項(xiàng)目前期策劃工作提綱.doc

項(xiàng)目前期策劃工作提綱 項(xiàng)目前期策劃工作提綱房地產(chǎn)是一個(gè)資本市場(chǎng)，近代中國(guó)的大中型企業(yè)成長(zhǎng)大多與其房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作密切相關(guān)。 沒有一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)那樣，如此之深地涉入到社會(huì)民生的各個(gè)方面，深刻地影響了人們的生活，所以，我們常說，開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)際上是重塑一種生活的方式。 根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)，前期策劃（從項(xiàng)目土地拍賣后至開盤銷售準(zhǔn)備）主要分為以下五個(gè)階段 1、市場(chǎng)研究階段 2、發(fā)展主題策劃階段 3、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)階段 4、規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問階段 5、品牌營(yíng)銷推廣策劃階段1.前期策劃階段性研究專題1.1.第一階段市場(chǎng)研究專題 1、當(dāng)?shù)匚磥矸康禺a(chǎn)發(fā)展前景預(yù)判（主要針對(duì)地塊規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)類型）； 2、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景預(yù)判； 3、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)環(huán)境現(xiàn)狀與發(fā)展前景預(yù)判（主要針對(duì)地塊規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)類型）； 4、當(dāng)?shù)刂饕K端消費(fèi)群體特征描述（消費(fèi)特征、消費(fèi)層次、消費(fèi)偏好等）； 5、當(dāng)?shù)赝顿Y客戶研究（包括投資偏好、回報(bào)率要求、經(jīng)營(yíng)模式要求等）； 6、當(dāng)?shù)啬壳爸髁鳟a(chǎn)品特征研究（包括檔次、產(chǎn)品類型、競(jìng)爭(zhēng)狀況、價(jià)格、開發(fā)模式、營(yíng)銷模式、消費(fèi)群體構(gòu)成、產(chǎn)品附加值等）； 7、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)物業(yè)的銷售情況、經(jīng)營(yíng)模式與經(jīng)營(yíng)狀況研究（主要針對(duì)地塊規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)類型）。 1.2.第二階段主題策劃研究專題 1、市場(chǎng)細(xì)分，尋求需求市場(chǎng)空白點(diǎn)（包括區(qū)域特征、消費(fèi)群體特征等）； 2、品牌的主題策劃和定性分析，包括主題的提出、主題的內(nèi)涵等； 3、產(chǎn)品發(fā)展模式研究和定量分析（滿足市場(chǎng)定位/項(xiàng)目定位之間的多方案研究）； 4、項(xiàng)目發(fā)展模式與經(jīng)營(yíng)模式的關(guān)系研究； 5、產(chǎn)品附加值的研究（包括產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)策劃、外延產(chǎn)品定位等）； 6、項(xiàng)目品牌經(jīng)營(yíng)的模式研究。 1.3.第三階段項(xiàng)目定位專題（住宅物業(yè)） 1、項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析； 2、項(xiàng)目定位研究； 3、市場(chǎng)定位研究； 4、目標(biāo)客戶群定位； 5、產(chǎn)品定位； 6、初步價(jià)格定位； 7、分期開發(fā)研究。 （寫字樓物業(yè)） 1、寫字樓的功能性定位研究 2、寫字樓的經(jīng)營(yíng)模式研究； 3、寫字樓的經(jīng)營(yíng)面積研究； 4、寫字樓的銷售及招商的總體戰(zhàn)略研究。 （商業(yè)物業(yè)） 1、商業(yè)部分的功能性定位研究； 2、商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)研究； 3、商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)模式研究； 4、商業(yè)部分的經(jīng)營(yíng)面積比例研究； 5、商業(yè)部分的銷售及招商總體戰(zhàn)略定位研究。 1.4.第四階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的顧問階段（住宅物業(yè)） 1、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)概念建議； 2、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格建議； 3、項(xiàng)目交通系統(tǒng)組織建議； 4、項(xiàng)目單體建筑風(fēng)格建議； 5、項(xiàng)目各產(chǎn)品的平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； 6、配套系統(tǒng)建議。 7、項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； 8、項(xiàng)目物業(yè)管理系統(tǒng)的建議； 9、項(xiàng)目停車系統(tǒng)規(guī)劃建議； 10、參與每一次設(shè)計(jì)方案的評(píng)審工作； 11、不間斷的跟蹤市場(chǎng)，調(diào)整整個(gè)策略系統(tǒng)。 （寫字樓物業(yè)） 1、寫字樓部分智能化配套建議； 2、寫字樓部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議； 3、產(chǎn)品的裝修風(fēng)格建議； 4、項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； 5、項(xiàng)目物業(yè)管理系統(tǒng)的建議； 6、項(xiàng)目停車系統(tǒng)規(guī)劃建議； 7、參與每一次設(shè)計(jì)方案的評(píng)審工作； 8、不間斷的跟蹤市場(chǎng)，調(diào)整整個(gè)策略系統(tǒng)。 （商業(yè)物業(yè)） 1、商業(yè)人流導(dǎo)向規(guī)劃建議； 2、商業(yè)部分水平交通和垂直交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； 3、商業(yè)部分空間布局規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； 4、商業(yè)部分裝修標(biāo)準(zhǔn)建議； 5、商業(yè)部分環(huán)境主題建議； 6、項(xiàng)目物業(yè)管理系統(tǒng)的建議； 7、項(xiàng)目停車系統(tǒng)規(guī)劃建議； 8、參與每一次設(shè)計(jì)方案的評(píng)審工作； 9、不間斷的跟蹤市場(chǎng)，調(diào)整整個(gè)策略系統(tǒng)。 1.5.第五階段營(yíng)銷推廣階段研究專題 1、品牌營(yíng)銷策略； 2、整體傳播策略； 3、現(xiàn)場(chǎng)展示系統(tǒng)策略； 4、首期市場(chǎng)引爆的策劃與部署； 5、銷售推廣系統(tǒng)、組織與安排； 6、營(yíng)銷推廣費(fèi)用比例； 7、現(xiàn)金流量分析； 8、經(jīng)營(yíng)管理模式與盈利模式建議（寫字樓和商業(yè)） 9、招商模式建議（寫字樓和商業(yè)） 10、租金價(jià)格定位建議（寫字樓和商業(yè)） 11、招商推廣方案（寫字樓和商業(yè)）2.前期策劃工作進(jìn)度計(jì)劃及成果工作階段時(shí)間工作內(nèi)容及成果第一階段20-30天完成市場(chǎng)研究專題報(bào)告等第二階段20天完成項(xiàng)目發(fā)展主題專題報(bào)告、項(xiàng)目發(fā)展模式與品牌經(jīng)營(yíng)模式專題報(bào)告等第三階段20天完成項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品理念專題報(bào)告等第四階段完成產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議等第五階段30天完成品牌營(yíng)銷策劃專題報(bào)告、營(yíng)銷展示系統(tǒng)專題報(bào)告、項(xiàng)目傳播策略專題報(bào)告、項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析報(bào)告等。 3.合作方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目前期策劃主要是解決市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷概念包裝、發(fā)展計(jì)劃設(shè)定以及現(xiàn)金流等問題，工作成果以提交策劃報(bào)告和策劃演示文本，以及召開現(xiàn)場(chǎng)問題解決會(huì)議為主，并提供規(guī)劃設(shè)計(jì)輔助工作。 根據(jù)項(xiàng)目目前的工作進(jìn)展，我司建議按照前期策劃的階段性安排，采取分階段方式，以及按照每個(gè)階段的實(shí)際工作量