮的關(guān)鍵。綜合性通用住宅與其他相比最大的不同在于：在周密地考慮老年居住者的生理狀況基礎上，它能根據(jù)居住老人的實際情況，改善和增加必要的設施及醫(yī)護系統(tǒng)來幫助提高老年人的自主和自理能力。（二）綜合性通用住宅的設計應適合不同層次的老年人的需求針對老年人的生理特點，綜合性通用住宅的設計要點就是避弊趨利。樓層不能太高，6層以上必須設電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當增大，便于輪椅通過，并在通過處安裝或預留裝扶手的埋件。室內(nèi)地板應當平坦、防滑、沒有高差，不可設門檻等障礙物，防止老人摔跤和便于輪椅通過，浴池底也應防滑。廚房衛(wèi)生間面積要適當加大，便于坐凳或坐輪椅時使用，日照采風要順暢。除了以上這些特點之外，通用住宅的一個顯著特點是依據(jù)老人在不同時期因生理變化帶來的不同需求而設計:（1）年青型階段。這類型老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大可開辟出一定面積作為儲物室，但要有相應的廚房、衛(wèi)生間和相應的服務網(wǎng)絡，如菜市、超市為這些老人提供生活方便。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務機構(gòu)中參加活動或?qū)で髱椭杖藛T可提供上門服務。（2）老年型階段。這類型老人由于身體素質(zhì)逐漸下降，導致生活不能完全自理，但還無須增設醫(yī)療康復設施，因此室內(nèi)設計轉(zhuǎn)為無障礙設計，可將用于儲物的空間重新利用起來，拆除后以便增大活動空間；家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、衛(wèi)生局、浴池、坐便器旁應增設扶手攜動；地板防滑措施再次鞏固；門最好改為推拉式并要有顯明的色彩標志，以提醒老人注意；房間照明要提高兩倍以上，便于老人靠視覺獲取信息。此外，改變方向或有高度的地方應用鮮明色彩；安裝警鈴以便及時或自動地發(fā)出警報，使老人能夠得到幫助；增設專門家政服務人員為此類老人提供日常必需服務。（3）長壽型階段。這類型老人是需要特別護理的。這段時間通用住宅除具備上述兩年齡組住宅設計的大部分功能外，還應開設治療、護理、康復及臨終關(guān)懷等較齊全的醫(yī)療康復設施。室內(nèi)要給護理人員留下足夠的護理空間，特別是浴室和衛(wèi)生間一定要放大尺寸，保證老人活動需要和協(xié)助老人所需空間。電話、電燈開關(guān)都要裝在老人床頭易觸摸的位置。室內(nèi)應設有同整棟大樓安全警報系統(tǒng)相連的緊急呼救設施，以應付老人突發(fā)病和其它突發(fā)事件的發(fā)生?？傊诜?、醫(yī)療、護理設施為一體，老人在這里能夠得到全方位的護理。（三）綜合性通用住宅的周邊環(huán)境應滿足老年人的要求綜合性通用住宅是根據(jù)老年人的身體、生理、心理的特殊性而設置的。老年人一進入黃昏期，大多會產(chǎn)生失落感和憂傷感，這會極大地損害他們的身心健康。因此在設計人居環(huán)境時應充分認識到這一點，并在規(guī)劃設計時有選擇地與兒童、青年人的活動場所相結(jié)合而進行布置，以豐富老年人的生活內(nèi)容，要讓老年人能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就他們的身心健康。除此之外還應加強家政服務建設，建立家政服務制度、健康管理制度、社會福利保險等，把工作做到每個老人的身邊。另外，由于老年人的身理特點，特別要求住宅應修建在城郊交界處，環(huán)境幽靜、依山傍水、空氣清新、交通方便的風景區(qū)并要有廣闊的綠化帶，做到見綠不見塵，抑制塵土飛揚，這樣的環(huán)境能使老人心情舒暢。良好的生態(tài)環(huán)境能滿足老年人的生活行為性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、靈活性、方便性、自然回歸性，讓老人在良好的環(huán)境中愉快地度過晚年。綜上所述，面對老齡化的發(fā)展前景，修建老年公寓是時代的需要，歷史的必然，是落實老年人“老有所養(yǎng)、老有所居、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所學、老有所為”的重要措施。興辦老年公寓，尤其是綜合性通用住宅，促進了由傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老向社會化養(yǎng)老服務的過渡，使許多家庭解除了后顧之憂，老人不再為家庭瑣事及晚輩之間的摩擦而煩惱，同時也消除了孤獨感和寂寞感，也有助于增強老年人獨立生活的能力，還有助于帶動老年服務行業(yè)的興旺，可以培養(yǎng)一大批家庭護理人員，解決大批下崗職工的就業(yè)問題，有利于社會的安定團結(jié)。因此它是經(jīng)濟發(fā)展的一個契機、一次挑戰(zhàn)。B、宿遷老年公寓市場分析1老齡化現(xiàn)狀宿遷市于1999年進入老齡化社會，目前，全市60周歲以上老年人已達69萬，占全市總?cè)丝跀?shù)的13.12%，預計到2010年，宿遷市老年人將占全市總?cè)丝跀?shù)的15%。人口老齡化是經(jīng)濟社會發(fā)展中面臨的重要挑戰(zhàn)，對社會保障、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)、財政支付結(jié)構(gòu)、文化體育事業(yè)、社會服務、社會穩(wěn)定等方面，都帶來了重大影響。2老年公寓市場C、案例分析1）北京東方太陽城“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準” 東方太陽城位于北京市順義區(qū)雙青林場境內(nèi)、潮白河西側(cè)，占地面積3500畝，總建筑面積70萬平方米，總投資額30億人民幣，預計在4-6年內(nèi)全面完成建設。東方太陽城以美國太陽城中心為藍本，旨在打造符合中國特色的大型退休生活社區(qū)，引領(lǐng)全新退休生活方式?！句N售均價】￥3400元/平米【地理位置】順義潮白河畔【入住時間】2004年7月【物業(yè)費用】1.95元/平方米/月【按揭方式】一次性付款、貸款均可【外觀材質(zhì)】高級涂料 建筑材料注釋【園區(qū)描述】建筑形式不僅包括點式公寓、板式公寓、聯(lián)體別墅，還增加了獨棟別墅。其中別墅區(qū)增送戶式地源熱泵中央空調(diào)主機，即節(jié)能又環(huán)保，充分體現(xiàn)了科技住宅設計理念。倍受關(guān)注的總建筑面積為4.1萬平米的二期公建，不僅包括商業(yè)零售中心、短期度假公寓、旅館、康體中心、醫(yī)院、社區(qū)活動中心等多種配套設施；而且還將建成溫泉療養(yǎng)浴、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館以及康復中心等各類健身空間，用我運動，我健康的快樂感染居所中的每個人；先進完善的醫(yī)療服務機構(gòu)和持續(xù)性照顧計劃，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學的照護體系。位于中心會所內(nèi)的老年大學，環(huán)境優(yōu)美，教學設施先進，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學習、交流和增長知識的場所。課程設置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學、地理學等課程，讓每個有興趣和特長的業(yè)主都可以參加進來教學相長，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。【周邊環(huán)境】周邊有4個旅游區(qū)，即：潮白河旅游度假區(qū)，唐指山風景區(qū)，京東大蘆蕩旅游度假區(qū)和焦莊戶旅游觀光區(qū)。全縣已建起北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部、北京國際高爾夫球俱樂部、北京鄉(xiāng)村樂園、綠色度假村、北京鄉(xiāng)村賽馬場等十余個景點。北京東直門將建候機樓乘坐高速懸浮列車十幾分鐘到機場，工程于2003年完工。順義區(qū)優(yōu)勢：上風上水，臨近機場、燕莎商務區(qū)和使館區(qū)，是北京形成最早、最大的高檔外銷別墅區(qū)。該地區(qū)已經(jīng)吸引了不少的國際學校和醫(yī)院，并計劃興建大學城，吸引國內(nèi)外聯(lián)合大學和民辦學校?！鞠嚓P(guān)說明】以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準”為目標的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽的順義潮白河畔7000畝浩瀚林地中。234萬平米的規(guī)劃土地上，東方太陽城的建筑面積僅為70萬平米，社區(qū)綠化覆蓋率高達80%，遵循有天、有地、自由自在的生存法則，高爾夫球場整體坐落于社區(qū)之中，形成開放式、團組式、花園式建筑群，簇鮮的綠色直抵門外?！鹃_發(fā)企業(yè)】北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司2）上海松江社會福利院“三星級 賓館型”養(yǎng)老院福利院的外景 福利院的環(huán)境：小河流水上海市首家按照“三星級”賓館標準設計的“賓館型”養(yǎng)老院松江社會福利院，近日揭牌開業(yè)。上海市松江社會福利院，位于上海市松江區(qū)（滬杭高速公路北側(cè)）新城區(qū)其昌路龍興路口，離上海市區(qū)18公里，滬杭高速公路直達，離佘山國家旅游區(qū)6公里。地理位置優(yōu)越，交通使捷。福利院占地面積30000平方米（約45畝），建筑面積11500平方米，總投資4300萬元，設置250只床位（其中50只病床），按國家二級福利院標準建造。福利院融養(yǎng)老、康復、娛樂為一體的社會開放性福利型的老年人樂園。整體布局分五個區(qū)：【居住區(qū)】一號樓內(nèi)有3人套間54間，2號樓內(nèi)有2人間（一室一廳）8套，3號樓內(nèi)有一室二廳12套，可供200位老人居住。室內(nèi)中央空調(diào)、閉路電視、程控電話、呼叫器、衛(wèi)生設施、浴缸、衣柜等全部配套。居住區(qū)內(nèi)上下走廊相通，環(huán)形的無障礙坡道相互連接，到各樓有電梯上下?！踞t(yī)療區(qū)】按國家醫(yī)院標準建造，內(nèi)設50張床位（其中四間套房8張床位），醫(yī)療設施齊全，有新一代的X光機、B超、動態(tài)心電、動態(tài)血壓、血壓分析系統(tǒng)、十二道同步自動分析儀、床邊監(jiān)護儀、血球分析儀、尿液分析儀、理療設施等先進的醫(yī)療，理療儀器，配備有實踐經(jīng)驗的專業(yè)醫(yī)務人員?！揪G化休閑區(qū)】綠化面積占總面積的55%，植有名貴樹木6000多株，草皮3000平方米，屋面綠化1000平方米。8000平方米（約12畝）公園內(nèi)小橋流水相伴，亭臺樓閣掩映，假山噴泉，茂林修竹。映在水面上的各種觀賞金魚給公園又增添了一景。【娛樂區(qū)】各層樓面均有陽光室、棋牌室、桌球室、閱覽室，有150平方米的多功能舞廳，200平方米的健身房?！旧顓^(qū)】有420平方米的食堂，供應各類可口飯菜，還設有包廂，可隨時小酌，食堂內(nèi)配有高級廚師、點心師和營養(yǎng)師，為老年人提供可選擇的飯菜。二臺計130萬大卡的中央空調(diào)除供冷暖氣外還承擔著全院老人的生活用水。為提供老年人方便，院內(nèi)還設200平方米超市。3）北京太陽城大型老年公寓【樓盤名稱】北京太陽城-國際老年公寓【類 別】公寓【城 區(qū)】昌平【地理位置】太陽城坐落于馳名中外的京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機場17公里、南距亞運村15公里?！经h(huán)線位置】五環(huán)以外，社區(qū)周邊有綠色長廊、百里長河、千畝果園、萬畝草坪。交通十分便利,912、949、358等公交車及規(guī)劃輕軌鐵道在此通過，乘車到達市區(qū)僅需20分鐘。其周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應基地?！緝r 格】均價5000元/平方米【入住時間】現(xiàn)房【開 發(fā) 商】北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【項目簡介】 北京太陽城開發(fā)建設為全國首創(chuàng)老年多元化居住社區(qū)第三住宅，占地面積42萬平方米。社區(qū)建筑外觀設計為仿歐式風格，建設有：購物中心、醫(yī)療中心、老年娛樂中心、家政服務中心、老年教育中心、酒店、國醫(yī)堂等配套齊全的六大公共建筑設施，對社區(qū)入住業(yè)主提供了人性化服務模式，小區(qū)公建配套充分體現(xiàn)了老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所樂、老有所為的五老精神，是老年人安享晚年的理想居住環(huán)境。在太陽城的社區(qū)內(nèi)，各種公寓、別墅、住宅、公益建筑和下沉式文化廣場以“西”為主，并兼顧東方建筑風格的四合院、回醫(yī)堂、仿古文化步行街、庭院等。為了滿足老年人的不同需要，同時又根據(jù)老年人的身體狀況、經(jīng)濟條件和愛好，北京太陽城把公寓設計成三大類：宿舍式公寓，就是老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的樓房中居住和生活。該類適合單身或夫婦兩人的老年人居住，宿舍開間較大，有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護等各種物業(yè)服務。居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。 護理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護理人員進行護理。同時，北京太陽城還有250到300平方米、400到500平方米別墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以滿足老年人的不同需求。D、政策因素隨著我國人口老齡化的加劇，我國的社會負擔加重，老年人的權(quán)益需要得到保障，因而，國家和地方相繼出臺了一系列的關(guān)于老年人的法律法規(guī)。諸如：中華人民共和國老年人權(quán)益保障法（1996年8月29日第八屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過1996年8月29日中華人民共和國主席令第73號發(fā)布）第一章 總則第一條 為保障老年人合法權(quán)益，發(fā)展老年事業(yè)，弘揚中華民族敬老、養(yǎng)老的美德，根據(jù)憲法，制定本法。第二條 本法所稱老年人是指六十周歲以上的公民。第三條 國家和社會應當采取措施，健全對老年人的社會保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及參與社會發(fā)展的條件，實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學、老有所樂。第四條 國家保護老年人依法享有的權(quán)益。禁止岐視、侮辱、虐待或者遺棄老年人。第五條 各級人民政府應當將老年事業(yè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，逐步增加對老年事業(yè)的投入，并鼓勵社會各方面投入，使老年事業(yè)與經(jīng)濟、社會協(xié)調(diào)發(fā)展。國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府采取組織措施，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好老年人權(quán)益保障工作，具體機構(gòu)由國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。第六條 保障老年人合法權(quán)益是全社會的共同責任。國家機關(guān)、社會團體、企業(yè)事業(yè)組織應當按照各自職責，做好老年人權(quán)益保障工作。居民委員會、村民委員會和依法設立的老年人組織應當反映老年人的要求，維護老年人合法權(quán)益，為老年人服務。第七條 全社會應當廣泛開展敬老、養(yǎng)老宣傳教育活動，樹立尊重、關(guān)心、幫助老年人的社會風尚。青少年組織、學校和幼兒園應當對青少年和兒童進行敬老、養(yǎng)老的道德教育和維護老年人合法權(quán)益的法制教育。提倡義務為老年人服務。第八條 各級人民政府對維護老年人合法權(quán)益和敬老、養(yǎng)老成績顯著的組織、家庭或者個人給予表揚或者獎勵。第九條 老年人應當遵紀守法，履行法律規(guī)定的義務。第二章 家庭贍養(yǎng)與撫養(yǎng)第十條 老年人養(yǎng)老主要依靠家庭，家庭成員應當關(guān)心和照料老年人。第十一條 贍養(yǎng)人應當履行對老年人經(jīng)濟上供養(yǎng)、生活上照料和精神上慰藉的義務，照顧老年人的特殊需要。贍養(yǎng)人是指老年人的子女以及其他依法負有贍養(yǎng)義務的人。贍養(yǎng)人的配偶應當協(xié)助贍養(yǎng)人履行贍養(yǎng)義務。第十二條 贍養(yǎng)人對患病的老年人應當提供醫(yī)療費用和護理。第十三條 贍養(yǎng)人應當妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人遷居條件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他親屬不得侵占，不得擅自改變產(chǎn)權(quán)關(guān)系關(guān)系或者租憑關(guān)系。老年人自有的住房，贍養(yǎng)人有維修的義務。第十四條 贍養(yǎng)人有義務耕種老年人承包的田地，照管老年人的林木和牲畜等，收益歸老年人所有。第十五條 贍養(yǎng)人不得以放棄繼承權(quán)或者其他理由，拒絕履行贍養(yǎng)義務。贍養(yǎng)人不履行贍養(yǎng)義務，老年人有要求贍養(yǎng)人付給贍養(yǎng)費的權(quán)利。贍養(yǎng)人不得要求老年人承擔力不能及的勞動。第十六條 老年人與配偶有相互扶養(yǎng)的義務。由兄、姊扶養(yǎng)的弟、妹成年后，有負擔能力的，對年老無贍養(yǎng)人的兄、姊有扶養(yǎng)的義務。第十七條 贍養(yǎng)人之間可以就履行贍養(yǎng)義務簽訂協(xié)議，并征得老年人同意。居民委員會、村民委員會或者贍養(yǎng)人所在組織監(jiān)督協(xié)議的履行。第十八條老年人的婚姻自由受法律保護。子女或者其他親屬不得干涉老年人離婚、再婚及婚后的生活。贍養(yǎng)人的贍養(yǎng)義務不因老年人的婚姻關(guān)系變化而消除。第十九條 老年人有權(quán)依法處分個人的財產(chǎn)，子女或者其他親屬不得干涉，不得強行索取老年人的財物。 老年人有依法繼承父母、配偶、子女或者其他親屬遺產(chǎn)的權(quán)利，有接受贈予的權(quán)利。第三章 社會保障第二十條 國家建立養(yǎng)老保險制度，保障老年人的基本生活。第二十一條 老年人依法享有的養(yǎng)老金和其他待遇應當?shù)玫奖Ｕ稀Ｓ嘘P(guān)組織必須按時足額支付養(yǎng)老金，不得無故拖欠，不得挪用。國家根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高和職工工資增長的情況增加養(yǎng)老金。第二十二條 農(nóng)村除根據(jù)情況建立養(yǎng)老保險制度外，有條件的還可以將未承包的集體所有的部分土地、山林、水面、灘涂等作為養(yǎng)老基地，收益供老年人養(yǎng)老。第二十三條 城市的老年人，無勞動能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人的，或者其贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)能力或者扶養(yǎng)能力的，由當?shù)厝嗣裾o予救濟。農(nóng)村的老年人，無勞動能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人的，或者其贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人確無贍養(yǎng)能力或者扶養(yǎng)能力的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織負擔保吃、保穿、保住、保醫(yī)、保葬的五保供養(yǎng)，鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府負責組織實施。第二十四條 鼓勵公民或者組織與老年人簽訂扶養(yǎng)協(xié)議或者其他扶助協(xié)議。第二十五條 國家建立多種形式的醫(yī)療保險制度，保障老年人的基本醫(yī)療需要。有關(guān)部門制定醫(yī)療保險辦法，應當對老年人給予照顧。老年人依法享有的醫(yī)療待遇必須得到保障。第二十六條 老年人患病，本人和贍養(yǎng)人確實無力支付醫(yī)療費用的，當?shù)厝嗣裾鶕?jù)情況可以給予適當幫助，并可以提倡社會救助。第二十七條 醫(yī)療機構(gòu)應當為老年人就醫(yī)提供方便，對七十周歲以上的老年人就醫(yī)，予以優(yōu)先。有條件的地方，可以為老年病人設立家庭病床，開展巡回醫(yī)療等服務。提倡為老年人義診。第二十八條 國家采取措施，加強老年醫(yī)學的研究和人才培養(yǎng)，提高老年病的預防、治療、科研水平。開展各種形式的健康教育，普及老年保健知識，增強老年人自我保健意識。第二十九條 老年人所在組織分配、調(diào)整或者出售住房，應當根據(jù)實際情況和有關(guān)標準照顧老年人的需要。第三十條 新建或者改造城鎮(zhèn)公共設施、居民區(qū)和住宅，應當考慮老年人的特殊需要，建設適合老年人生活和活動的配套設施。第三十一條 老年人有繼續(xù)教育的權(quán)利。國家發(fā)展老年教育，鼓勵社會辦好各類老年學校。各級人民政府對老年教育應當加強領(lǐng)導，統(tǒng)一規(guī)劃。第三十二條 國家和社會采取措施，開展適合老年人的群眾性文化、體育、娛樂活動，豐富老年人精神文化生活。第三十三條 國家鼓勵、扶持社會組織或者個人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復中心和老年文化體育活動場所等設施。地方各級人民政府應當根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，逐步增加對老年福利事業(yè)的投入，興辦老年福利設施。第三十四條 各級人民政府應當引導企業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營老年生活用品，適應老年人的需要。第三十五條 發(fā)展社區(qū)服務，逐步建立適應老年人需要的生活服務、文化體育活動、疾病護理與康復等服務設施和網(wǎng)點。發(fā)揚鄰里互助的傳統(tǒng)，提倡鄰里間關(guān)心、幫助有困難的老年人。鼓勵和支持社會志愿者為老年人服務。第三十六條 地方各級人民政府根據(jù)當?shù)貤l件，可以在參觀、游覽、乘坐公共交通工具等方面，對老年人給予優(yōu)待和照顧。第三十七條 農(nóng)村老年人不承擔義務工和勞動積累工。第三十八條 廣播、電影、電視、報刊待應當反映老年人的生活，開展維護老年人合法權(quán)益的宣傳，為老年人服務。第三十九條 老年人因其合法權(quán)益受侵害提起訴訟交納訴訟費確有困難的，可以緩交、減交或者免交；需要獲得律師幫助，但無力支付律師費用的，可以獲得法律援助。第四章 參與社會發(fā)展第四十條 國家和社會應當重視、珍惜老年人的知識、技能和革命、建設經(jīng)驗，尊重他們的優(yōu)良品德，發(fā)揮老年人的專長和作用。第四十一條 國家應當為老年人參與社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設創(chuàng)造條件。根據(jù)社會需要和可能，鼓勵老年人在自愿和量力的情況下，從事下列活動：（一） 對青少年和兒童進行社會主義、愛國主義、集體主義教育和艱苦奮斗等優(yōu)良傳統(tǒng)教育；（二） 傳授文化和科技知識；（三） 提供咨詢服務；（四） 依法參與科技開發(fā)和應用；（五） 依法從事經(jīng)營和生產(chǎn)活動；（六） 興辦社會公益事業(yè)；（七） 參與維護社會治安、協(xié)助調(diào)解民間糾紛；（八） 參加其他社會活動。第四十二條 老年人參加勞動的合法收入受法律保護。第五章 法律責任第四十三條 老年人合法權(quán)益受到侵害的，被侵害人或者其代理人有權(quán)要求有關(guān)部門處理，或者依法向人民法院提起訴訟。人民法院和有關(guān)部門，對侵犯老年人合法權(quán)益的申訴、控告和檢舉，應當依法及時受理，不得推諉、拖延。第四十四條 不履行保護老年人合法權(quán)益職責的部門或者組織，其上級主管部門應當給予批語教育，責令改正。國家工作人員違法失職，致使老年人合法權(quán)益受到損害的，由其所在組織或者上級機關(guān)責令改正，或者給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十五條 老年人與家庭成員因贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者住房、財產(chǎn)發(fā)生糾紛，可以要求家庭成員所在組織或者居民委員會、村民委員會調(diào)解，也可以直接向人民法院提起訴訟。調(diào)解前款糾紛時，對有過錯的家庭成員，應當給予批評教育，責令改正。人民法院對老年人追索贍養(yǎng)費或者扶養(yǎng)費的申請，可以依法裁定先予執(zhí)行。第四十六條 以暴力或者其他方法公然侮辱老年人、捏造事實誹謗老年人或者虐待老年人，情節(jié)較輕的，依照治安管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十七條 暴力干涉老年人婚姻自由或者對老年人負有贍養(yǎng)義務、扶養(yǎng)義務而拒絕贍養(yǎng)、扶養(yǎng)，情節(jié)嚴重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十八條 家庭成員有盜竊、詐騙、搶奪、勒索、故意毀壞老年人財物，情節(jié)較輕的，依治管理處罰條例的有關(guān)規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 第六章 附則第四十九條 民族自治地方的人民代表大會，可以根據(jù)本法的原則，結(jié)合當?shù)孛褡屣L俗習慣的具體情況，依照法定程序制定變通的或者補充的規(guī)定。第五十條 本法自1996年10月1日起施行。E、項目詳細策劃一、項目選址建議針對老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質(zhì)要求不高，不愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大，同時老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學后，老人們?nèi)杂型g伙伴、共同話題、共同樂趣。因而對項目選址有如下要求：1.地形應盡可能平坦以減少陡斜的步道，坡道或踏步。相對平坦的現(xiàn)場可促進步行這是一種高度理想的運動。2.周邊不應以主要交通干線為界。以便于購物，逛公園而不必穿過主要街道。3.基本的商業(yè)設施，如超市，干洗店，藥房等，應盡可能鄰近并易于前往。4.基本的地區(qū)公共設施如文化館，保健服務和娛樂設施等都要靠近。就此而論應注意到對許多老年人來說其最大步行半徑應為0.804公里。5.公共交通應直達建設場地，由于許多為老年人服務的項目，如專門的就醫(yī)條件，往往不在本區(qū)而在其它區(qū)。6.場地不宜直接鄰近學?；騼和螛穲龌驗榍嗄昱c成人所活躍出入的娛樂區(qū)。7.場地應有足夠的面積，以滿足開展戶外靜止性與運動性的娛樂活動的要求。8.還要注意到整個土地的利用模式依照可能的趨勢及預期的計劃有發(fā)生改變的可能性。二、規(guī)劃設計構(gòu)想老年住宅設計要求，首先要一切從老年人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定合適的設計方針?？傮w來說，應當按下列觀點來選擇和確定我們的思路。(1)要有功用性 要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。家具、器具和設備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。(2)要有安全性 住宅內(nèi)總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。(3)要有健康性 要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。(4)要能確保隱私性 老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。在不