物業(yè)工程部維修管理制度(含水電).doc

物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責(zé)、值班電工崗位職責(zé)維修班工具使用管理辦法維修班工具使用管理辦法 為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機(jī)、電焊機(jī)、臺(tái)鉗、電鉆之類(lèi)）私用工具是指發(fā)放給個(gè)人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：1. 共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個(gè)人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。2. 當(dāng)值班人員下班時(shí)，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點(diǎn)檢查工具使用情況確認(rèn)后簽收。3. 所有使用工具的人必須愛(ài)惜工具，遵守誰(shuí)損壞誰(shuí)賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理1. 發(fā)放給個(gè)人的工具由個(gè)人妥善保管，并由個(gè)人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時(shí)交還給公司。2. 個(gè)人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛(ài)惜，人為損壞由個(gè)人賠償。3. 個(gè)人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請(qǐng)換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)。2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強(qiáng)弱電設(shè)備，工作原理及實(shí)操作與維修保養(yǎng)。3. 執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計(jì)劃，按時(shí)按量完成，并填好記錄表。4. 積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時(shí)無(wú)條件迅速返回機(jī)房配合工作。5. 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。6. 交班時(shí)發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。7. 維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)隨地與部門(mén)人員保持聯(lián)系。 8. 在巡查過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。9. 做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。值班電工崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實(shí)操作。3. 努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。 4. 堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運(yùn)行記錄表。5. 對(duì)來(lái)人來(lái)電報(bào)修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記，并處理。6. 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。7. 事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。8. 按規(guī)定時(shí)間做好機(jī)房與走道清潔工作。9. 完成上級(jí)交辦的其它工作。配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程1. 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專(zhuān)職電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)。 2. 值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。3. 值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。4. 配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時(shí)進(jìn)行，以免發(fā)生錯(cuò)誤。5. 因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶(hù)發(fā)生停電通知，對(duì)突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過(guò)電話、口頭通知或廣播向用戶(hù)作出解釋。6. 保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7. 嚴(yán)禁在配電房?jī)?nèi)私拉亂接，隨意改變供電運(yùn)行方式。8. 配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程1. 嚴(yán)格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時(shí)，可以用操作票。2. 操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對(duì)所填操作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。3. 操作時(shí)必須按操作順序進(jìn)行操作，每操作一項(xiàng)做一個(gè)記號(hào)，全部操作完成后進(jìn)行復(fù)查。 4. 下列項(xiàng)目列操作票 A. 應(yīng)拉合的開(kāi)關(guān)和刀閘位置B. 檢查接地線是否拆除C. 檢查負(fù)荷分配D. 裝拆接地線E. 安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險(xiǎn)F. 一切換順路和檢查是否確無(wú)電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給5. 操作發(fā)生疑問(wèn)，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報(bào)弄清問(wèn)題后再進(jìn)行操作，不準(zhǔn)擅自更改操作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。6. 運(yùn)行中電容開(kāi)關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行，經(jīng)檢查確認(rèn)無(wú)異常后，方可試送。7. 重要回路跳閘時(shí)且伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再?gòu)?qiáng)送一次，不成功時(shí)，嚴(yán)禁再次合用，帶有重合閘且無(wú)伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再?gòu)?qiáng)送一次，不成功，嚴(yán)禁再次合閘，帶有重合閘保護(hù)的，應(yīng)及時(shí)檢明原因，報(bào)告上級(jí)。8. 遙測(cè)電容或電纜時(shí)前后應(yīng)充分放電。9. 變壓器預(yù)備信號(hào)動(dòng)作時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢明原因報(bào)告上級(jí)。10. 操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護(hù)和計(jì)置裝置等。11. 正常情況下發(fā)電機(jī)應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機(jī)及附屬設(shè)備時(shí)，應(yīng)將功能選擇開(kāi)關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。12. 有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時(shí)，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。13. 變壓器應(yīng)保護(hù)跳閘后（速斷、差動(dòng)、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。14. 倒閘操作順序：停電：負(fù)荷側(cè)斷漏器負(fù)荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。送電與之操作順序相反15. 電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開(kāi)有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及設(shè)備與柵欄，以防突然來(lái)電。16. 變壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4m，室外不得接近故障點(diǎn)8m，且應(yīng)穿戴相應(yīng)電壓等級(jí)的絕緣靴和絕緣手套。17. 巡視配電裝置，進(jìn)出變壓室，應(yīng)隨手將門(mén)鎖好，無(wú)關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入設(shè)備房。工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則工程部是實(shí)施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門(mén)。工程部管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶(hù)）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映樓宇服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和社會(huì)聲譽(yù)的重要標(biāo)志。主要職責(zé)范圍是：1、 負(fù)責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。2、 2、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。3、 3、負(fù)責(zé)用戶(hù)二次裝修的審批、監(jiān)管。4、 4、負(fù)責(zé)對(duì)用戶(hù)室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 5、 5、負(fù)責(zé)樓宇外判工程的監(jiān)管工作。6、 一、工程部各工作崗位職責(zé)7、 （一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)8、 1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項(xiàng)工作。 *NfUb 2、負(fù)責(zé)組織開(kāi)展樓宇工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理。 k-_56:Q=; 3、負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。 T?Fq/%9x. 4、負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃，定期開(kāi)展對(duì)本部門(mén)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 NAt&CpJ%9 5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門(mén)員工工作，定期對(duì)本部門(mén)各崗位進(jìn)行考核。 ftUghVs 6、負(fù)責(zé)洽談、評(píng)估、監(jiān)督工程的外包項(xiàng)目，組織對(duì)外包工程的質(zhì)量驗(yàn)收。 92&tzH 7、負(fù)責(zé)審核用戶(hù)的室內(nèi)裝修。 DcCZu68 （二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé) rKHy0 1、在部門(mén)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。 DGM m （三）班組長(zhǎng)崗位職責(zé) A(O; l)R 1、在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。 (*(XNAt 2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。 b_,Y+1W)_ 3、監(jiān)督執(zhí)行部門(mén)的工作指令。 3+O (z 8、及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 3,_WzBAM （四）技工崗位職責(zé) :CDogFr 1、在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。 2;X8ja 2、按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作： Mk=1Tq 對(duì)設(shè)備實(shí)施常規(guī)保養(yǎng)和維修。 ZF5g;9e 監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。 gBMM 為用戶(hù)提供維修、安裝服務(wù)。 hSmiwgznV 填寫(xiě)好各種原始記錄。 NX9UAT, 3、參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。 1x2T1L （五）文員崗位職責(zé) %Lx 1、在部門(mén)經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部門(mén)的日常事務(wù)。 jZVG:g7Z 2、負(fù)責(zé)部門(mén)工作會(huì)議的記錄整理。 B V/kl7U 3、負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。 B!NahJy 4、負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。 H&N2*4gHT 5、負(fù)責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報(bào)。 KT*v6N 6、負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)發(fā)放工程部員工的各項(xiàng)勞保福利用品。 $R|-9Ey 7、負(fù)責(zé)接待用戶(hù)、來(lái)訪人員的咨詢(xún)、投訴等。 O (O)U4y 二、設(shè)備管理班組工作范圍 xg （一）強(qiáng)電組： zi)n5j 1、負(fù)責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機(jī)房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻塔的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。 v;$|R*) 2、負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。 calt!q 3、負(fù)責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。 6D : b （二）弱電組： mVp96*4 1、負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。 !%q|W1gEN 2、負(fù)責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專(zhuān)線的開(kāi)通與維修。 uPfY/1z 3、負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。 $W0r8T （三）維修組： R5 2、負(fù)責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。 / vl?btT 3、負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的巡查、維修。 d-F uk 4、負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。 DJg_Z? 2、每班每小時(shí)一次巡查低壓室； !zrlH 3、每班每小時(shí)一次巡查發(fā)電機(jī)房； e2erD 4、每班每小時(shí)一次巡查變壓室； C6FHjFMR 5、每班每小時(shí)一次巡查冷凍機(jī)房和控制室； :PK?P#v)Z 6、每班一次巡查電梯機(jī)房； BX!_m 7、每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)； O;/*.y 8、每班一次巡查冷卻塔； 4=| 4、負(fù)責(zé)為客戶(hù)室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)； :jIz6# 5、每班一次防火安全檢查； 6、每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備； 6aKWrLyr- 7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。 .a&c*V &* （三）維修組工作細(xì)則 sHJ|i #S 1、每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。 Q E75Q 2、每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。 (xB.V 3、每天二次巡查泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。 Px&vW,qk 4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。 ?MR Ma 5、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周?chē)h(huán)境衛(wèi)生。 Ak?1 lba 6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。 ,$_K&_ 7、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施的維修整改。 T;$y 8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。 W.Xc$e 9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負(fù)責(zé)維修。 8CG UR 10、為客戶(hù)室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。二次供水管理規(guī)程10 目的 L&A:JJwgNH 保證大廈二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶(hù)身體健康。 a-LS(TE) 453 除雜物和清池時(shí)，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部四周墻壁水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。 *?tX -sF 454 消毒 xJsbS|Y 4541 用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時(shí)后排出消毒水。 Rr2u:b 4542水池（內(nèi)）注入適量自來(lái)水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。 92rOsrLC$ 455 注水：在清洗工作徹底完成后，開(kāi)閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。 5c46 取樣送檢 _ iG; 461 水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。 RZ5W&? 462 水樣抽取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。 s q 463 盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。 CvET(6464 在取水樣的的當(dāng)天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單。 vuDy34O ) 465 如衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)重新取樣化驗(yàn)，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門(mén)派人監(jiān)督全過(guò)程，直至檢測(cè)合格為止。 UL2 IP 47 記錄和報(bào)告 jxs q o 471 管理處給排水管理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過(guò)程，并經(jīng)機(jī)電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。 #*5:$ 472 衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測(cè)結(jié)果報(bào)告單由管理處資料室存檔。 F(i uc$U 315 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核。 ?.v|R 32 總值班室的運(yùn)作程序： 0Mg-Y 321 總值班室由管理組負(fù)責(zé)管理安排人員值班，保證24小時(shí)有人接聽(tīng)電話。322 負(fù)責(zé)記錄各管理處的報(bào)修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉(zhuǎn)報(bào)。323 負(fù)責(zé)記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報(bào)告。 2+:MM 5、 組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運(yùn)行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提供技術(shù)意見(jiàn)。 Hy4fvC#d: 6、 負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。 :d*f6 7、 負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)?、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案的制訂，降低管理成本。 l7*JR&4 8、 參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗(yàn)收。 -P=CxxQQ 9、 配合相關(guān)部門(mén)做好新接物業(yè)的接管驗(yàn)收。 C V1I 3 10、 負(fù)責(zé)組織對(duì)公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備臺(tái)帳； d#)AVtP 11、 負(fù)責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件的采購(gòu)、貯存、發(fā)放的管理工作； Z:KU=L 12、 協(xié)助公司辦公室進(jìn)行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。 R4q2Wj&Y 13、 完成公司安排的其他各項(xiàng)任務(wù)。機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造1、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng) (7 v6u(! 設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成事故。因此應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時(shí)改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。 gel#My+) （1）維護(hù)保養(yǎng)的方式： mce_*S+=t 主要方式有：清潔、緊固、潤(rùn)滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對(duì)長(zhǎng)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。 Li*G 清潔：大氣中的灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會(huì)加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會(huì)造成潤(rùn)滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡(jiǎn)單，是維護(hù)保養(yǎng)的一種主要方式。 Q0 trA. 緊固：設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)相當(dāng)一段時(shí)間后，因多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng)，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng)，導(dǎo)致更大的振動(dòng)，使螺帽脫落，連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的位移以及密封接觸不嚴(yán)形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度，熱脹冷縮也會(huì)使緊固件發(fā)生松動(dòng)。 V4HUaB1 潤(rùn)滑：潤(rùn)滑是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤(rùn)滑油的型號(hào)、品種、質(zhì)量、潤(rùn)滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量，并制定相應(yīng)的管理制度。 SZC& 6+ 調(diào)正：設(shè)備零部件之間的相對(duì)位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動(dòng)、松動(dòng)等因素，零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動(dòng)甚至損壞，因此必須對(duì)有關(guān)的間隙、位置進(jìn)行調(diào)正，再加以緊固。 5$193 aC 外觀表面檢查： 6Izh 設(shè)備的外表面有無(wú)損傷裂痕； c+s=dHT 磨損是否在允許范圍內(nèi)； GhHY8d 防護(hù)罩等安全裝置是否完整、齊全； O%H5 溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常； AISma7pv 日常維護(hù)保養(yǎng)：要求管理處運(yùn)行人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進(jìn)行操作，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中是否有異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，做好設(shè)備及環(huán)境清潔，特別是周未或節(jié)假日更應(yīng)注意。 Q k設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體，并做好以下幾項(xiàng)工作： zZ2v(PD a、對(duì)內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通； w:=K?: b、檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況； 15/HF c、調(diào)正配合間隙； 8o% #F&H d、檢查安全裝置； Zo k e、檢查潤(rùn)滑油系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器是否堵塞； VLpFX_s f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油； SNa, |gZ g、檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常； .作用：清除事故隱患，減少磨損，延長(zhǎng)設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。（3）設(shè)備的點(diǎn)檢：對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。 qm98tG 日常點(diǎn)檢由操作人員進(jìn)行，內(nèi)容是： Y2 fWJ 小修：主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)正，緊固和潤(rùn)滑工作，小修一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助； +gNX!W&W 中修：除小修內(nèi)容外，對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換； =Fai 大修：對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時(shí)，可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步，對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造； 28M&q k 系統(tǒng)大修：檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)直至整個(gè)企業(yè)性的停機(jī)大檢修，多個(gè)工種配合。 Q3M6m （2）計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系：維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔。 7kK!#S 根據(jù)檢修計(jì)劃的實(shí)施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進(jìn)行綜合分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)檢修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、費(fèi)用和各類(lèi)定額進(jìn)行檢查。n nC6G!Th-# 在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對(duì)檢修質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，要會(huì)同設(shè)備操作部門(mén)的人員一起進(jìn)行試車(chē)驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后才能交付使用。n $AvMO-ZW 同時(shí)要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車(chē)驗(yàn)收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。 gn,lFl% 3、機(jī)電設(shè)備的更新改造 Ig6u - y (1)、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比較先進(jìn)、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟(jì)上比較合理、管理上比較進(jìn)步的新型設(shè)備替代原來(lái)使用的老設(shè)備。 hvp a (2)、設(shè)備的改造 主要途徑有： zjrjei_z 1）對(duì)設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)； hFPs6z 2）增加新的零件和各種裝置； ;mA17GY 3）對(duì)設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對(duì)設(shè)備改造，首先要對(duì)原設(shè)備進(jìn)行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有： p原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管理上存在的主要問(wèn)題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因； Iy BHtB G 設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性； AmltwsbS 設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容； Noy=w8+5X 設(shè)備技術(shù)改造后能達(dá)到的技術(shù)性能、安全性能； Vj_0l&3J8r 預(yù)計(jì)設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟(jì)效益； PT_gO , 設(shè)備技術(shù)改造的費(fèi)用預(yù)算以及資金來(lái)源計(jì)劃； 7qNKLH( 設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗(yàn)收和投入使用的組織工作。 mwS,-BE 4、機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo) 用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標(biāo)。 OUI8#rsF （1） 設(shè)備的有效利用率：A=T/（T+T，） A設(shè)備有效利用率； T設(shè)備有效工作時(shí)間； T/設(shè)備停機(jī)或無(wú)效工作時(shí)間。 P qSd （2）設(shè)備的完好率：B=Sn/S B設(shè)備的完好率； Sn設(shè)備完好的臺(tái)數(shù)； S設(shè)備總的臺(tái)數(shù)。 3,z ;K 完好標(biāo)準(zhǔn)： fUYJ=uq 零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求； uj F 1#ed 設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、性能良好， |H8So_ 設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全； &? OH ED 設(shè)備整潔，無(wú)跑冒、滴漏現(xiàn)象； %-aL#Po 防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評(píng)定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行整改，經(jīng)過(guò)維護(hù)、修理，消除不完好因素，升級(jí)為完好設(shè)備。如果經(jīng)過(guò)維修，仍無(wú)法達(dá)到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報(bào)廢處理，不能長(zhǎng)期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1. 關(guān)上柜門(mén)抽出絕緣隔板順時(shí)針轉(zhuǎn)90接地開(kāi)關(guān)分閘取出操作柄再次插入順時(shí)針轉(zhuǎn)90隔離開(kāi)關(guān)合閘到位 2. 操作柄插入孔（）順時(shí)針轉(zhuǎn)動(dòng)180負(fù)荷開(kāi)關(guān)合閘到位. 高壓室停電操作規(guī)程。 1.操作分閘手動(dòng)按鈕負(fù)荷開(kāi)關(guān)分閘到位。 2. 操作柄插入孔(I)逆時(shí)針轉(zhuǎn)90隔離開(kāi)關(guān)分閘取出操作柄驗(yàn)電無(wú)電時(shí)將操作柄插入孔(I)逆時(shí)針轉(zhuǎn)90接地開(kāi)關(guān)合閘到位; 3. 打開(kāi)儀表門(mén)插入絕緣隔板將閉鎖桿撥向左邊打開(kāi)柜門(mén)。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。 2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)計(jì)劃并負(fù)責(zé)實(shí)施。 3、工作過(guò)程注意做好防靜電措施。 4、對(duì)要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。 5、對(duì)于有一主一備的設(shè)備不可同時(shí)退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。 6、對(duì)紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進(jìn)行清潔。 7、根據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)重點(diǎn)做好清潔和堅(jiān)固接線端口的工作。 8、工作結(jié)束后要測(cè)試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫(xiě)有關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂： bz$idzF A、無(wú)設(shè)計(jì)防水層 o mwAe * B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良 F.85? 5s C、施工面清潔不足及含水率測(cè)試不正確 1#-7%Q) 二、窗戶(hù)： Ov- DZ A、無(wú)塞水路設(shè)計(jì) 0a9o=G B、窗框填不正確 !*gHpxE C、窗戶(hù)氣密性不夠造成臺(tái)風(fēng)滲 5yEyCUU D、門(mén)檻漏水 (22E、窗戶(hù)下端排水孔被水泥阻塞。 xqjL Q 三、外墻： jO,Y; k A、水灰比過(guò)高造成吸附現(xiàn)象 v)W;Wc? % B、地震應(yīng)力造成裂 0 RB8ly C、混凝土澆灌不確實(shí)造成蜂窩現(xiàn)象 2Az0bmu D、磁磚溝疑進(jìn)水 GD,7/gAh 四、浴室： 0r|*G Fba A、防水材料選擇錯(cuò)誤 .,p!pH;(oA B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌 ;kL(tzT % C、水管破裂或老舊漏水 x;%/($ D、門(mén)檻漏水 XC0 CGZp0 E、防水層遭外力破壞。 p kJKk 五、地下室： /q5m*& A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化 k/UqQ -U+ B工作縫未施做止水處理 88;JGB C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過(guò)高、級(jí)配不良等） C gG#X$fD 六、伸縮縫： GyQH p3!H|j B、無(wú)排水設(shè)計(jì)（大部分是阻水設(shè)計(jì)） #KJg50 C、非制式伸縮材料D、施工者專(zhuān)業(yè)程度不足高壓運(yùn)行工崗位職責(zé)（1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度。 （2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實(shí)際操作。 （3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。 （4）堅(jiān)守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。 （5）對(duì)來(lái)人來(lái)電報(bào)修及時(shí)登記。 （6）值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)安排電工日常維修工作。 （7）負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。 （8）發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。 （9）事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。 （10）請(qǐng)假、補(bǔ)休需在一天前報(bào)告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。 （11）按規(guī)定的時(shí)間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部長(zhǎng)考核細(xì)則1 遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按公司的制度要求每日按時(shí)簽到。 遲到一次扣1分； 未簽到一次扣1分； 早退一次扣1分； 曠工一天扣3分。 2 服從工作安排，按時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。 不服從安排一次扣2分； 未按時(shí)完成任務(wù)扣1分； 完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分； 未按作業(yè)程序工作一次扣1分。 3 尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。 不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分； 同志間吵架者雙方一次扣2分； 有不利于公司的行為者一次扣2分； 有不利于公司言論者一次扣2分。 4 按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點(diǎn)物業(yè)的精神風(fēng)貌。 未按要求著裝者一次扣1分； 留胡須、長(zhǎng)發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分； 化濃妝、留長(zhǎng)指甲者一次扣1分； 工服不干凈、整潔者一次扣1分； 工作時(shí)有不雅行為舉止者一次扣1分。 5 規(guī)范運(yùn)用公司規(guī)定的“三種”語(yǔ)言，即形體語(yǔ)言、情緒語(yǔ)言和表達(dá)語(yǔ)言。 服務(wù)時(shí)行為不規(guī)范者一次扣1分； 服務(wù)表情冷淡者一次扣1分； 語(yǔ)言生硬、不禮貌者一次扣1分； 對(duì)顧客不尊重者一次扣2分； 未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。 6 積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)培養(yǎng)，自覺(jué)鉆研業(yè)務(wù)知識(shí)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹(shù)立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。 不認(rèn)真接受培訓(xùn)者一次扣1分； 未參加培訓(xùn)者一次扣2分； 受到顧客公證投拆者一次扣3分； 與顧客發(fā)生口角者一次扣5分； 就職期間取得學(xué)歷證書(shū)或技術(shù)證書(shū)者一次加5分。 7 愛(ài)護(hù)公司榮譽(yù)，樹(shù)立整體觀念，反對(duì)本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。 未制止有損公司行為者一次扣1分； 給他人工作造成障礙者一次扣1分； 影響公司整體工作步驟者一次扣2分。 8 認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭(zhēng)當(dāng)愛(ài)崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。 不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分； 不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分； 違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分； 崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。 9 堅(jiān)守工作崗位，遵守勞動(dòng)紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。發(fā)揚(yáng)艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。 上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分； 擅自離開(kāi)崗位者一次扣1分； 工作場(chǎng)合不嚴(yán)肅者一次扣1分； 作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分； 浪費(fèi)財(cái)物、無(wú)節(jié)約意識(shí)者一次扣1分。 10積極交流工作經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)溝通工作疑難問(wèn)題，及時(shí)匯報(bào)工作狀況。 由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分； 未及時(shí)匯報(bào)工作疑難者一次扣1分； 未及時(shí)溝通而造成不良后果者扣3分。 11加強(qiáng)安全防范意識(shí)，及時(shí)排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財(cái)物的安全。 未及時(shí)排除隱患者一次扣2分； 未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分； 能及時(shí)排除隱患避免造成損失者一次加4分； 勇于和不法分子斗爭(zhēng)者一次加4分； 勇于補(bǔ)救險(xiǎn)情者一次加4分。 12獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 建議被公司采納者一次加3分。 13配合部門(mén)經(jīng)理做好日常管理工作 未配合部門(mén)經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。 14檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。 未檢查扣2分； 檢查有遺漏扣1分。 15檢查出勤、記錄在考勤表上。 未按時(shí)記錄扣3分； 工作遺漏扣3分。 16對(duì)日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。 未及時(shí)派工扣3分； 各種協(xié)調(diào)好扣3分。 17負(fù)責(zé)員工的日?？己?工作量工作時(shí)間)。 未及時(shí)考核扣4分； 考核有遺漏扣2分。 18按保養(yǎng)計(jì)劃安排員工對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng) 未安排工作扣3分； 工作遺漏扣2分。 19監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃情況 未檢查監(jiān)督扣3分； 未及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題扣3分。 20協(xié)助處理客戶(hù)服務(wù)中心下達(dá)的維修單 響應(yīng)速度慢，延誤或不及時(shí)的維修扣3分； 工作質(zhì)量差、效率低扣2分。 21及時(shí)了解設(shè)備運(yùn)行狀況制定維修計(jì)劃，掌握工作進(jìn)度 未按時(shí)制定計(jì)劃扣3分； 對(duì)工作進(jìn)度未進(jìn)行了解扣3分。 22完成上級(jí)臨時(shí)指派工作 未完成指派工作扣3分； 完成不及時(shí)扣3分。 23每月月底安排下月排班表 未按時(shí)完成扣3分； 排班不合理扣3分。 24記錄每天，當(dāng)班維修記錄 沒(méi)有記錄扣3分； 遺漏記錄扣3分。 25維修材料備倉(cāng)情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時(shí)申請(qǐng)補(bǔ)充。 未及時(shí)了解、導(dǎo)致不足扣3分； 數(shù)