物業(yè)合同補充協(xié)議.doc

精品文檔 合同補充協(xié)議甲方： （以下簡稱甲方） 乙方： （以下簡稱乙方） 一、本協(xié)議中的所有術語，除非另有說明，否則其定義與雙方于 年 月 日簽訂的 合同/協(xié)議(下稱“原協(xié)議”)中的定義相同 。二、鑒于：甲方和乙方于 年 月 日共同簽署了 大華虎城-商務中心租戶手冊 合同/協(xié)議 ，雙方本著互利互惠的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就原協(xié)議中未盡事項特訂立以下補充協(xié)議。第一條 雙方的權利和義務一、 甲方的權利和義務1、 保障乙方所租大樓供電穩(wěn)定、供水充足、供氣安全。2、 對商務中心除乙方所租大樓區(qū)域的其他公共區(qū)域衛(wèi)生、綠化、安全防范、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理。3、 乙方在大樓內進行施工改建工作，應符合國家相關法律法規(guī)，甲方為乙方為乙方提供符合自身管理需要的服務。4、 在乙方入住所租大樓前將注意事項書面通知乙方。二、 乙方的權利和義務1、 監(jiān)督甲方的物業(yè)管理行為，就物業(yè)管理問題向甲方提出意見和建議；2、 遵守物業(yè)的租戶手冊和其它物業(yè)規(guī)定。3、 承租大樓二次消防設計經(jīng)過消防確認后，乙方按設計方案為依據(jù)裝修施工。4、 甲方的物業(yè)服務如有過錯造成造成乙方損失的，經(jīng)雙方協(xié)商確認，予以相應賠償；如協(xié)商不成，可由具有評定資格的第三方進行評估，雙方確認后，予以相應賠償。第二條 物業(yè)管理服務內容合同內容補充部分：一、 甲方對房屋開發(fā)商產(chǎn)權設施設備的維護和管理【電梯】l載人電梯正常運行，其他設備按需求正常運行。l保證24小時有乙方維修人員值班，遇電梯困人事件保證30分鐘內救出被困人員。l執(zhí)行15日定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度，并有記錄，把有序的維保落到實處，杜絕無序搶修現(xiàn)象。l所有電梯都取得勞動局頒發(fā)的安全使用證和合格的檢驗報告后方可運行。質量標準曳引機a.主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠；b.冷卻風機正常、有效；c.減速和潤滑良好，油位正常；d.制動器完好、可靠。轎廂a.內部按鈕齊全完好，信號登記有效；a.照明完好，通風機運轉平穩(wěn)，無異常聲；a.手動、自動操作運行正常；a.應急對講完好可靠；b.超載報警正確可靠；c.轎門開閉平穩(wěn)，時間適中；d.轎廂長、短行程的平層精度符合要求。安全系統(tǒng)a.安全鉗齊全 ，性能靈活可靠；a.限速開關可靠，動作靈敏；b.各安全開關齊全、性能可靠、有效；c.各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有效；d.急停開關完好，性能可靠有效；e.檢修及運行狀態(tài)正常。導軌導靴a.連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位；a.運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩(wěn)；b.導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全；c.各導軌表面無重大銹蝕。供電系統(tǒng)a.每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求；a.應急備用電源能自動切換；b.動力電與照明電，控制電與信號電不得混用；c.發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲；d.轎頂、井道照明齊全良好；e.電梯控制和內接線符合要求，無臨時跳線；f.接地保護符合要求。底坑a.無積水、滲漏、線路受潮；a.照明、插座齊全完好；b.急停檢修開關有效；c.緩沖器正常、符合規(guī)定要求。機房設施a.手動松閘扳手、手動輪齊全；b.機房空調完好，運行正常；c.監(jiān)視設備完好，運行正常?！究照{】保障屬于開發(fā)商產(chǎn)權及維護范圍內空調設備24小時正常運行；對空調進行每月巡查，每年換季期間維保二次；空調各類控制系統(tǒng)、傳感器每月控制保養(yǎng)，有記錄；質量標準a. 空調運行主要參數(shù)（冷媒壓力、內機出風口穩(wěn)定等）符合出廠要求；b. 管道上各類閥門、接頭、壓力表、電磁閥等齊全有效、無泄漏；c. 各類外機運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，無壓縮機嘯叫現(xiàn)象；d. 電器控制箱中各類器件齊全、開關使用正常可靠；e. 空調外機、控制柜、開關接地裝置、外殼罩安全可靠，無缺損；f. 內機控制開關面板使用靈敏；g. 空調銅管保溫層防護完好、無滴水、無破損；h. 空調外機電力控制柜門鎖完好、控制柜內無灰塵；i. 空調內機運行正常無故障、無破損；j. 空調管道無泄漏、無爆裂；二、 甲方對商務中心公共區(qū)域綠化養(yǎng)護綠地內清潔、整齊。無明顯病蟲危害，無藥害。根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護、補種計劃，并按期實施。綠化養(yǎng)護、水景等景觀開放的服務及標準a.l綠化存活率達到98%以上；b.l殘枝斷葉控制率98；c.l水面潔凈度合格率95；d.l水景水面無明顯漂浮物；e.l雕塑小品完好潔凈率100；f.l有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；g.l及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；h.l花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；i.l 定期組織澆灌、施肥和松土，滅蟲、做好防澇、防凍工作。三、 甲方服務受理和報修接待1、 服務受理、報修接待的服務及標準l全年365天24小時接受乙方要求甲方維修服務的信息，接待人員應以規(guī)范、禮貌、文明的語言，親切、熱情的語氣接聽乙方的報修電話。l對急修項目，準確分類、認真記錄，按規(guī)定程序發(fā)送派單信息給相關區(qū)域的甲方維修人員，并應確認該甲方維修任務已有人接單。l對預約維修項目，甲方與乙方預約時間，在約定時間甲方維修人員準時上門進行維修服務。2、 投訴處理的服務及標準l公司服務質量投訴電話：24小時開通，24小時內給予回復。l有效投訴處理率100。l投訴人簽字滿意率98以上。l乙方對甲方維修服務有檢查監(jiān)督權及甲方維修質量驗收權，發(fā)現(xiàn)甲方維修服務存在問題有權及時指出，如乙方與甲方維修人員無法達成共識，可以投訴。l投訴接待人員應認真、，及時登記投訴要點，經(jīng)過調查、處理，盡快給乙方一個滿意的答復。過程作詳細的記錄，對重大投訴應及時向有關領導匯報。四、 甲方對開發(fā)商所有權的消防系統(tǒng)管理消防系統(tǒng)24小時正常運行；對消防系統(tǒng)進行每月巡查，每年維保二次，每年進行消防設備年檢；消防系統(tǒng)各類控制系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、傳感器每月控制保養(yǎng)，有記錄；l消火栓泵a. 消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；b. 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；c. 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好；e. 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；f. 管道設備等無銹蝕、無滲漏。l增壓泵a. 增壓泵運轉平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。l消火栓及配套設施a. 各層消火栓箱及附件齊全完好；b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠；c. 各層消火栓出水壓力符合要求；d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏；e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；f. 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。l噴淋泵a. 噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；b. 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；c. 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好；e. 泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；f. 管道設備等無銹蝕，無滲漏。l噴淋頭及管道a. 不同規(guī)格的噴頭不得相互代用；b. 噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；c. 噴頭、管道無滲漏、銹蝕；d. 管道內水壓恒定，器件齊全、正確。l消防送風排煙設備a. 各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；b. 各送風口完好、無堵塞、結灰；c. 送、排風機(風量、動壓等參數(shù))符合出廠要求；d. 送、排風機運轉平穩(wěn)，潤滑良好；e. 各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；f. 風機設備接地保護、防護罩安全、有效。l消防報警a. 消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動；b. 噴淋泵運轉應與報警聯(lián)動；c. 報警裝置應可靠、正常，堵絕誤報。l煙、溫感監(jiān)視屏a. 各煙、溫感探頭完好，感應正確；b. 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；c. 備用電源完好，切換迅速有效；l其他消防設施a. 機房、設備滅火器按規(guī)定應配備到位；b. 車庫、倉庫應配備的滅火器材到位。五、 甲方對共有設施日常維修項目的服務標準公共設備、設施包括：路燈、樓道燈等完好率達到98以上；l房屋建筑完好率達到98%以上；l道路、停車場完好率達到98%以上；l設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象1、急修項目的服務及標準禁止在未提前通知情況下發(fā)生斷電、斷水事故，非甲方原因除外。l急修項目15分鐘響應，甲方4小時內維修解決。l甲方維修及時率達到100%；l甲方維修質量合格率達到98%以上；l實行甲方維修服務回訪制度，回訪率達到100%； l對一般急修項目，甲方應在當天維修完畢，因故不能修復的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因），應書面告知乙方，請求再次預約上門甲方維修；l對維修項目，牽涉到公共部位、設施及可能影響乙方工作、休息的甲方維修項目，應在預約作業(yè)日期前一日通知乙方，確保預約甲方維修不誤時；l 甲方維修人員接到報修信息后，如上門甲方維修服務時乙方不在，應留請求再次預約上門甲方維修（服務）通知單，示意乙方另約上門的日期、時間。l對供水、供電、消防、監(jiān)控等重要設備的甲方維修項目，應盡可能縮短甲方維修時間，努力減少對乙方生活及安全的影響。對乙方影響較多的甲方維修項目，甲方應事先發(fā)布維修通告（緊急搶修項目可在事后說明），說明甲方維修作業(yè)可能對乙方造成的影響，請乙方有所準備，取得乙方的諒解和支持。2、一般維修項目的服務及標準l報修項目30分鐘內到現(xiàn)場，甲方維修項目8小時內修復l對一般預約甲方維修項目，甲方維修人員應約時不誤，準時到達乙方報修現(xiàn)場，一天內甲方維修完畢，逢節(jié)、假日不順延l甲方維修人員接到報修信息后，如上門甲方維修服務時乙方不在，應留請求再次預約上門甲方維修（服務）通知單，示意乙方另約上門甲方維修（服務）的日期、時間。l水、電急修項目24小時內回訪；l有較大危險性的甲方維修項目（如：室內屋頂粉刷層大面積剝落，供水管道 爆裂等）24小時內回訪。l房屋滲漏水甲方維修項目，應在甲方維修完工第一個雨天后回訪。l一般預約甲方維修項目應在甲方維修完工后三天內進行回訪。l由甲方物業(yè)值班人員進行電話回訪。l在回訪中發(fā)現(xiàn)存在甲方維修質量問題，應及時預約整改；發(fā)現(xiàn)存在服務態(tài)度及在報修后預定時間內未到達現(xiàn)場等問題，應責成有關甲方維修人員登門道歉。六、 甲方對商務中心公共秩序維護l管理區(qū)域的實行全天24小時保安服務。l保安人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關的事。l值崗時與甲方、訪客交談應使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。l為保障乙方、訪客的人身、財產(chǎn)及商務中心的安全，保安人員應認真值守，應盡到善良管理人的注意義務。對突發(fā)事件應按各類應急預案迅速作出反應，果斷作出適當處置，即時報告上級，并做好記錄。l門崗保安人員應不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入甲方管理區(qū)域。l對裝修民工出入廣場嚴格驗證，對裝修民工攜帶工具出廣場，應查驗由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應查驗由甲方簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應記錄。l管理區(qū)域內實行全年365天24小時全天候保安巡視服務，對乙方所租大樓地面外圍區(qū)域重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。l為防盜、防火、防災和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。l嚴密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標識、消防設備、設施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及巡邏到位儀（點）的簽到。夜間巡視，應佩帶警棍、應急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。l為應對突發(fā)事件，應制定相應的應急預案并定期演習（每年12次）。l管理區(qū)域內監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行，并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務，嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應立即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當值人員應對監(jiān)控的私密性內容及現(xiàn)場記嚴格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。l監(jiān)控錄像保存兩個月，循環(huán)使用。l做好監(jiān)控室內務及清潔衛(wèi)生工作。l監(jiān)控室內無關人員不得進入，有關人員進入都應做好詳細記錄。七、 甲方對商務中心公共道路交通管理服務l對進出商務中心的車輛實施自動識別系統(tǒng)管理，確保車輛進出井然有序；l確保道路車輛行駛暢通、安全。l商務中心出入口及行車主干道地面用油漆劃出交通指引標志，指明行車方向。l確保管理區(qū)域內無違規(guī)停車現(xiàn)象。l道路路面保持整潔、無損、通暢。l標識清晰、醒目、完整。l對進入管理區(qū)域內的特種車輛應予以引導，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。l廣場行車道減速條標志明顯，警示車輛減速緩行。l阻止大型車輛進入管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）。八、 甲方對商務中心公共區(qū)域保潔服務標準l清潔管理無盲點；l管理服務范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；l合理調整果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次；l保潔人員應統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；l為乙方、訪客提供除乙方租賃大樓以外的區(qū)域保潔，保持整潔；l操作規(guī)范化、管理科學化；l適時、及時、準時進行保潔服務，包括蟲害滅殺；l愛護物業(yè)各項設施及財物；l及時處理垃圾、廢棄物分類按指定地點安放；l節(jié)約用電、用水；l遵守安全條例和操作程序；l作業(yè)時使用的材料和清潔劑不應對建筑物材質造成損害，維護建筑物原貌；l文明、有序作業(yè)，最大限度地減少對周圍環(huán)境和甲方生活、工作的影響。a. 探頭鏡頭干凈無積灰、浮塵。 每周1次保潔b. 地下室、地下車庫l目視地面無垃圾雜物、果皮、紙屑，無積水。 每天巡回保潔l目視標識、指示牌無灰塵。 每周1次保潔l目視墻面、管道無灰塵。 每月2次保潔l下水道暢通無堵塞。 每天1次保潔c. 道路 l目視地面無垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。 每天巡回保潔l人行路面無雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。 每天巡回保潔d. 綠化帶 l花園內無瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔e. 垃圾桶、垃圾房 l地面干凈、干燥無異味。 每天2次保潔l墻面無污跡、粘附物。 每天2次保潔l垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內壁無異味。 每天2次保潔l垃圾袋裝化，桶內垃圾不滿溢，蓋好垃圾桶蓋。 每天2次保潔l在垃圾房周圍5米內進行消毒、滅蟲。 不定期保潔f. 其他設施 l煙感器、指示燈、消防栓、消防箱內外無積灰。 每周1次保潔 g. 照明設施 l綠地矮燈干凈無積灰。 每周1次保潔l燈桿無臟污、粘附物，燈罩無積灰。 每周1次保潔h. 保安崗亭 l室內地面干凈無雜物。 每天1次保潔l墻面四周無污跡，