龍湖集團(tuán)最全管理制度.doc

龍湖集團(tuán)最全管理制度第1章、龍湖集團(tuán)部門職能設(shè)置1.1 集團(tuán)中心職能設(shè)置1.1.1策劃中心市場研究和品牌建設(shè)工作(1)整體市場狀況研究：供求分析、客戶分析、競爭對手分析、政策研究等；(2)牽頭公司整體的品牌建設(shè)工作。項(xiàng)目開發(fā)工作(3)負(fù)責(zé)尋找潛在開發(fā)項(xiàng)目機(jī)會，協(xié)調(diào)公司各部門及外部專業(yè)公司，編寫項(xiàng)目可行性研究 及項(xiàng)目策劃方案，參與產(chǎn)品定位。營銷管理(4)根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目各時期的租售計(jì)劃，制訂年度、季度、月度推廣方 案，并負(fù)責(zé)確定項(xiàng)目營銷方案的制定與配合實(shí)施；(5)根據(jù)公司有關(guān)推廣銷售工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施；(6)監(jiān)督項(xiàng)目營銷進(jìn)程，提出營銷計(jì)劃的修改建議，參與審核銷售計(jì)劃。1.1.2 銷售中心銷售管理(1)根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目各時期的計(jì)劃制定年度、季度、月度銷售計(jì)劃；(2)根據(jù)公司有關(guān)推廣銷售工作的要求，配合各項(xiàng)推廣方案及措施，推進(jìn)銷售計(jì)劃；(3)負(fù)責(zé)案場管理；(4)負(fù)責(zé)按揭客戶、按揭銀行管理、匯款跟蹤?？蛻舴?wù)(5)負(fù)責(zé)建立客戶數(shù)據(jù)庫，配合市場分析以及公司項(xiàng)目總結(jié)提供信息；(6)負(fù)責(zé)潛在客戶需求調(diào)查，負(fù)責(zé)調(diào)查的篩選、管理和過程監(jiān)控、成果評估；(7)定期市場調(diào)研，為投資和產(chǎn)品開發(fā)做參考。1.1.3 計(jì)劃財(cái)務(wù)中心擬定公司財(cái)務(wù)管理制度會計(jì)核算工作(1)負(fù)責(zé)現(xiàn)金銀行管理、會計(jì)處理、復(fù)核報(bào)表等工作。資金管理(2)抓好各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理；(3)監(jiān)督銷售部做好按揭客戶、按揭銀行管理、匯款跟蹤；(4)負(fù)責(zé)企業(yè)信貸工作；(5)派駐收銀員完成銷售現(xiàn)場收款、會計(jì)核算、現(xiàn)金管理和報(bào)表、統(tǒng)計(jì)分析。財(cái)務(wù)管理(6)預(yù)算匯總、編制和分析考核；(7)報(bào)表管理：合并報(bào)表和財(cái)務(wù)狀況分析、決算、企業(yè)基礎(chǔ)材料、產(chǎn)權(quán)登記；(8)成本管理：合同管理、項(xiàng)目成本費(fèi)用控制、測算預(yù)估、考核分析；(9)配合外部審計(jì)檢查，組織內(nèi)部檢查，協(xié)助完成項(xiàng)目后的財(cái)務(wù)評估工作；(10) 財(cái)務(wù)監(jiān)督職能：依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和公司相關(guān)制度，對企業(yè)所有的收支行為進(jìn)行監(jiān)督。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)決算管理(11) 負(fù)責(zé)工程預(yù)、決、結(jié)算的管理工作；(12) 指導(dǎo)、審核各項(xiàng)目的工程資金使用計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施；(13) 審議項(xiàng)目工程付款情況及聯(lián)系單的經(jīng)濟(jì)審核；(14) 參與工程驗(yàn)收，并對工程適時進(jìn)行預(yù)決算工作。1.1.4 綜合管理中心負(fù)責(zé)文秘工作，起草材料，完成會議記錄和總裁指定的其他工作行政管理工作(1)編寫制定集團(tuán)公司行政管理制度；組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督集團(tuán)公司行政管理運(yùn)作；協(xié) 調(diào)并支持、配合集團(tuán)公司各部對行政開支的管理工作；及其他集團(tuán)公司行政管理的工作。人力資源管理工作(2)負(fù)責(zé)招聘、培訓(xùn)、考核、激勵等各項(xiàng)人力資源管理工作公共關(guān)系管理、項(xiàng)目相關(guān)的對外協(xié)調(diào)工作(3)對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關(guān)系；(4)配合項(xiàng)目公司完成項(xiàng)目前期與建設(shè)局、規(guī)劃局的相關(guān)協(xié)調(diào)工作；(5)負(fù)責(zé)合作單位、來賓的接待。企業(yè)文化建設(shè)工作(6)組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感。企業(yè)固定資產(chǎn)的實(shí)物管理(7)公司總部固定資產(chǎn)、低值易耗品、辦公用品等方面管理。1.1.5 總工辦項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開發(fā)工作(1)負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、研發(fā)工作；(2)組織產(chǎn)品定位，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及與設(shè)計(jì)院的協(xié)調(diào)；(3)參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃工作(4)對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報(bào)和實(shí)施；(5)與設(shè)計(jì)合作公司的交流、配合工作；(6)其他產(chǎn)品設(shè)計(jì)相關(guān)的工作。負(fù)責(zé)處理和解決各項(xiàng)工程技術(shù)問題(7)參與工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案的討論和審核工作；(8)審批各工程項(xiàng)目施工、組織設(shè)計(jì)方案；(9)主持工程圖紙的會審工作及參與工程的驗(yàn)收工作；(10) 提供設(shè)備、材料的技術(shù)參數(shù)；(11) 參與工程建設(shè)成本的分析和控制工作；參與工程的建筑材料的選用及設(shè)備、材料進(jìn)場 的驗(yàn)收工作；(12) 參與工程招、投標(biāo)及工程隊(duì)伍的選擇工作；(13) 負(fù)責(zé)收編并保管已結(jié)束工程項(xiàng)目的全部技術(shù)檔案。負(fù)責(zé)項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、進(jìn)度控制(14) 參與工程施工合同的編寫工作；(15) 指導(dǎo)、審核各項(xiàng)目工程安全、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施和糾偏；(16) 監(jiān)督施工現(xiàn)場管理，發(fā)現(xiàn)問題及時督促項(xiàng)目公司解決，參與項(xiàng)目公司重大工程問題的 解決。1.2 集團(tuán)部門職能設(shè)置1.2.1策劃部(1)向策劃中心負(fù)責(zé)；(2)負(fù)責(zé)市場調(diào)研，收集各種市場信息并整理相關(guān)研究報(bào)告；(3)負(fù)責(zé)品牌建設(shè)的具體工作；(4)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定房地產(chǎn)的各項(xiàng)推廣策劃方案；(5)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)廣告的制作及實(shí)際操作；(6)負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)組織策劃各項(xiàng)公關(guān)宣傳活動，并負(fù)責(zé)其實(shí)施工作；(7)協(xié)同銷售部進(jìn)行物業(yè)招商、租售工作。1.2.2銷售部(1)向銷售中心負(fù)責(zé)；(2)負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品的銷售及物業(yè)的租售工作；(3)協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略；(4)挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進(jìn)行整理歸檔；(5)與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中的問題；(6)負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項(xiàng)手續(xù)，做好售后服務(wù)工作；(7)協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用；(8)配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。1.2.3財(cái)務(wù)部(1)向計(jì)劃財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)；(2)遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，建立和健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度；(3)負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作；(4)抓好分管項(xiàng)目的各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)的核算的工作，督促經(jīng)辦部門限期清理；(5)負(fù)責(zé)對具體項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行審查；(6按有關(guān)合同的要求，做好項(xiàng)目各類工程款項(xiàng)的撥付、結(jié)清工作；(7)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好具體項(xiàng)目收費(fèi)發(fā)票的購買、保管、使 用及回收；(8)編制項(xiàng)科目的記帳憑證，及時編制各類報(bào)表，妥善管理會計(jì)帳冊檔案。1.2.4行政部(1)向綜合管理中心負(fù)責(zé)；(2)編寫制定公司行政管理制度；(3)組織統(tǒng)籌并管理、監(jiān)督公司行政管理運(yùn)作；(4)協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對行政開支的管理工作；(5)組織統(tǒng)籌策劃企業(yè)文化活動，增強(qiáng)公司凝聚力，員工歸宿感；(6)依時計(jì)劃統(tǒng)計(jì)向公司呈報(bào)各項(xiàng)人事、行政工作月、季、年報(bào)表給公司決策參考；(7)制訂公司辦公費(fèi)用總開支的計(jì)劃，并加以調(diào)控；(8)配合支持公司對外行政事務(wù)工作；(9)公司的各種規(guī)章制度的落實(shí)和執(zhí)行；(10) 整理建立公司的檔案，統(tǒng)一公司的公文格式；(11) 負(fù)責(zé)公司的公定資產(chǎn)實(shí)物管理工作(12) 負(fù)責(zé)日常的接待工作。1.2.5人力資源部(1)向綜合管理中心負(fù)責(zé)；(2)編寫制定公司人事管理制度，擬定集團(tuán)公司人力資源規(guī)劃方案；(3)組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)，組織招聘、錄用、解聘工作；(4)協(xié)調(diào)并支持、配合公司各部對人力計(jì)劃管理工作，組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn) 行培訓(xùn)及考核；(5)負(fù)責(zé)擬定公司的薪酬方案，并組織、統(tǒng)籌配合公司各部對員工進(jìn)行考核；(6)對外協(xié)調(diào)好政府勞動管理部門的關(guān)系；(7)負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)的策劃、安排組織實(shí)施工作。1.2.6研究發(fā)展部(1)向總工辦負(fù)責(zé)；(2)負(fù)責(zé)新產(chǎn)品研發(fā)工作；(3)參與產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)；(4)參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃工作；(5)收集樓盤的產(chǎn)品調(diào)研成果、銷售策劃等部門反饋的資料，做好與相應(yīng)部門的交流工作；(6)參與圖紙會審工作；(7)與設(shè)計(jì)合作公司的交流、配合工作。1.2.7技術(shù)部(1)向總工辦負(fù)責(zé)；(2)負(fù)責(zé)公司的技術(shù)管理工作；(3)組織圖紙會審工作；(4)組織產(chǎn)品定位，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)；(5)負(fù)責(zé)與規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)；(6)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)過程中的建筑成本的控制估測工作，實(shí)施限額設(shè)計(jì)；(7)負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作，密切與預(yù)算造價 部配合；(8)負(fù)責(zé)公司工程項(xiàng)目的技術(shù)/質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定，制定具體項(xiàng)目的技術(shù)與質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)；(9)負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)問題研討會，解決項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的技術(shù)、質(zhì)量問題；(10)負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的安全問題，并幫助和督促解決；(11)負(fù)責(zé)對各項(xiàng)目的技術(shù)共性問題，重大技術(shù)問題進(jìn)行研究，提出解決方案，并對項(xiàng)目公 司提供工程技術(shù)支持；(12)負(fù)責(zé)已完工項(xiàng)目技術(shù)檔案和技術(shù)資料管理；(13)負(fù)責(zé)項(xiàng)目結(jié)束后的技術(shù)總結(jié)工作；(14)協(xié)助人力資源部負(fù)責(zé)公司專業(yè)技術(shù)管理人員培訓(xùn)，并組織各項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）工程 技術(shù)人員的技術(shù)交流。1.2.8招標(biāo)采購部(1)向總裁負(fù)責(zé)；(2)組織合作單位的招標(biāo)工作及合同簽訂；(3)組織工程招標(biāo)及合同簽訂；(4)組織材料設(shè)備招標(biāo)，組織合同簽訂和采購，并做好招標(biāo)結(jié)果與項(xiàng)目公司交底對接工作；(5)根據(jù)施工承包合同及施工圖文件要求，會同項(xiàng)目公司編制材料設(shè)備采購計(jì)劃；(6)在采購過程中建立供應(yīng)商檔案和市場信息庫，向相關(guān)部門提供各類材料、設(shè)備的價格 信息；(7)嚴(yán)格把關(guān)材料設(shè)備的采購，參與對采購進(jìn)程材料、設(shè)備，參與驗(yàn)收或抽檢并形成驗(yàn)收 報(bào)告。1.3 子公司職責(zé)設(shè)計(jì)1.3.1房地產(chǎn)項(xiàng)目子公司(1)向總裁負(fù)責(zé)；(2)參與施工圖設(shè)計(jì)；(3)負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目整體及各階段的施工進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備需求計(jì)劃及資金需求計(jì)劃；(4)協(xié)助集團(tuán)公司進(jìn)行權(quán)限以外招、投標(biāo)，組織權(quán)限以內(nèi)的招投標(biāo)工作；(5)進(jìn)行施工階段的進(jìn)度控制，審查施工組織設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工單位進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施，完成 工期目標(biāo)；(6)負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的安全管理(7)負(fù)責(zé)管理施工隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好對內(nèi)對外的關(guān)系；(8)整理有關(guān)資料、圖紙，做好歸檔工作；(9)負(fù)責(zé)工程質(zhì)量檢查及工程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收工作，及時解決施工中的各種問題；(10) 協(xié)調(diào)好與項(xiàng)目相關(guān)的與政府部門的關(guān)系。1.3.2物業(yè)子公司(1)向副總裁負(fù)責(zé)；(2)協(xié)助制定物業(yè)公司的管理發(fā)展戰(zhàn)略和工作計(jì)劃；(3)負(fù)責(zé)擬定物業(yè)公司的各項(xiàng)制度；(4)起草、制訂有關(guān)項(xiàng)目公司物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)策劃方案，呈報(bào)主管副總裁；(5)負(fù)責(zé)集團(tuán)公司物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)工作；(6)協(xié)調(diào)與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系；(7)負(fù)責(zé)編制物業(yè)公司的預(yù)算方案；(8)協(xié)調(diào)與業(yè)主之間的關(guān)系，處理各種突發(fā)及投訴事件。第2章、龍湖集團(tuán)崗位設(shè)計(jì)2.1 集團(tuán)公司職等職級劃分2.2 高層崗位設(shè)計(jì)2.3 營銷類部門崗位設(shè)計(jì)2.4 計(jì)劃財(cái)務(wù)中心崗位設(shè)計(jì)2.5 綜合管理中心崗位設(shè)計(jì)2.6 工程類部門崗位設(shè)計(jì)2.7 子公司崗位設(shè)計(jì)第3章、關(guān)鍵業(yè)務(wù)管理制度3.1 工程招標(biāo)管理制度3.1.1目的為規(guī)范龍湖集團(tuán)工程招標(biāo)管理，維護(hù)招標(biāo)單位的權(quán)益，在保證項(xiàng)目質(zhì)量、工期等要求 的前提下，以合理低價選擇最滿意的投標(biāo)單位，制定本管理辦法。3.1.2范圍本管理辦法適用于龍湖集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司。3.1.3職責(zé)1、龍湖集團(tuán)總部招標(biāo)采購部負(fù)責(zé)本管理辦法的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋、監(jiān)督檢查。2、龍湖集團(tuán)進(jìn)行招標(biāo)工作的經(jīng)辦人員、審批人員和其他責(zé)任人員負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理 辦法。3.1.4 方法與過程控制3.1.4.1總則1、本管理辦法適用于集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司的工程施工、監(jiān)理、造價咨詢委托的招標(biāo)， 其中金額（工程造價）在 5 萬元以上（含）的工程施工項(xiàng)目和所有工程監(jiān)理、工程造價咨 詢委托必須實(shí)行招標(biāo)選擇合作單位。工程招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式，但無論 采取何種方式，都必須有三家以上的投標(biāo)單位參與競標(biāo)。但下列情況除外：（1）金額（工程造價）在 5 萬元以下的工程可按照貨比三家、合理低價的原則，經(jīng)填 報(bào)承包商考察結(jié)果審批表，報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后確定承包單位；（2）某些已經(jīng)過集團(tuán)審批確定了長期合作伙伴關(guān)系的工程。 2、工程招標(biāo)應(yīng)遵循以下原則：（1）全面招標(biāo)原則：凡是符合招標(biāo)條件的工程項(xiàng)目都要以招標(biāo)方式確定承包單位；（2）整體招標(biāo)原則：禁止將項(xiàng)目肢解或化整為零，規(guī)避招標(biāo)。（3）事前預(yù)算原則：施工類工程在招標(biāo)前，應(yīng)先根據(jù)施工圖預(yù)算編制標(biāo)底；不提倡在 無標(biāo)底的情況下，進(jìn)行費(fèi)率招標(biāo)。（4）資質(zhì)審查原則：所有投標(biāo)單位都要經(jīng)過嚴(yán)格的資質(zhì)預(yù)審，符合項(xiàng)目要求的投標(biāo)單 位才有資格參加項(xiàng)目投標(biāo)。（5）合理低價中標(biāo)原則：選擇的中標(biāo)單位應(yīng)是在滿足招標(biāo)綜合要求的前提下，報(bào)價較 低且合理。（6）透明公正原則：整個招標(biāo)過程務(wù)必有充分的透明度，各部門間積極配合、全面溝 通、信息共享、杜絕暗箱操作。（7）保密原則：要做好標(biāo)底、投標(biāo)文件、評標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容的保密工作，以防影響招 標(biāo)的公正與效果。3、招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)（1）總部設(shè)立招標(biāo)委員會，招標(biāo)委員會是集團(tuán)招標(biāo)工作的決策機(jī)構(gòu)。原則上，20 萬元 以上（含 20 萬元）的工程招標(biāo)委員會成員由：總裁、（副）總工、招標(biāo)采購部（副）主任、 財(cái)務(wù)中心（副）主任、項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理、工程部經(jīng)理組成；20 萬元以下的工程招標(biāo) 委員會成員：項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理、工程部經(jīng)理、辦公室主任、招標(biāo)采購部采購員、財(cái) 務(wù)中心造價師、總工辦工程師組成。20 萬元以上（含 20 萬元）的工程招標(biāo)委員會主任由總 裁（可作授權(quán)）擔(dān)任，20 萬元以下的工程招標(biāo)委員會主任由項(xiàng)目（副）總經(jīng)理擔(dān)任（可作 授權(quán)）；招標(biāo)委員會對定標(biāo)起集體決策的作用。（2）項(xiàng)目公司工程部會同總工辦提出詳細(xì)的招標(biāo)要求（如承包單位、材料設(shè)備的進(jìn)場 計(jì)劃和技術(shù)要求），項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理及工程部經(jīng)理全過程參與招標(biāo)工作(主要是會審 工作)，并督查招標(biāo)工作的進(jìn)展。（3）項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)工程招標(biāo)全過程的組織協(xié)調(diào)工作，是工程招標(biāo)工作的承辦部 門；集團(tuán)招標(biāo)采購部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招標(biāo)采購全過程的組織協(xié)調(diào)工作，是材料設(shè)備招標(biāo)工作 的承辦部門。3.1.4.2合格承包商數(shù)據(jù)庫1、合格承包商是經(jīng)各相關(guān)部門推薦，并經(jīng)招標(biāo)委員會審查合格的工程施工、監(jiān)理、造 價咨詢單位，招標(biāo)采購部主持合格承包商相關(guān)資料的收集、整理，并建立合格承包商數(shù)據(jù) 庫，所有項(xiàng)目的招標(biāo)都須從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇投標(biāo)單位。2、合格承包商應(yīng)符合以下要求：（1）證照齊全、守法經(jīng)營、管理規(guī)范；（2）技術(shù)力量和資金實(shí)力雄厚，在本行業(yè)中有一定的知名度；（3）重合同、守信用，信譽(yù)良好；（4）近三年無重大質(zhì)量、安全事故；（5）近三年與龍湖無訴訟。3、對未列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)委員會組織考察，考察人員不得少于三人（且分屬不同部門），考察結(jié)束后填寫承包商考察結(jié)果審批表，經(jīng)公司招標(biāo) 委員會審查合格后列入合格承包商數(shù)據(jù)庫中。4、合格承包商資格評審（1）合格承包商資格（并非終身制），每隔一定時間應(yīng)對其進(jìn)行重新評審調(diào)整。（2）對于簽署承包合同的承包商，招標(biāo)采購部及項(xiàng)目公司協(xié)同定時對其履約情況進(jìn)行 評審，評審主要內(nèi)容為承包商工作質(zhì)量、進(jìn)度、配合情況等，評審結(jié)果經(jīng)招標(biāo)委員會審查 后作為該承包商綜合記錄。（3）招標(biāo)委員會根據(jù)承包商的評審情況決定該承包商是否在合格承包商數(shù)據(jù)庫中保 留。3.1.4.3招標(biāo)工作程序 流程圖見 4.6。1、招標(biāo)文件（1）施工招標(biāo)文件內(nèi)容 施工招標(biāo)文件應(yīng)包括正文和附件。正文包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項(xiàng)目簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)截止日期、開標(biāo)時間和地點(diǎn)、評標(biāo)辦法、違約 責(zé)任、投標(biāo)押金、相關(guān)規(guī)范、投標(biāo)文件格式、特別約定等；附件包括：施工圖、擬簽標(biāo)準(zhǔn) 合同（合同中應(yīng)明確發(fā)包單位要求的全部內(nèi)容）等。（2）施工招標(biāo)文件中的工程造價要求應(yīng)包括：定額及計(jì)價文件約定；合同造價包含范圍，甲方分包的范圍；工程款支付方式；主材價格在標(biāo)書中詳細(xì)明確；甲供材料和限價材料的范圍及其價格結(jié)算辦法；設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的處理及其費(fèi)用確定的原則；人工、材料、設(shè)備等調(diào)差；報(bào)價明細(xì)表；開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)、擾民費(fèi)等費(fèi)用明確的計(jì)取方 式；總價結(jié)算方式。（3）施工類工程招標(biāo)，正常情況下，應(yīng)根據(jù)施工圖編制標(biāo)底，標(biāo)底作為評標(biāo)的重要依 據(jù)，應(yīng)力求準(zhǔn)確、全面，不得漏項(xiàng)。（4）施工類工程提倡總價招標(biāo)。如確因施工圖不能及時提供但確因經(jīng)營需要而采用費(fèi) 率招標(biāo)，則應(yīng)由招標(biāo)委員會會審；后期在有詳細(xì)施工圖的情況下，嚴(yán)禁采用費(fèi)率招標(biāo)；總 部財(cái)務(wù)中心對各公司費(fèi)率招標(biāo)情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，不定期進(jìn)行檢查。（5）采用費(fèi)率招標(biāo)的項(xiàng)目，須在招標(biāo)文件和合同中明確計(jì)費(fèi)依據(jù)，并規(guī)定在施工圖預(yù) 算編制完成后，及時根據(jù)施工圖預(yù)算和中標(biāo)費(fèi)率確定工程造價，雙方核對后作為合同造價， 并就確定后的總價簽署補(bǔ)充協(xié)議。（6）采用費(fèi)率招標(biāo)的項(xiàng)目，特別要求投標(biāo)單位按招標(biāo)文件規(guī)定對以下費(fèi)用作出詳細(xì)、 明確的說明（是否計(jì)取，如何計(jì)?。?，這類費(fèi)用包括：開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、擾民費(fèi)、 文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)用、總承包配合管理費(fèi)等。2、招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請（1）公開招標(biāo)的項(xiàng)目在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙上或建設(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標(biāo)信息，并按政府 有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。（2）實(shí)行邀請招標(biāo)，選擇投標(biāo)單位的工作由招標(biāo)委員會從合格承包商數(shù)據(jù)庫中選擇等 數(shù)量的投標(biāo)單位進(jìn)行邀請招標(biāo)。（3）如合格承包商數(shù)據(jù)庫中沒有合適的投標(biāo)單位，應(yīng)由招標(biāo)委員會再組織進(jìn)行考察確 定（考察人員不得少于三人且分屬不同部門），進(jìn)一步補(bǔ)充、完善該數(shù)據(jù)庫。3、發(fā)標(biāo)（1）招標(biāo)文件的發(fā)放和答疑由承辦單位組織招標(biāo)委員會進(jìn)行。（2）公開招標(biāo)的項(xiàng)目，要按照合格承包商標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目要求對投標(biāo)單位進(jìn)行審查，審查 合格的投標(biāo)單位才能領(lǐng)取招標(biāo)文件。（3）招標(biāo)答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。4 、開標(biāo)（1）招標(biāo)文件應(yīng)規(guī)定：投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交承辦單位，投標(biāo)截 止日期之后，原則上不再接受任何投標(biāo)文件。（2）招標(biāo)委員會主持開標(biāo)工作，開標(biāo)工作應(yīng)集體在場，現(xiàn)場拆封，該過程和內(nèi)容需作 好記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。5、評標(biāo)、定標(biāo)（1）評標(biāo)、定標(biāo)應(yīng)按照貨比三家的原則進(jìn)行充分、科學(xué)的比較和論證，招標(biāo)委員會根 據(jù)項(xiàng)目情況選擇采用：最低評標(biāo)價法、綜合權(quán)重評標(biāo)打分法、合理最低投標(biāo)價法，進(jìn)行綜 合評議。（2）中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且投標(biāo)價格是合理低價；對于技術(shù)簡 單、規(guī)模不大的施工招標(biāo)原則上應(yīng)按合理最低投標(biāo)價法確定中標(biāo)單位。（3）招標(biāo)委員會全體人員參與評標(biāo)工作（與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得參與評 標(biāo)），分別評審技術(shù)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)。（4）評標(biāo)過程中，如果不同投標(biāo)單位的綜合評價結(jié)果相同或很相近，其中與發(fā)包單位 在類似工程中有過良好合作關(guān)系的投標(biāo)單位可考慮其在企業(yè)實(shí)力 (信譽(yù)、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、 施工經(jīng)驗(yàn))方面的綜合評標(biāo)權(quán)重，在同等條件下，優(yōu)先中標(biāo)。（5）招標(biāo)委員會應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)指標(biāo)要求，制定評標(biāo)辦法，并結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo) 成本指導(dǎo)書，客觀、公正地對所有投標(biāo)文件進(jìn)行評價。（6）確定中標(biāo)單位后 3 天內(nèi)，承辦部門向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果以 書面形式通知其他投標(biāo)單位。（7）下列情況須重新招標(biāo)：發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)，投標(biāo)單位以向招標(biāo)委員會成員行賄的手段謀取中標(biāo)的 情況；投標(biāo)單位以他人名義投標(biāo)或以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)的情況；開標(biāo)后，發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意，例如各標(biāo)價皆高出標(biāo)底價，不在合理報(bào)價范圍之 內(nèi)；（8）整個評標(biāo)、定標(biāo)過程需做好記錄，全體參加評標(biāo)人員簽字確認(rèn)。 6、簽定合同（1）在中標(biāo)通知規(guī)定的簽定合同時間之內(nèi)，承辦部門按照招標(biāo)文件中的合同條件和中標(biāo)單位的相關(guān)承諾與中標(biāo)單位簽訂承包合同。簽定合同按照合同管理制度及合同管理 流程執(zhí)行。（2）積極加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦等政府有關(guān)部門的溝通，積極配合政府部門的工作，爭取 政府有關(guān)部門的支持。（3）在配合當(dāng)?shù)卣块T有關(guān)招標(biāo)工作的同時，全面考慮各種不確定因素，注意規(guī)避 各種風(fēng)險，確保合同實(shí)際利益條款（讓利優(yōu)惠、承包商資金墊付等）的有效執(zhí)行。（4）具體情況參照合同管理制度執(zhí)行。3.1.4.4其他規(guī)定1、本管理辦法僅適用于龍湖集團(tuán)內(nèi)所屬房地產(chǎn)公司的工程施工、監(jiān)理、價格咨詢招標(biāo)， 而當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦規(guī)定的招標(biāo)則按當(dāng)?shù)卣袠?biāo)辦的規(guī)定辦理。2、投標(biāo)結(jié)束后，承辦部門應(yīng)做好項(xiàng)目招標(biāo)資料（招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、承包商考察結(jié) 果審批表、答疑記錄、開標(biāo)和評標(biāo)的記錄、評定標(biāo)評審表、相關(guān)會議紀(jì)要等）的收集、整 理、歸檔、保管工作，招標(biāo)資料同時送總部計(jì)劃財(cái)務(wù)中心和招標(biāo)采購部各存檔一份。3、招標(biāo)委員會成員及其他相關(guān)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司員工守則和職業(yè)道德，不得與投標(biāo) 單位私下接觸，不得接受投標(biāo)單位的財(cái)物或其他好處，不得泄露標(biāo)底，不得透露有關(guān)評標(biāo) 的任何情況，否則，按公司有關(guān)制度進(jìn)行處罰，觸犯國家法律的移送檢察機(jī)關(guān)。4、集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司工程中標(biāo)單位的履約情況須定期上報(bào)集團(tuán)總部，作為集團(tuán)總 部必須掌握的信息。5、集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行本管理辦法，在執(zhí)行過程中，如與實(shí)際情況確 有不合適之處，各公司可根據(jù)實(shí)際情況作修改之請示，報(bào)集團(tuán)總部核實(shí)，經(jīng)總裁或分管領(lǐng) 導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3.2 材料(設(shè)備)采購管理制度3.2.1 總則（一）為了規(guī)范公司的采購行為，兼顧質(zhì)量和成本，在保證公司開發(fā)項(xiàng)目正常施工的 前提下，提高材料（設(shè)備）質(zhì)量，減少投資成本，提高對供應(yīng)商的談判能力，以獲得較優(yōu) 性價比的采購物資。特制定本制度。（二）本制度中材料（設(shè)備）采購招標(biāo)委員會是指在材料（設(shè)備）采購和招投標(biāo)過程 中實(shí)施工作指導(dǎo)和監(jiān)督工作的臨時管理機(jī)構(gòu)。（三）本制度所稱采購人員包括招標(biāo)采購部人員及其它部門直接或間接參與采購工作 的人員。（四）單宗采購總額預(yù)計(jì) 20 萬以上（含）或統(tǒng)一采購能夠獲得較優(yōu)惠的材料（設(shè)備）由總裁主持招標(biāo)，招標(biāo)采購部實(shí)施采購工作，單宗采購總額預(yù)計(jì) 20 萬以下（不含）由項(xiàng)目 公司（副）總經(jīng)理主持招標(biāo)，招標(biāo)采購部實(shí)施采購工作。（五）材料（設(shè)備）單宗采購總額預(yù)計(jì)在 5 萬元以上（不含），原則上應(yīng)以招投標(biāo)形式來完成；5 萬元以下的，可按照貨比三家、合理低價的原則，由招標(biāo)采購部采購員和項(xiàng)目 公司有關(guān)人員（項(xiàng)目公司總經(jīng)理指定）共同選定三家供應(yīng)商并進(jìn)行洽談，洽談結(jié)果報(bào)項(xiàng)目 總經(jīng)理批準(zhǔn)，后由招標(biāo)采購部采購員負(fù)責(zé)實(shí)施。3.2.2 組織機(jī)構(gòu)及職責(zé)（一）20 萬以上（含）材料（設(shè)備）采購招標(biāo)委員會至少由總裁、總工、財(cái)務(wù)中心（副） 主任、招標(biāo)采購部（副）主任、項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理、工程部經(jīng)理、水電工程師等組成， 總裁任主任；20 萬以下材料（設(shè)備）采購招標(biāo)委員會至少由項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理、工程 部經(jīng)理、水電工程師、辦公室主任、財(cái)務(wù)中心造價師、總工辦工程師、招標(biāo)采購部采購員 組成，項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理任主任。由招標(biāo)采購部提出初步名單，報(bào)總裁審批確定。（二）材料（設(shè)備）采購涉及到招標(biāo)時，招標(biāo)委員會及其工作內(nèi)容參照工程項(xiàng)目招 投標(biāo)管理制度的規(guī)定。（三）項(xiàng)目公司的工作內(nèi)容： 項(xiàng)目公司相關(guān)部門會同總工辦提出詳細(xì)的招標(biāo)要求（如材料設(shè)備的進(jìn)場計(jì)劃和詳細(xì)技術(shù)要求），項(xiàng)目公司（副）總經(jīng)理及工程部經(jīng)理全過程參與所有材料設(shè)備招標(biāo)工作(主要是 會審工作)，并督查招標(biāo)工作的進(jìn)展。（四）招標(biāo)采購部工作內(nèi)容：1、負(fù)責(zé)材料（設(shè)備）采購招標(biāo)委員的組織和文秘工作；2、負(fù)責(zé)材料（設(shè)備）信息庫的建立和維護(hù)，并依據(jù)項(xiàng)目公司提供的供應(yīng)商年度評定結(jié) 果，對庫內(nèi)供應(yīng)商進(jìn)行客觀評價并按制度優(yōu)勝劣汰；3、負(fù)責(zé)對長期戰(zhàn)略合作供應(yīng)商的溝通、管理及供貨質(zhì)量、服務(wù)等實(shí)施監(jiān)督；4、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目公司材料（設(shè)備）采購及合同簽定；5、負(fù)責(zé)合同范本制定和對招標(biāo)文件的初審；6、招標(biāo)工作的組織實(shí)施及招標(biāo)文件的擬定；7、物資材料市場行情和新型、節(jié)能、環(huán)保、高效材料（設(shè)備）的收集、了解、分析工 作。8、定期向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作情況，以便于解決工作中存在的問題，提高工作效率；（五）采購人員工作內(nèi)容：1、采購管理制度的執(zhí)行和實(shí)施；2、配合建立公司采購信息庫；3、根據(jù)工程進(jìn)度和工程部材料設(shè)備使用計(jì)劃書制定采購計(jì)劃；4、根據(jù)采購計(jì)劃要求，提前做出材料（設(shè)備）請購單；5、在材料（設(shè)備）采購招標(biāo)主持人的指導(dǎo)下完成項(xiàng)目公司權(quán)限范圍內(nèi)的采購招標(biāo)文件 的擬定；6、負(fù)責(zé)甲供材料的現(xiàn)場驗(yàn)收；7、負(fù)責(zé)認(rèn)質(zhì)認(rèn)價材料（設(shè)備）的質(zhì)量、數(shù)量、資質(zhì)證明、價格等方面的核實(shí)和確認(rèn)；8、有責(zé)任對乙供材料（設(shè)備）是否符合質(zhì)量要求和設(shè)計(jì)要求情況的監(jiān)督；9、在工作過程中發(fā)現(xiàn)對公司或工程質(zhì)量不利的問題和情況（如材料（設(shè)備）質(zhì)量不合 格，施工單位不按操作規(guī)程安裝材料（設(shè)備）等）及時向主管領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)相關(guān)情況；10、負(fù)責(zé)對供應(yīng)商誠信度初步審核；11、協(xié)助工程部、預(yù)算員進(jìn)行材料（設(shè)備）詢價工作；12、擬定月采購計(jì)劃，并報(bào)采購管理部經(jīng)理；3.2.3 工作準(zhǔn)則（一）采購方式主要以邀請招標(biāo)、議標(biāo)、尋價采購、直接簽訂合同（長期戰(zhàn)略合作伙 伴）四種采購方式；必要時可以采用公開招標(biāo)形式。（二）采購人員根據(jù)材料（設(shè)備）采購管理制度要求，必須提前做好采購計(jì)劃 和單項(xiàng)材料（設(shè)備）請購單。（三）采購人員制定的單項(xiàng)材料（設(shè)備）請購單無論金額大小，經(jīng)項(xiàng)目公司（副） 總經(jīng)理批復(fù)后提交招標(biāo)采購部。（四）選擇供應(yīng)商時，應(yīng)在公司信息庫中提取，但區(qū)域性較強(qiáng)的材料（設(shè)備）除外。（五）采購人員在洽談某項(xiàng)材料（設(shè)備）時，原則上供應(yīng)商不得少于三家。如有必要， 可以采用多輪洽商、多次談判等方式進(jìn)行，以便降低公司的投資成本。（六）采購人員與供應(yīng)商洽談時，必須堅(jiān)持“秉公辦事，維護(hù)公司利益”的原則，并 做好記錄，以報(bào)告形式上報(bào)招標(biāo)委員會。報(bào)告中包括產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、質(zhì)量、價格、特點(diǎn)及 特性等進(jìn)行比較（技術(shù)參數(shù)、價格、特點(diǎn)以表格形式體現(xiàn)）。（七）報(bào)告得到批復(fù)后，依照領(lǐng)導(dǎo)批示意見，綜合考慮“質(zhì)量、價格、售后服務(wù)”等 問題，確定供應(yīng)商。（八）采購人員必須堅(jiān)持“五不購”和“三比一算”的原則。包括項(xiàng)目公司的零星采 購。1、五不購：沒有提供書面采購計(jì)劃且未經(jīng)批準(zhǔn)的不購；材料、設(shè)備規(guī)格不符，質(zhì)量不合格，價格不合理的不購；無材質(zhì)證明和產(chǎn)品合格證的不購；凡考評不合格的產(chǎn)品不購；現(xiàn)場、倉庫能夠代用的材料不購。2、三比一算：比質(zhì)量、比價格、比售后服務(wù)、算成本。（九）在采購招標(biāo)過程中必須堅(jiān)持以下原則：1、在材料（設(shè)備）招標(biāo)過程中，應(yīng)及時、準(zhǔn)確、真實(shí)、完整地公開必要的信息資料。2、在招投標(biāo)采購活動中，具備招標(biāo)文件要求的法人或組織均享有公平同等的機(jī)會參與 投標(biāo)競爭。3、在招投標(biāo)采購活動中，嚴(yán)禁任何投標(biāo)方以非正常渠道獲取特權(quán)，使其他投標(biāo)人受到 不公正的對待。4、招投標(biāo)采購過程中，招投標(biāo)雙方都應(yīng)本著誠實(shí)守信的原則履行其應(yīng)盡義務(wù)。（十）在采購過程中，違反以上操作規(guī)程，為供應(yīng)商謀取利益的，一經(jīng)查出，公司將 依本制度嚴(yán)肅處理。（十一）項(xiàng)目公司采購材料（設(shè)備）時必須簽訂訂貨合同，一式六份，供需雙方各 執(zhí)三份，一份由招標(biāo)采購部備案，一份留財(cái)務(wù)中心保存，一份由項(xiàng)目公司辦公室留存。3.2.4 采購人員職業(yè)規(guī)范（一）采購是一項(xiàng)重要、系統(tǒng)、嚴(yán)肅的工作，各級管理人員和采購經(jīng)辦人必須具備高 度的責(zé)任心和職業(yè)道德觀念，時刻維護(hù)公司利益，為公司考慮。（二）采購人員代表公司形象，工作中應(yīng)當(dāng)有禮、有利、有節(jié)，不允許有傲慢的舉止 和不公平的對待。（三）采購人員只有在有助于商業(yè)合作及協(xié)調(diào)工作的前提下，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后方可接受 供應(yīng)商的邀請，進(jìn)行考察、參觀等公開的商務(wù)活動。（四）采購人員只有經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可后，方可接受供應(yīng)商的宴請；在采購談判 過程中，無論任何原因，都不允許接受供應(yīng)商直接或間接的帶有娛樂性質(zhì)的邀請。3.2.5 罰則采購人員有下列情形之一，給公司造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失的。根據(jù)情節(jié)輕重，公司將分 別給予相關(guān)責(zé)任人記過、免職、辭退等行政處罰及 200-10000 元經(jīng)濟(jì)處罰；給公司造成重 大損失的，公司將依法追究法律責(zé)任：1、采購人員私自接收或向供應(yīng)商索取財(cái)、物的。2、采購人員接收財(cái)、物后未主動上繳公司的。3、采購人員應(yīng)嚴(yán)格遵守保密制度，杜絕任何有意或無意的泄密行為，以下行為均視為 泄密：泄露其它供應(yīng)商對同類產(chǎn)品的報(bào)價；招投標(biāo)中泄露其它參與的供應(yīng)商名稱；泄露標(biāo)底的；泄露其它對公司不利的秘密或公司認(rèn)為是泄密行為的。4、故意規(guī)避本制度或未按本制度規(guī)定執(zhí)行的。5、隱瞞供應(yīng)商及供應(yīng)材料（設(shè)備）問題，給公司造成經(jīng)濟(jì)損失或工程質(zhì)量問題的。6、因工作疏忽或知情不報(bào)甚至與投標(biāo)人串通在投標(biāo)過程中作弊的；7、在供應(yīng)商年度考評中徇私舞弊的；8、其它有損于公司形象或不利于公司行為的。3.3 合同管理制度3.3.1總則1、為加強(qiáng)合同管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)合同法及其他有關(guān)法規(guī)，結(jié)合公司的實(shí) 際情況，制訂本制度。2、合同管理是企業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，相關(guān)人員都必須嚴(yán)格遵守、切實(shí)執(zhí)行本制度。 各有關(guān)部門必須互相配合，通力協(xié)作，搞好公司以“重合同，守信用”為核心的經(jīng)濟(jì)合同 管理工作。3、合同標(biāo)的金額在伍萬元以上的業(yè)務(wù)必須辦理招投標(biāo)，招標(biāo)辦法參照工程招標(biāo)管理 制度，通過招標(biāo)再簽定合同。4、工程合同標(biāo)的金額在壹萬元、其他合同標(biāo)的金額在壹千元以上的業(yè)務(wù)必須簽訂正式 合同，且付款時一律采用轉(zhuǎn)帳方式。5、公司對外簽訂的采購、租賃、承包、合作等各類經(jīng)濟(jì)合同一律適用本制度，售房合 同管理辦法另定。3.3.2合同的洽談1、在業(yè)務(wù)洽談前均需填寫業(yè)務(wù)洽談登記單：（1）20 萬元以上（含）的工程合同、材料設(shè)備采購合同、5 萬元以上（含）的廣告或 促銷品合同的業(yè)務(wù)洽談活動，承辦單位組織，其他洽談人員由承辦單位負(fù)責(zé)人建議，總裁 確認(rèn)；（2）20 萬元以下的工程合同、材料設(shè)備采購合同、5 萬元以下的廣告或促銷品合同的 業(yè)務(wù)洽談活動，承辦單位組織，其它參與洽談人員由承辦單位負(fù)責(zé)人根據(jù)業(yè)務(wù)需要指定。2、不論業(yè)務(wù)所涉及金額多少，凡壹人經(jīng)辦的業(yè)務(wù)，其所簽合同一律無效，公司各相關(guān) 部門不得履行此類合同。3、為保證價格的合理性、可比性及有關(guān)條件的公正性、公平性，業(yè)務(wù)洽談對象必須選 擇兩家以上。特殊情況需總裁或項(xiàng)目公司總經(jīng)理按權(quán)限批準(zhǔn)。招投標(biāo)單位必須三家或三家 以上。4、業(yè)務(wù)洽談結(jié)束后，應(yīng)及時填寫業(yè)務(wù)洽談紀(jì)要，回呈相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。業(yè)務(wù)洽談紀(jì)要上 參加洽談人員簽字不全者，視本次業(yè)務(wù)洽談無效。5、各業(yè)務(wù)洽談人員應(yīng)遵守公司相關(guān)規(guī)定及職業(yè)道德，如有收受回扣、禮物的行為，公 司將依照有關(guān)規(guī)定對當(dāng)事人進(jìn)行嚴(yán)肅處理；如因業(yè)務(wù)人員失職至使公司利益蒙受損失，公 司將移送司法機(jī)關(guān)處理。3.3.3 合同的起草與簽訂1、工程招標(biāo)合同由項(xiàng)目公司工程部起草；材料設(shè)備采購合同，由業(yè)務(wù)部門提供技術(shù)參 數(shù)、專業(yè)要求、時間要求等資料，由招標(biāo)采購部起草；廣告及促銷品合同，由策劃部起草； 其他合同有業(yè)務(wù)承辦部門起草。2、簽訂合同，必須遵守國家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。3、簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人授權(quán)委托書的委托代理人。法人的委 托代理人必須對本企業(yè)負(fù)責(zé)，對本職工作負(fù)責(zé)。授權(quán)委托書應(yīng)具體、明確，代理人應(yīng)在授 權(quán)范圍內(nèi)行使簽約權(quán)。超越代理權(quán)限、沒有代理權(quán)或代理權(quán)已終止的代理人均無權(quán)對外簽約。委托代理人完成簽約事項(xiàng)的，其授權(quán)書交辦公室存檔。4、20 萬元以上（含）的工程及材料設(shè)備采購合同、5 萬元以上（含）的廣告或促銷品 合同必須由總裁親自簽訂，20 萬元以下的工程合同及材料設(shè)備采購合同由項(xiàng)目公司總經(jīng)理 簽訂，5 萬元以下的廣告或促銷品合同由策劃總監(jiān)簽訂。特殊情況，亦可由總裁、項(xiàng)目公司 總經(jīng)理、策劃總監(jiān)的授權(quán)委托人簽訂。5、在簽訂合同之前，承辦部門必須要求對方當(dāng)事人出具與營業(yè)執(zhí)照原件核對無誤的影 印件，對于專業(yè)特性的合同還需當(dāng)事人提交資質(zhì)等級證書、相關(guān)合格證書、經(jīng)營許可證書 等，同時了解對方單位有否履約能力及資信情況；對方簽約人是否為法定代表人或其委托 代理人，是否超越其代理權(quán)限。合同簽訂后上述證照的影印件應(yīng)作為客戶資料隨合同一起 交辦公室存檔。6、簽訂合同，如涉及公司內(nèi)部其他部門的，應(yīng)事先在內(nèi)部進(jìn)行協(xié)商，統(tǒng)一平衡，然后 簽約。7、合同一律采用書面形式，合同有范本的，必須采用統(tǒng)一合同文本。8、合同對各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體、文字表達(dá)要清楚、準(zhǔn)確。9、簽訂合同，簽約時應(yīng)該力爭合同由我方所在地人民法院管轄，如果確實(shí)無法達(dá)到這 一要求時，必須報(bào)總裁或總經(jīng)理批準(zhǔn)。10、法律規(guī)定需要公證的合同必須公證，公司認(rèn)為有必要進(jìn)行公證或鑒證的合同也可 以申請有關(guān)部門進(jìn)行公證和鑒證。11、合同簽訂一式六份，計(jì)劃財(cái)務(wù)中心、綜合管理中心、承辦部門各一份存查，各存 查部門必須建立合同臺帳。計(jì)劃財(cái)務(wù)中心應(yīng)及時向總裁提供合同簽訂和執(zhí)行情況匯總表， 以供總裁查閱。計(jì)劃財(cái)務(wù)中心是合同臺帳管理的牽頭部門，應(yīng)制定臺帳管理辦法，并對 其它承辦部門的合同管理進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。3.3.4合同的審批1、審批權(quán)限：（1）20 萬元以上（含）的工程合同及材料設(shè)備采購合同、5 萬元以上（含）的廣告或 促銷品合同由總裁批準(zhǔn)；20 萬元以下的工程合同及材料設(shè)備采購合同由項(xiàng)目公司總經(jīng)理批 準(zhǔn)或授權(quán)副總經(jīng)理批準(zhǔn)。5 萬元以下的廣告或促銷品合同由策劃總監(jiān)批準(zhǔn)。（2）公司各部門需對外簽訂經(jīng)濟(jì)合同，應(yīng)以公司名義對外簽訂并加蓋公司公章，但公 司同意以部門名義對外簽訂的除外。（3）公司對外簽訂合同一律采用書面形式，并按要求填定合同審批表。（4）合同由主要起草部門草擬合同內(nèi)容后按程序申報(bào)。5 萬以上（含 5 萬元）的合同 未經(jīng)法律顧問審核，不得簽訂。3、審批程序：（1）合同起草部門草擬合同后，連同部門經(jīng)理審核簽字后的合同審批表及相關(guān)附 件，5 萬元（含）以上轉(zhuǎn)法律顧問審核，5 萬元以下轉(zhuǎn)本程序（2）；（2）辦公室轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)中心進(jìn)行造價和財(cái)務(wù)審核；（3）辦公室轉(zhuǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理審核；（4）項(xiàng)目總經(jīng)理權(quán)限范圍內(nèi)的合同由辦公室轉(zhuǎn)承辦單位； 總裁權(quán)限范圍內(nèi)的合同由 辦公室轉(zhuǎn)綜合管理中心，綜合管理中心轉(zhuǎn)總部相關(guān)職能中心審核，再轉(zhuǎn)總裁審核，后由綜 合管理中心經(jīng)項(xiàng)目公司辦公室轉(zhuǎn)承辦單位；（5）收到審批意見后的承辦單位應(yīng)依審批意見與對方當(dāng)事人進(jìn)行二次協(xié)商，如無異議， 方可簽訂正式合同。如對方當(dāng)事人提出異議，并對經(jīng)審批后的合同有較大改動的（如合同 主體、金額、付款方式、違約責(zé)任等），合同必須按規(guī)定程序重新審批，直至達(dá)成一致意見。4、注意事項(xiàng)：（1）簽訂后的正式合同文本原件由計(jì)劃財(cái)務(wù)中心、綜合管理中心、承辦部門各一份存 查，承辦部門憑合同及合同審批表復(fù)印件到計(jì)劃財(cái)務(wù)中心請款。（2）審批人簽署審批意見后，要簽署姓名和日期。（3）對合同審批意見，承辦部門有權(quán)提出異議，是否采納，由公司領(lǐng)導(dǎo)最終決定，對 既未按審批意見辦理，又未提出異議的直接責(zé)任人，公司將給予批評，給公司造成損失的， 應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，直至追究法律責(zé)任。（4）審批時間：凡 20 萬元以上（含）的工程合同及材料設(shè)備采購合同、5 萬元以上（含）的廣告或促 銷品合同，項(xiàng)目公司應(yīng)提前 15 日報(bào)總部審批，總部自收文起 5 個工作日內(nèi)審批結(jié)束，20 萬 元以下的工程合同及材料設(shè)備采購合同應(yīng)提前一周報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理，項(xiàng)目公司總經(jīng)理自 收文起 3 個工作日內(nèi)審批結(jié)束，5 萬元以下的廣告或促銷品合同應(yīng)提前一周報(bào)策劃總監(jiān)，策 劃總監(jiān)自收文起 3 個工作日內(nèi)審批結(jié)束。特殊情況，經(jīng)批準(zhǔn)或授權(quán)可不受審批程序和審批 時間限制。3.3.5合同的履行1、合同依法成立，即具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重 合同、守信用”的原則，嚴(yán)格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實(shí)際履行和全面履行。2、合同履行完畢的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準(zhǔn)。沒有合同條款或法律規(guī)定的， 一般應(yīng)以物資交清、工程竣工并驗(yàn)收合格、價款結(jié)清、無遺留手續(xù)為準(zhǔn)。3、各主管領(lǐng)導(dǎo)及簽約人應(yīng)隨時了解、掌握經(jīng)濟(jì)合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或 匯報(bào)。否則，造成經(jīng)濟(jì)合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。4、合同履行過程中，各部門首先應(yīng)努力克服困難，保障合同的履行。如實(shí)際履行或適 當(dāng)履行確有不可克服的困難而需要變更、解除合同時，均應(yīng)從維護(hù)本企業(yè)合法權(quán)益出發(fā)。5、變更、解除合同，必須符合合同法的規(guī)定，并按本制度第（四）部分規(guī)定 的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。6、變更、解除合同，一律采用書面形式（包括當(dāng)事人雙方的信件、函電、電傳等），并必須經(jīng)過法律顧問審核。 7、以變更、解除合同為名，與他人串通損害公司利益的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)懲處。造成公司損失的，應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)賠償，并追究相應(yīng)責(zé)任。3.3.6 合同糾紛的處理1、合同在履行過程中如與對方發(fā)生糾紛的，應(yīng)按合同法等有關(guān)法規(guī)和本制度規(guī)定 妥善處理。2、合同糾紛由原承辦部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。涉及內(nèi)部幾個部門的，可以協(xié)商或由公司領(lǐng) 導(dǎo)確定一個部門為主負(fù)責(zé)處理。3、處理合同糾紛的原則是：及時與對方當(dāng)事人溝通，在維護(hù)本企業(yè)合法權(quán)益的基礎(chǔ)上， 互諒互讓、友好協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，解決糾紛。4、各部門在處理糾紛時，應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，及時通氣，一致對外，不得互相推諉、指責(zé)、 埋怨。5、要充分認(rèn)識法律顧問的作用，合同糾紛的處理必須有公司法律顧問參與。6、提請?zhí)幚砗贤m紛的程序是：（1）經(jīng)辦人填寫對外合同糾紛申報(bào)表，按本制度第（四）部分規(guī)定報(bào)批；（2）審批者可依據(jù)情況，在 3 天內(nèi)作出：由上報(bào)單位負(fù)責(zé)處理或由法律顧問負(fù)責(zé)處理；（3）有法律顧問處理的經(jīng)濟(jì)合同糾紛，公司有關(guān)部門必須主動提供下列證據(jù)材料（原 件或影印件）：詳細(xì)的情況說明書；詳細(xì)的文本（包括變更、解除合同的協(xié)議）以及與合同有關(guān)的附件、文書、電報(bào)、 圖表等，對方的客戶資料（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等）；發(fā)票等有關(guān)憑證；貨款的承付、收取憑證，有關(guān)會計(jì)帳目；產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、封樣、樣品或鑒定報(bào)告；有關(guān)對方違約的證據(jù)材料；其他與處理糾紛有關(guān)的材料。7、經(jīng)濟(jì)合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見的，須簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議按本制度第四部分規(guī)定的程序?qū)徟?，?jīng)雙方代表簽字并加蓋雙方法人公章或合同專用章方為有效。8、對方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，由承辦人配合法律顧問向人民法院申請執(zhí)行。9、在向人民法院提交申請執(zhí)行書之前，有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真檢查對方的執(zhí)行情況，防止差錯。10、合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時通知有關(guān)部門，并將有關(guān)資料匯總、歸檔， 以備查閱。3.4 設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證管理辦法3.4.1目的為了加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證管理，規(guī)范工作流程，有效地控制成本，確保工程質(zhì)量 和工程進(jìn)度，制定本管理辦法。3.4.2范圍本管理辦法適用于龍湖集團(tuán)各項(xiàng)目公司工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的管理。3.4.3職責(zé)龍湖集團(tuán)工程管理中心負(fù)責(zé)本辦法的解釋、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。龍湖集團(tuán)各項(xiàng)目公司各 有關(guān)部門、人員（包括經(jīng)辦、審批、資料管理等）負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理辦法。3.4.4 方法與過程控制設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證要嚴(yán)格執(zhí)行以下原則：1、權(quán)力限制原則：公司對設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證管理實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效，如對公司造成損失，追究越權(quán)簽字人的責(zé)任。2、時間限制原則：公司對設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證及其結(jié)算實(shí)行嚴(yán)格的時間限制，禁止事后補(bǔ)辦。3、一單一算原則：一個設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證單應(yīng)編制一份結(jié)算單，且對應(yīng)一個工程合同。4、一月一清原則：每月 10 日前，造價工程師、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證，核清造價并簽字確認(rèn)，交部門領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核。5、完工確認(rèn)原則：當(dāng)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證完工后，工程部現(xiàn)場工程師和監(jiān)理單位工程師必須在完工后 5 日內(nèi)簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)。6、原件結(jié)算原則：設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)。3.4.5 設(shè)計(jì)變更內(nèi)容、格式要求及流程3.4.5.1設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容及格式要求1、設(shè)計(jì)變更是對設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行修改、完善、優(yōu)化，一般需要設(shè)計(jì)單位的簽字、蓋章， 或者總工代簽。2、設(shè)計(jì)變更的主要類型：由于設(shè)計(jì)單位的施工圖出現(xiàn)錯、漏、碰、缺等情況，而導(dǎo)致做法變動、材料代換 或其他變更事項(xiàng)；由于改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容，而導(dǎo)致做法變動、材 料代換或其他變更事項(xiàng)；由于工程部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等，而導(dǎo) 致做法變動、材料代換或其他變更事項(xiàng)；由于銷售部、業(yè)主要求提出變更，而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項(xiàng)。3、所有設(shè)計(jì)變更必須使用公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)表格，并明確以下內(nèi)容：編號、工程名稱、 發(fā)生的時間、發(fā)生的部位或范圍、變更的內(nèi)容做法及原因說明、增加的工程量、減少的工 程量、相關(guān)圖紙說明。4、同設(shè)計(jì)院對接的部門和經(jīng)辦人員應(yīng)要求設(shè)計(jì)院按規(guī)定的統(tǒng)一格式填寫設(shè)計(jì)變更單， 如設(shè)計(jì)院未按規(guī)定格式填寫或另有附圖，經(jīng)辦人員應(yīng)另行按規(guī)定格式填寫設(shè)計(jì)變更單作內(nèi) 部審批、結(jié)算用，設(shè)計(jì)院的文件只能作為附件。5、所有設(shè)計(jì)變更只有加蓋公司公章才能生效，承包單位也應(yīng)加蓋公章。6、公司自行提出的設(shè)計(jì)變更必須由總工簽字確認(rèn)并加蓋公司公章。7、財(cái)務(wù)部、承包單位均應(yīng)對設(shè)計(jì)變更單進(jìn)行編號(可按歸屬合同連續(xù)編號，總承包合 同還應(yīng)分專業(yè)連續(xù)編號)，并整理歸檔、妥善保存；雙方都應(yīng)設(shè)置設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證事項(xiàng) 的單據(jù)交付記錄，即交付對方單據(jù)時要求對方簽收，接受方不得拒簽。3.4.5.2設(shè)計(jì)變更辦理一般流程：（見 4.12）1、總工辦、工程部在填寫設(shè)計(jì)變更單時，應(yīng)根據(jù)事件的重要性由部門經(jīng)理或其授權(quán)人 簽署。若涉及到需要重新報(bào)建的需知會相關(guān)部門；如涉及到對客戶銷售承諾的改變需知會 銷售部。2、總工辦、工程部在填寫設(shè)計(jì)變更單時，若因本專業(yè)變更導(dǎo)致其它專業(yè)需要一同變更 的，應(yīng)發(fā)相關(guān)專業(yè)知會。（如因墻體位置改變導(dǎo)致水電管線移位）3、財(cái)務(wù)中心部在對變更費(fèi)用進(jìn)行估算時，應(yīng)對措詞不清，結(jié)算時易引起分歧、糾紛的 變更單退回，要求提出部門表達(dá)清楚，不致引起歧義。4、一般來說，工程師確認(rèn)時只需要按照相應(yīng)的設(shè)計(jì)變更文件確認(rèn)完成或未完成的事實(shí)， 而不需要確認(rèn)具體的工程量。但當(dāng)無法根據(jù)設(shè)計(jì)變更文件直接計(jì)算出工程量，或者相應(yīng)設(shè) 計(jì)變更文件的某條或某幾條只完成一部分時，監(jiān)理工程師及工程部現(xiàn)場工程師應(yīng)