滁州商業(yè)市場調(diào)研報告.ppt

滁州 招商 市場調(diào)研報告 一九一二集團商務(wù)資源部2012年8月 目錄 第一部分 城市商業(yè)分析第二部分 商業(yè)項目分析第三部分 項目輻射范圍消費者分析第四部分 商業(yè)經(jīng)營客戶分析 前言 市場調(diào)研分析目的 通過對項目所在城市的商圈 商業(yè)項目 項目輻射范圍消費者分析 商業(yè)經(jīng)營客戶分析 為項目定位 業(yè)態(tài)定位 客群定位 輻射區(qū)域 功能分區(qū) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 以及銷售提供參考依據(jù) 第一部分城市商圈分析 通過對城市商圈調(diào)研分析 了解商圈目前落位的企業(yè)和經(jīng)營現(xiàn)況 判斷未來商圈的發(fā)展方向 發(fā)展中心 發(fā)展趨勢 同時通過政府對商業(yè)企業(yè)落位布局獲悉政府商業(yè)規(guī)劃 政府規(guī)劃的導(dǎo)向性非常重要 結(jié)合1912項目所處商圈分析利弊 便于我們在項目運作的過程怎樣揚長避短 以及如何實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益 品牌效益 社會效益 城市功能規(guī)劃 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要陣地 2008年以前的滁州主要市域 國家級AAAA級風(fēng)景旅游區(qū) 2008年以后大力發(fā)展的區(qū)域 依托京滬高鐵發(fā)展 尚未成型 滁州1912 城市商圈規(guī)劃 老城核心商圈的范圍界定 天長路與南譙北路交叉口為老城市中心 商業(yè)分布于四周 以水石廣場為龍頭形成了老城核心商圈 1912在老城商圈最北側(cè)屬于老城核心商圈輻射范圍 滁州1912 老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成 已經(jīng)開業(yè)運營的 正在經(jīng)營中的中大型商業(yè)項目基本是以超市為主力店而延生的百貨業(yè)態(tài)為主 經(jīng)營面積約為30萬平米 老城核心商圈已開業(yè)主要商業(yè)明細 在建項目多為購物中心 商業(yè)綜合體等新型商業(yè) 面積約為30萬平方米 規(guī)模較大 引進的品牌及業(yè)態(tài)組合更加豐富合理 同時餐飲與休閑娛樂比重明顯加大 開業(yè)后將改變老城商圈內(nèi)傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài) 老城核心商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成 正在建設(shè)的 老城核心商圈在建商業(yè)明細 老城核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價格小結(jié) 目前老城核心商圈主要在建商業(yè)有四家 中環(huán)國際廣場 泰鑫 現(xiàn)代城 泰鑫 城市星座 第五大道 這四個在建項目相互之間直線距離在一公里之內(nèi) 門面商鋪售價區(qū)間2 5萬 平 5萬 平 內(nèi)鋪因樓層的高低差異 售價區(qū)間1萬 平 3萬 平 城南新區(qū)商圈的范圍界定 以新市政府為中心 龍蟠大道為軸 在建和規(guī)劃了多個大型商業(yè)綜合體 以及眾多住宅商業(yè)配套 未來將成為城南新區(qū)的商業(yè) 行政 商務(wù)核心區(qū) 輻射整個新區(qū)及全椒縣 城南新區(qū) 城南新區(qū)商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成 正在建設(shè)的 滁州城南新區(qū)商業(yè)主要以城市綜合體 綜合商業(yè)街 社區(qū)配套商業(yè)的模式 形成區(qū)域性商圈 輻射整個城南新區(qū) 城南核心商圈在建商業(yè)明細 城南核心商圈主要商業(yè)在售商鋪價格小結(jié) 目前城南核心商圈主要在建商業(yè)有一家 金鵬99城市廣場 規(guī)劃中未動工商業(yè)有四家 世貿(mào)廣場 中普城市廣場 世貿(mào)中心 港匯中心 其中進度最快的金鵬99城市廣場目前售價還未完全確定 預(yù)計售價均價3萬 平 工業(yè)園區(qū)商圈的范圍界定 瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)分南北兩個區(qū)域 南區(qū)為揚子路 南京南路和上海南路所包圍的中間區(qū)域 北區(qū)為揚子路 上海北路和世紀大道所包圍的中間區(qū)域 工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè) 主要以家居 建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主 目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場 其他商業(yè)在規(guī)劃中 工業(yè)園區(qū)北區(qū) 工業(yè)園區(qū)南區(qū) 工業(yè)園區(qū)商圈商業(yè)構(gòu)成 滁州國際商城 瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè) 主要以家居 建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主 目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場 其他商業(yè)在規(guī)劃中 如紅星美凱龍 項目位置 滁州市上海北路611號開發(fā)商 滁州中州置業(yè)有限公司總建筑面積 約68萬 項目簡介 位于城東工業(yè)園區(qū) 位置較偏遠 交通不便利 打造超大一站式建材 家居 五金 裝飾專業(yè)市場 項目由ABC三區(qū)構(gòu)成 A區(qū)已開業(yè) B區(qū)招商中 預(yù)計2014年開業(yè) C區(qū)規(guī)劃中 在售B區(qū)28 38棟兩層 26 間商鋪 1F層高5 6米 2F層高5 4米 1F臨街約7000 9000元 2F3000 6000元 滁州1912 5 2公里 滁州國際商城 工業(yè)園區(qū)商圈商業(yè)構(gòu)成 儀邦廣場 瑯琊區(qū)工業(yè)園區(qū)商業(yè)主要集中在北區(qū)的上海北路的東側(cè) 主要以家居 建材專業(yè)批發(fā)零售市場為主 目前已經(jīng)在建的有滁州國際商城和儀邦廣場 其他商業(yè)在規(guī)劃中 如紅星美凱龍 滁州1912 4 9公里 項目位置 上海北路585號開發(fā)商 滁州儀邦置業(yè)有限公司占地面積 186畝總建筑面積 182000 商業(yè)建筑面積 74000 項目信息 項目包含住宅7萬平米 均價3000 4000元 酒店式公寓3 6萬平米 公建配套0 2萬平米 商業(yè)7 4萬平米 打造集休閑 娛樂 辦公 購物 于一體的品牌廣場 商業(yè)為2層底商 打造大滁城奧萊城 銷售和商業(yè)招商狀況不理想 目前已是二次招商 預(yù)計開業(yè)時間2014年左右 儀邦廣場 城東工業(yè)園區(qū)商業(yè)明細 城東工業(yè)園區(qū)主要商業(yè)在售商鋪價格小結(jié) 目前城東工業(yè)園區(qū)主要在建商業(yè)只有兩家 滁州國際商城 儀邦廣場 規(guī)劃中未動工一家 紅星美凱龍 目前只有滁州國際廣場一期在售 售價為一樓 7000元 平 9000元 平 二樓3000元 平 6000元 平 高鐵站前商圈的范圍界定 高鐵站前區(qū)位于六個組團之一的高速鐵路站前組團內(nèi) 用地范圍是以滁州高鐵站為核心 北至恒豐路和昌輝路延伸段 西至豐樂大道 南到高速鐵路 東臨規(guī)劃中的永樂路和儒林路 用地規(guī)模為821 5公頃 規(guī)劃人口容量約為14萬人 商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運站北側(cè) 沿中都大道和南譙路兩側(cè) 洪武路北側(cè)布置 總用地面積29 02公頃 高鐵站前商圈內(nèi)商業(yè)構(gòu)成 正在規(guī)劃中的 滁州市高鐵站前區(qū)總規(guī)劃 集交通 商貿(mào) 文化娛樂 居住功能為一體的城市新區(qū) 其中核心區(qū)為依托高鐵站形成以交通 商業(yè) 商務(wù) 賓館酒店等為主的交通樞紐中心 規(guī)劃中的商業(yè)金融業(yè)用地位于鐵路客運站北側(cè) 沿中都大道和南譙路兩側(cè) 洪武路北側(cè)布置 總用地面積29 02公頃 預(yù)計2016年左右完成商業(yè)落定開業(yè)時間可能要到2018年 城市商圈分析小結(jié) 隨著建設(shè)大滁城的步伐進一步加快未來滁州將實現(xiàn)南接全椒 北連來安和天長 整個滁州市的商業(yè)格局也將發(fā)生變化 城南商圈對老城商圈的影響不可小視 一 老城核心商圈以天長路和南橋北路交匯處的成熟商圈為中心 周邊三公里范圍為半徑的輻射范圍 構(gòu)成了目前滁州最為繁華的核心商業(yè)中心 經(jīng)營中成熟商業(yè)體量預(yù)計達30萬方 在建新型商業(yè)體量達23 萬方 二 城南新區(qū)商圈隨著新市政府的南遷 城南新區(qū)吸引了一批較為有實力的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)者 集中在以新市政府為中心 龍蟠大道為主軸的周圍區(qū)域 如世貿(mào)中心 喜來登中心城 中普城市廣場 金鵬99城市廣場等 未來將成為城南新區(qū)的商業(yè) 行政 商務(wù)中心 逐步形成城南核心商圈 輻射整個城南新區(qū)及全椒 三 工業(yè)園商圈城東工業(yè)園區(qū)的打造也是大滁城建設(shè)的一個重要組成部分 其中配套的工業(yè)園商業(yè)中心 主要是以專業(yè)批發(fā)零售市場為主 如五金建材批發(fā)市場 紅星美凱龍家居等 四 高鐵站前商圈 目前處于規(guī)劃階段 城市商圈分析小結(jié) 第二部分滁州市商業(yè)項目分析 通過對城市商業(yè)項目的調(diào)研分析 了解目前商業(yè)項目的經(jīng)營面積 經(jīng)營定位 業(yè)態(tài)定位 客群定位 招商情況 銷售情況 連鎖品牌入駐情況 經(jīng)營情況 根據(jù)商業(yè)項目調(diào)研分析的結(jié)論 結(jié)合項目所處區(qū)位 目前及未來的消費客群數(shù)量和結(jié)構(gòu) 有針對性規(guī)劃具有市場競爭的商業(yè)業(yè)態(tài) 以準確的商業(yè)定位實現(xiàn)項目成功招商 以成功的招商和良性的項目運營帶動項目的銷售 最終實現(xiàn)開發(fā)商 運營商 投資客戶 經(jīng)營客戶共贏的目的 傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析 商之都商廈 安徽商之都滁州商廈 位于天長東路 主要經(jīng)營范圍 服裝鞋帽 日用百貨 針紡織品 皮革制品 煙酒 副食 鐘表 照相器材 文體用品 玩具等 商之都立足當(dāng)?shù)厥袌?提供高 中 低各檔商品 經(jīng)營模式為合作抽成 無保底或反保底 扣點數(shù)17 25 滁州1912 傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析 金光大道購物廣場 金光大道購物廣場 位于天長東路 主力店為嘉美時尚街區(qū) 蘇果超市經(jīng)營檔次較低 為分割式商鋪 售后返租 主營服飾 租金內(nèi)鋪5 8元 天 小面積鋪位 臨街商鋪12元 天 小面積鋪位 生意一般 商家更換率較高 金光大道購物廣場的嘉美時尚街區(qū)面向的顧客是滁州16 24歲的年輕人 滁州1912 傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析 滁州白云商廈 白云商廈是目前滁州裝修最新 檔次最高的百貨商場 位于滁州市南譙北路 是中環(huán)國際廣場主力店為自持物業(yè) 經(jīng)營范圍 服裝 鞋帽 化妝品 珠寶首飾 兒童百貨等傳統(tǒng)百貨零售 經(jīng)營模式 自營加合作聯(lián)營 扣點數(shù)17 25 主要的消費群體 面向的主要是具有一定購買力 追求品位和個性的消費群體 滁州1912 傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)分析 北大荒商都 北大荒商都目前是滁州核心商圈中檔次比較低的一家百貨商店 經(jīng)營面積1200平左右 主要面對28 45歲之間的成年男女消費者 經(jīng)營范圍 男女正裝 男女商務(wù)休閑服飾 經(jīng)營模式 自營加合作聯(lián)營 扣點數(shù)17 22 北大荒商都現(xiàn)有四家分店 北大荒商都 位于南譙北路 小型服裝商場 女人世界 位于滁州市南譙北路 專業(yè)女裝商場 北大荒新天地 位于滁州市瑯琊東路 中高檔專業(yè)服飾商場 來安北大荒服飾廣場 專業(yè)服飾商場 滁州1912 1912同類型商業(yè)分析 宋城美食街 1912同類型商業(yè)分析 第五大道 商業(yè)街名稱 第五大道項目位置 豐樂大道與天長西路交匯處開發(fā)商 滁州市嘉宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積 118 83畝總建筑面積 270000 商業(yè)建筑面積 40000 項目簡介 4萬平米商業(yè) 名人酒吧街 名人餐飲街 名店精品街 機動車位1208輛 外商業(yè)街長約600M 為10棟獨立2或3層 平均2000 棟建筑 目前尚未開盤 2013年10月交付 第五大道 滁州1912 1912同類商業(yè)分析 同樂坊 區(qū)位 瑯琊山風(fēng)景區(qū)入口 瑯琊古道旁體量 共三期 一期1萬 二期 三期將近7萬 建筑風(fēng)格 徽派復(fù)古項目簡介 以歐陽修 醉翁亭記 與民同樂 理念 打造一個古典與現(xiàn)代相結(jié)合的高檔餐飲休閑街區(qū)項目定位 類1912餐飲休閑娛樂街區(qū) 一期以高檔餐飲 休閑為主 二期以時尚娛樂為主招商情況 目前一期已開業(yè)商家有粵鴻禾 喜福會 玄水SPA 鼎閣夜總會 港匯豆撈 目前仍屬于培育期租金為0 8 1 3元 天開街日期 2011年10月開街 同樂坊 滁州1912 1912同類商業(yè)分析 同樂坊 優(yōu)勢地處瑯琊古道 緊鄰瑯琊山 環(huán)境幽靜 山清水秀 具有絕佳的風(fēng)景和文化氛圍遠離城區(qū) 營造私密空間 對高檔消費起到促進作用項目目前一期已開業(yè)4家 在滁州已造成一定的上午客群集聚效應(yīng)劣勢項目定位過于高端 還需要較長一段時期的培育期滁州當(dāng)?shù)厝狈ψ銐虻南M支撐 可能會導(dǎo)致商家 養(yǎng)不活 項目位置過于偏遠 屬于明顯的目的性消費 但因體量較小 開業(yè)商家較少 聚客效應(yīng)不明顯項目所屬銅礦企業(yè)在周邊的商鋪并不成功 租金在0 5 1元 天 且經(jīng)營情況較差 項目獲利空間比較有限 商業(yè)項目分析小結(jié) 從目前的商業(yè)項目來看 正在經(jīng)營的零售項目還停留傳統(tǒng)的百貨商場和以超市為主力店而延生的傳統(tǒng)購物商場為主 正在建設(shè)的商業(yè)項目正在向購物中心和商業(yè)綜合體過度且有向南延伸的勢頭 未來對1912項目零售業(yè)態(tài)的銷售 招商 運營的影響不可小視 同類項目勉強來說目前只有 同樂坊 宋城美食街 兩個項目 同樂坊 因開業(yè)項目地理位置較偏 且商業(yè)體量較小業(yè)態(tài)單一聚客能力弱 目前整體經(jīng)營情況不好對1912項目不構(gòu)成威脅 商務(wù)餐飲生意較好但客單價不高基本在100 250元之間 宋城美食街 項目在1912項目西側(cè) 因部分物業(yè)已經(jīng)售后自營 無法實現(xiàn)統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃 宣傳推廣和運營管理造成項目經(jīng)營品質(zhì)較差未能吸引城市高端消費客群 經(jīng)營客戶經(jīng)營利潤有限 對1912項目也不會形成威脅 第三部分項目輻射范圍消費者分析 通過對目標(biāo)消費客群的調(diào)研 了解項目所處區(qū)域的消費客戶的結(jié)構(gòu)和層次 便于尋找市場供需關(guān)系 便于項目經(jīng)營定位 同于也利于項目進入運營階段的吸引消費者的推廣途徑 項目輻射范圍消費者分析 政府機關(guān)客群 A 滁州市公證處B 滁州市農(nóng)業(yè)委員會C 滁州市產(chǎn)權(quán)交易所D 滁州市審計局E 滁州市水利局F 江淮船舶檢驗局滁州辦事處G 滁州市農(nóng)學(xué)會H 滁州市民委I 滁州市殘聯(lián) 滁州1912 項目輻射范圍消費者分析 政府機關(guān)客群 A 滁州市勞動和社會保障局B 滁州市南譙區(qū)勞動和社會保障局C 滁州市司法局D 滁州市畜牧獸醫(yī)局E 滁州市審計局F 滁州老市政府G 滁州市總工會H 滁州市農(nóng)機局I 滁州市瑯琊區(qū)文化教育局J 滁州市公路運輸管理處 滁州1912 項目輻射范圍消費者分析 企事業(yè)單位客群 A 滁州市瑯琊區(qū)中小企業(yè)服務(wù)中心B 滁州市防汛抗旱指揮部C 滁州市瑯琊區(qū)城管四大隊D 中共恒泰公司E 滁州市南譙區(qū)防汛抗旱指揮部F 建設(shè)工程管理處 滁州1912 項目輻射范圍消費者分析 周邊住宅客群 A 豐樂花園B 新興花園C 龍興花園D 荷花居E 南湖花園F 南湖山莊G 北湖小區(qū)H 綠源新村I 家園小區(qū)J 汽運小區(qū) 滁州1912 項目輻射范圍消費者分析 周邊住宅客群 A 南湖新村B 興隆小區(qū)C 興隆花園D 清水灣E 城中花園F 怡景源小區(qū)G 肉廠小區(qū)H 維也納春天I 天龍花園小區(qū)J 水泥廠小區(qū) 滁州1912 項目輻射范圍消費者分析 周邊住宅客群 A 古勝小區(qū)B 機關(guān)南苑小區(qū)C 亞龍名城D 水石嘉園E 鼓樓花園F 水石嘉園東區(qū)G 金光大道小區(qū)H 交通花苑I 市直機關(guān)花苑小區(qū)J 機關(guān)北苑小區(qū) 滁州1912 項目輻射范圍消費者分析 周邊住宅客群 A 安邦花園小區(qū)B 靜心花園C 豐樂園小區(qū)D 家園公寓E 滁州市公安住宅區(qū)F 東苑小區(qū)G 瑞景熙園H 寶塔花園I 振興小區(qū)J 順風(fēng)小區(qū) 滁州1912 城市目標(biāo)消費客群調(diào)研 瑯琊區(qū) 表一 政府 機關(guān) 城市目標(biāo)消費客群調(diào)研 瑯琊區(qū) 表一 政府 機關(guān) 城市目標(biāo)消費客群調(diào)研 瑯琊區(qū) 表一 政府 機關(guān) 城市目標(biāo)消費客群調(diào)研 工業(yè)園區(qū) 項目周邊消費者小結(jié) 政府機關(guān)客群 項目三公里內(nèi)有政府 機關(guān)單位23個 工業(yè)企業(yè)客群 城東工業(yè)園區(qū)知名企業(yè)單位18個 居民客群 項目周邊三公里內(nèi)有40個小區(qū) 總?cè)丝?5萬左右 通過調(diào)研可以看出 目前項目周邊消費客群已政府機關(guān)單位和居民為主 開業(yè)后的1 2年內(nèi)項目主要的消費客群為 項目周邊的居民的家庭消費和政府政務(wù)消費為主企業(yè)的商務(wù)宴請為輔 第四部分商業(yè)經(jīng)營客戶分析 通過對城市商業(yè)經(jīng)營客戶調(diào)研分析 了目前經(jīng)營經(jīng)營模式 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營面積 經(jīng)營菜系 消費客群的結(jié)構(gòu) 消費客群的來源 經(jīng)營狀況以及拓展需求 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研分析的結(jié)論 為項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)組合 物業(yè)面積切割 招商周期 外地品牌和本地品牌的引入比例提供依據(jù) 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研 表一 餐飲 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研 表二 酒吧 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研 表三 夜總會 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研 表四 影院 表五 超市 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研 表六 商務(wù)酒店 表七 快捷酒店 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研 表八 零售 白云商廈 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研 表九 零售 商之都 商業(yè)經(jīng)營企業(yè)調(diào)研 表十 零售 中都百貨 表十一 零售 北大荒 商業(yè)經(jīng)營客戶調(diào)研小結(jié) 目前滁州百貨零售類業(yè)態(tài)多為扣點 物業(yè)多為自持物業(yè) 經(jīng)營客戶主要集中在瑯琊區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 餐飲 休閑 娛樂業(yè)態(tài)多基本為租金 物業(yè)為租賃和購買 經(jīng)營客戶也主要集中在瑯琊區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 目前經(jīng)營業(yè)態(tài)比例約為零售50 餐飲30 娛樂8 洗浴5 其他2 目前的消費客群為 政府30 居民50 工業(yè)企業(yè)20 滁州項目 招商 調(diào)研總結(jié) 本次調(diào)研共用5天 主要針對滁州城市商圈 滁州市商業(yè)項目 項目輻射客群以及商業(yè)經(jīng)營客戶進行市場調(diào)研 一 政府的商業(yè)格局 1 市級核心商業(yè)以瑯琊區(qū)天長路與南橋北路交匯處為中心向周邊三公里延伸 目前以形成規(guī)模 可以等同于南京的新街口 2 市級副商圈以新市政府核心 向東側(cè)市級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)延伸 目前周邊高端住宅 星級酒店正在積極開發(fā)中 新市級政務(wù)中心正在建設(shè)中 可以等同于南京的河西 3 市級專業(yè)批發(fā)零售市場 依附城東工業(yè)園區(qū)政府正在積極打造中 可以等同于南京卡子門家居建材商圈 二 滁州的人口至2010年末滁州市戶籍總?cè)丝?50萬 下轄2個市轄區(qū) 4個縣 2個