海景花園度假村可行性研究報(bào)告

東澤盛海景花園度假村 可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 1 目背景 1 目概況 2 究結(jié)論及建議 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 5 際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場 5 口城市規(guī)劃和建設(shè) 7 口黃金海岸線 10 目建設(shè)的必要性 12 第三章 市場需求分析 15 南省和?？谑薪?jīng)濟(jì)發(fā)展概況 15 口市房地產(chǎn)發(fā)展概況 21 口房地產(chǎn) 2010 年的發(fā)展趨勢 23 目周邊樓盤銷售情況 25 目定位 27 目 析 28 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 30 設(shè)地點(diǎn) 30 建場址條件 30 第五章 項(xiàng)目規(guī)劃與建設(shè)方案 32 目規(guī)劃 32 體設(shè)計(jì)方案 36 構(gòu)設(shè)計(jì) 39 排水設(shè)計(jì) 41 氣設(shè)計(jì) 47 通設(shè)計(jì)說明 51 2 防方案 55 第六章 節(jié)能設(shè)計(jì)方案 59 目概況 59 目合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 59 目能源消耗種類和數(shù)量分析 60 目建筑措施情況 61 第七章 環(huán)境影響評價(jià) 65 境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù) 65 目建設(shè)與運(yùn)營對環(huán)境的影響 65 境保護(hù)設(shè)計(jì) 66 境保護(hù)措施 67 境影響評價(jià) 68 第八章 消防措施及安全措施 70 防措施 70 全措施 70 第九章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)及建設(shè)管理 72 目組織機(jī)構(gòu) 72 力資源配置 72 目建設(shè)管理 73 第十章 工程招標(biāo) 75 目招標(biāo)范圍 75 標(biāo)組織形式及招標(biāo)方式 75 投標(biāo)程序 76 第十一章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 77 設(shè)工期 77 度安排 77 目實(shí)施進(jìn)度表 77 3 第十二章 投資估算與資金籌措 78 資估算 78 金籌措 82 第十三章 財(cái)務(wù)評價(jià) 83 價(jià)依據(jù) 83 售及經(jīng)營收入估算 83 本估算 84 潤總額 85 償能力分析 85 務(wù)評價(jià)指標(biāo) 85 感性分析 86 合財(cái)務(wù)評價(jià) 88 第十四章 社會(huì)效益評價(jià) 89 目對社會(huì)的影響 89 目與所在地互適性分析 89 第十五章 結(jié)論與建議 90 論 90 議 90 附件： 財(cái)務(wù)評價(jià)表。 附圖： 項(xiàng)目總平面布置示意圖； 項(xiàng)目部分建筑效果圖。 1 第一章 總 論 目背景 目名稱 東澤盛海景花園度假村 設(shè) 單位 概況 海南 天地通咨詢服務(wù) 有限 公司 法定代表人：吳駿東 單位住所：?？谑腥嗣翊蟮?33 號黃山大廈 1704 房 制單位 海南華鵬工程咨詢有限公司 ； 資格證書編號：工咨丙 12620060005。 制依據(jù) （ 1） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 2） 民用建筑設(shè)計(jì)通則（ 0352 （ 3） 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ 0096 （ 4） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ 2005 年版）； （ 5） 人防防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范（ 0038 （ 6） 人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范 （ (2001 年版 )； （ 7） 汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（ 00 （ 8） 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ （ 9） 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ( （ 10） 居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （ )63 （ 11） 建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（ 50033 2 （ 12） 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文房屋建筑部分（ 2002 年版）； （ 13） 海南省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（ 3 （ 14） 國家、部委、省現(xiàn)行的其它設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和定額； （ 15） 建設(shè)單位提供的其它意見、資料等； （ 16） 海南天地通咨詢服務(wù)有限公司 與海南華鵬工程咨詢有限公司簽定的編制項(xiàng)目可研報(bào)告合同書 。 行性研究報(bào)告研究范圍 本研究工作范圍主要是市場 分析及項(xiàng)目定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。 目概況 目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目 選址位 于 ?？谑?盈濱半島 旅游 度假區(qū) 永慶大道東 附近 ，規(guī)劃地塊面積 為 頃 。 目建設(shè)規(guī)模 及內(nèi)容 本項(xiàng)目為集商業(yè)、住宅為一體的綜合商住小區(qū)。本 項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容為建筑用地紅線內(nèi)的建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、消防 、道路廣場、景觀綠化、 籃球場、游泳池、 會(huì)所、 室外停車場等 。 項(xiàng)目共由 10 棟 9 層的住宅樓 、 40 棟聯(lián)排別墅、 60 棟獨(dú)棟別墅 、 1 棟會(huì)所 和 1 棟 酒店 組成。 總用地面積 約 為 149443 （折算 頃）， 總建筑面積約 125330 ，其中 地上建筑面積為 119020 （ 住宅 和別墅 108820 ，會(huì)所 3000 ， 酒店 7200 ） ，地下 室 面積 6310 。 共有停車位 510個(gè)，其中地上 302 個(gè)，地下 208 個(gè)。 要建設(shè)條件 3 建設(shè)場地緊鄰 永慶大道東 ，交通條件便利。水、電、等城市管網(wǎng)完備，能源供應(yīng)情況良好。 目總投資及資金籌措 東澤盛海景花園度假村 開發(fā)建設(shè)投資 為 元。所 需資金來源 為銀行貸款 20000 萬元，其余 由企業(yè)自籌解決。 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 m 149443 頃 2 總建筑面積 m 125330 上建筑 m 119020 宅 m 67500 墅 m 41320 店 m 7200 所 m 3000 下建筑 m 6310 不 計(jì)入 容積率 3 建筑占地面積 m 25150 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠化面積 m 59778 7 綠化率 % 40 8 道路 及 廣場面積 m 6500 9 機(jī)動(dòng)車位 個(gè) 510 下 個(gè) 208 上 個(gè) 302 10 戶數(shù) 戶 680 11 酒店床位數(shù) 床 240 究結(jié)論及 建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè) 4 政策，開發(fā)用地使用權(quán)已取得 ， 現(xiàn)場建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目開發(fā)土地位于 ?？谑?盈濱半島旅游度假區(qū) ，項(xiàng)目建成后將大大改善 項(xiàng)目區(qū)域 的面貌。 針對 海南房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)逐步多元化 ，以及 ?？谑?的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，本項(xiàng)目規(guī)劃為中高檔生態(tài)住宅，根據(jù)對 ?？谑?住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 從現(xiàn)狀 來看，項(xiàng)目建設(shè)用地周圍環(huán)境有待改善，建議建設(shè)單位爭取地方政府的支持， 加大 改善周圍環(huán)境， 這有利 于 項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 從目前房地產(chǎn)市場 分析，銷售價(jià)格開始出現(xiàn)下滑，應(yīng)加強(qiáng)營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 5 第 二 章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場 2009 年，在國際金融危機(jī)背景下，海南房地產(chǎn)開發(fā)增長勢頭不減，房地產(chǎn)投資規(guī)模居 20 個(gè)投資行業(yè)之首。 2009 年 1，全省房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 在列入統(tǒng)計(jì)的 20 個(gè)投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達(dá) 增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長水平。 2006 年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù) 3 年保持高位增長，年均增幅達(dá) 30%以上，商品住房銷售年均增幅 上，其中 65%以上的商品房銷往省外。海南省房地產(chǎn)的快速發(fā)展直接帶動(dòng)了以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)快速發(fā)展。 2009 年前三季度，海南省房地產(chǎn)業(yè)銷售勢頭強(qiáng)勁，區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力明顯增強(qiáng)，并且開發(fā)投資繼續(xù)擴(kuò)大。前三季度，海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 元，同比增長 超過 2008 年全年 元的投資總量，房地產(chǎn)業(yè)總體上呈現(xiàn)穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢。 2010年 1月 4日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于推進(jìn) 海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見，計(jì)劃到 2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。對此，國務(wù)院要求各有關(guān)部門高度重視，并表示在政策、資金、項(xiàng)目安排等方面給予特殊扶持。 這標(biāo)志著 海南國際旅游島正式上升為國家戰(zhàn)略，并且在意見中明確提出海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的六個(gè)戰(zhàn)略，包括要把海南建成我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗(yàn)區(qū)；世界一流的海島休閑度假旅游目的地；全國生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)；國際經(jīng)濟(jì)合作和文化交流的重要平臺；南海資源開發(fā)和服務(wù)基 6 地以及國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。 國際旅游島獲批的消息一經(jīng)正式發(fā)布，立刻在海南樓市掀 起了軒然大波，海南各地的房價(jià)也是水漲船高， 海南一時(shí)之間成為全國矚目的焦點(diǎn)，開發(fā)商躍躍欲試，投資客紛紛踏至海南，?？诜績r(jià)仿佛在一夜之間上漲數(shù)千元，市場更出現(xiàn)購房如買 “白菜 ”的局面，新盤推出即售罄，各個(gè)樓盤無房可售，出現(xiàn)了市場供不應(yīng)求的緊張狀況，既讓?shí)u內(nèi)島外人士對海南國際旅游島紛紛看好，也讓人們增加了對海南國際旅游島是否會(huì)變成海南國際房產(chǎn)島的擔(dān)心。面對這種房價(jià)暴漲的情況， 1月 16日海南省政府及時(shí)出臺關(guān)于土地政策的兩個(gè)暫停 “暫停商業(yè)性經(jīng)營土地出讓和暫停審批新的項(xiàng)目 ”，更是加深了人們對海南的看好，紛紛投資海南，各樓 盤也出現(xiàn)部分捂盤惜售現(xiàn)象，政府的這一舉措旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的正常秩序。 在國際旅游島建設(shè)背景下，海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展面臨前所未有的機(jī)遇。 與全國內(nèi)地部分大城市商品房成交量出現(xiàn)萎縮下滑的情況相反，?？谑袌鍪自卤憩F(xiàn)依然強(qiáng)勁，成交量和成交均價(jià)繼續(xù)穩(wěn)步提升，海南國際旅游島的獲批吸引了國內(nèi)國外大批客戶到訪，?？诜康禺a(chǎn)市場火熱，需求旺盛，強(qiáng)烈顯現(xiàn)供不應(yīng)求之狀。 2 月，海口商品房市場供應(yīng)量為 平方米，商品房成交量為 平方米，供應(yīng)成交呈現(xiàn)雙雙下跌，但供應(yīng)量與成交量相比略顯不足，市場依然呈現(xiàn)房源緊張情況。 國 務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見明確要求海南 “積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的類型、規(guī)模和速度，鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有海南特色、高品質(zhì)的星級賓館、度假村等房地產(chǎn)項(xiàng)目。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療 7 養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。鼓勵(lì)發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營 ”。 2009 年?？?60%、三亞 80品房是由島外來購買的，并且主要是購買二套房、三套房，這些人來海南買房最終是買海南的自然環(huán)境，由于海南是中國唯 一的熱帶島嶼，所以海南房地產(chǎn)的資源在全國是有唯一性的，隨著人們生活水平的提高，人們追求健康人居，所以海南房地產(chǎn)未來的需求肯定是越來越旺盛。 把海南建設(shè)成為 “世界一流的海島休閑度假旅游目的地 ”及 “度假天堂 ”是建設(shè)國際旅游島的重要戰(zhàn)略定位之一。可以說作為以 “休閑度假 ”為內(nèi)容的房地產(chǎn)開發(fā)投資成為今后海南地產(chǎn)的一個(gè)投資主題，據(jù)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2009 年 1 至 11 月份全省房地產(chǎn)投資累計(jì)完成 額完成年初 200 億元投資目標(biāo)的 同比增長 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2009 年以來，涌入海南投資房地產(chǎn) 的資金超過 1000 億元人民幣。面對巨大的島外休閑度假房地產(chǎn)市場， “休閑度假地產(chǎn) ”不僅是眼前，更將成為未來海南房地產(chǎn)資金聚集的行業(yè)。 口城市規(guī)劃和建設(shè) 海口市總體規(guī)劃（ 2005出了 “中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ”的?？谥鞒菂^(qū)空間布局結(jié)構(gòu)發(fā)展原則。 中強(qiáng)：強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境。 西拓；鼓勵(lì)中心組團(tuán)建設(shè)用地的西向拓展，注重長流組團(tuán)、老城組團(tuán)的專業(yè)性開發(fā)和規(guī)模積聚，積極培育長流組團(tuán)的產(chǎn)業(yè)增長點(diǎn)。 東優(yōu)：選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)，擇優(yōu)開發(fā)項(xiàng)目，有選擇性地開發(fā) 江東組團(tuán)。江東組團(tuán)的開發(fā)要注重開發(fā)品質(zhì)而不是開發(fā)的規(guī)模。要優(yōu)先考慮人口密度低、土地開發(fā)價(jià)值高的項(xiàng)目，注重與環(huán)境相協(xié)調(diào)。 8 南控：控制城市向南發(fā)展，保護(hù)城市生態(tài)屏障，確立生態(tài)發(fā)展底線，注重保護(hù)優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。 城市發(fā)展總目標(biāo)：把?？诮ㄔO(shè)成為海南省經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、服務(wù)設(shè)施最優(yōu)的中心城市，較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷史文化名城。 城市發(fā)展階段性目標(biāo)： 2010 年，?？谑袊鴥?nèi)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到530 億元。城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著提高，對瓊北區(qū)域的輻射帶動(dòng)作用增強(qiáng)， 全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，成為中國創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境最佳的城市之一。到 2020 年，?？谑袊鴥?nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1390 億元，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢更加突出，并在全省率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，初步建設(shè)成為在國際上具有一定知名度與影響力、以熱帶濱海風(fēng)光為特色的綠色生態(tài)城市。進(jìn)一步強(qiáng)化?？谧鳛槿〗?jīng)濟(jì)中心城市地位，提升省會(huì)城市的服務(wù)功能，重點(diǎn)發(fā)展交通運(yùn)輸、文化教育、商貿(mào)流通、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)?？趯θ〉木C合輻射與帶動(dòng)作用。 根據(jù)?？谑锌傮w規(guī)劃的布局，從城市發(fā)展區(qū)域的開發(fā)現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)集中程度、自然資源的利用評價(jià)和基礎(chǔ) 設(shè)施的開發(fā)條件等因素的分析，影響到項(xiàng)目區(qū)的中心組團(tuán)將定位為：重點(diǎn)完善面向島內(nèi)的中心服務(wù)功能（省會(huì)服務(wù)、居住、產(chǎn)業(yè)中心、金融商貿(mào)、文化中心、旅游接待等）。 近期發(fā)展建設(shè)重點(diǎn)為：中心組團(tuán) ， 啟動(dòng)大英山城市中心區(qū)的建設(shè)；以道路建設(shè)和環(huán)境整治帶動(dòng)舊城和城中村改造，實(shí)施 “一園兩湖 ”改造工程；完善道路網(wǎng)建設(shè)；調(diào)整和增加文教、體育、衛(wèi)生等公共設(shè)施；進(jìn)一步建設(shè)金盤工業(yè)區(qū)、藥谷工業(yè)園區(qū)；加快給排水管網(wǎng)、環(huán)境衛(wèi)生、城市安全等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 9 ?？谑性诮?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整綱要中，將 “兩地一中心 ”作為總體發(fā)展戰(zhàn)略。在 “十一五 ”規(guī)劃綱要中提 出了培育壯大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加快新型工業(yè)化進(jìn)程，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，努力打造 “娛樂之都 ”，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型農(nóng)業(yè)，進(jìn)一步加強(qiáng)?？谧鳛槿∫愿咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的新型工業(yè)基地、全國熱帶濱海旅游休閑勝地、全省都市型農(nóng)業(yè)基地、國家海島生物產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐和現(xiàn)代服務(wù)中心的戰(zhàn)略地位；加快城市化進(jìn)程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)，把海口建設(shè)成為聚集能力和輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)、生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境優(yōu)越的熱帶濱海綠色溫馨城市；深入實(shí)施 “文化立市 ”、 “科教興市 ”和 “人才強(qiáng)市 ”戰(zhàn)略，加快發(fā)展社會(huì) 事業(yè)，推進(jìn)和諧?？诮ㄔO(shè)；加快體制創(chuàng)新，擴(kuò)大對外開放，進(jìn)一步完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制， 2010 年努力實(shí)現(xiàn)建設(shè)寬裕型小康社會(huì)的目標(biāo)，跨入全國先進(jìn)城市行列。 根據(jù)海口市總體規(guī)劃確定的城市布局結(jié)構(gòu)，海口的旅游發(fā)展體系從空間上可以概括為 “三帶、一軸、一中心 ”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 （ 1）三帶 為?？谖骱０堵糜螏А|海岸旅游帶和城市外圍旅游帶。西海岸旅游帶西至熱帶海洋世界，東至海甸島，包括熱帶海洋世界旅游區(qū)、假日海灘旅游區(qū)和海口核心濱水區(qū)旅游區(qū)。其中西海岸旅游帶和東海岸旅游帶構(gòu)成了?？谑袨I海旅游的主要內(nèi)容，城市外圍旅游帶將是海口市旅游的有機(jī)補(bǔ)充以及發(fā)展腹地。 （ 2）一軸 指以南渡江風(fēng)光游覽帶為主的城市水系旅游軸，包括南渡江森林公園和南渡江風(fēng)光帶，即是對海口市城市景觀的豐富，同時(shí)也是對海 10 口旅游特色的一大提升。這將作為海口市旅游近期建設(shè)的亮點(diǎn)。 （ 3）一中心 指的是以大英山城市中心區(qū)為主的都市旅游區(qū)和以瓊山老城為主的歷市史文化旅游區(qū)的結(jié)合，包括?？谥行膮^(qū)、海口江東組團(tuán)中心、南洋風(fēng)情購物區(qū)和瓊山歷史文化區(qū)。是?？诼糜畏?wù)的核心地帶，集中體現(xiàn)了?？诘亩际行蓍e旅游、歷史文化旅游、商務(wù)購物旅游的內(nèi)容。 口黃金海岸線 綿長而優(yōu)質(zhì) 的黃金 海岸線是海口最寶貴的和最自豪的資源，而 富饒的 濱海資源，無疑是催生休閑產(chǎn)業(yè)的溫床。南渡江及其支流 的 穿城而過，在城市中心形成江海匯流的自然奇觀，使?？诘臑I海特色無與倫比、天然成趣。市區(qū)濱水地區(qū)經(jīng)過多年的建設(shè)已經(jīng)具備了成 為“ 黃金旅游走廊 ” 的條件，從新埠島到西海岸（規(guī)劃為 “ 海口核心區(qū)濱海區(qū)域 ” ）沿途匯集了 融匯佛教文化的永慶寺、亞洲最大的鳥語林公園 金鑫鳥語林公園、 金鑫國家足球訓(xùn)練基地 、 ?？诨疖囌?、海南國際會(huì)展中心、 熱帶海洋世界、假日海灘、 印象 海南島、國際輪滑賽場、西秀海灘、水上運(yùn)動(dòng)基地、觀景臺、游艇碼頭、萬綠園 、世紀(jì)公園、復(fù)興城步行街區(qū)、高爾夫球練習(xí)場、新港碼頭、新埠島水上美食城等多種景點(diǎn)和消費(fèi)場所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高爾夫）、樂（休閑、娛樂）、觀景（世紀(jì)大橋、城市輪廓線）等多種旅游要素。這是一條充滿海口特色和風(fēng)情海岸線，也是一條初具規(guī)模雛形的休閑海岸。未來這里還將興建海上娛樂園等眾多大型設(shè)施。 若與此緊密關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)尤其是別墅在此興建，無疑會(huì)對國內(nèi)富裕階層及周邊國家、地區(qū)的高端客群形成強(qiáng)大的吸引力與產(chǎn)生極大的震撼，在此度假消費(fèi)與投資也將成為可預(yù)期的時(shí)尚和選擇。 11 盈濱半島 位于 ?？诤诵膮^(qū)濱海區(qū)域內(nèi)，距海口市中 心僅 18 公里，距?？诿捞m國際機(jī)場 30 公里。東接?？谑袨I海西路，緊臨西線高速公路，及?？诃h(huán)城公路，西、北、南三面瀕臨大海，陽光、沙灘、椰風(fēng)、海浪、溫泉等一應(yīng)俱全，堪稱世界旅游黃金地帶。距海口火車站僅公里，出入、觀光都十分方便。盈濱半島作為?？谑幸?guī)劃中的新區(qū)，已被納入 2005 2020 年 “ 海口市城市總體規(guī)劃綱要 ” ，無疑是海口這頂海南島皇冠上一顆璀璨的明珠。隨著國家一類口岸馬村港的正式對外開放，海口市濱海西延線的開通，盈濱半島的開發(fā)前景非?？春?。當(dāng)前海南正重點(diǎn)抓好海口、三亞和博鰲特別規(guī)劃區(qū)三大板塊開發(fā)建設(shè)，啟動(dòng) 一批高檔次的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)一步發(fā)揮海南人居環(huán)境優(yōu)勢，引進(jìn)一批有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商成片開發(fā)，提升海南房地產(chǎn)業(yè)品位和開發(fā)檔次，把海南建設(shè)成亞洲高檔休閑度假旅居基地?？梢姡谌绱肆己玫膬?nèi)外部條件下， 海南天地通咨詢服務(wù)有限公司 提出建設(shè) “ 東澤盛海景花園度假村 ” 項(xiàng)目，無疑突顯了及時(shí)性和正確性。項(xiàng)目建成后，將為美麗的海岸線增添一道獨(dú)特、秀麗的風(fēng)景線，有助于轉(zhuǎn)變海南旅游中 “ 南中北輕、東旺西衰 ” 的發(fā)展格局，優(yōu)化海南旅游結(jié)構(gòu)，推進(jìn)海南旅游升級轉(zhuǎn)型。同時(shí)對加快海口城市化進(jìn)程，改善城市面貌，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，增加地方財(cái)政收入，擴(kuò)大 就業(yè)和再就業(yè)空間，提高人民收入，改善人們的居住條件和環(huán)境，發(fā)展海口休閑經(jīng)濟(jì)，提高旅游效益，提高城市的綜合服務(wù)功能都將產(chǎn)生重大影響。從而帶來社會(huì)的大開放，使信息流、物資流和資金流進(jìn)一步的融合，生態(tài)環(huán)境也將進(jìn)一步得到改善，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，完善相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和拉動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 本項(xiàng)目的建設(shè)就是在上述背景下提出的。 12 目建設(shè)的必要性 建和諧社會(huì)的需要 構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，是我們黨從全面建設(shè)小康社會(huì)、開創(chuàng)中國特色社會(huì)主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)提出的一項(xiàng)重大任務(wù)，適應(yīng)了我國改革發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵 時(shí)期 的 客觀要求，體現(xiàn)了廣大人民群眾的根本利益和共同愿望。我們所要建設(shè)的社會(huì)主義和諧社會(huì)，應(yīng)該是民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。處理好居民的住房住宿問題，有利于實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民的根本利益，提高現(xiàn)代改革決策的科學(xué)性、改革措施的協(xié)調(diào)性，使各項(xiàng)改革取得更大成效。因此，建設(shè) 該項(xiàng)目 是解決居民住房問題，同時(shí)也是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。 目的建設(shè)將帶動(dòng)?？诔鞘薪ㄔO(shè)的高水平發(fā)展 由于歷史的原因，?？谥行某菂^(qū)的城市建設(shè)水平不是很高，建筑雜而亂，市政配套設(shè)施不建全，道路 網(wǎng)結(jié)構(gòu)也不 合 理，城市的景觀也不盡如人意，目前的城市中心區(qū)建設(shè)過密，綜合建筑密度在 45左右，整個(gè)城市建設(shè)一度呈 “中心聚集、遍地開花 ”的無序蔓延態(tài)勢。其中既有 “見縫插針 ”的高樓，也有密集成片的城中村，整體上未能形成帶狀、組團(tuán)式發(fā)展格局。中心城的高密度、高容積率的建設(shè)直接后果就是導(dǎo)致城市環(huán)境質(zhì)量的下降，調(diào)整改造的成本巨大。?？谧鳛橐粋€(gè)年輕的省會(huì)城市，肩負(fù)著統(tǒng)領(lǐng)海南、振興海南的重任。從省域經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心的功能出發(fā)，本次規(guī)劃編制應(yīng)著重解決城市的產(chǎn)業(yè)空間布局與自然環(huán)境協(xié)調(diào)的發(fā)展關(guān)系，通過高水平的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，為城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市的空間拓展打下良好的基礎(chǔ)。 作為一個(gè)地域條件優(yōu)良的濱海城市，?？谟兄c其他內(nèi)陸城市所 13 不同的特點(diǎn)，?？诘靥師釒В募境＞G，河湖密布，陽光沙灘，是適宜發(fā)展旅游的城市；氣候適宜，雨量充沛，空氣清新，有利健康，是適宜居住的城市。這是?？诘沫h(huán)境特點(diǎn)賦予城市本身有別于其他城市的特殊性，也是?？诳梢园l(fā)揮特色功能的優(yōu)勢條件。 根據(jù)新?？诔鞘姓w規(guī)劃要求，需要提升中心區(qū)，拓展兩翼，帶動(dòng)腹地。這就要求必須依據(jù)城區(qū)功能布局特征，加強(qiáng)功能配套與完善，突出中心城區(qū)的功能地位與作用。完善的市政建設(shè)，方便居民生活 社區(qū)，良好的居住環(huán)境，將帶動(dòng)海口城市建設(shè)的高水平發(fā)展，將成為?？诰哂写硇缘氖痉秴^(qū)域。項(xiàng)目的實(shí)施對?？谑谐鞘姓w功能提升有促進(jìn)作用。 目建設(shè)對增加項(xiàng)目公司的投資收益具有重要的意義 隨著海南國際旅游島的建設(shè)，大批外來資金涌入海南以及島內(nèi)購買力持續(xù)增強(qiáng)，宜居環(huán)境改善，海南房價(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，漲幅連續(xù)位居全國前列。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息顯示，今年 1 月份，海南省全省房屋銷售 元，這個(gè)數(shù)字超過 2009 元的 1/3，達(dá)到 2008 年全年銷售額 元的 3/4。從 銷售面積上看， 2009 年海南全省銷售面積達(dá)到了 560 萬平方米，達(dá)到了歷史新高。其中 12 月份的銷售面積最多，達(dá)到 平方米，銷售價(jià)格達(dá) 元，幾乎等于 9 月、 10 月、 11 月三個(gè)月的銷售總額。而2010 年 1 月份，銷售面積繼續(xù)擴(kuò)大，達(dá)到了 平立米，銷售面積比 12 月份增長了 但從銷售價(jià)格上看，卻比 12 國家統(tǒng)計(jì)局?？谡{(diào)查隊(duì)調(diào)查資料顯示， 2 月份?？诜績r(jià)在 1月飆升的基礎(chǔ)上，繼續(xù)走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2 月份，全市房屋銷售價(jià)格同比上漲 漲幅比 1 月份高 百 分點(diǎn) ;環(huán)比上漲 14%，漲幅比 1 14 月份低 百分點(diǎn)。其中，新建商品房同比上漲 漲幅比 1 月份高 百分點(diǎn) ;環(huán)比上漲 漲幅比 1 月份低 百分點(diǎn)。 目前海南房價(jià)和國內(nèi)一線城市比，不是很高。從海南的環(huán)境、生態(tài)，海南的發(fā)展走向看，房價(jià)還有上漲的空間。同時(shí)隨著國際旅游島的建設(shè)，海南四季如春的氣候和巨大的發(fā)展?jié)摿τ诒姸囵B(yǎng)老度假者和投資客具有致命的誘惑力。在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，這種狀態(tài)不會(huì)改變，只會(huì)加劇。可以預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成后，按目前海口房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，必然可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的增值，這對于公司 的投資收益具有重要的意義，由于 項(xiàng)目 的增值必然會(huì)帶動(dòng)周邊土地的增值，將直接為項(xiàng)目公司帶來巨大的投資性收入。 綜上所述，本項(xiàng)目是一項(xiàng)利國 強(qiáng)民的工程，項(xiàng)目建設(shè)是完全必要的。 15 第三章 市場需求分析 南省和?？谑薪?jīng)濟(jì)發(fā)展概況 南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2009 年，在一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策的作用下，全省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較快地扭轉(zhuǎn)了上年第四季度下滑的態(tài)勢，在上升通道上加快回升。初步核算，全年全省生產(chǎn)總值 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 從動(dòng)態(tài)變化看，一季度 長 上半年 長 前三季度 長 全年 長 呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運(yùn)行態(tài)勢。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值 19166 元，增長 按當(dāng)年平均匯率折算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 2805 美元，向著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)穩(wěn)健邁進(jìn)。 地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)較快增長。在經(jīng)濟(jì)加快增長的同時(shí)，地方財(cái)政收入也持續(xù)加快回升。全年全省全口徑一般預(yù) 算收入 元，比上年增長 高于 長 7 個(gè)百分點(diǎn)。其中，元，增長 比全國財(cái)政收入預(yù)計(jì)增長 百分點(diǎn)。從動(dòng)態(tài)看，一季度地方一般預(yù)算收入增長 全年增長 特別是 9、 10、 11、 12 月份財(cái)政收入大增，分別增長 呈加速上升趨勢。按各項(xiàng)稅收分，營業(yè)稅增長 契稅增長 企業(yè)所得稅增長 城市維護(hù)建設(shè)稅增長 個(gè)人所得稅增長 16 重點(diǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模明顯擴(kuò)大。 2009 年全省 105 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資 486 億元，比上年增長 電網(wǎng)跨海聯(lián)網(wǎng)一期、華能東方電廠一期、?？诟鄱?、叉河一期 100 萬噸水泥、國投三期 200 萬噸水泥、海宇 20 萬噸鍍錫薄板等竣工投產(chǎn)或運(yùn)營；東環(huán)鐵路、大廣壩二期、洋山地區(qū)土地整理與生態(tài)恢復(fù)、 絡(luò)建設(shè)、東方四更風(fēng)電一期、神州半島開發(fā)區(qū)、石梅灣旅游開發(fā)區(qū)、香水灣、清水灣、土福灣、永慶旅游區(qū)、三亞灣新城、馬村港擴(kuò)建一期等一批重點(diǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)展較快，完成進(jìn)度達(dá)到 90%以上；航天發(fā)射場、 80 萬噸甲醇、?？谥镣筒咚俟贰⒑？趪H會(huì)展中心、中海油精細(xì)化工等陸續(xù)開工建設(shè)。 基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善 , 20 年來，元，是建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)前 38 年投資總和的 ，交通、通訊、電力等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，為大規(guī)模開發(fā)海南營造了良好的硬環(huán)境。航空運(yùn)輸實(shí)現(xiàn)歷史性跨越。在全國率先開放第三、第四、第五航權(quán)，?？诿捞m國際機(jī)場、三亞鳳凰國際機(jī)場開通民用航線由 1987 年的 5 條增加到 474 條，旅客吞吐量在全國 148 個(gè)機(jī)場中分別位居第 17位和 20 位，海南航空股份有限公司成為全國四大航 空公司之一。而 海南省第三個(gè)國際機(jī)場 瓊海博鰲機(jī)場，已獲國家民航總局正式批準(zhǔn)建設(shè)，計(jì)劃于 2010 年動(dòng)工。 現(xiàn)代港