鼎暉房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)介紹.doc

精品文檔鼎暉房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)介紹鼎暉投資基金管理公司（簡稱：鼎暉投資）成立于2002年，目前管理基金規(guī)模達(dá)55億美元，是專注于中國地區(qū)的最大投資基金管理公司之一。鼎暉投資的業(yè)務(wù)操作完全按照國際投資標(biāo)準(zhǔn)進行，在投資過程中與摩根士丹利亞洲投資、高盛投資以及華登投資、IDG等國際知名的投資機構(gòu)進行合作，建立了深入廣泛的國際合作網(wǎng)絡(luò)體系。作為國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資的基金管理團隊之一，鼎輝房地產(chǎn)基金從成立以來取得了優(yōu)異的業(yè)績。無論從年化收益率還是基金規(guī)模的角度來看，鼎輝房地產(chǎn)基金都可以作為國內(nèi)創(chuàng)投的一面旗幟。因此，本文將主要介紹鼎輝房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資業(yè)務(wù)。一、 鼎暉投資介紹鼎暉投資在成立初期，由全球60多家知名投資機構(gòu)與新加坡政府投資公司、蘇黎士投資集團和中國經(jīng)濟技術(shù)投資擔(dān)保公司共同發(fā)起。經(jīng)過十多年的發(fā)展，鼎暉投資不斷壯大，并且逐步成為私募股權(quán)領(lǐng)域的領(lǐng)軍人物。鼎暉投資自成立以來，得到了國內(nèi)外第三方評級機構(gòu)的認(rèn)可。除多次獲得清科集團頒發(fā)的“年度最佳創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)”“年度最活躍創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)”之外，其合伙人吳尚志、王功權(quán)也多次出現(xiàn)在“年度十大最活躍創(chuàng)業(yè)投資人”名單中。同時，在2007年Asian Venture Capital Journal舉辦的亞洲私募股權(quán)基金和創(chuàng)投基金年度頒獎中，憑借百麗在香港上市的優(yōu)異表現(xiàn)，鼎暉投資榮獲年度最佳退出私募股權(quán)機構(gòu)；在2008年Finance Asia主辦的評比中，山水水泥榮獲2008年度最佳中型股股票交易獎；在IIEI主辦的全球私募股權(quán)基金評比中，鼎暉投資連續(xù)四年榮獲中國最佳私募股權(quán)機構(gòu)。目前，鼎暉的投資人包括100多家國際和中國的機構(gòu)投資人，其中有主權(quán)基金、各國養(yǎng)老金（包括全國社會保障基金理事會）、捐贈基金、家族基金和專業(yè)基金中基金（fund of funds）。鼎暉投資人還包括國際和中國的高資產(chǎn)個人投資人。從2002年開始，鼎暉投資總共發(fā)行了11只基金。從發(fā)行幣種來看，其中人民幣基金4只，美元基金7只；從投資類型來看，其中股權(quán)投資基金6只，風(fēng)險投資基金2只，私募證券基金1只，房地產(chǎn)基金2只。截止2010年12月，公司管理基金規(guī)模達(dá)55億美元。股權(quán)投資基金基金名稱人民幣基金I美元基金I美元基金II美元基金III人民幣基金II美元基金IV人民幣基金基金規(guī)模1.35億元1億美元3億美元16億美元41億元14億美元80億元成立年度2002200220052007200820092010投資成員661115222335表1：股權(quán)投資基金一覽風(fēng)險投資基金私募證券基金房地產(chǎn)基金基金名稱美元創(chuàng)投基金I美元創(chuàng)投基金II潤暉/QFII人民幣房地產(chǎn)基金I人民幣房地產(chǎn)基金II基金規(guī)模2億美元5億美元3.5億美元4億元10億元成立年度20062007200620092010投資成員5141155表2：風(fēng)險投資基金、私募證券基金和房地產(chǎn)基金一覽鼎暉投資采用有限合伙制的形式運作。有限合伙制公司通常又稱“兩合公司”，即指在有一個以上的普通合伙人承擔(dān)無限責(zé)任的基礎(chǔ)上，允許更多的有限合伙人承擔(dān)有限責(zé)任的組織形式。有限合伙人是投資的主要出資方，不涉及風(fēng)險投資基金的管理和運作，只以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任；而普通合伙人是投資的管理者，象征性出資，承擔(dān)風(fēng)險投資基金經(jīng)營管理中的無限責(zé)任。鼎暉投資成為2002年天綠投資被叫停后的首家有限合伙制企業(yè)，也是中國現(xiàn)存的最早的有限合伙制企業(yè)。鼎暉投資的管理團隊主要來自中國國際金融有限公司的直接投資部，是一支擁有豐富股權(quán)投資和資本運作經(jīng)驗的基金管理團隊。這支管理團隊在多年的投資實踐中取得了令人矚目的投資業(yè)績，為投資者提供了良好的投資回報。中國證券監(jiān)督管理委員會2001年4月12日發(fā)出通知要求國內(nèi)所有的證券公司必需停止一切風(fēng)險投資業(yè)務(wù)，并對已經(jīng)開展的風(fēng)險投資業(yè)務(wù)進行清理整頓。遵照證監(jiān)會通知要求，2002年8月30日，鼎暉投資以原中金公司直接投資部的業(yè)務(wù)及其管理團隊為基礎(chǔ)正式成立。下圖為鼎暉投資的架構(gòu)：圖1：鼎暉架構(gòu) 資料來源于公告資料和深圳市工商資料成立以來，鼎暉投資逐漸打造了四個核心團隊，專注于股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資、房地產(chǎn)投資和證券投資。其中，股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資主要投資于日用消費、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)、電信通訊和環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)。具有代表性的投資對象有蒙牛乳業(yè)、李寧體育用品、雙匯食品、百麗女鞋、分眾傳媒、LDK太陽能、九陽小家電等十多個中國知名品牌企業(yè)。鼎暉投資有70多位投資專業(yè)人員和支持專業(yè)人員，在香港、北京、新加坡、上海、深圳和雅加達(dá)有辦公室。二、 房地產(chǎn)直投業(yè)務(wù)鼎暉房地產(chǎn)投資基金起步于2008年，它的設(shè)立是為了延續(xù)鼎暉投資的成功業(yè)績和業(yè)務(wù)模式，將投資領(lǐng)域拓展到中國房房地產(chǎn)行業(yè)。此基金由房地產(chǎn)投資經(jīng)驗豐富的管理者和熟悉中國房房地產(chǎn)行業(yè)的精英組成，將通過鼎暉投資各個基金資源共享的平臺，充分利用他們各自豐富的本土資源，與優(yōu)秀的本土開發(fā)商合作，開發(fā)有特色的房房地產(chǎn)項目。（一） 投資策略與平臺協(xié)同鼎暉房地產(chǎn)基金的投資策略主要是尋找特殊機會項目。特殊機會或概念的房房地產(chǎn)投資主要包括特殊資源和地段、特殊概念、特殊成本和項目來源以及銀行或法院處置的優(yōu)良資產(chǎn)，具體分類見下圖。同時，市場周期、錯位或效率缺失也會產(chǎn)生特殊機會。鼎暉投資團隊對市場進行深入研究和利用平臺的資源優(yōu)勢，力爭把握市場周期、信息錯位及政策變化產(chǎn)生的投資機會。類型描述/機會特殊資源或地段擁有不可復(fù)制的稀缺資源或黃金地段（比如一線海濱或江景），在市場調(diào)整或錯位的情況下以低于市場價格來獲取，如已經(jīng)投資的清水灣項目特殊概念以特殊概念獲取低成本土地進行商業(yè)開發(fā)（高科技概念或政府招商引資項目），比如最近介入的杭州項目特殊成本/項目來源項目獲取成本遠(yuǎn)低于目前市場同類項目，合作伙伴早前已經(jīng)以低價格獲取項目特殊的開發(fā)定位項目的開發(fā)定位具有獨特性和差異化特征，在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂懈叨任透偁巸?yōu)勢，比如深圳亞龍灣項目收購不良資產(chǎn)銀行或法院出資的優(yōu)良房房地產(chǎn)項目，以不良資產(chǎn)價格收購優(yōu)良資產(chǎn)，進行開發(fā)或完工增值工作特殊時機開發(fā)商遇到特殊的問題（如債務(wù)、銷售、流動性、股權(quán)結(jié)構(gòu)等），能在特殊時期低價格收購項目或債權(quán)表3：特殊投資機會舉例目前，鼎輝的各投資平臺已經(jīng)形成了明顯的協(xié)同效應(yīng)，為房地產(chǎn)基金的發(fā)展提供了廣闊的空間。鼎暉投資過的項目公司均為其所在省市的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，它們將為鼎暉房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)孬@取優(yōu)質(zhì)項目資源提供強有力的支持；同時，鼎暉投資過的優(yōu)秀企業(yè)為鼎暉在企業(yè)界建立起了良好的聲譽，被投資企業(yè)的推薦也為鼎暉房地產(chǎn)帶來了廣泛的項目來源；最后，鼎暉致力于和企業(yè)家建立和保持長期的合作關(guān)系，鼎暉的多數(shù)項目都是多年累積的結(jié)果。（二） 房地產(chǎn)投資基金發(fā)行情況和運作模式到目前為止，鼎暉投資已經(jīng)發(fā)行了兩期人民幣房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模在15億元左右。房地產(chǎn)基金發(fā)行之初，鼎暉投資設(shè)定了一系列條款來約束投資者，既包括出資要求、管理費用，還包括收益分配策略和投資策略等方面。下面以人民幣房地產(chǎn)基金為例：法律結(jié)構(gòu)有限合伙企業(yè)目標(biāo)規(guī)模15億元有限合伙人出資要求自然人1000萬元起，以100萬及其整數(shù)倍遞增出資方式分三期出資，首期出資50%，第二期30%，最后一期20%，由普通合伙人書面通知后支付托管銀行招商銀行期限3年投資期+4年存續(xù)期+2年（合伙人會議決定）認(rèn)購費用基金總認(rèn)繳出資額的0.5%，價外收取基金管理人鼎暉宇泰管理費用投資期內(nèi)2.5%，投資期后每年管理費為已投資項目的取得成本之和的2.5%，每半年計提一次收益分配順序在投資人IRR達(dá)到并超過優(yōu)先回報率（8%）的前提下，GP參與LP的收益分成，分成比例額為全部投資收益的20%投資策略根據(jù)市場調(diào)整及項目具體情況，投資具有特殊風(fēng)險回報特點的住宅或有選擇的商業(yè)開發(fā)項目，或收購有價值的資產(chǎn)（優(yōu)良或不良資產(chǎn)）咨詢委員會由5-7名有限合伙人組成，普通合伙人優(yōu)先選額出資達(dá)到或超過5000萬元的有限合伙人及具有專業(yè)判斷力的資深人士表4：人民幣房地產(chǎn)基金主要條款房地產(chǎn)投資基金采用合伙人的形式運作。鼎暉旗下機構(gòu)作為以普通合伙人的身份管理房地產(chǎn)投資基金，而機構(gòu)或個人投資者則以有限合伙人的形式與普通合伙人共同控制基金。咨詢委員會的人員作為普通合伙人和有限合伙人之前的橋梁，不僅需要傳遞基金管理人的信息，也應(yīng)增加投資人和管理人之間的溝通。下圖以人民幣房地產(chǎn)基金II為例，說明房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)。圖2：人民幣房地產(chǎn)基金結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)基金投資的目的是擁有不動產(chǎn)，爭取對項目和資產(chǎn)的全面控制。一般的退出途徑有四種：銷售房屋、合作方回購股權(quán)、整體出售給第三方、IPO/REITS。針對具體的項目，鼎暉投資主要以股權(quán)投資的方式入股，通過靈活的交易制度的設(shè)計，力爭實現(xiàn)全部退出。從項目資本結(jié)構(gòu)來說，開發(fā)商由預(yù)收款、銀行貸款或承包商墊資提供的資金先行投入。鼎暉投資隨后與開發(fā)商商量股權(quán)投入的比例，一般情況下，鼎暉和開發(fā)商占總股本的1/3至2/3之間。房地產(chǎn)基金募集完畢之后，投資團隊開始追蹤潛在的項目，分析項目的可行性因素，并對項目進行初步篩選。之后，部門內(nèi)部會針對可選項目可能存在的問題進行全面討論，并交予投資委員會立項。做完全部前期工作之后，項目組將直接奔赴項目一線進行全面考察，撰寫盡職調(diào)查報告，對項目可行性進行論證。如果項目最后獲得團隊的認(rèn)可，相關(guān)的項目經(jīng)理將開始設(shè)計交易結(jié)構(gòu)和投資流程。在項目投資期間，鼎輝投資將對目標(biāo)項目的財務(wù)、設(shè)計、施工和銷售進行合理的指導(dǎo)和監(jiān)督。等待項目竣工之后，鼎暉投資將通過多樣靈活的退出方式終止該項目并獲取回報。（三） 投資歷史及成功投資案例分析鼎暉房地產(chǎn)團隊過去五年中已經(jīng)成功主導(dǎo)投資6個項目，投資額合計近20億元人民幣。其中包括4個特殊機會項目和2個開發(fā)商戰(zhàn)略投資項目。已投項目預(yù)期回報穩(wěn)健，能夠取得可觀的收益，可作為資產(chǎn)配置的重要類型。項目名稱回報預(yù)期公司層面投資深圳項目年內(nèi)部收益率（IRR）:15%-20%廊坊項目投資回報倍數(shù)：1.5X-2.0X特殊機會投資亞龍灣項目年內(nèi)部收益率（IRR）:25%-30%清水灣項目投資回報倍數(shù)：3.0X-4.0X濕地項目杭州項目表5：鼎暉房地產(chǎn)投資歷史業(yè)績1、 開發(fā)商戰(zhàn)略投資案例深圳項目地點深圳投資類型公司層面的股權(quán)投資總投資額7800萬美元資產(chǎn)類型住宅開發(fā)為主鼎暉投資額4800萬美元投資時間2007年11月本次投資的目標(biāo)公司為一家已經(jīng)在香港上市的高品質(zhì)本土房地產(chǎn)開發(fā)公司，其具有10多年的房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。目標(biāo)公司擁有150萬平方米的土地儲備，主要位于深圳，珠三角和長三角，且土地取得成本很低。公司在市場上聲譽很高，內(nèi)部管理較為完善。由于目標(biāo)公司已經(jīng)上市，在投資退出時多了一個選擇通道。2009年5月，鼎暉已經(jīng)提前一年半實現(xiàn)部分退出，年內(nèi)部收益率（IRR）達(dá)到了15%。對于剩余部分股權(quán)，鼎暉將會轉(zhuǎn)到鼎暉認(rèn)可的，公司新獲得的項目上的股權(quán)，預(yù)期回報潛力巨大。2、 開發(fā)商戰(zhàn)略投資案例廊坊項目地點廊坊投資類型公司層面的股權(quán)投資總投資額5500萬美元資產(chǎn)類型住宅開發(fā)為主鼎暉投資額4500萬美元投資時間2008年2月本次投資，鼎暉選取了河北省的一家龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該企業(yè)擁有數(shù)千畝土地儲備潛力，和當(dāng)?shù)卣辛己玫年P(guān)系。鼎暉投資通過濕地項目對開發(fā)商的早期支持而獲得了投資機會，并且成功以低于市場價格的估值獲取了公司部分?jǐn)?shù)量的優(yōu)先股。在投資期間，鼎暉投資靈活設(shè)計了交易結(jié)構(gòu)，幫助公司重組法律架構(gòu)以符合未來海外上市的要求。同時，鼎暉投資成功幫助公司引入新加坡銀行最為另一戰(zhàn)略投資者。該項目預(yù)期年內(nèi)部收益率能夠達(dá)到15%以上，符合項目發(fā)展預(yù)期。3、 特殊機會投資案例亞龍灣項目地點三亞投資類型項目股權(quán)投資總投資額1億元人民幣資產(chǎn)類型產(chǎn)權(quán)式服務(wù)型公寓鼎暉投資額1000萬元人民幣投資時間2006年9月本次投資項目用地是三亞亞龍灣最后一塊未開發(fā)的一線海岸。雖然資源特殊，但是開發(fā)商在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^強的資源關(guān)系，因而取得土地成本較低。地塊面積達(dá)28畝，項目將建成約130套公寓，總建筑面積達(dá)12000平方米。建成項目的銷售均價高于預(yù)期65%，酒店經(jīng)營毛利率高于預(yù)期2倍。在銷售結(jié)束后，該項目已經(jīng)實現(xiàn)收益，投資回報倍數(shù)達(dá)到了1.5倍，而內(nèi)部收益率將會達(dá)到30%以上。同時，鼎暉投資通過在資本化的手段，將固定資產(chǎn)用于抵押貸款收回全被投資，預(yù)期完成后總投資回報倍數(shù)可達(dá)到2倍。4、 特殊機會投資案例清水灣項目地點海南清水灣投資類型項目股權(quán)投資總投資額10億元人民幣資產(chǎn)類型一線海濱住宅開發(fā)鼎暉投資額7億元人民幣投資時間2009年6月清水灣項目用地是三亞附近屈指可數(shù)的南向熱帶沙灘，海水和沙灘質(zhì)量可與亞龍灣媲美。該地塊面積824畝，地上總建筑面積約為440000平方米，開發(fā)商在年初房地產(chǎn)市場整體低迷的時期鎖定了交易價格，土地成本僅為80萬/畝，低于平均價格400萬/畝。項目附近的雅居樂項目一期建成，銷售良好，并且成功將清水灣的知名度大大提升。鼎暉投資作為戰(zhàn)略投資者，對項目定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷策劃等方面進行了全面的管理，按照機構(gòu)投資者的標(biāo)準(zhǔn)，竭盡全力保證項目實現(xiàn)最高的品質(zhì)。同時，鼎暉輔導(dǎo)開發(fā)商公司建立完善的財務(wù)管理和預(yù)算管理制度，對資金和成本進行嚴(yán)格控制?；诒Ｊ氐念A(yù)測，該項目預(yù)計年內(nèi)部收益率將達(dá)到30%以上，5年自有資金回報大于3倍。（四） 房地產(chǎn)投資管理團隊投資項目的成功離不開團隊成員的專業(yè)付出。鼎暉房地產(chǎn)主要成員在過去幾年中主導(dǎo)完成了總計40多個房地產(chǎn)項目，總投資額超過了40億美元。成員在中國（包括香港）成功完成了住宅、別