Co-GP：地產(chǎn)資管的新藍本.doc

Co-GP：地產(chǎn)資管的新藍本 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁，零售地產(chǎn)投資機構(gòu)在操作上卻面臨困局。大資管時代，“聯(lián)合投資管理“模式，將外包式的資產(chǎn)管理滲入投資管理。有利于實現(xiàn)服務(wù)資本化，有效擴大雙方的能力邊界。中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展如火如荼，根據(jù)2013年中國50城市綜合體戰(zhàn)略地圖, 2015年城市綜合體非住宅存量將達到5.64億平方米，其中規(guī)模逾1000萬平方米的城市共25個，既有北上廣等一線城市，也有貴陽、成都、沈陽、西安等區(qū)域省會城市。實際上，政府已經(jīng)日漸意識到商業(yè)配套對住宅的重要性，以及增大商業(yè)自持比例對于減少社會不穩(wěn)定因素、獲得持續(xù)稅收、加速商業(yè)資產(chǎn)增值的意義。例如，蘇州在2014年初頒布的關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見的通知中就規(guī)定：“在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域建立風險防范資產(chǎn)保障機制，要求可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目，在預(yù)售前必須劃出一部分房產(chǎn)作為風險防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，時限為3年?！笆聦嵣?，各地政府對住宅項目，在土地出讓階段，基本上都強制性要求了至少10%商業(yè)比例。因此，從政策面看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要性只增不減。服務(wù)資本化 然而，零售商業(yè)地產(chǎn)市場并不純粹是一片充滿機遇的藍海。諸多負面因素牽制其發(fā)展：個別城市嚴重超前開發(fā)、電商沖擊、百貨消亡、個別業(yè)態(tài)遭遇寒冬、同質(zhì)化競爭慘烈、項目建筑設(shè)計硬傷比比皆是、匹配商業(yè)地產(chǎn)的重要金融工具REIT獲批遙遙無期等?？v觀行業(yè)現(xiàn)狀，直接著力于零售商業(yè)地產(chǎn)投資的機構(gòu)鳳毛麟角。一位保險地產(chǎn)投資機構(gòu)高管表示：“零售商業(yè)地產(chǎn)的投資實在太過復雜。”的確，除了各種大環(huán)境因素，個體的成功受制于建筑設(shè)計、招商、開業(yè)、運營、投融資配合等各個環(huán)節(jié)，牽一發(fā)動全身，一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，往往進退得咎。如果投資機構(gòu)直接操作有難度，那么是否可以借力于服務(wù)商呢？在與開發(fā)商接觸的過程中，我們經(jīng)常聽到一種說法，即服務(wù)商旱澇保收?，F(xiàn)有的服務(wù)商取費模式，的確與項目成敗沒有太多利害關(guān)系。即便一個項目遭遇重大挫折，不代表服務(wù)商會蒙受大的損失。因此，要求服務(wù)商承擔更多責任是投資機構(gòu)和開發(fā)商共同的需要?；谶@個需求，我們探討另一種服務(wù)商合作模式: 服務(wù)資本化。即補足投資機構(gòu)的專業(yè)短板，將資管專業(yè)滲入投資管理，打造“聯(lián)合投資管理”模式（Co-GP）。如果原來的專業(yè)服務(wù)商決定和投資管理機構(gòu)風雨同舟，那么成立合資企業(yè)共同發(fā)起運作基金，可能是一個自然的決定。資產(chǎn)管理外包 也許不少國內(nèi)的投資管理人會質(zhì)疑，投資管理就是代理投資者利益。如果資產(chǎn)管理人背后沒有投資者，為何要投資管理介入？這是個很好的問題。實際上，“聯(lián)合投資管理“并不是一個新鮮的概念。在很多大型跨國地產(chǎn)投資機構(gòu)里，投資和資管都是兩個并存的重要部門，是主動管理的必要支持。中國地產(chǎn)基金業(yè)剛剛起步，在初期大量投入資金組建資產(chǎn)管理部門，未必是一個上佳的方案。因為，組建資產(chǎn)管理部門需要大量資金和人力，并不是每一家有志于商業(yè)地產(chǎn)投資的機構(gòu)，都有必要在現(xiàn)階段組建自己的資產(chǎn)管理部門。即使聘用一批資管專業(yè)人士，也未必就能有效搭建運作資產(chǎn)管理部門。我們關(guān)注的有資產(chǎn)管理參與的聯(lián)合投資管理模式，實際上是一種外包的形式。比較外包和內(nèi)設(shè)的成本收益，投資管理機構(gòu)得失自知。聯(lián)合投資管理不僅能夠有效降低投資管理成本，在與政府溝通的時，嶄新的專業(yè)的面貌也能爭取到更多的優(yōu)質(zhì)項目。用一句流行的話說，就是“有效擴大能力邊界”。決策與出資的平衡方案 也有朋友可能會問，如何解決聯(lián)合投資管理模式?jīng)Q策上的潛在矛盾呢？投資管理方從投資的角度出發(fā)有自己的擔憂，資產(chǎn)管理方從商業(yè)資產(chǎn)運作的角度提出專業(yè)主張。這里設(shè)想一種 “風控-推動”的決策模式。比如，聯(lián)合投資管理機構(gòu)組建一個決策委員會，投委會主席由投資管理方委任，一票否決，確保不符合投資方利益的方案無法通過，達到“風控”效果。另一方面，資產(chǎn)管理方占投委會大多數(shù)，投委會方案有大多數(shù)通過才能實施。由于前面有“風控”制約，資產(chǎn)管理方將不得不“推動”各種方案，使投資管理方認可。從而達到“風控+推動”的綜合效果。雖然擁有專業(yè)能力的資產(chǎn)管理方最有資格推動各類方案，若不能說服投資管理方，此方案必定無法完全符合投資者利益。另外，還涉及到的問題是，資產(chǎn)管理方是否出資。應(yīng)該說，資產(chǎn)管理方完全不出資既不現(xiàn)實，也不能遠離傳統(tǒng)服務(wù)商旱澇保收的詬病，違背了初衷；但是資產(chǎn)管理方歸根結(jié)底還是輕資產(chǎn)重專業(yè)的服務(wù)商。因此，有必要尋求一種調(diào)和。例如，資產(chǎn)管理方現(xiàn)階段無法出資或只出極小的部分，可通過未來的債務(wù)擔保確定風險下限，比如由公司股權(quán)質(zhì)押或者公司未來合約收入的收益權(quán)質(zhì)押等模式尋求突破。商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)性發(fā)展帶來了一個時代機會，而中小投資管理機構(gòu)的機會也許就在和專業(yè)資產(chǎn)管理人的創(chuàng)新合作中。 陳斐=過年發(fā)福利了：1：羊年會陸續(xù)開通各個地產(chǎn)群，歡迎銀行、信托、私募地產(chǎn)基金、資管、基金子公司、還有開發(fā)商的中高