房地產(chǎn)開發(fā)的前期開發(fā)費用.doc

學習資料收集于網(wǎng)絡，僅供參考房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以下費用計入開發(fā)成本-前期工程費一、勘探費。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探；二、設計費。包括總體規(guī)劃設計費、施工圖設計費、環(huán)境設計費、售樓中心設計費三、地形圖測繪費四、開發(fā)項目可行性編制費五、開發(fā)土地平整六、開發(fā)土地垃圾清運費七、回填土費用八、定位放線費九、三通一平包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路十、開發(fā)場地圍墻工程十一、地基檢測費、臨時辦公室建設費十二、人防異地建設費十三、城市基礎配套費和綠化費十四、墻改專項費十五、招標代理費、服務費、公證費十六、質(zhì)量監(jiān)督費十七、合同鑒證費十八、公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程城市基礎設施配套費應作為契稅計稅依據(jù)嗎？2016-05-04 15:17:46 作者：姜亞南 來源：中國稅務報 城市基礎設施配套費不應作為契稅的計稅依據(jù)。城市基礎設施配套費不再是土地出讓價格的組成部分，而是土地出讓人在取得土地使用權(quán)后，為了后續(xù)的項目開發(fā)而向政府繳納的政府性基金，與土地出讓價格無關(guān)。稅收實踐中，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的城市基礎設施配套費是否應作為契稅的計稅依據(jù)，納稅人和稅務機關(guān)一直存在較大爭議，在稅務機關(guān)內(nèi)部意見分歧也很大，對實際工作造成很大影響、帶來較大風險，需盡快加以明確。筆者經(jīng)過梳理分析相關(guān)的法規(guī)和政策規(guī)定后認為，城市基礎設施配套費不應作為契稅的計稅依據(jù)。在征收城市基礎設施配套費之前，政府征收的是各類市政建設配套費。根據(jù)國家計委、財政部關(guān)于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知(計價格2001585號)和財政部關(guān)于城市基礎設施配套費性質(zhì)的批復(財綜函20023號)規(guī)定，各類市政基礎設施配套費統(tǒng)一歸并為城市基礎設施配套費。有人認為城市基礎設施配套費應征收契稅，其主要依據(jù)就是財稅2004134號文件。財政部、國家稅務總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知(財稅2004134號)規(guī)定：“一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。二、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)?！惫P者認為，財稅2004134號文件的規(guī)定已不符合現(xiàn)在的土地出讓模式。土地出讓有出讓毛地和凈地兩種模式。在出讓毛地時，政府將土地出讓價格拆分成土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等分別收取。在這種出讓形式下，根據(jù)財稅2004134號文件的規(guī)定，市政建設配套費作為土地承受者取得土地使用權(quán)所支付的經(jīng)濟利益征收契稅并無不妥。隨著形勢的發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的修改，目前政府出讓土地只能采取凈地出讓的模式。在這種模式下，前期的土地征收補償?shù)母黝愘M用都由政府直接向被征收人支付，并非由土地受讓人直接支付。土地受讓人只需要根據(jù)土地出讓合同向政府支付一口價的土地出讓金，土地出讓的全部價格都體現(xiàn)在了最終的競拍價格或合同價格上。該土地出讓金作為土地成交總價款，即是承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益，按規(guī)定繳納契稅。所以，若直接依據(jù)財稅2004134號文件的規(guī)定將城市基礎設施配套費計入契稅計稅依據(jù)，顯然是對文件的理解有誤。國家稅務總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(國稅函2009603號)規(guī)定，對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應按照土地成交總價款計征契稅。該條規(guī)定實質(zhì)上是對財稅2004134號文件的一種修訂。筆者認為，城市基礎設施配套費與土地使用權(quán)無關(guān)。市政基礎設施配套費統(tǒng)一歸并為城市基礎設施配套費后，其繳納環(huán)節(jié)和性質(zhì)也發(fā)生了兩個突出的變化。第一，在繳納環(huán)節(jié)上，由土地受讓人在土地出讓環(huán)節(jié)繳納變成了取得土地使用證后、辦理建筑工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證之前繳納，未繳納的，規(guī)劃部門不予核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證，住建部門不予核發(fā)建筑工程施工許可證。城市基礎設施配套費是在取得土地使用權(quán)后，辦理建筑工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證之前，依據(jù)規(guī)劃設計的建筑面積計算繳納。契稅暫行條例第八條規(guī)定的契稅納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天。當契稅納稅義務發(fā)生時，城市基礎設施配套費的交費義務尚未發(fā)生，甚至配套費的計算依據(jù)也尚未確定。第二，在規(guī)費性質(zhì)上，城市基礎設施配套費不再是土地出讓價格的組成部分，而是土地出讓人在取得土地使用權(quán)后，為了后續(xù)的項目開發(fā)而向政府繳納的政府性基金，與土地出讓價格無關(guān)。目前，根據(jù)計價格2001585號文件的規(guī)定，各地也都制定了城市基礎設施配套費的征收管理使用辦法。各地的辦法雖不盡相同，但有一點是共同的，即明確規(guī)定城市基礎設施配套費不得作為土地出讓底價構(gòu)成項目。由此可以看出，城市基礎設施配套費與土地使用權(quán)無關(guān)，不能作為契稅的計稅價格。另外，從城市基礎設施配套費的性質(zhì)來說，根據(jù)財綜函20023號文件，城市基礎設施配套費是政府強制征收用于城市基礎設施建設的專項資金，屬于政府性基金的一種，而土地使用權(quán)出讓收入同樣也屬于政府性基金的一種。二者是相互并列的關(guān)系，具有不同的用途和使命，顯然不能將配套費作為土地出讓收入的一部分。所以，從這個角度來說，城市基礎設施配套費也不能作為契稅的計稅依據(jù)。通過以上分析可見，城市基礎設施配