房地產(chǎn)概論習(xí)題課教案.doc

房地產(chǎn)概論教案（習(xí)題課）土木工程系工程管理教研室黃 萬(wàn) 新第一部分 房地產(chǎn)投資估算【例1】 某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少？【解】（1）已知：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額A=1600030%=4800（元）；月貸款利變幻無(wú)常i=12%/12%=1%，計(jì)息周期數(shù)n=1012=120個(gè)月（2）則：該家庭有償還能力的最大抵押貸款額P=A（1+i）n-1/i（1=i）n=4800（1+1%）120=33.46（萬(wàn)元）【例2】 某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為25萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%，問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，問該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅？【解】（1）已知：抵押貸款額P=2570%=17.5（萬(wàn)元）；月貸款利率i=15%/12=1.25%，計(jì)息周期數(shù)n=1012=120個(gè)月（2）則月還款額：A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1 =1750001.25%（1+1.25%）120/（1+1.25%）120-1=2823.4（元）（3）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為2823.4/0.25=11293.4（元）【例3】 某購(gòu)房者擬向銀行申請(qǐng)60萬(wàn)元的住房抵押貨款，銀行根據(jù)購(gòu)房者未來(lái)收入增長(zhǎng)的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購(gòu)房者的月還款額增長(zhǎng)率為0.5%，問該購(gòu)房者第10年最后一個(gè)月份的月還款額是多少？【解】（1）已知：P=60萬(wàn)元，S=0.5%，n=1512=180（月），i=6.6%/12=0.55%（2）抵押貸款首次月還款額為： A1=P（is）/1-（1+s）/（1+i）n =6000000.0005/1-（1+0.005）/（1+0.0055）180 =300/（1-0.9144）=3504.67（元）（3）第10年最后一個(gè)月份的還款額A120為：A120=A1（1+s）t-1=3504.67（1+0.005）120-1=6344.50元【例4】 某家庭預(yù)購(gòu)買一套面積為80m2的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為3500元/m2,首付款為房?jī)r(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？【解】（1）已知：P=350080（1-25%）=210000元，n=1512=180（月） i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55% P1=100000（元），P2=210000-10000=110000（元）（2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額：A1=P1i1（1+i1）n/(1+i1)n-1 =1000000.0035(1+0.0035)180/1-(1+0.0035)180=749.75（元）A2=P2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1 =11000000055(1+0.0055)180/1-(1+0.0055)180=964.28（元）（3）組合貸款的最低月還款額A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03（元）【例5】 某家庭以4000元/m2的價(jià)格，購(gòu)買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬(wàn)元；問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？【解】（1）已知：P=400012070%=336000元，P=80000元，n=1512=180個(gè)月 n=(15-5) 12=120個(gè)月；i=i=6%/12=0.5%則（2）正常情況下抵押貸款的月還款額為：（3）第6年年初一次償還本金8萬(wàn)元后，在第6到第15年內(nèi)減少的月還款額為：（4）從第6年開始的抵押貸款月還款額是：2835.36-888.16=1947.20（元）【例6】 某家庭以35000元/m2的價(jià)格，購(gòu)買了一套建筑面積為80m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%，月還款常數(shù)為0。65%。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？【解】（1）已知：P=35008070%=196000元，月還款常數(shù)a=0.65% n=1512=180月；i=6%;i=I/12=6%/12=0.5%則（2）按月等額償還抵押貸款本息的月還款額為：（3）實(shí)際每月的月還款額為：1960000.65%=1274（元）（4）借款人每月欠還的本金：1653.96元-1274元=379.96（元）（5）抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金為：【例7】 某人擬以500萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年樓價(jià)款付款經(jīng)例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期音質(zhì)收支均發(fā)生在年初）。【例8】 已知某家庭1998年12月31日為購(gòu)買價(jià)值為50萬(wàn)元的住宅，申請(qǐng)了相當(dāng)于房?jī)r(jià)70%的住房抵押貸款，期限為20年、年利率為6%、按月等額還本付息。2004年1月1日，該家庭由于某種財(cái)務(wù)需要擬申請(qǐng)二次住房抵押貸款（又稱“加按”，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價(jià)值的50%發(fā)放）。已知當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)值年上漲率為5%，問該家庭申請(qǐng)加按時(shí)，最多能得到多少抵押貸款？【解】（1）2004年1月1日住房市場(chǎng)價(jià)值V=500000（1+5%）5=638.140.8（元）（2）第一抵押貸款月還款額（3）2004年1月1日未償還第一抵押貸款價(jià)值（4）該家庭擁有的住房權(quán)益價(jià)值VE=V-VM=638140.8-297148.6=340992.2（元）（5）第二次抵押可獲得的最大抵押貸款數(shù)額為340992.250%=170496.1（元）17（萬(wàn)元）第二部分 房地產(chǎn)估價(jià)2007估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試題一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。) 1、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是()房地產(chǎn)的價(jià)值。 A.發(fā)明 B.發(fā)現(xiàn) C.創(chuàng)造 D.隱定 2、不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?)。 A.掌握的有關(guān)信息不同 B.作出的估價(jià)師聲明不同 C.估價(jià)對(duì)象狀況不同 D.委托人不同 3、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11日簽署 B.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)頒證大會(huì)于2004年8月舉辦 C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師 D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一4、某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是()。 A.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 B.現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格 C.現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) D.當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià) 5、在使用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，利用直接成本利潤(rùn)率估算開發(fā)利潤(rùn)的公式為開發(fā)利潤(rùn)=()直接成本利潤(rùn)率。 A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用 B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 C.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本 D.待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi) 6、判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)()。 A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入 B.過(guò)去是否帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收益 C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力 D.目前的收入是否大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 7、某套住宅總價(jià)30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積125平米，套內(nèi)墻體面積20平米，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元。 A.1765 B.2000 C.2069 D.2400 8、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于()。 A.市場(chǎng)價(jià)值 B.清算價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值 D.投資價(jià)值 9、TN關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值 B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值 C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值 D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值 10、某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，則該期房目前的價(jià)格為()元每平米。 A.3473 B.4365 C.4500 D.463511、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價(jià)值是()。 A.有租約限制下的價(jià)值 B.共有房地產(chǎn)的價(jià)值 C.無(wú)租約限制下的價(jià)值 D.承租人權(quán)益的價(jià)值 12、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是()。 A.裝修改造 B.需求增加 C.通貨膨脹 D.改進(jìn)物業(yè)管理 13、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是()。 A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款 C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D.增加土地供應(yīng) 14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)()應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。 A.合法原則 B.最高最佳使用原則 C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D.替代原則 15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià) B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保征 C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差而且不能有誤差范圍限制 D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格 16、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則 B.合法原則屬于一般性原則 C.最高最佳使用原則屬于技木性原則 D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則 17、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為()。 A.簽訂估價(jià)委托合同之日 B.發(fā)放抵押貸款之日 C.完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日 D.未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日 18、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是()萬(wàn)元。 A.050 B.5075 C.5010O D.100150 19、為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為()元每平米。 A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.89 20、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬(wàn)元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為()元每平米。 A.2427.18 B.2500.00 C.2575.00 D.2659.5721、為估算某建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，經(jīng)測(cè)算其土建工程真接費(fèi)為780元每平米，安裝工程直接費(fèi)為450元每平米(其中人工費(fèi)為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費(fèi)為900元每平米(其中人工費(fèi)為45元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的15%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的75%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的72%，稅金為35%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費(fèi)為()元每平米。 A.2204.55 B.2397.99 C.3237.60 D.3345.64 22、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為()萬(wàn)元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 23、某估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為()。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50% 24、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過(guò)出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來(lái)每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來(lái)4年的凈收益分別為31萬(wàn)元、29萬(wàn)元、30.5萬(wàn)元、29.5萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%。用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。 A.35B.85 B.360.49 C.362.93 D.365.29 25、某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為()。 A.7.65% B.B.75% C.9.42% D.10.19% 26、某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為()萬(wàn)元。 A.85.45 B.87.16 C.88.50 D.88.90 27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計(jì)算。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計(jì)算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的25%。目前項(xiàng)目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為14%，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值為()萬(wàn)元。 A.2281.83 B.2474.60 C.379B.30 D.4119.18 28、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是()。 A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入 C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生 D.估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn) 29、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至2006年的價(jià)格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為()元每平米。 A.4075.0 B.4242.5 C.4410.0 D.4577.5 30、某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬(wàn)元。其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則王某占有的地份額為()。 A.1.67% B.2.33% C.2.75% D.3.33% 31、設(shè)臨街深度價(jià)格修正率見下表。 另設(shè)，旁街對(duì)街角地的影響深度以4.5m為一級(jí)距，旁街影響加價(jià)率依次旁街路線價(jià)的40%、20%，則下圖的宗地B的單價(jià)為()元/m2。 A.6400 B.6800 C.6960 D.7600 32、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價(jià)為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)()萬(wàn)元。 A.375 B.450 C.500 D.60033、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有()。 A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù) B.城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù) C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù) D.正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù) 34、下列關(guān)于實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象的表述中，錯(cuò)誤的是()。 A.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、用途等情況進(jìn)行核對(duì) B.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀狀況的影像資料，內(nèi)部狀況可不拍攝C.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣 D.估價(jià)對(duì)象為己經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師也應(yīng)去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解 35、估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常包括委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員和()。 A.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)的假設(shè)與限制條件 B.價(jià)值類型和定義、估價(jià)對(duì)象分析、致委托人函 C.價(jià)值類型和定義、估價(jià)的假設(shè)與限制條件、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制 D.價(jià)值類型和定義、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)得編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。) 1、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有()。 A.是一種專業(yè)意見 B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值 C.實(shí)行有償服務(wù) D.承擔(dān)法律責(zé)任 E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng) 2、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了()。 A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給 B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng) C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式 D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響 E.房地產(chǎn)價(jià)值量大 3、根據(jù)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來(lái)區(qū)分，求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法有()。 A.單位比較法 B.市場(chǎng)提取法 C.分解法 D.工料測(cè)量法 E.分部分項(xiàng)法 4、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括()。 A.劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金 B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 C.發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款 D.強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用 E.估價(jià)費(fèi)用 5、工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮()。 A.臨街狀況 B.動(dòng)力是否易于取得 C.廢料處理是否方便 D.接近大自然 E.產(chǎn)品原料的獲取方便程度 6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的()。 A.最佳規(guī)模 B.最佳經(jīng)營(yíng)手段 C.最佳集約度 D.最佳管理方式 E.最佳投資渠道 7、城市房屋拆遷估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被拆遷房屋面積的界定可來(lái)自于()。 A.被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積 B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積 C.拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果 D.具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋面積的測(cè)量結(jié)果、 E.房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記載的被拆遷房屋的面積 8、某估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。 A.后退道路紅線距離 B.土地使用期限 C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D.容積率 E.合并的可能性 9、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括()。 A.土地補(bǔ)償費(fèi) B.安置補(bǔ)助費(fèi) C.拙上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi) D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用 E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用 10、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有()。 A.潛在毛租金收入 B.有效毛收入 C.凈運(yùn)營(yíng)收益 D.稅前現(xiàn)金流量 E.稅后現(xiàn)金流量11、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為(). A.開發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期 B.開發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期 C.開發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期 D.開發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期-前期-建造期 E.前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期 12、長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，還可用于()。 A.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測(cè) B.收益法中未來(lái)租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的預(yù)測(cè) C.成本法中對(duì)先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核 D.市場(chǎng)比較法中對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整 E.某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ) 13、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有()。 A.估價(jià)對(duì)象 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn) C.價(jià)值類型 D.估價(jià)方法 E.估價(jià)所需材料 14、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括()。 A.基準(zhǔn)日期 B.土地開發(fā)程度 C.基準(zhǔn)地價(jià)修正體系 D.土地用途 E.基準(zhǔn)地價(jià)公布日期 15、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是()。 A.說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性 B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性 C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者 E.防止委托人提出高估或低估要求三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分) 1、某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。() 2、一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。() 3、房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)：他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。() 4、某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬(wàn)元，抵押貸款余額為540萬(wàn)元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬(wàn)元。() 5、城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場(chǎng)價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。() 6、在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平。() 7、一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。() 8、不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。() 9、在估價(jià)中選擇4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元。乙成交價(jià)格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元，丙成交價(jià)格4700元平米，建筑面積90平米，成交時(shí)候一次性付清.丁成交價(jià)格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率10%，這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)由高到低的排列順序是丙乙甲丁。() 10、建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。() 11、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于或與土地使用期限一起結(jié)束韻，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。() 12、對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。() 13、房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢(shì)的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前價(jià)格的高低無(wú)關(guān)，價(jià)格較低的房地產(chǎn)其價(jià)格上漲趨勢(shì)可能更強(qiáng)勁。() 14、由于路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做因素修正。() 15、某已抵押房地產(chǎn)困債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價(jià)，則估價(jià)結(jié)果通常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價(jià)值。()四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。) 1、某在建工程的土地使用權(quán)是2004年12月31日通過(guò)出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，