房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資盡職調(diào)查實(shí)務(wù).ppt

房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資盡職調(diào)查實(shí)務(wù) 徐顥2015年11月 個(gè)人介紹 徐顥 高級理財(cái)規(guī)劃師 執(zhí)業(yè)律師 具有證券從業(yè)資格 工學(xué)學(xué)士 法律碩士 先后畢業(yè)于西安交通大學(xué) 清華大學(xué) 曾在建設(shè)銀行深圳分行營業(yè)部 國際業(yè)務(wù)部 金融市場部及長安國際信托股份有限公司西北業(yè)務(wù)三部工作 從事過對公結(jié)算 貿(mào)易融資 外匯交易 資金衍生產(chǎn)品交易 貴金屬業(yè)務(wù)及信托經(jīng)理工作 現(xiàn)任長安國際信托股份有限公司盡職調(diào)查部高級信托經(jīng)理 房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查關(guān)注點(diǎn) 一 項(xiàng)目情況1 合規(guī)性分析 2 項(xiàng)目位置 3 經(jīng)濟(jì)效益分析 二 融資方及股東背景1 行業(yè)背景 開發(fā)資質(zhì) 2 股東實(shí)力 產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 成長歷程及社會關(guān)系 三 其他彌補(bǔ) 盡職調(diào)查資料來源 1 企業(yè)書面提供 加蓋公章 2 互聯(lián)網(wǎng) 人行征信 企業(yè)信用查詢系統(tǒng) 法院文書網(wǎng) 被執(zhí)行人查詢系統(tǒng) 土地出讓價(jià)格 房屋價(jià)格 負(fù)面信息3 實(shí)地走訪 本項(xiàng)目及周邊售樓部 房產(chǎn)中介 4 登記機(jī)關(guān)查詢 5 其他金融機(jī)構(gòu) 銀行 信托 小貸公司 6 訪談 基層員工 針對性選擇訪談對象 項(xiàng)目情況 一 基本控規(guī)指標(biāo)情況 案例四附表 二 分期情況及重要節(jié)點(diǎn) 對應(yīng)現(xiàn)金流量表 三 項(xiàng)目賣點(diǎn)及市場情況 房地產(chǎn)開發(fā)流程 一 可研報(bào)告及立項(xiàng)文件二 拿地1 招拍掛信息 互聯(lián)網(wǎng)查詢 2 土地出讓合同 土地出讓金 用地面積 性質(zhì)及土地出讓金繳納期限 3 土地出讓金繳納憑證 4 土地使用權(quán)證 用地面積 用地性質(zhì)等 5 實(shí)地走訪看土地狀況 是否涉及拆遷 凈地 毛地 熟地 6 核對銀行流水 房地產(chǎn)開發(fā)流程 三 規(guī)劃1 配套規(guī)費(fèi)的繳納及免除情況 2 施工許可證是否取得 是否已經(jīng)開工 3 總平圖 4 設(shè)計(jì)方 施工方及監(jiān)理方 合同及付款憑證 四 施工1 五通一平 土方工程 渣土問題 樁基工程 正負(fù)零 封頂 外立面 內(nèi)部裝修 景觀工程 綠化 入伙 2 按月出監(jiān)理報(bào)告 監(jiān)理合同及監(jiān)理費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)流程 五 工程款支付1 施工合同約定的付款條件 2 工程量確認(rèn)文件 3 付款回單及銀行流水 4 收款方開具的發(fā)票 或有 房地產(chǎn)開發(fā)流程 六 預(yù)售1 預(yù)售條件 主體過半或其他 2 銷控表 3 銷售回款賬戶流水 現(xiàn)金收款 4 銷售合同及收款收據(jù) 5 網(wǎng)簽系統(tǒng) 6 單獨(dú)走訪售樓部了解銷售情況 付款條件及售價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 總投資及資金來源 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 已投入資金來源1 銀行流水及劃款單 2 資金匯入賬戶 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一 項(xiàng)目投資估算 案例四附表 二 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析 案例四附表 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 三 項(xiàng)目壓力測試1 回款周期敏感性分析 附表 2 價(jià)格敏感性分析 附表 債權(quán)投資流程 一 項(xiàng)目公司債務(wù)全面核查 人行 二 簽訂交易文件 營業(yè)場所面簽 拍照 三 項(xiàng)目用地抵押及在建工程抵押 委貸 三 施工方書面承諾放棄優(yōu)先權(quán) 效力存疑 四 受托支付 五 監(jiān)管銷售回款賬戶 約定反投比例及還款比例 債權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 一 拆遷風(fēng)險(xiǎn) 建議不介入或做最壞打算 二 民間債務(wù) 分批放款 受托支付 用數(shù)字說話 提前發(fā)現(xiàn)問題為上策 三 銷售風(fēng)險(xiǎn) 取得 降價(jià)權(quán) 并謹(jǐn)慎使用 四 還款次序風(fēng)險(xiǎn) 成本遞增 五 道德風(fēng)險(xiǎn) 擴(kuò)大債務(wù)人及擔(dān)保人范圍 六 增加違約成本 七 跑路 風(fēng)險(xiǎn) 安全邊際要大 八 解押風(fēng)險(xiǎn) 定期核保 登記機(jī)關(guān)聯(lián)系人 股權(quán)投資流程 一 工商局查檔 審查歷次增資 變更文件及與此有關(guān)的劃款憑證 可通過律師事務(wù)所及會計(jì)師事務(wù)所報(bào)告驗(yàn)證 二 增資或受讓股權(quán)實(shí)現(xiàn)控股權(quán) 必要時(shí)可通過新設(shè)公司并受讓項(xiàng)目的方式 實(shí)現(xiàn)債務(wù)隔離 三 全面接管企業(yè)基礎(chǔ)證照 印章及賬戶 四 關(guān)鍵崗位派駐人員 股權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 一 債權(quán)優(yōu)于股權(quán) 排查標(biāo)的企業(yè)債務(wù)或新設(shè)公司并通過拍賣方式實(shí)現(xiàn)債務(wù)隔離 二 民間融資 排查 三 拆遷風(fēng)險(xiǎn)四 股東責(zé)任 無法規(guī)避 五 落實(shí)原股東繼續(xù)投入責(zé)任 六 銷售風(fēng)險(xiǎn) 降價(jià)權(quán) 提前鎖定銷售整合資源 期間深度管理 一 方案確定確定管理方案 管理責(zé)任人及職位 董監(jiān)財(cái) 二 前期準(zhǔn)備1 修改公司章程 三會一層及職權(quán) 2 重大事項(xiàng)內(nèi)部審批程序 誰審批 如何審批 3 項(xiàng)目公司及項(xiàng)目審計(jì) 二 現(xiàn)場交接1 重要物品交接 2 新保險(xiǎn)柜要是分別保管 責(zé)任人簽字確認(rèn) 期間深度管理 監(jiān)管報(bào)告內(nèi)容要點(diǎn) 1 五證辦理進(jìn)度及相比預(yù)期完成情況 2 工程進(jìn)度及相比預(yù)期完成情況 實(shí)景照片 3 基金資金使用情況 對比上期 4 項(xiàng)目資金投入情況 對比上期 5 開發(fā)貸進(jìn)度及預(yù)期 6 預(yù)售與銷售 一次性或分期 7 調(diào)控政策情況 8 周邊樓盤及本地市場狀況 9 風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)及其他事項(xiàng) 監(jiān)管報(bào)告附件 1 現(xiàn)場照片 固定位置及角度 2 截止上月末所有賬戶的銀行對賬單復(fù)印件 3 監(jiān)理公司的工程進(jìn)度報(bào)告復(fù)印件 4 印鑒使用登記表復(fù)印件 5 合同臺帳復(fù)印件 6 月度資產(chǎn)負(fù)債表 利潤表 現(xiàn)金流量表復(fù)印件 案例一 某一線城市舊改項(xiàng)目 一 基本情況 二 投資結(jié)果 三 總結(jié) 1 項(xiàng)目土地取得價(jià)值 2 拆遷風(fēng)險(xiǎn)不可控性 3 股東方前期資金成本控制問題 案例二 某省會城市汽配城項(xiàng)目 一 基本情況 二 投資結(jié)果 三 總結(jié) 1 細(xì)分房地產(chǎn)市場資產(chǎn)流動性問題 2 實(shí)際控制人股東實(shí)力考量 3 股東方前期資金成本控制問題 案例三 某省會城市住宅項(xiàng)目 一 基本情況 二 投資結(jié)果 三 總結(jié) 1 剛需住宅項(xiàng)目融資的最佳介入時(shí)點(diǎn) 2 股東方前期資金成本控制問題 3 股東方房地產(chǎn)開發(fā)背景問題 案例四 某三線城市商住項(xiàng)目 一 基本情況