第二章——物業(yè)管理的組織形態(tài)與特征.ppt

物業(yè)管理 武漢外語外事職業(yè)學(xué)院主講 李程 第二章物業(yè)管理的組織形態(tài)與特征 第一節(jié)物業(yè)管理的組織形態(tài)第二節(jié)物業(yè)管理的服務(wù)屬性第三節(jié)物業(yè)管理的發(fā)展特點 學(xué)習(xí)目的 掌握業(yè)主大會與業(yè)主委員會的概念 職責(zé)及產(chǎn)生條件掌握物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力和義務(wù)理解物業(yè)管理參與者之間的關(guān)系理解物業(yè)管理的本質(zhì)掌握物業(yè)管理的發(fā)展特點 第一節(jié)物業(yè)管理的組織形態(tài) 一 業(yè)主 業(yè)主委員會二 物業(yè)管理公司三 物業(yè)管理行業(yè)行政管理部門四 其他參與者五 物業(yè)管理參與者之間的相互關(guān)系 條例 實施以前 大多采用業(yè)主委員會制度 代表全體業(yè)主行使有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利 條例 實施后 確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存 業(yè)主大會決策 業(yè)主委員會執(zhí)行的制度 條例 確立了7項物業(yè)管理基本制度 業(yè)主大會制度 業(yè)主公約制度 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 物業(yè)承接查驗制度 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度 住宅專項維修資金制度 一 業(yè)主 業(yè)主委員會 1 業(yè)主 1 業(yè)主的概念業(yè)主 房屋所有權(quán)人 業(yè)主作為不動產(chǎn)所有權(quán)人 不受國籍限制 也不受自然人 法人或其他組織的屬性限制 我國房地產(chǎn)管理實行權(quán)證管理方式 業(yè)主又分為單個業(yè)主和全體業(yè)主 具備業(yè)主身份的情況有三種 1 房屋所有權(quán)證書持有人 2 房屋共有權(quán)證書持有人 3 待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人 2 業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 提議召開業(yè)主大會會議 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 提出制定和修改業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 參加業(yè)主大會會議 行使投票權(quán) 選舉業(yè)主委員會委員 并享有被選舉權(quán) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 對物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 監(jiān)督物業(yè)共用部位 共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用 法律 法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 1 權(quán)利 2 業(yè)主的義務(wù) 遵守業(yè)主公約 業(yè)主大會議事規(guī)則 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金 按時繳納物業(yè)服務(wù)費用 法律 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 2 業(yè)主大會 1 業(yè)主大會的概念和性質(zhì)業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成 業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立 2 業(yè)主大會的設(shè)立 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主 應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會 并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會 但只有一個業(yè)主的 或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意 決定不成立業(yè)主大會的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會 業(yè)主委員會的職責(zé) 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下 組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議 1 制定 修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 2 制定 更換業(yè)主委員會委員 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 3 選聘 解聘物業(yè)管理企業(yè) 4 決定專項維修資金使用 續(xù)籌方案 并監(jiān)督實施 5 制定 修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 6 法律 法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé) 3 業(yè)主大會的職責(zé) 4 業(yè)主大會會議 1 首次業(yè)主大會召開條件已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十 但交付使用已滿一年 已交付使用的物業(yè)建筑面積不足百分之三十 但交付使用已滿兩年 具備上述三個條件中的一條 即應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議 成立業(yè)主大會 2 首次業(yè)主大會的籌備 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表 建設(shè)單位代表 街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成 籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù) 其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半 籌備組組長由街道辦事處 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任 3 業(yè)主大會的召開形式 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 也可以采用書面征求意見的形式 但無論采用哪種方式召開會議 都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議 4 業(yè)主投票權(quán)的確定 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán) 按其擁有的住宅套數(shù)計算 每套計一票 住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán) 按其擁有的物業(yè)建筑面積計算 每滿一百平方米計一票 單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán) 最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十 具有投票權(quán)的業(yè)主 可以在需要投票表決的決議 決定 事項中行使投票權(quán) 5 業(yè)主大會的召開與決定 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效 應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全業(yè)主 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議 應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會 會議內(nèi)容必須與物業(yè)管理有關(guān) 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔 業(yè)主大會作出的決定 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 對于重大事項 必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2 3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2 3以上的業(yè)主同意 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議 業(yè)主大會的決定對所有業(yè)主都具有約束力 大會的決定應(yīng)該以書面形式在小區(qū)內(nèi)及時公告 5 業(yè)主大會的會議類型 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議 定期會議 一般每年召開一次 臨時會議 一般是一事一議 有下列情況之一 業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20 以上且占總?cè)藬?shù)20 以上業(yè)主提議的 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的 業(yè)主大會議事規(guī)則 或者 管理規(guī)約 規(guī)定的其他情況 3 業(yè)主委員會 一 業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生 業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存 業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離 業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé) 二 業(yè)主委員會的宗旨代表本物業(yè)的合法權(quán)益 實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制 保障物業(yè)合理 安全地使用 維護(hù)本物業(yè)的公共秩序 創(chuàng)造整潔 優(yōu)美 安全 舒適 文明的環(huán)境 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 在業(yè)主大會授權(quán)下進(jìn)行工作 并向其負(fù)責(zé) 條例 規(guī)定了業(yè)主委員會的五項主要職責(zé) 召集業(yè)主大會會議 報告物業(yè)管理的實施情況 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 及時了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見和建議 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 監(jiān)督業(yè)主公約的實施 業(yè)主大會賦予的其他職責(zé) 三 業(yè)主委員會的職責(zé) 四 業(yè)主委員會的成立 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生 如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會的 由業(yè)主共同履行業(yè)主大會 業(yè)主委員會職責(zé) 在首次業(yè)主大會會議前 業(yè)主大會籌備組應(yīng)確定委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單 并提交業(yè)主大會通過 業(yè)委會任期由 業(yè)主大會議事規(guī)則 和 業(yè)主委員會章程 規(guī)定 一般每屆任期兩年或三年 業(yè)委會屆滿3個月前 應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)委會的換屆選舉 業(yè)委會一般由5 15人組成 五 業(yè)主委員會會議 業(yè)委會會議的組織方式由 業(yè)主大會議事規(guī)則 和 業(yè)主委員會章程 規(guī)定 經(jīng)1 3以上業(yè)委會委員提議或者主任認(rèn)為有必要 應(yīng)當(dāng)7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議 業(yè)委會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參與方有效 作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意 業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū) 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下 組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議 除了首次業(yè)主大會會議外 業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人 業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與合作并存的關(guān)系 一方面 業(yè)委會要聽取業(yè)主的意見 監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一方面 業(yè)委會也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù) 配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作 六 業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系 七 業(yè)主委員會委員的資格終止 業(yè)主委員會委員如果有下列情形之一的 經(jīng)業(yè)主大會會議通過 其業(yè)主委員會委員的資格應(yīng)當(dāng)終止 1 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓 滅失等原因不再是業(yè)主的 2 無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的 3 因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的 4 有犯罪行為的 5 以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的 6 拒不履行業(yè)主義務(wù)的 7 其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會委員的 1 業(yè)主委員會委員名額分配 A 取決于業(yè)主大會選舉結(jié)果B 取決于籌委會推薦結(jié)果C 取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有的業(yè)權(quán)份額D 取決于業(yè)主推薦情況2 業(yè)主自治的關(guān)鍵是業(yè)主大會 業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)具有 A 選聘權(quán)和解聘建議權(quán)B 解聘權(quán)和選聘建議權(quán)C 選聘權(quán)和解聘權(quán)D 否決權(quán) 練習(xí) 案例分析 停車場丟車賠不賠某小區(qū)設(shè)有停車場 收費標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價 物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班 但為防止突發(fā)重大損失 依然在車場入口處用告示牌及在停車費票據(jù)上明示 本車場只負(fù)責(zé)提供車位 收取的僅是車位租金 請車主加強(qiáng)防范措施 車輛被盜受損 本公司概不負(fù)責(zé) 一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪 停車于車場 期間下一場暴雨 雨后離開時 發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失 遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償 物業(yè)管理公司已有正式聲明在先 收取的停車費未含有管費為由 拒絕賠償 乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭 觀點一 聲明在先 不予賠償理據(jù) 已有聲明 盡了告示義務(wù) 收費低 未含看管費 不存在保管關(guān)系 利益風(fēng)險不等觀點二 單方聲明 不予承認(rèn) 理據(jù) 土地是國家的 收的其實是看管費 收了費 保管關(guān)系成立 單方聲明 強(qiáng)加于人 不合法理 觀點三 雙方有責(zé) 各負(fù)一半 觀點四 以責(zé)定法 停車丟車案例歸納 1 主管部門核準(zhǔn)營業(yè)收費的停車場 本身就有保管義務(wù) 主管部門檢查未有安防 消防措施 不允營業(yè) 2 物價部門未核準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn) 收費違法 3 單獨簽訂特約服務(wù)事項 可以免責(zé) 單方格式合同無效 4 有保管表示行為 扣證 換牌 給票據(jù)等 牌未丟 票未做記號丟車 需負(fù)責(zé)任 5 給人印象明確是無人看管的收費停車場 責(zé)任反而小 提供方便的臨時停放點 不收費 不看管 最好提醒 丟車可以不賠 二 物業(yè)管理公司 一 物業(yè)管理公司的性質(zhì) 物業(yè)管理公司是物業(yè)管理的實施機(jī)構(gòu) 是物業(yè)管理工作的承擔(dān)者和執(zhí)行者 物業(yè)管理公司是依據(jù) 公司法 設(shè)立 從事物業(yè)管理活動 獨立核算 自主經(jīng)營 自負(fù)盈虧的具有獨立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織 物業(yè)管理公司接受全體業(yè)主委托 以有償服務(wù)的方式 為該區(qū)域公共服務(wù)提供綜合性 專業(yè)性的具有公益性的管理和服務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)分為有限責(zé)任公司和股份有限公司 有限責(zé)任公司 1 有限責(zé)任公司的股東 僅以其出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任 2 有限責(zé)任公司的股東人數(shù) 有最高人數(shù)的限制 我國 公司法 規(guī)定 有限責(zé)任公司由2個以上50個以下股東共同出資設(shè)立 3 有限責(zé)任公司不能公開募集股份 不能發(fā)行股票 4 有限責(zé)任公司是將人合公司與資合公司的優(yōu)點綜合起來的公司形式 1 股份有限公司是獨立的經(jīng)濟(jì)法人 2 股份有限公司的股東人數(shù)不得少于法律規(guī)定的數(shù)目 如法國規(guī)定 股東人數(shù)最少為7人 3 股份有限公司的股東對公司債務(wù)負(fù)有限責(zé)任 其限度是股東應(yīng)交付的股金額 4 股份有限公司的全部資本劃分為等額的股份 通過向社會公開發(fā)行的辦法籌集資金 任何人在繳納了股款之后 都可以成為公司股東 沒有資格限制 5 公司股份可以自由轉(zhuǎn)讓 但不能退股 6 公司賬目須向社會公開 以便于投資人了解公司情況 進(jìn)行選擇 7 公司設(shè)立和解散有嚴(yán)格的法律程序 手續(xù)復(fù)雜 股份有限公司 1 總則 主要包括公司的正確命名 全稱 地址等2 企業(yè)的經(jīng)營宗旨 3 經(jīng)營范圍 4 公司的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)及組織形式 5 注冊資金 6 公司內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu) 7 財務(wù)會計制度 8 利潤分配方式 9 職工錄用方式 待遇 管理方法 10 企業(yè)各種規(guī)章制度 二 物業(yè)管理公司的章程內(nèi)容 1 根據(jù)有關(guān)法規(guī) 并結(jié)合實際情況制定管理方法 2 依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理 3 依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費 4 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為 5 有權(quán)要求業(yè)務(wù)委員會協(xié)助管理 6 有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù) 7 可以實行多種經(jīng)營 以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費 三 物業(yè)管理公司的權(quán)利 1 履行物業(yè)管理委托合同 依法經(jīng)營 2 接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督 3 重大管理措施是應(yīng)提交業(yè)務(wù)委員會審議批準(zhǔn) 4 接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo) 5 至少每6個月向全體業(yè)主公布一次管理費用收支賬目 6 提供優(yōu)良生活工作環(huán)境 搞好社區(qū)文化 7 發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政機(jī)關(guān)報告 8 物業(yè)管理委托合同終止時 必須向業(yè)主委員會移交相關(guān)資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn) 四 物業(yè)管理公司的義務(wù) 一 房地產(chǎn)行政主管部門 條例 規(guī)定 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動和監(jiān)督管理工作 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作 房地產(chǎn)行政主管部門按所處地位和作用分為三個層次 建設(shè)部 省 自治區(qū) 直轄市建委 建設(shè)廳 市建委 房地產(chǎn)管理局 房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行業(yè)歸口管理工作 三 物業(yè)管理行業(yè)行政管理部門 房地產(chǎn)行政主管部門的主要職能 1 規(guī)劃 組織和推動全國物業(yè)管理工作的實施 1 各級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定全國性或地方性的有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī) 政策及實施細(xì)則 并貫徹執(zhí)行 2 制定和貫徹落實全國性的物業(yè)管理的各種標(biāo)準(zhǔn)文本或示范文本 2 指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的具體工作 實行行業(yè)歸口管理 3 協(xié)調(diào)物業(yè)管理涉及的政府各相關(guān)部門與機(jī)構(gòu)的關(guān)系 制造有利物業(yè)管理運行和發(fā)展的良好的外部環(huán)境 物業(yè)所在地人們政府不直接介入物業(yè)管理的具體業(yè)務(wù) 而是通過物業(yè)管理專項業(yè)務(wù)的職能主管部門 來對物業(yè)管理公司的各項工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo) 是一種間接的管理 相關(guān)行政主管部門 1 工商行政管理部門2 稅務(wù)管理部門3 物價管理部門4 安全和消防管理部門5 城市環(huán)衛(wèi)和園林管理部門 二 政府各相關(guān)部門 1 物業(yè)管理公司是企業(yè) 在開業(yè)前必須向工商行政主管部門申請注冊登記 取得營業(yè)執(zhí)照 2 物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo) 3 工商行政主管部門每年依法對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行年檢和年審 4 工商行政主管部門通過上面幾項措施打擊和懲處違法經(jīng)營的同時保護(hù)合法經(jīng)營 維護(hù)物業(yè)管理市場的正常秩序 1 工商行政管理部門 2 稅務(wù)管理部門 1 物業(yè)管理公司必須接受稅務(wù)管理部門定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo) 2 稅務(wù)行政主管部門有權(quán)對違反稅務(wù)規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)依法給予行政處罰 行政處罰 國家行政機(jī)關(guān)或其他行政主體依據(jù)法定職權(quán)和程序?qū)`反行政法規(guī)尚未構(gòu)成犯罪的相對人給予的行政制裁的具體行政行為 包括罰款 責(zé)令停產(chǎn)停業(yè) 吊銷或暫扣許可證和營業(yè)執(zhí)照 行政拘留和勞動教養(yǎng)等 3 物價管理部門 1 我國的物業(yè)管理收費實行的是國家指導(dǎo)價 2 物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)必須要經(jīng)過物價行政主管部門的審批 物業(yè)管理公司不得私自提高收費標(biāo)準(zhǔn)和擴(kuò)大收費范圍等 3 物業(yè)管理公司必須接受物價部門的監(jiān)督和指導(dǎo) 4 物價管理部門有權(quán)依法對物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)允許的違規(guī)行為進(jìn)行行政處 一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 二 專業(yè)服務(wù)公司 三 物業(yè)管理協(xié)會 四 其他參與者 一 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的 從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) 是房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體 其業(yè)務(wù)包括投資決策分析 項目前期工作 項目施工建設(shè)和完善 規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前 應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)管理 并與其簽訂物業(yè)管理合同 住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司管理前由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理 專業(yè)服務(wù)公司就是為物業(yè)管理公司配套服務(wù)的專門機(jī)構(gòu) 是物業(yè)管理社會化和專業(yè)化的必然產(chǎn)物 代表著物業(yè)管理行業(yè)今后的發(fā)展方向 是獨立的企業(yè) 二 專業(yè)服務(wù)公司 三 物業(yè)管理協(xié)會 物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)管理企業(yè) 行業(yè)主管部門和專業(yè)人士依法自愿組成的行業(yè)性社會團(tuán)體 五 物業(yè)管理參與者之間的關(guān)系 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)首次選聘物業(yè)管理企業(yè) 召開首屆業(yè)主大會 2 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會 后者對前者負(fù)責(zé) 3 業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系 聘用與被聘用 委托與被委托 合同上相互合作 4 物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司之間 合同關(guān)系 后者對前者負(fù)責(zé) 5 政府管理部門對整個物業(yè)管理活動起監(jiān)督和指導(dǎo)作用 6 業(yè)主與承租人 合同關(guān)系 7 物業(yè)管理企業(yè)與承租人 管理與被管理 服務(wù)于被服務(wù) 第二節(jié)物業(yè)管理的服務(wù)屬性 一 服務(wù)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵二 物業(yè)管理的服務(wù)本質(zhì)三 服務(wù)質(zhì)量極其影響因素 問題 如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)劃分 房地產(chǎn)業(yè)屬于第幾產(chǎn)業(yè) 物業(yè)管理呢 一 服務(wù)業(yè) 一 服務(wù)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵 三次產(chǎn)業(yè)分類的理論第一產(chǎn)業(yè)就是指那些直接依賴于自然資源的開發(fā)和利用 并且只能在自然資源所在地進(jìn)行生產(chǎn)過程的行業(yè) 如農(nóng)業(yè) 畜牧業(yè) 漁業(yè) 林業(yè)和采礦業(yè) 即作為廣義的農(nóng)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)是對第一產(chǎn)業(yè)初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工過程的行業(yè) 是第二層次上的生產(chǎn)活動 如制造業(yè) 建筑業(yè)等 人們稱之為廣義的工業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)是以第一 第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為物質(zhì)條件 生產(chǎn)非實物形態(tài)產(chǎn)品的行業(yè) 如商業(yè) 旅游業(yè) 交通 金融 保險 郵電 教育 文藝 房地產(chǎn)業(yè)等 第三產(chǎn)業(yè)意味著提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè) 在很多場合又稱之為服務(wù)產(chǎn)業(yè) 二 服務(wù)經(jīng)濟(jì) 人類社會服務(wù)活動可以分為政治文化性質(zhì)的服務(wù)和經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的服務(wù) 1 政治文化性質(zhì)的服務(wù)指政府 軍隊 學(xué)校 圖書館等部門工作人員通過勞動 腦力勞動或體力勞動 所提供的服務(wù) 2 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的服務(wù)指交通 運輸 商業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)等部門的工作人員 圍繞著具有實物形態(tài)的物質(zhì)提供的服務(wù) 服務(wù)經(jīng)濟(jì)就是經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的服務(wù)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動 只要把服務(wù)活動當(dāng)作商品投入流通領(lǐng)域 就屬于服務(wù)經(jīng)濟(jì)的范疇 服務(wù)商品是從事服務(wù)的勞動者生產(chǎn)出用于交換的服務(wù)產(chǎn)品 服務(wù)產(chǎn)品是從事服務(wù)的勞動者依靠一定的生產(chǎn)資料 為他人提供服務(wù)的勞動成果 1 服務(wù)商品具有使用價值和價值的二重性服務(wù)商品的使用價值是指服務(wù)商品能夠滿足人們的某種需要 它是服務(wù)商品的基本內(nèi)容 服務(wù)商品的使用價值依附于服務(wù)商品的 商品體 上 是服務(wù)商品的自然屬性 服務(wù)商品的使用價值是凝結(jié)在服務(wù)商品中的人類的一般勞動 是服務(wù)商品的社會屬性 服務(wù)價值的存在 使服務(wù)商品可以進(jìn)入流通領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)交換 三 服務(wù)商品及其價值 服務(wù)商品生產(chǎn)時的投入包括勞動和物化勞動兩部分 活勞動 表現(xiàn)為工資 利潤 稅收 物化勞動 表現(xiàn)為原材料消耗及固定資產(chǎn)折舊等 供求關(guān)系是影響服務(wù)商品價格變動的重要因素 影響供求關(guān)系的主要有經(jīng)濟(jì)因素 市場壟斷 稅收 國民收入分配 貨幣流通等 和非經(jīng)濟(jì)因素 習(xí)俗 政治 政策等 2 服務(wù)商品價格是其價值的貨幣表現(xiàn) 1 服務(wù)方式服務(wù)方式是值服務(wù)產(chǎn)品的提供方式和服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn) 流通過程的外在形式 影響因素主要有 1 社會物質(zhì)基礎(chǔ)因素 2 生活方式與消費愛好的因素 3 服務(wù)經(jīng)營的目的2 服務(wù)項目服務(wù)項目就是服務(wù)經(jīng)營者為服務(wù)對象所提供的服務(wù)產(chǎn)品 服務(wù)基礎(chǔ)上的多樣化為服務(wù)企業(yè)最顯著的特點 影響因素主要有 1 服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)和消費不斷發(fā)展 2 服務(wù)經(jīng)營者對經(jīng)濟(jì)效益的追求 3 服務(wù)產(chǎn)品消費的連鎖性 四 服務(wù)方式與服務(wù)項目 物業(yè)管理服務(wù)可分為物業(yè)本體服務(wù) 治安保衛(wèi)服務(wù) 清掃保潔服務(wù) 庭院綠化服務(wù)及家庭生活服務(wù)等服務(wù)系列 按服務(wù)方式