控制性詳細規(guī)劃.doc

一、控制性詳細規(guī)劃1.控制性詳細規(guī)劃定義：控制性詳細規(guī)劃主要以對地塊的用地使用控制和環(huán)境容量控制、建筑建造控制和城市設計引導、市政工程設施和公共服務設施的配套，以及交通活動控制和環(huán)境保護規(guī)定為主要內(nèi)容，并針對不同地塊、不同建設項目和不同開發(fā)過程，應用指標量化、條文規(guī)定、圖則標定等方式對各控制要素進行定性、定量、定位和定界的控制和引導。2.控制性詳細規(guī)劃的作用：2.1承上啟下，強調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性?？刂菩栽敿氁?guī)劃的核心價值即在于“承上啟下”。2.2與管理結合、與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)。2.3體現(xiàn)城市設計構想?？刂菩栽敿氁?guī)劃可將城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃中宏觀的城市設計構想，以微觀、具體的控制要求加以體現(xiàn)。2.4城市政策的載體。3.控制性詳細規(guī)劃的基本特征：3.1通過抽象的表達方式實現(xiàn)規(guī)劃意圖3.2具有法律效應和立法空間3.3綜合性3.4剛性和彈性相結合的控制方式3.5規(guī)劃性和引導性的結合3.6通則式與判例式的結合3.7動態(tài)控制與相互轉化的可能（兼容性規(guī)定）3.8強制性內(nèi)容的提出4.控制性詳細規(guī)劃的目標：控制性詳細規(guī)劃編制的目標是指在城市總體規(guī)劃的指導下。4.1明確所涉及地區(qū)的發(fā)展定位，與上位的城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃中的相應內(nèi)容相銜接，使之能夠進一步分解和落實，確定該地區(qū)在城市中的分工。4.2依據(jù)上述發(fā)展定位，綜合考慮現(xiàn)狀問題，已有規(guī)劃、周邊關系、未來挑戰(zhàn)等因素，制定所涉及地區(qū)的城市建設各項開發(fā)控制體系的總體指標，并在用地和公共服務設施、市政公用設施、環(huán)境質(zhì)量等方面的配制上落實到各地塊，為實現(xiàn)所涉及地區(qū)的發(fā)展定位提供保障。4.3為各地塊制定相關的規(guī)劃指標，作為法定的技術管理工具，直接引導和控制地塊內(nèi)的各類開發(fā)建設活動。5.控制性詳細規(guī)劃的管理：是通過指標的制定來實現(xiàn)的，其核心內(nèi)容是其各項控制指標，可以分為規(guī)定性控制指標和引導性控制指標2大類?？刂菩栽敿氁?guī)劃控制指標一覽表編號指標分類注解1用地性質(zhì)規(guī)定性2用地面積規(guī)定性3建筑密度規(guī)定性4容積率規(guī)定性5建筑高度/層數(shù)規(guī)定性用于一般建筑/住宅建筑6綠地率（30%）規(guī)定性7公建配套項目規(guī)定性8建筑后退道路紅線規(guī)定性用于沿道路的地塊9建筑后退用地邊界規(guī)定性用于地塊之間10社會停車場庫規(guī)定性用于城市分區(qū)、片的社會停車11配建停車場庫規(guī)定性12地塊出入口方位、數(shù)量和允許開口路段規(guī)定性13建筑形體、色彩、風格等城市設計內(nèi)容引導性主要用于重點地段、文化保護區(qū)、歷史街區(qū)、特色街道，城市公園以及其他城市開敞空間周邊地區(qū)控制性詳細規(guī)劃控制指標體系的確定通常是以建筑密度和容積率的確定為核心的。5.1環(huán)境容量：根據(jù)建筑條件、道路交通設施、市政設施、公共服務設施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求，按照規(guī)劃人均標準推算出可容納的人口規(guī)模及相應的容積率等各項指標。6.控制性詳細規(guī)劃的編制內(nèi)容：6.1確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界線，確定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型。6.2確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標，確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。6.3提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則。6.4根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其他交通設施。規(guī)定各級道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。6.5根據(jù)規(guī)劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發(fā)利用具體要求。6.6制定相應的土地使用和建筑管理規(guī)定。7.控制性詳細規(guī)劃成果應當包括規(guī)劃文本、圖件和附件。圖件有圖紙和圖則兩部分組成、規(guī)劃說明、基礎資料和研究報告收入附件。7.1控制性詳細規(guī)劃圖紙7.1.1規(guī)劃用地位置圖（區(qū)位圖）（比例不限）7.1.2規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖（1：10001:2000）7.1.3土地使用規(guī)劃圖（1：10001:2000）7.1.4道路交通及豎向規(guī)劃圖（1：10001:2000）7.1.5公共服務設施規(guī)劃圖（1：10001:2000）7.1.6工程管線規(guī)劃圖（1：10001:2000）7.1.7環(huán)衛(wèi)、環(huán)保規(guī)劃圖（1：10001:2000）7.1.8地下空間利用規(guī)劃圖（1：10001:2000）7.1.9五線規(guī)劃圖（1：10001:2000）7.1.10空間形態(tài)示意圖（比例不限，平面一般比例為1：10001:2000）7.1.11城市設計概念圖（空間景觀規(guī)劃、特色與保護規(guī)劃）（1：10001:2000）7.1.12地塊劃分編號圖（1：20001:5000）7.1.13地塊控制圖則（1：10001:2000）7.2“七線”“黑線”規(guī)定給排水、電力、電信、燃氣等市政管網(wǎng)；“橙線”軌道交通管理；“黃線”市政設施用地及點位控制線；“綠線”綠化控制線；“藍線”水域用地控制線；“紫線”文物用地控制線；“紅線”城市道路用地控制線。8.控制性詳細規(guī)劃文本基本內(nèi)容要求總則：8.1規(guī)劃背景和目標8.2規(guī)劃依據(jù)和原則8.3規(guī)劃范圍和概況9.城市設計引導：根據(jù)規(guī)劃區(qū)環(huán)境特征、歷史文化背景和空間景觀特點，歲城市廣場、綠地、水體、商業(yè)、辦公和居住等功能空間，城市輪廓線、標志性建筑、街道、夜間景觀、標識以無障礙系統(tǒng)等環(huán)境要素方面，重點地段建筑物高度、體量、風格、色彩、建筑群體組合空間關系，及歷史文化遺產(chǎn)保護提出控制、引導的原則和措施。10.規(guī)定性控制要素10.1控制性詳細規(guī)劃控制體系：10.1.1土地使用10.1.1.1用地面積10.1.1.2用地邊界10.1.1.3用地性質(zhì)10.1.1.4土地使用兼容10.1.2環(huán)境容量10.1.2.1容積率10.1.2.2建筑密度10.1.2.3居住人口密度10.1.2.4綠地率10.1.3建筑建造10.1.3.1建筑限高10.1.3.2建筑后退10.1.3.3建筑間距10.1.4城市設計引導10.1.4.1建筑體量10.1.4.2建筑形式10.1.4.3建筑色彩10.1.4.4建筑空間圍合10.1.4.5建筑小品10.1.5配套設施10.1.5.1市政設施10.1.5.2公共設施（行政、商業(yè)、文教體衛(wèi)）10.1.6行為活動10.1.6.1交通活動交通方式出入口方式、數(shù)量其他交通設施停車泊位10.1.6.2環(huán)境保護規(guī)定噪聲水污染水污染物允許排放濃度廢棄污染物允許排放量固體廢棄物控制其他10.2土地使用控制10.2.1用地面積概念：即建設用地面積，是指城市規(guī)劃行政部門確定的建設用地邊界圍合的用地水平投影面積，包括原有建設用地面積及新征建設用地面積，不含代征用地的面積。用地面積是控規(guī)中各種規(guī)定性指標要素計算的基礎。10.2.2用地邊界即規(guī)劃用地與道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃分用地的范圍邊界。10.2.3用地性質(zhì)即對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類用地所規(guī)定的使用用途。用地性質(zhì)包含兩方面的意思：一是土地的實際使用用途，如綠地、廣場等；二是附屬于土地上的建筑物的使用用途，肉商業(yè)用地、居住用地等。大部分用地的使用性質(zhì)要通過土地上的附屬建筑物的用途來實現(xiàn)。10.2.4土地使用兼容性包括兩方面的涵義;其一是指不同土地使用性質(zhì)在同一土地中公出的可能性,即表現(xiàn)為同一塊城市用地上多種性質(zhì)綜合使用的允許與否,反應不同土地使用性質(zhì)之間親和與矛盾的程度.其二是指同一土地,使用性質(zhì)的多種選擇與置換的可能性.表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的彈性、靈活性與適建性，主要反映該用地周邊環(huán)境對于該地使用性質(zhì)的約束關系。即建設的可能性和選擇的多樣性。10.2.5環(huán)境容量控制環(huán)境容量控制是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量、對建設用地能夠容納的建設量和人口聚集量作出合理規(guī)定。10.2.6容積率又稱樓板面積率，或建筑面積密度，是衡量土地使用強度的一項指標，英文縮寫為FAR，是地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和Ar與地塊面積Al的比值(萬m2/hm2)10.2.7容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關系建筑密度=用地內(nèi)所有建筑的基地面積總和/用地面積建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和因此,容積率=建筑密度*建筑平均層數(shù)10.2.8建筑密度定義：建筑密度是指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比例。建筑密度=(規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積之和/用地面積)*100%注重的是建筑基底面積，保證一定的空地率、綠地率。10.2.9綠地率定義：綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地總和占該用地面積的比例。綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地總面積/地塊面積）*100%綠地率指標是以控制其下線為準。綠地包括公共綠地、中心綠地、組團綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地，公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、亭榭、水池等綠化小品建筑可視為綠地。通過綠地率的控制可以保證城市的綠化和開放空間，為人們提供休憩和交流的場所。10.2.10建筑后退定義：建筑后退是指在城市建設中，建筑物相對于規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線的后退距離，通常以后退距離的下限進行控制。10.2.11建筑間距定義：建筑間距是指兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距的控制使建筑物之間保持必要的距離，以滿足防火、防震、日照、通風、采光、視線干擾、防噪、綠化、衛(wèi)生、管線敷設、建筑布局形式以及節(jié)約用地等方面的基本要求。10.2.12日照間距定義：指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽房間在規(guī)定的日照標準日獲得的日照量，是編制居住區(qū)