項目前期策劃工作提綱.doc

項目前期策劃工作提綱 項目前期策劃工作提綱房地產(chǎn)是一個資本市場，近代中國的大中型企業(yè)成長大多與其房地產(chǎn)市場運作密切相關。 沒有一個行業(yè)像房地產(chǎn)那樣，如此之深地涉入到社會民生的各個方面，深刻地影響了人們的生活，所以，我們常說，開發(fā)房地產(chǎn)實際上是重塑一種生活的方式。 根據(jù)我司的經(jīng)驗，前期策劃（從項目土地拍賣后至開盤銷售準備）主要分為以下五個階段 1、市場研究階段 2、發(fā)展主題策劃階段 3、項目定位及產(chǎn)品理念設計階段 4、規(guī)劃設計顧問階段 5、品牌營銷推廣策劃階段1.前期策劃階段性研究專題1.1.第一階段市場研究專題 1、當?shù)匚磥矸康禺a(chǎn)發(fā)展前景預判（主要針對地塊規(guī)劃建設的物業(yè)類型）； 2、當?shù)亟?jīng)濟支柱行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景預判； 3、當?shù)胤康禺a(chǎn)環(huán)境現(xiàn)狀與發(fā)展前景預判（主要針對地塊規(guī)劃建設的物業(yè)類型）； 4、當?shù)刂饕K端消費群體特征描述（消費特征、消費層次、消費偏好等）； 5、當?shù)赝顿Y客戶研究（包括投資偏好、回報率要求、經(jīng)營模式要求等）； 6、當?shù)啬壳爸髁鳟a(chǎn)品特征研究（包括檔次、產(chǎn)品類型、競爭狀況、價格、開發(fā)模式、營銷模式、消費群體構成、產(chǎn)品附加值等）； 7、當?shù)胤康禺a(chǎn)物業(yè)的銷售情況、經(jīng)營模式與經(jīng)營狀況研究（主要針對地塊規(guī)劃建設的物業(yè)類型）。 1.2.第二階段主題策劃研究專題 1、市場細分，尋求需求市場空白點（包括區(qū)域特征、消費群體特征等）； 2、品牌的主題策劃和定性分析，包括主題的提出、主題的內涵等； 3、產(chǎn)品發(fā)展模式研究和定量分析（滿足市場定位/項目定位之間的多方案研究）； 4、項目發(fā)展模式與經(jīng)營模式的關系研究； 5、產(chǎn)品附加值的研究（包括產(chǎn)品優(yōu)勢策劃、外延產(chǎn)品定位等）； 6、項目品牌經(jīng)營的模式研究。 1.3.第三階段項目定位專題（住宅物業(yè)） 1、項目在市場中的競爭形勢分析； 2、項目定位研究； 3、市場定位研究； 4、目標客戶群定位； 5、產(chǎn)品定位； 6、初步價格定位； 7、分期開發(fā)研究。 （寫字樓物業(yè)） 1、寫字樓的功能性定位研究 2、寫字樓的經(jīng)營模式研究； 3、寫字樓的經(jīng)營面積研究； 4、寫字樓的銷售及招商的總體戰(zhàn)略研究。 （商業(yè)物業(yè)） 1、商業(yè)部分的功能性定位研究； 2、商業(yè)部分的經(jīng)營業(yè)態(tài)研究； 3、商業(yè)部分的經(jīng)營模式研究； 4、商業(yè)部分的經(jīng)營面積比例研究； 5、商業(yè)部分的銷售及招商總體戰(zhàn)略定位研究。 1.4.第四階段規(guī)劃設計的顧問階段（住宅物業(yè)） 1、項目總體規(guī)劃設計概念建議； 2、項目總體建筑風格建議； 3、項目交通系統(tǒng)組織建議； 4、項目單體建筑風格建議； 5、項目各產(chǎn)品的平面規(guī)劃設計建議； 6、配套系統(tǒng)建議。 7、項目環(huán)境規(guī)劃設計建議； 8、項目物業(yè)管理系統(tǒng)的建議； 9、項目停車系統(tǒng)規(guī)劃建議； 10、參與每一次設計方案的評審工作； 11、不間斷的跟蹤市場，調整整個策略系統(tǒng)。 （寫字樓物業(yè)） 1、寫字樓部分智能化配套建議； 2、寫字樓部分裝修標準建議； 3、產(chǎn)品的裝修風格建議； 4、項目環(huán)境規(guī)劃設計建議； 5、項目物業(yè)管理系統(tǒng)的建議； 6、項目停車系統(tǒng)規(guī)劃建議； 7、參與每一次設計方案的評審工作； 8、不間斷的跟蹤市場，調整整個策略系統(tǒng)。 （商業(yè)物業(yè)） 1、商業(yè)人流導向規(guī)劃建議； 2、商業(yè)部分水平交通和垂直交通系統(tǒng)規(guī)劃設計建議； 3、商業(yè)部分空間布局規(guī)劃設計建議； 4、商業(yè)部分裝修標準建議； 5、商業(yè)部分環(huán)境主題建議； 6、項目物業(yè)管理系統(tǒng)的建議； 7、項目停車系統(tǒng)規(guī)劃建議； 8、參與每一次設計方案的評審工作； 9、不間斷的跟蹤市場，調整整個策略系統(tǒng)。 1.5.第五階段營銷推廣階段研究專題 1、品牌營銷策略； 2、整體傳播策略； 3、現(xiàn)場展示系統(tǒng)策略； 4、首期市場引爆的策劃與部署； 5、銷售推廣系統(tǒng)、組織與安排； 6、營銷推廣費用比例； 7、現(xiàn)金流量分析； 8、經(jīng)營管理模式與盈利模式建議（寫字樓和商業(yè)） 9、招商模式建議（寫字樓和商業(yè)） 10、租金價格定位建議（寫字樓和商業(yè)） 11、招商推廣方案（寫字樓和商業(yè)）2.前期策劃工作進度計劃及成果工作階段時間工作內容及成果第一階段20-30天完成市場研究專題報告等第二階段20天完成項目發(fā)展主題專題報告、項目發(fā)展模式與品牌經(jīng)營模式專題報告等第三階段20天完成項目市場定位及產(chǎn)品理念專題報告等第四階段完成產(chǎn)品設計建議等第五階段30天完成品牌營銷策劃專題報告、營銷展示系統(tǒng)專題報告、項目傳播策略專題報告、項目VI系統(tǒng)設計方案、項目現(xiàn)金流量分析報告等。 3.合作方式及收費標準項目前期策劃主要是解決市場競爭狀況、項目定位、營銷概念包裝、發(fā)展計劃設定以及現(xiàn)金流等問題，工作成果以提交策劃報告和策劃演示文本，以及召開現(xiàn)場問題解決會議為主，并提供規(guī)劃設計輔助工作。 根據(jù)項目目前的工作進展，我司建議按照前期策劃的階段性安排，采取分階段方式，以及按照每個階段的實際工作量