2010年和泓集團(tuán)呼和浩特市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

和泓集團(tuán)呼和浩特市項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 分析目錄 1 市場(chǎng)環(huán)境 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3 項(xiàng)目概況 4 產(chǎn)品定位建議 5 產(chǎn)品銷售建議 經(jīng)濟(jì)預(yù)算分析 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 【 內(nèi)蒙古概況 】 【 呼和浩特市概況 】 1 市場(chǎng)環(huán)境 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 關(guān)于內(nèi)蒙古，印象中是這樣的 位處中國北部邊疆，是西部大開發(fā)的重要省份之一。 面積 118萬平方公里；以蒙古族和漢族數(shù)量最多，首府：呼和浩特市。最大城市：包頭市。 赤峰、烏蘭浩特、烏蘭察布、烏海、呼倫貝爾、通遼、鄂爾多斯等為自治區(qū)內(nèi)主要城市。 建國后，以采礦、冶金和稀土為骨干的工業(yè)發(fā)展較快的省份！ 已探明礦藏 60余種，稀土、煤、銀等儲(chǔ)量巨大。 全國重要的畜牧業(yè)基地。 草原面積居全國前列，大興安嶺林區(qū)木材蓄積量較大。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 內(nèi)蒙古概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 其實(shí)不盡然，它并非印象中那么簡單！ 內(nèi)蒙古 望挺進(jìn) “ 萬億 ” 俱樂部。 2009年我國又有 1個(gè)省份 (安徽 )加入 “ 萬億 ，至此，全國共有 14個(gè)省份 蒙古去年實(shí)現(xiàn) 名第 15位，距 “ 萬億 ” 身價(jià)僅一步之遙。 內(nèi)蒙古自治區(qū)的人均 進(jìn)入新世紀(jì)以來，內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2000年到 2009年，自治區(qū) 遠(yuǎn)比全國平均增速高， 2009年實(shí)增速更是達(dá)到 比全國平均增速高 續(xù)八年保持全國各省區(qū)市第一位。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 內(nèi)蒙古概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 另外 國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，內(nèi)蒙古領(lǐng)占鰲頭。 國家抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)，投入經(jīng)濟(jì)建設(shè)，斥資 4萬億救市。帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迅速升級(jí)，面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。于此同時(shí)，內(nèi)蒙古發(fā)現(xiàn)大量自然能源，支撐工業(yè)鏈運(yùn)轉(zhuǎn)。內(nèi)蒙古的工業(yè)發(fā)展成為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中的重要部分！ 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 內(nèi)蒙古概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古作為一支實(shí)力強(qiáng)大的潛力股，將成為國家未來發(fā)展相當(dāng)重要的省份。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 內(nèi)蒙古概況 】 總結(jié) 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 土地總面積為 1 7萬平方公里，建成區(qū)面積 149平方公里 呼和浩特市轄 4個(gè)市轄區(qū)、 4個(gè)縣、 1個(gè)旗和一個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)。即 玉泉區(qū)、新城區(qū)、回民區(qū)、賽罕區(qū) 、呼 和浩特市 金川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 、土默特左旗、托克托縣、清水河縣、和林格爾縣和武川縣。 2009年， 全市有常住人口 中市區(qū)人口 蒙古族人口 他少數(shù)民族人口 人口出生率 ，死亡率 ，自然增長率 。 居住著蒙古、漢、回、滿、朝鮮、達(dá)斡爾、 鄂溫克、鄂侖春等 36個(gè)民族。 呼和浩特作為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 呼和浩特作為內(nèi)蒙古自治區(qū)不容質(zhì)疑的中心 經(jīng)濟(jì)中心 內(nèi)蒙古重要的工業(yè)城市、我國重要的毛紡織工業(yè)中心之一確立中心地位。 現(xiàn)已成為一個(gè)門類比較齊全的綜合性工業(yè)城市。除傳統(tǒng)的民族用品工業(yè)、輕紡工業(yè)外，制糖、卷煙、乳品、醫(yī)藥、化工、冶金、電力、建筑材料等工業(yè)都已形成較大規(guī)模。涌現(xiàn)出了仕奇集團(tuán)、伊利乳業(yè)、蒙牛乳業(yè)、呼和浩特市卷煙廠、亞華水泥廠、三聯(lián)化工廠等大型企業(yè)。近年來，呼和浩特借助得天獨(dú)厚的自然條件，乳業(yè)發(fā)展迅速，已成為聞名遐邇的 “ 乳都 。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 交通中心 立體交通樞紐支撐中心城市建設(shè)。 近年來，呼和浩特市交通發(fā)展很快，已初步形成了市內(nèi)市外、空中地面互相配套的立體交通網(wǎng)絡(luò)。乘火車、汽車極為方便。 呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)是內(nèi)蒙古第一大航空樞紐 , 航線基本覆蓋全國各大省會(huì)城市及中小城市；呼和浩特市將成為我國西北地區(qū)重要的鐵路樞紐，京包線途經(jīng)呼和浩特市；呼和浩特市是 45個(gè)國家公路主樞紐之一，駕車從北京到呼和浩特只需 5個(gè)小時(shí)左右，省級(jí)大通道貫穿內(nèi)蒙古全境。 政治、文化、教育中心 各大知名院校，以及重點(diǎn)科研機(jī)構(gòu)支撐捍衛(wèi)中心地位。 現(xiàn)有內(nèi)蒙古大學(xué)、內(nèi)蒙古示范大學(xué)、內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)、內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)學(xué)院、內(nèi)蒙古醫(yī)學(xué)院等 10多所高等院校。呼和浩特市還有中央、內(nèi)蒙古直屬和市屬的多家科研機(jī)構(gòu)。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 呼和浩特作為內(nèi)蒙古自治區(qū)不容質(zhì)疑的中心 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 但呼和浩特市在迅猛發(fā)展的大潮中不斷刷新自己， 其并非數(shù)據(jù)顯示那般表面化， 我們應(yīng)該用 未來眼光 重新審視呼市。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 通過對(duì)呼市的市場(chǎng)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)： 人口迅猛增長，為城市未來注入新鮮活力。 呼和浩特作為自治區(qū)首府的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人口銳增及政府一系列激勵(lì)政策都推動(dòng)著房價(jià)持續(xù)增長。近年來，呼和浩特市銷售的商品房中，一些重點(diǎn)項(xiàng)目 50%左右為外地人購買，這一比例還在持續(xù)增長。 首府人口的銳增也構(gòu)成住房的剛性需求。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：近年來，呼和浩特市總?cè)丝谠鲩L迅速，到今年三季度，全市現(xiàn)居住總?cè)丝谶_(dá) 280余萬人，較年初增加 8萬人，增幅近 3%。其中常住人口增加了 4萬多人，流動(dòng)人口增加了 綜述：城鎮(zhèn)化步伐的加快和流動(dòng)人口的不斷涌入，為購房提供了客觀需求，也刺激著房價(jià)不斷上漲。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 城市熱島效應(yīng)，奠定城市未來中心格局。 行政中心的搬遷不只是地點(diǎn)上的位移，它的轉(zhuǎn)移將產(chǎn)生一系列的連鎖效應(yīng)，即其落戶的區(qū)域?qū)⒀杆俪蔀槌鞘姓?、?jīng)濟(jì)、文化等各類信息的熱島和集散地。何況首府行政中心有政務(wù)核心區(qū)、城市公園、商務(wù)中心、城市交通樞紐、文教綜合區(qū)、居住區(qū)、如意產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等多個(gè)功能區(qū)。 品牌開發(fā)商和高品質(zhì)小區(qū)的聚積使得如意板塊迅速產(chǎn)生了 “ 熱島效應(yīng) ” ，這種效應(yīng)是針對(duì)開發(fā)而言的。 行政東移、產(chǎn)業(yè)西進(jìn)的城市功能布局無疑會(huì)加劇呼市的城市發(fā)展。正是基于這樣的發(fā)展前景和心理預(yù)期，東河板塊由昔日的僻靜之地變化為 “ 城市核心區(qū) ” ，成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)搶灘登陸之地。 綜述：熱島效應(yīng)將加強(qiáng)城市中心化，如意板塊由原來的交通和配套設(shè)施的相對(duì)簡單到現(xiàn)在的日趨完善逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其未來城市的發(fā)展在區(qū)域的帶動(dòng)下不可限量。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 高鐵提速交通，拉近城市與未來的距離。 2012年呼和浩特乘火車到北京將縮短至 3小時(shí)，呼和浩特鐵路局將于 2012年建成高速客運(yùn)通道，屆時(shí)，呼和浩特至北京單程時(shí)間將從目前的 10小時(shí)左右縮短到 3小時(shí)以內(nèi)。 到 2012年，呼和浩特鐵路局將建成高速的客運(yùn)通道、大能力的貨運(yùn)通道和現(xiàn)代化客站、大能力貨運(yùn)站以及戰(zhàn)略裝車基地，建成時(shí)速 200公里以上的高速鐵路 700公里，基本形成高速客運(yùn)通道。 2011年，呼和浩特鐵路局將建成集包（集寧包頭）第二雙線，批量開行公交化動(dòng)車組。 2012年建成呼和浩特、包頭和鄂爾多斯間城際快速鐵路，屆時(shí)將形成三市 1小時(shí)交通圈。橫貫內(nèi)蒙古東中西部的客運(yùn)大通道也將初步形成，融入環(huán)渤海地區(qū)快速客運(yùn)系統(tǒng)，呼和浩特至北京單程時(shí)間將壓縮到 3小時(shí)以內(nèi)，呼和浩特、包頭和鄂爾多斯與廣州、深圳地區(qū)實(shí)現(xiàn)“ 夕發(fā)朝至 ” ，與關(guān)中、成渝地區(qū)實(shí)現(xiàn) “ 朝發(fā)夕歸 ” 。 綜述：高鐵不僅拉近了城市與首都的距離，也將促使城市中的產(chǎn)業(yè)格局發(fā)生巨大的變化，未來將不可同日而語。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 首先看各省會(huì)城市的房價(jià)，為呼市房價(jià)找準(zhǔn)方向。 2009年商品住宅均價(jià)： 銀川：均價(jià) 3669元 /平方米，同比上漲 烏魯木齊：均價(jià) 3650元 /平方米，同期相比增長了 呼和浩特：均價(jià) 3312元 /平方米，同比增長了 無論從均價(jià)還是從漲幅上來看，呼和浩特市均處于較低勢(shì)態(tài)，隨著經(jīng)濟(jì)形式的扭轉(zhuǎn)以及城市配套的不斷完善，房價(jià)在未來也將發(fā)生巨大的變化，呼市今日已非彼日。 房價(jià)上升趨勢(shì)明顯，未來空間無天花板。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 塞尚公館 現(xiàn)均價(jià) 5500 金隅時(shí)代城 現(xiàn)均價(jià) 5000 萬達(dá)廣場(chǎng) 現(xiàn)均價(jià) 5400 光大錦秀城 現(xiàn)在均價(jià) 4500 再來看一下，目前市場(chǎng)上標(biāo)桿項(xiàng)目的均價(jià)： 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 最后我們從上述項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)中，對(duì)市場(chǎng)有了更準(zhǔn)確的認(rèn)知。 塞尚公館 首次開盤價(jià) 3900 現(xiàn)在均價(jià) 5500 再次開盤約 7500 金隅時(shí)代城 首次開盤價(jià) 3800 現(xiàn)在均價(jià) 5000 再次開盤約 5400 光大錦秀城 首次開盤價(jià) 3900 現(xiàn)在均價(jià) 4500 再次開盤約 5000 由此看來，呼和浩特市的房價(jià)呈上升趨勢(shì)，并且漲幅較大，較大的漲幅充分說明了呼市的樓市溢價(jià)空間沒有天花板。 上述項(xiàng)目均處于階段性尾盤發(fā)售，價(jià)格數(shù)據(jù)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)無法準(zhǔn)確支撐，參考價(jià)值有限。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 綜述： 2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將向二線城市擴(kuò)張，呼和浩特市的房價(jià)基礎(chǔ)較薄弱，在市場(chǎng)的聚焦下，加之城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)，城市房價(jià)將有一個(gè)突飛猛進(jìn)的躍升。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 客群基數(shù)激增，未來將拉動(dòng)城市內(nèi)需。 1、隨著舊城改造、城中村規(guī)劃，加速了剛性需求客群向新城市中心靠攏。 2、內(nèi)蒙古自治區(qū)礦業(yè)等自然能源的發(fā)展，帶動(dòng)著全省其它城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，富起來的人出于對(duì)首府氣質(zhì)的向往，大舉挺進(jìn)呼市置業(yè)。 3、呼市作為首府，隨著教育、交通等生活配套的日漸完善，吸引外來客群進(jìn)入。 4、呼市周邊區(qū)域礦產(chǎn)開發(fā)的加快，帶動(dòng)外來人口流動(dòng)增速。 綜述： 從長遠(yuǎn)來看，呼市經(jīng)濟(jì)總量不及鄂爾多斯，制造業(yè)能力不及包頭，但服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、文化教育水平較高，歷史文化源遠(yuǎn)流長，科技水平較高，完全可以成為吸納人才創(chuàng)業(yè)和居住的首選之地。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 知名開發(fā)商云集，促城市居住品質(zhì)升級(jí)。 1、 06年以前，呼市的樓市開發(fā)，以巨華為主的本土開發(fā)商擔(dān)當(dāng)主角。 2、 06、 07年，松江、雅世集團(tuán)率先進(jìn)入，為呼市的居住注入新的血液。 3、 07年以后，品牌開發(fā)商綠地、金隅、光大以及萬達(dá)進(jìn)軍呼市市場(chǎng)，全面帶動(dòng)城市居住品質(zhì)升級(jí)。 綜述：知名開發(fā)商的云集對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)要求更加嚴(yán)格，越來越注重產(chǎn)品形態(tài)上的競(jìng)爭，未來的呼市將是品質(zhì)的呼市，客群對(duì)產(chǎn)品的要求也將大幅提升，知名開發(fā)商效應(yīng)也將帶動(dòng)城市迅猛發(fā)展。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 總結(jié) 1、呼和浩特市正處于高速發(fā)展時(shí)期，未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好。 2、隨著周邊礦業(yè)的發(fā)展，城市輻射力加大，城市發(fā)展進(jìn)程加快。 3、房價(jià)漲勢(shì)明顯，隨城市的迅猛發(fā)展帶動(dòng)，將無天花板障礙。 4、在客群基數(shù)增大的同時(shí)，剛性需求與改善性需求主導(dǎo)市場(chǎng)。 5、品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求提高。 1 市場(chǎng)環(huán)境 之 【 呼和浩特市概況 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 【 區(qū)域市場(chǎng)研判 】 【 區(qū)域客群解析 】 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開發(fā)購置土地情況 表 2 購置土地情況表 項(xiàng) 目 同比增減 % 2009年 12008年 1單 位 4508 元 土地購置費(fèi) 109690 方米 完成開發(fā)土地面積 808755 方米 購置土地面積 小結(jié)： 1、 09年購置土地面積相較 08年有所上升，完成開發(fā)土地面積有所相對(duì) 08年有所下降，說明2010年土地開發(fā)市場(chǎng)上擁有豐沛的儲(chǔ)備基礎(chǔ)。 2、土地購置費(fèi)比去年同期有所降。一方面說明去年以來的金融危機(jī)影響，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，觀望的同時(shí)增添了幾分理性，更加注意看投資回報(bào)率；另一方面，表明 2009年的土地價(jià)格上升。 土地層面 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2009年 1表 1、 2009年 1 2009年 112月份全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 1126587萬元，與去年同期相比增長 占全市固定資產(chǎn)投資的 其中住宅完成投資 745572萬元，同比下降 其中經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資 比下降了 開發(fā)層面 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 表 3 房地產(chǎn)施工情況明細(xì)表 項(xiàng) 目 單位 2008年 12009年 1同比增減 % 房屋施工面積 平方米 6297928 中：新開工面積 平方米 707361 宅施工面積 平方米 2704168 中：新開工面積 平方米 078171 濟(jì)適用房施工面積 平方米 3050000 3390000 中：新開工面積 平方米 1320000 760000 公樓施工面積 平方米 28280 中：新開工面積 平方米 8035 業(yè)營業(yè)用房施工面積 平方米 789620 中：新開工面積 平方米 18043 它施工面積 平方米 075860 中：新開工面積 平方米 53112 地產(chǎn)開發(fā)施工與竣工情況 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房屋施工與竣工面積呈下降態(tài)勢(shì)，而且竣工面積下降幅度較大。各類房屋新開工面積均呈下降態(tài)勢(shì)，特別是辦公樓下降幅度最大。房屋竣工面積降幅較大，辦公樓竣工面積增幅較大。近年來，機(jī)關(guān)單位新蓋辦公樓，是導(dǎo)致辦公樓竣工面積增幅較大的主要因素。由于全國房地產(chǎn)市場(chǎng)由熱到冷的劇變，導(dǎo)致 2009年呼市房屋新開工與竣工面積明顯下降。 小結(jié) 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15002000250030004000當(dāng)期上市面積 批準(zhǔn)預(yù)售面積 成交面積圖 3 不同價(jià)位新建商品房供求結(jié)構(gòu) 單位：萬平方米 不同價(jià)位新建商品住房供應(yīng)面積供求結(jié)構(gòu) 商品房供求層面 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 圖 4 不同價(jià)位新建商品房套數(shù)供求結(jié)構(gòu) 單位：套 239140618278782129532956833119852321098 109238753229110556797702000400060008000100001200014000100015002000250030004000當(dāng)期上市套數(shù) 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 成交套數(shù)不同價(jià)位新建商品住房上市套數(shù)供求結(jié)構(gòu) 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 商品房供求層面 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 圖 5 不同價(jià)位新建商品房占比圖 單位： % 15002000250030004000批準(zhǔn)預(yù)售面積 成交面積 成交套數(shù)小結(jié) 從圖 3、 4、 5可看出，當(dāng)期上市、批準(zhǔn)預(yù)售及成交面積和套數(shù)在2500 4000元 /平方米之間的所占面積、套數(shù)比重?cái)?shù)量大，說明客群集中于中低收入家庭。 不同價(jià)位新建商品住房預(yù)售面積供求結(jié)構(gòu) 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 商品房供求層面 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商品房銷售價(jià)格分析 圖 6 2009年商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖 單位：元 /平方米 05001000150020002500300035004000450050001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月元/平方米0246810121416%商品房均價(jià) 商品住房均價(jià) 商品房同比增長 商品住房同比增長小結(jié) 2009年 1 12月，商品房銷售平均價(jià)格，依據(jù)市內(nèi)四區(qū)不同地域、不同價(jià)位，經(jīng)算術(shù)平均法計(jì)算，商品房平均銷售價(jià)格 4353元 /平方米，全年平均增長了 當(dāng)月與上月環(huán)比增長 其中商品住宅平均價(jià)格 3312元 /平方米，全年平均增長了 當(dāng)月與上月環(huán)比增長 商品房價(jià)格層面 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住房價(jià)格指數(shù)分析 圖 9 2009年 1呼市房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為 比全國 70個(gè)大中城市平均水平低 比 比全國 由高到低排序，在全國 70個(gè)大中城市中分別位居 49位和 39位。其中，新建住房銷售價(jià)格指數(shù)是 比全國指數(shù)低 比 由高到低排序，在全國 70個(gè)大中城市中分別位居 43位和 35位；二手住房銷售價(jià)格指數(shù)是 比全國指數(shù)低 比 比全國指數(shù)低 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 商品住房購買對(duì)象情況 小結(jié) 2009年 1 12月，呼市銷售住房 10503套。商品房購買對(duì)象本市區(qū)占 75%，外地購買對(duì)象占 25%。外地購買對(duì)象占整體客群的 1/4,充分說明外地客群存在大大的挖掘空間。 指標(biāo)名稱 本市 外地 本市城區(qū) 本市其他 本省其他地區(qū) 外省市 面積 成交面積（萬平方米） 總成交面積比重（ %） 0 5 2 上年同期比（ %） 2 上月環(huán)比（ %） 數(shù) 成交套數(shù)（套） 7879 7352 527 2624 2309 315 占總成交套數(shù)比重（ %） 0 與上年同期比（ %） 上月環(huán)比（ %） 格 平均價(jià)格（元 /平方米） 3312 與上年同期比 與上月環(huán)比 客群層面 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 09年 3月份前呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)與全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的形式基本相同，市場(chǎng)一樣處于低迷趨勢(shì)，土地供應(yīng)明顯縮量，新開工面積減量，市場(chǎng)銷售面積下降，房地產(chǎn)投資有所下降， 但整體還是穩(wěn)步增長； 09年 3月份以后，隨著一線房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。各項(xiàng)指標(biāo)逐月上升，開發(fā)資金到位良好，區(qū)外有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的品牌開發(fā)商來呼市投資增多，加速了整個(gè)城市化的進(jìn)程。同時(shí)，各項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施逐步落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策的效果逐步得到體現(xiàn)， 市場(chǎng)總體保持著持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)， 平穩(wěn)、健康的發(fā)展，因此，我們有理由相信呼市房地產(chǎn)將進(jìn)入快速增長期，整體表現(xiàn)好于預(yù)期。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 呼市 09年宏觀市場(chǎng)總結(jié) 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 將延續(xù) 09年態(tài)勢(shì)，整體需求旺盛。 2010年，呼市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上需求仍然旺盛，仍會(huì)延續(xù) 2009年的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì) 2010年，呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體增長平穩(wěn)，投資、施工面積、土地開發(fā)和購置面積、房屋價(jià)格指數(shù)增幅平穩(wěn)上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢(shì)。預(yù)計(jì) 2010年新開工面積 350萬平方米左右，其中住宅新開工面積 280萬平方米左右。竣工面積 320萬平方米左右，其中住宅竣工面積 260萬平方米左右。人均建筑面積達(dá)到 32平方米左右 。 呼和浩特 2010年市場(chǎng)環(huán)境預(yù)測(cè) 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 上述數(shù)據(jù)雖詳實(shí)，但是我們認(rèn)為它并不能代表呼市當(dāng)下的市場(chǎng)。 由于城市發(fā)展飛快，數(shù)據(jù)的更新呈現(xiàn)一定的滯后性，并且在發(fā)展過程中城市的形態(tài)瞬息萬變，因此，我們認(rèn)為上述數(shù)據(jù)對(duì)市場(chǎng)的支撐是有限的。 為了對(duì)呼市市場(chǎng)有更進(jìn)一步的了解，我們將根據(jù)市調(diào)過程中的親見親聞，對(duì)產(chǎn)品特性的深入挖掘，真實(shí)再現(xiàn)呼市市場(chǎng)。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 宏觀市場(chǎng)認(rèn)知 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 新 城 區(qū) 賽 罕 區(qū) 回民 區(qū) 玉泉 區(qū) 如意開發(fā)區(qū) 金橋開發(fā)區(qū) 六個(gè)主要城區(qū)清晰劃分呼市市場(chǎng)，高中低端市場(chǎng)特色鮮明。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 區(qū)域市場(chǎng)研判 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1、低端市場(chǎng)剛性需求為主，注重實(shí)質(zhì)及實(shí)用率，小戶型低總價(jià)受愛戴。 （以回民區(qū)、玉泉區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)為主） 回民區(qū)做為呼市老的生活區(qū)以舊城改造為主，區(qū)域內(nèi)多以中低端產(chǎn)品為主，而玉泉區(qū)以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等為主，近些年玉泉區(qū)不斷加大舊城區(qū)危舊平房拆遷改造和城中村改造開發(fā)力度，把拆遷安置、城中村改造、舊城區(qū)改造與建立廉租住房保障體系有機(jī)結(jié)合在一起呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)。金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是首府 “ 首 ” 區(qū)賽罕區(qū)構(gòu)筑大產(chǎn)業(yè)、培育大企業(yè)、發(fā)展大工業(yè)的發(fā)展載體，是集產(chǎn)、學(xué)、研、商貿(mào)、娛樂、倉儲(chǔ)、金融保險(xiǎn)、信息咨詢等功能、綜合型、現(xiàn)代化的新型開發(fā)區(qū)。現(xiàn)具備承載 300展?jié)摿薮?，投資前景廣闊。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 區(qū)域市場(chǎng)研判 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 區(qū)域 玉泉區(qū) 回民區(qū) 金橋開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目名稱 印象江南 新西藍(lán) 左岸陽光 占地面積 24萬平米 227878平米 70萬平米 建筑面積 50萬平米 270800平米 120萬平米 建筑形式 多層、高層 多層、小高層 多層 裝修狀況 毛坯 毛坯 毛坯 層數(shù) 6、 12、 15、 16、 18 6層 17棟 容積率 2 化率 35% 35% 35% 銷售均價(jià) 均價(jià)： 3750元 /平米 均價(jià)： 2360元 /平米 均價(jià)： 2680元 /平米 物業(yè)類型 住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房 存量 306套 新盤 新盤 玉泉區(qū)、回民區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目簡析 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 區(qū)域市場(chǎng)研判 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 玉泉區(qū)：以中低端項(xiàng)目為主 回民區(qū)：以低端項(xiàng)目為主 金橋開發(fā)區(qū)：以工業(yè)項(xiàng)目為主，住宅項(xiàng)目較少。 產(chǎn)品類型多為經(jīng)濟(jì)適用房 均價(jià)較低 商品住宅發(fā)展空間較??！ 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 區(qū)域市場(chǎng)研判 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2、如意區(qū)以中高端市場(chǎng)為主，偏向于改善型需求。 呼市東部如意開發(fā)區(qū)是新興的核心政務(wù)區(qū)。政務(wù)區(qū)所獨(dú)有的公信力與權(quán)威感，同時(shí)高端品牌開發(fā)商多去集與此，其它區(qū)域無法相比。因此，即將建成的毗鄰而居的東岸國際擁有一種無法言喻的尊貴感和安全感。這里還是呼市商務(wù)經(jīng)濟(jì)的黃金地段，擁有足夠的升值空間，其地段價(jià)值明顯高出呼市的其它區(qū)域。 這一區(qū)域交通便利，景觀資源豐富，周邊配套設(shè)施在不久的將來也會(huì)變得非常完善。 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【 區(qū)域市場(chǎng)研判 】 和泓集團(tuán)呼和浩特項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目名稱 新里塞尚公館 金隅時(shí)代城 東岸國際 億利傲東國 際 思罕復(fù)式國 際公寓 藍(lán)色理想 占地面積 12萬平米 276014平米 46031平米 建筑面積 110萬平米 32萬平米 43萬平米 22萬平米 145948平米 建筑形式 小高層、高層 高層、小高層 高層、多層 多層、小高層 高層 高層（ 14 裝修狀況 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 層數(shù) 11層、 25層 4層半、 7層半 最高 14容積率 化率 40% 38% 38% 50% 30% 35% 項(xiàng)目均價(jià) 均價(jià)： 5500元 /平米 均價(jià) 5000元 /平米 均價(jià) 8800元 /平米 均價(jià) 5000元 /平米 均價(jià) 6300元/平方米 均價(jià) 4700元 /平米 物業(yè)類型 住宅 住宅 住宅、洋房、 別墅 住宅、洋房、別 墅 住宅 住宅 存量 1136 898套 474套 229套 82套 如意區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目簡析 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 之 【