商業(yè)地產(chǎn)投資分析

DUFE投資渠道分析基于個人投資者角度對商業(yè)地產(chǎn)價值量化分析學號： 專業(yè)： 數(shù)量經(jīng)濟學 姓名： 張明林 教師評閱意見：論文成績95 90 85 80 75 70 65 60 60以下摘要商業(yè)地產(chǎn)的運行狀況不僅影響地區(qū)發(fā)展狀況、影響消費者的消費結(jié)構(gòu)，還會影響到個人投資問題。尤其是國家對于住宅進行調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)的價值對于投資者影響越發(fā)重要。本文試圖基于個人投資者的角度分析商業(yè)地產(chǎn)價值。為此首先商業(yè)地產(chǎn)與股票和住宅進行比較，得出來的結(jié)論是：（1）相比于股票投資商業(yè)地產(chǎn)波動明顯很小且滯后；（2）商業(yè)地產(chǎn)整體價值均高于住宅。然后分不同地區(qū)介紹了商業(yè)地產(chǎn)的前景，分析了其上有產(chǎn)業(yè)零售業(yè)的總體水平，最后對于個人投資者給出相應意見。關(guān)鍵字：商業(yè)地產(chǎn) 零售業(yè) 租金水平 房產(chǎn)均價一、前言商業(yè)地產(chǎn)的崛起是城市化發(fā)展的一個重要標志。隨著城市化進程的推進，增長的工業(yè)和服務業(yè)帶來了城市人口聚集效應和消費要求，因此帶來了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的繁榮可以充分體現(xiàn)一個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展狀況和居民的消費能力，它不僅創(chuàng)造稅收、解決就業(yè)、促進資本流通和消費結(jié)構(gòu)升級，更成為一種社會平臺，為企業(yè)成長、商品流通、居民消費休閑提供場所。商業(yè)地產(chǎn)，廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營活動的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公和酒店為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。在本文搜集資料過程中，所有前面的研究都是針對于房地產(chǎn)公司或者開發(fā)商，幾乎沒有針對于個體投資者的。這篇文章主要以個人投資者的角度進行分析，分別將商業(yè)地產(chǎn)與股票和住宅的各類指標進行分析，說明商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢。然后就商業(yè)企業(yè)整體行業(yè)進行分析。二、商業(yè)房地產(chǎn)相對于其他投資優(yōu)勢近年來，大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應運而生。2010年開始，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，新政主要針對住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者。2010年我國商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長，達到歷史新高。2010年1-12月，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達到5,598.84、1,806.55億元，分別增長33.90%和31.2%。2011年，隨著地產(chǎn)格局的更替和政策的調(diào)整，住宅地產(chǎn)發(fā)展開始趨緩，而商業(yè)地產(chǎn)市場卻煥發(fā)出前所未有的活力。儼然進入到了黃金發(fā)展期。2011年全年，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率分別高達16.1%和23.7%。2012年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展整體依然向好，市場逐漸步入理性。2012年1-9月份，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額同比增長率分別達到25.3%和36.1%。1-9月份，辦公樓銷售額下降4.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.3%。1.相比于股票投資商業(yè)地產(chǎn)波動明顯很小且滯后這里選用GDP增速作為宏觀經(jīng)濟總體情況，用上證指數(shù)波動作為股市投資效益指標，商業(yè)地產(chǎn)銷售額增速作為投資房產(chǎn)收益指標。這里的商業(yè)地產(chǎn)包括零售地產(chǎn)和寫字樓。如圖1所示，可以觀察出股票的波動明顯高于其他，這也預示著圖1 各指標浮動比較股票的風險明顯高于商房地產(chǎn)。而從圖中可以看出商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)的變動明顯滯后于股票市場。這是因為市場一旦產(chǎn)生任何波動，股票市場會快速做出反應，相應的波動就會大而且反應速度快。而房地產(chǎn)由于受到各種條件限制，對于外界反應不能快速做出反應。但是受金融危機影響，股票與商業(yè)地產(chǎn)均在2008年達到最低，自此以后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售額增速一直處于正的狀態(tài)。國家對住宅市場的調(diào)控更加促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而相比于其他國家，我國的商業(yè)地產(chǎn)有很大的投資前景。相比于股票投資，商業(yè)地產(chǎn)投資更加適合于有充足資金穩(wěn)健的投資者。2.商業(yè)地產(chǎn)整體價值均高于住宅由于中國的投資渠道并不算多，相對穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選,房地產(chǎn)市場就投資者而言主要分為商業(yè)用房地產(chǎn)和住宅。像圖2所展示的那樣，商業(yè)用房的價格明顯高于住宅價格，這一點在全世界都是正常的，即使這樣，中國的商業(yè)地產(chǎn)的價格依舊明顯被低估了。而投資的目的就是找到被低估的并且有良好前景的資產(chǎn)。而對于住宅的成交面積集中在9億平方米左右，只是相對于商業(yè)地產(chǎn)每年500億平方米的成交面積而言太少。最近六年中住宅不管是從價格還是成交面積而言基本沒有太大變動，又由于國家房產(chǎn)調(diào)控，對于投資者而言基本圖2 商業(yè)用房及住宅價值比較上是保值項目。而商業(yè)地產(chǎn)的價格和成交量在2008年達到最低，其他均處于量價齊升的狀態(tài)。從這里我們也可以得出結(jié)論，商業(yè)地產(chǎn)對于經(jīng)濟形勢比較敏感。二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景從發(fā)展空間來看，20 世紀90 年代出現(xiàn)的商品房市場，經(jīng)過近二十年的高速發(fā)展，到目前為止市場需求已經(jīng)趨于平穩(wěn)。而商業(yè)地產(chǎn)還處于起步階段，市場潛力大。在房地產(chǎn)市場趨于理性發(fā)展的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的價值要高于住宅地產(chǎn)的價值，但目前很多地方是倒掛的。繼金融危機之后，商業(yè)地產(chǎn)將進入黃金十年，對中國經(jīng)濟的看好將使得商業(yè)地產(chǎn)前景長期利好。而且，對發(fā)達國家和一些新興市場國家城市化和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程的分析中，有一個重要的臨界值是可以參考的：城市化率達50% 是商業(yè)地產(chǎn)進入黃金發(fā)展期的臨界值指標。我國現(xiàn)在的城市化率為47.5%，并希望到2015 年提高到51.5。 商業(yè)地產(chǎn)投資對于消費者來說有兩個途徑，一是商業(yè)地產(chǎn)均價上漲，二是出租商業(yè)地產(chǎn)，每月收取租金。由于現(xiàn)階段我國不同地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況顯著不同，所以在下面的研究中，我們使用中國15個城市的商業(yè)地產(chǎn)租金和均價的數(shù)據(jù)進行分析，如下圖所示這15個城市均處于租金增長期，北京、重慶、青島均處于租金增長加快期，這些城市租金均處于增長期且速度一直在加快。上海和西安處于租金增長加快和租金增長減緩臨界處。南京、深圳、天津、廣州、杭州、南京、武漢和沈陽都處于租金增長減緩期，其中沈陽是最接近租金下降程度。各地區(qū)中北京、上海和深圳的商業(yè)地產(chǎn)均價幾乎相同，但是這三所城市中北京租金最高，深圳租金最低，北京商業(yè)地產(chǎn)每月單位面積租金與房價比達到最高為1%。無論是租金環(huán)比增速還是房價環(huán)比增速，北京均居于首位。雖然這三個地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)均價最高，但是仍然是商業(yè)地產(chǎn)最具有前景的地方。沈陽商業(yè)地產(chǎn)均價最低且租金水平同樣很低，因為沈陽很快進入租金下降期，所以沈陽地區(qū)的商業(yè)房產(chǎn)價值不是很大。BJ北京TJ天津DL大連SY沈陽QD青島SH上海NJ南京HZ杭州NB寧波GZ廣州SZ深圳CD程度WH武漢圖3優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)價值與租金圖 圖片來自于世邦魏理仕綜上所述，未來的趨勢是，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機會大于住宅地產(chǎn)。我國的城市化率已經(jīng)接近50，此時住宅開發(fā)收益進入下降通道，逐漸回歸到正常水平，而商業(yè)地產(chǎn)則進入快速發(fā)展階段。從長期收益來看，商業(yè)地產(chǎn)的收益大于住宅地產(chǎn)的收益。商業(yè)地產(chǎn)依靠租金收益和房地產(chǎn)價值收益的雙重收益屬性將會吸引眾多傳統(tǒng)型開發(fā)商的眼球，從而進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。三、商業(yè)地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)運營狀況2011年是非常重要的一年，也是“十二五”的開局之年，總理溫家寶在人大會議上所做的政府報告中再次提到了擴大內(nèi)需是我國經(jīng)濟發(fā)展長期的戰(zhàn)略方針和基本的立足點，也是促進經(jīng)濟均衡發(fā)展的根本途徑和內(nèi)在的需求，在這種背景下以百貨業(yè)為主的零售業(yè)作為現(xiàn)階段流通領(lǐng)域主流的業(yè)態(tài)之一，承載者重要的使命與機會。與零售業(yè)相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)面臨著重要的機會。雖然很多連鎖性零售業(yè)是由開發(fā)商直接招商的，但是，相對于個人投資者來說這同樣是非常重要的機會。社會消費品零售總額餐飲企業(yè)經(jīng)營利潤（GB2002）住宿業(yè)商品銷售利潤(億元)(萬元)(億元)200567176.6.3-200679145-200793572-2008.11355.92009.4.71313.92010.42661603.12011.60371911.5如圖所示自2005年以后我國零售總額呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，2011年我過的社會消費品零售總額億元，比上一年增長17%，遠遠超過GDP增長水平。但是各類零售的經(jīng)營利潤并沒有呈相同的速度增長，其主要原因是居高不下的成本。中國連鎖經(jīng)營協(xié)會對百強企業(yè)的調(diào)查顯示，去年，國內(nèi)連鎖零售企業(yè)人工費用上漲26%，這對凈利潤率并不算高的零售業(yè)來說是個挑戰(zhàn)。關(guān)于零售業(yè)未來一段時間的發(fā)展前景，商業(yè)專家們并不樂觀。他們大多表示，消費作為拉動經(jīng)濟發(fā)展的基本動力，在未來不會有大的增長，經(jīng)濟上行將面臨不小壓力?！拔磥韮扇辏瑖鴥?nèi)零售市場不會出現(xiàn)強勁反彈，”黃國雄說，“價格戰(zhàn)、財政補貼和相關(guān)促消費政策還未發(fā)揮最大作用，在空間和時間上也沒有釋放購買力”。京城零售業(yè)高管也對未來的商業(yè)發(fā)展環(huán)境持觀望態(tài)度。按照目前的形勢預測，暫時還看不出轉(zhuǎn)暖的端倪。四、對于個人投資者的一些建議目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式通常有只租不售、只售不租、售后包租、租售結(jié)合。而對于個人投資者而言，售后包租是一個很好的選擇。售后包租是指物業(yè)出售產(chǎn)權(quán)但不出租產(chǎn)權(quán)的模式，此類模式是指分拆出售產(chǎn)權(quán)，但整體出租產(chǎn)權(quán)的形式。開發(fā)商分拆出售產(chǎn)權(quán)回收資金，一方面通過1020 年固定數(shù)額的租金返還模式或利率回報模式，將經(jīng)營權(quán)逐步從投資者手中取回，另一方面委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進行物業(yè)管理和經(jīng)營，獲取租金來回報投資者。這是一種高收益高風險的經(jīng)營模式，通過分拆產(chǎn)權(quán)，銷售商鋪回收了巨額資金。當然這一營業(yè)模式由于剛剛起步，有很多漏洞，而我國相關(guān)的法律法規(guī)在2011年1月4日才公布了針對非法集資的法律解釋。 對于投資者等弱勢群體，一直對于售后包租擁有巨大的熱情，這里需要說明售后包租依舊具有很大風險，開發(fā)商非法集資、挪作他用、虧損破產(chǎn)，最后損失最大的最終還是消費者，因此找到一個信譽好實力雄厚的房產(chǎn)開發(fā)商才能減少風險。再者，對于投資者而言，城市、地段都決定了商業(yè)地產(chǎn)的價值，有很多文章專門分析這一塊，所以本文并沒有做過多的分析，除了這些因素以外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的