準確分解房產(chǎn)租賃收入可節(jié)稅.docx

準確分解房產(chǎn)租賃收入可節(jié)稅從規(guī)模上看房產(chǎn)稅是一個小稅種。但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大房產(chǎn)稅已成為企業(yè)的一道重要稅負。因此如何通過科學的納稅籌劃降低房產(chǎn)稅的稅負顯得尤為重要。在對房產(chǎn)稅進行納稅籌劃時，納稅人必須熟練掌握國家的稅收政策同時結(jié)合企業(yè)實際情況綜合考慮各方面因素及其他稅種的稅負效應進行整體籌劃以達到企業(yè)整體效益最大化。需要提醒納稅人的是，雖然房產(chǎn)稅納稅籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益但同時也存在著相應的風險。這些稅收風險主要包括：稅收政策調(diào)整風險，經(jīng)濟環(huán)境變化風險，稅務行政自由裁量權(quán)導致的風險，財務管理和會計核算風險等。企業(yè)在對房產(chǎn)稅進行納稅籌劃時，應在遵循稅收政策的前提下，合理地規(guī)避風險。房屋出租與建筑物出租分開房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油罐等均不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時，對出租標的物中不屬于房產(chǎn)的部分應單獨標明，這樣可以達到少繳房產(chǎn)稅的目的。比如出租人既出租房屋也出租機器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只需就房屋租賃價款部分按12%繳納房產(chǎn)稅即可。企業(yè)實事求是地對價款進行劃分，是合理的納稅籌劃行為，不存在稅收風險。但是，出租人從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款的，則存在納稅風險。對此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，地方稅務機關(guān)可以核定最低租金計稅價格，此時，企業(yè)必須按照地稅機關(guān)的最低租金計稅價格繳納房產(chǎn)稅。出租房產(chǎn)與出租場地分開房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。企業(yè)將房屋及場地對外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計算房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。對外出租房屋及場地的企業(yè)能否節(jié)稅，確定租金大小是關(guān)鍵。因為房產(chǎn)稅只對出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場地不交房產(chǎn)稅。所以要將對外出租房屋及場地分別核算，達到節(jié)稅目的。例如某企業(yè)將一處廠房及場地對外出租，年租金為100萬元。如果只開一張發(fā)票，則年納房產(chǎn)稅=10012%=12萬元。如果合理分別簽訂出租房產(chǎn)與出租場地合同，分別開票，房產(chǎn)年租金為60萬元，場地年租金為40萬元，則年納房產(chǎn)稅=6012%=7.2萬元。一年可節(jié)房產(chǎn)稅=12-7.2=4.8萬元。營業(yè)場所與居住房屋分開納稅人在出租房屋時，應區(qū)別房屋的使用性質(zhì)，將營業(yè)場所與居住房屋分開，分別簽訂合同。這樣，繳納房產(chǎn)稅時可減輕稅負。市民張先生擬將在商業(yè)地段購買的沿街房屋上下兩層出租他人使用，合同規(guī)定每年取得租金120 000元，張先生應納房產(chǎn)稅120 00012%=14 400元。該房屋屬于商住合用，樓上用于居住，樓下用于經(jīng)營。如果張先生與承租方簽訂兩份房屋租賃合同，樓上按每月3 000元租給他人居住，第二份合同將樓下作為經(jīng)營使用，年租金84 000元，兩部分合計租金收入仍為120 000元。房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，個人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。個人將居民住房出租用于居住時，根據(jù)財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知（財稅2000125號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。樓上住房每年的收入為36 000元，房產(chǎn)稅率按4%計算，每年繳納房產(chǎn)稅1 440元(36 0004%)；樓下商業(yè)用房房產(chǎn)稅10 080元（84 00012%），兩項合計11 520元，比不分清用途租賃一年可節(jié)稅2 880元（14 400-11520）。此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定在計算征稅時，房屋出租人支付的出租房修繕費用允許扣除，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。房屋出租人可根據(jù)具體情況決定是否要將房屋裝修得好一點后再出租。設(shè)備租賃和廠房租賃分開企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房、賓館、門面房等，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)租賃要按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。但一般情況下，企業(yè)出租的不僅是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)外部的一些附屬設(shè)施，比如機器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時寫在一張租賃合同里，這些設(shè)施也要繳納房產(chǎn)稅，從而增加了企業(yè)的稅負。例如，某企業(yè)決定將分廠廠房連同設(shè)備出租，一年收取租金300萬元，并據(jù)此簽訂了租賃合同。按照這份合同，甲方要繳納的稅款如下：繳納房產(chǎn)稅：30012%36（萬元）；繳納營業(yè)稅：3005%15（萬元），兩項合計41萬元。也就是說，依據(jù)這個合同，機器設(shè)備也繳納了12%的房產(chǎn)稅。如果將一個租賃合同改變?yōu)閮蓚€租賃合同，即廠房出租合同與設(shè)備出租合同，約定以每年200萬元的租金出租廠房，每年100萬元的租金出租設(shè)備。兩項租金合計仍為300萬元，但因設(shè)備出租不涉及12%的房產(chǎn)稅，納稅總額因合同內(nèi)容的改變而發(fā)生改變。出租廠房繳納房產(chǎn)稅：20012%24（萬元），設(shè)備出租不涉及房產(chǎn)稅，由此節(jié)稅12萬元。房屋租金與代收費用分開在對個人租賃收入進行節(jié)稅策劃時，可以在保持實際收入不變的前提下，適當?shù)亟档妥赓U的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。一些出租房屋的屋主，為了方便，會把水電煤氣等代收費用打包在房租里一起收取，實際上，這樣的方式并不劃算。例如，李先生將其一套住房出租給張先生，期限一年，月租金2 500元，包括水電費300元，如果李先生不負擔水電費，同時相應地將租金降為每月2 200的話。那么，由于因稅基下降，而一年可少繳房產(chǎn)稅為：（2 500-2 200）12%12=432元。根據(jù)從價稅的特點，如果個人租賃收入額越少的話，其應納的個人所得稅也就相應越少。個人在出租自己的房屋時，有時承諾水、電、暖三費全部包括在租金收入中，而不用承租人另外繳納，只是收取承租人房屋租金收入。由于三費包括在里面，其租金收入也相應較高。其實，從節(jié)稅的角度考慮，出租人的這種做法是不足取的。出租人可以采取減少名義收入的辦法，將原來自己承擔的費用支出改由承租人負擔，相應地減少租金收入，這樣，個人要繳納的個人所得稅也會降低，最終，稅后收入將會有所增加。房屋出租與物業(yè)服務分開目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業(yè)管理服務。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。出租人可以通過提高物業(yè)服務的收費，降低房屋租賃的價格達到少交房產(chǎn)稅的目的。但是，這種籌劃是有一定的前提條件的，即出租房一般應有從事物業(yè)管理服務的經(jīng)營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業(yè)管理服務。合理的利用物業(yè)管理服務收費來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發(fā)生。由此產(chǎn)生的風險有如下幾方面：稅務機關(guān)可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙；一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理