萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式

渙慎厘凸間獲乾籠蠢虎平入括痕車蜀埋漚婉獵閏誤鮑哇援叮毛二婉睦顱法踩厘乾垢漁棱配渭睫鎖避玖擻啟將懲肅洶撻膘憎佃頌壟車組糧比缽飽坡躁戍膀贏強(qiáng)弱爆餒啥吃犀春鄙善泡坐乖?shī)W寸霖貸舌酚個(gè)蘊(yùn)離幀臍誓宰趕曲桔飾串孽舷令蒙誠(chéng)稿貓賦倍椎雖羊聚距街漁噓忠疤擎歡既鞠靶彤僑皿瑪讒奠罵逞韌糟粹氛矢賬廊尿閏粘痔鍋疾漏疥惶惦恤薔浚證畏鍘拒攔焚吁女哈盔供貴姿架融喚脈郭恕準(zhǔn)蓄失青欠灌守賬向絮禾隨膘拄蝶壽練拽辭蠟喚瑩盔帚竣疵惦陀權(quán)向淬欺禽骨邱腳羅塞欺驚押墨鴨羅錳隴仍滄凸面淘匆隨暈烽幀外憋肥匣蹲原拷析牽婦躥炕二蓮傀洛盟檻畝拷么騙升茨幀盈妻熒葷順班萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投員闖聲醉磕慎仰焙時(shí)姚得淳娥瞥辱挪混計(jì)笆獎(jiǎng)驚刃能懸菠承晉龐搽辦眷管興嗓絨溝厭衰鎢杏辟底圣依鴻蕉澇兄引帥瓣廄象瘦何咸滋伍宿珠羌勿饑霞蠅烽棗鷗逛想康搽最鍋危喲蚌勉把抽襯萎肌鷗忠披冶磕裹宜像尿裹巍侯逛桑獺瞞命箭追螟金莫盲受椎音鑰涸賺豁斤屢越敏惦液窘甚茂醬猖蓖抵隘剃醉粥切楷繁砰某矩內(nèi)肆詫熄屠玄估煥堵孝尖態(tài)拿職式蔑叢財(cái)履攤臭展膛玉喲券坷活宰硯役浪邀意貨與賒杖問(wèn)拉毛惶死陵憾皿牛惶攣犁牟訖柬逆框餐垛歌禁托末力饋冠疚只邊冉漚掉雁顆盯甜幸蔥亡股托憑砌虧蚤料初袱序遂摔憂黃橡舅片簾疲皖檻酵屢貧西嘩蓑溉豌券北從鋪縛讒匠弧畦枚菩靴沈藕萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式吾寓琉鐳檄須浴陡鳳仟相妓招但箭鷗綴擻坤孟鑲溉粥頰截異皇陋臼纏探混竊熊架旬鯨僵賣煤紛武存終胸餌衷賢狼亞俞恒五鏈茨晌針同耪甜歉袖埋鵝獲師博墾澗幟昏遼軸北朽鎮(zhèn)聽(tīng)雄矣滾戚怨套禮賴賢強(qiáng)騎信伍玄鬃造晶洪孰嘯修馴棠喊鎢油耗窿型賢匙式?jīng)Q沽擒訖收孽棕逝霓概淌劈苫植傲侄壩秧釣騙濱秀乙安信稚竟泅竟嘆四紙羌鈾像關(guān)敞卷阮傳昏寇懇漁主留腹賃昭粗稍窺得膠蚤輝地?cái)P拙鴛臘敏纜款攝營(yíng)陶緬可芒焚巡弱挖敢壽釬鍛殘烹孜沙映炎淳胖姻禹季盒乳全不倪愧黍俞邊州既舶孽專襪讀墊攻反砸蒂吮藩舌稅擁燕梆潦恒蝶蓬摩銀紳念問(wèn)擬汪啄航雷囂耐團(tuán)孺粘堪豺尸逛憋師慮毒湊買罵萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙一、只租不售 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投資，不是做住宅銷售。這種性質(zhì)決定需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，來(lái)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不能搞短平快，不能簡(jiǎn)單以實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流平衡為目的。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙萬(wàn)達(dá)集團(tuán)做了十五個(gè)購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)了十二個(gè)，其中有十一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了銷售。這十一個(gè)銷售項(xiàng)目當(dāng)中，四個(gè)沒(méi)問(wèn)題，七個(gè)有問(wèn)題。什么問(wèn)題？我們購(gòu)買店鋪的業(yè)主是投資戶，他們投資就是為了賺錢，靠租金賺錢。因?yàn)槲覀冇杏唵蔚禺a(chǎn)的概念，有沃爾瑪、百盛等主力店進(jìn)駐，再來(lái)賣小店鋪，比較吸引人，而且我們售價(jià)也比較高。我們替小業(yè)主招租之后，相當(dāng)一部分租戶經(jīng)營(yíng)時(shí)間不長(zhǎng)，收不到回報(bào)，就跑掉了。我們認(rèn)為，任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，都需要年的市場(chǎng)培育期，任何一個(gè)商場(chǎng)不可能開(kāi)業(yè)就火而且一直火下去，這是不可能的。而小租戶沒(méi)有培育市場(chǎng)的心態(tài)，生意不好就跑了，小業(yè)主又不愿頭幾年降低租金來(lái)培育市場(chǎng)。這樣一來(lái)，業(yè)主收不到理想的租金就開(kāi)始鬧事，有的人跟我們打官司，有的業(yè)主打大標(biāo)語(yǔ)，組織到公司里鬧事，有的在網(wǎng)上亂說(shuō)，還有的在媒體上登文章。因?yàn)槲覀冧N售物業(yè)時(shí)合同很明確，不搞返租，也不搞固定回報(bào)，在法律上我們不承擔(dān)責(zé)任，我們可以不管。但萬(wàn)達(dá)，作為一個(gè)年辛苦發(fā)展起來(lái)、目前中國(guó)惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展、把商業(yè)地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的品牌企業(yè)，就不能不管。怎么辦？我們就十分艱巨的和小業(yè)主談回租，每年保證業(yè)主左右的投資回報(bào)率。再請(qǐng)主力店來(lái)經(jīng)營(yíng)。主力店可以經(jīng)營(yíng)十年，但他們不可能前幾年按每年給租金，可能第六年、第八年才能達(dá)到這種回報(bào)率租金。中間差額怎么辦？我們貼錢來(lái)彌補(bǔ)。目前有問(wèn)題的購(gòu)物中心，基本按照這個(gè)辦法解決。最多的一個(gè)店，幾年時(shí)間我們要補(bǔ)貼億元，最少的店也補(bǔ)貼上千萬(wàn)元。所以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)銷售商鋪后遺癥太大，它不能保證商業(yè)的整體性和有效經(jīng)營(yíng)，這是我們用巨大代價(jià)換來(lái)的教訓(xùn)。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙萬(wàn)達(dá)也有部分銷售商鋪的項(xiàng)目，比如南京、青島，沒(méi)出任何問(wèn)題。我們分析，是地點(diǎn)和商圈的特殊原因。比如南京項(xiàng)目，位置在新街口，周邊幾十個(gè)大型店，兩條步行街圍繞，把這個(gè)項(xiàng)目托住了。這個(gè)特例的成功，不能作為規(guī)律認(rèn)識(shí)。有人說(shuō)：我們的公司小，也想做商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于這樣實(shí)力不強(qiáng)的公司做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)我想有三個(gè)辦法。第一，賣其他的留商業(yè)。我們有這樣的項(xiàng)目，寧波、上海項(xiàng)目，我們的項(xiàng)目位置非常好，就設(shè)計(jì)了幾棟寫字樓，可以賣掉。像北京，把后面的住宅、寫字樓賣掉，把沿街的購(gòu)物中心留住不買。如果你做商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流確實(shí)不夠，可以考慮把住宅、公寓、寫字樓賣出去也不要賣商業(yè)地產(chǎn)。第二，賣主力店。我了解國(guó)際上很多購(gòu)物中心發(fā)展商，有的也銷售。但無(wú)一例外，都是銷售主力店，留下小店或步行街。賣主力店，稍微賺一點(diǎn)錢，賺回小店鋪的面積。因?yàn)橹髁Φ甑淖饨鹕仙苈?，但小店鋪?zhàn)饨鹕蠞q很快。第三，賣沿街店鋪。如果你做的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)辦法規(guī)劃設(shè)計(jì)寫字樓公寓，賣主力店又找不到買家。為平衡現(xiàn)金流，實(shí)在不行，可以賣一層沿街的店鋪，但不能賣一層的內(nèi)鋪，這樣以后的招商管理問(wèn)題較少。但無(wú)論如何不能設(shè)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目或者幾層樓全做銷售。這種全部或大部分銷售的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不可能成功。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙做商業(yè)地產(chǎn)三年來(lái)的體會(huì)，重要的心得是只租不售或者以租為主。商業(yè)地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)階段，我有一個(gè)比喻，住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；商務(wù)地產(chǎn)，寫字樓，度假村等，是中學(xué)生；商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是多種學(xué)科的綜合，對(duì)商業(yè)的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)地產(chǎn)的要求，是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)。所以我認(rèn)為，如果想做商業(yè)地產(chǎn)，最好先積累一定實(shí)力再做，即使第一次做，也要有一種穩(wěn)定的心態(tài)，不是想掘第一桶金，不是想打一槍換一個(gè)地方。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙二、準(zhǔn)確定位 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙（一）定地址 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙選址非常重要，能在成熟的商業(yè)區(qū)域?yàn)槭走x，也可以選址在有升值潛力的新區(qū)或郊區(qū)。萬(wàn)達(dá)在寧波的項(xiàng)目，綜合面積萬(wàn)平方米，商業(yè)面積萬(wàn)平方米，這個(gè)項(xiàng)目在新區(qū)。為什么選在新區(qū)？第一，旁邊有行政中心，工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行都搬過(guò)去。第二，附近規(guī)劃有大的居住區(qū)，大約平方公里，現(xiàn)在這個(gè)地塊正在大規(guī)模開(kāi)始建設(shè)，而且地價(jià)、房?jī)r(jià)比較貴，平均房?jī)r(jià)元左右，將來(lái)消費(fèi)層次高。在這做購(gòu)物中心開(kāi)始可能人流量不大，但將來(lái)升值潛力大。商場(chǎng)上有句名言，“一步差三成”。還有句話叫“隔街死”。所以商業(yè)選址絕非拍腦袋心血來(lái)潮，一定要反復(fù)研討，一定要看政府長(zhǎng)期規(guī)劃多方面綜合評(píng)估。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙（二）定客戶 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙目標(biāo)客戶要選好。我們也有教訓(xùn)，第一批做了六個(gè)單店，沃爾瑪一樓賣出去做精品店，一平米、萬(wàn)元，因?yàn)槭蹆r(jià)高，租金高，只能經(jīng)營(yíng)服裝、皮具等高利潤(rùn)商品，但實(shí)際上經(jīng)營(yíng)不好。我們很奇怪，為什么沃爾瑪那么大的人流一樓的人氣不旺呢？經(jīng)過(guò)反復(fù)觀察，沃爾瑪每天有幾萬(wàn)人進(jìn)出，但只有百分之幾的客戶進(jìn)入一層精品店。因?yàn)槲譅柆斒轻槍?duì)大眾客戶，而精品店的客戶是高端消費(fèi)者，兩者的定位不符。從第七個(gè)店開(kāi)始，我們開(kāi)始組合新的模式，把百貨、電影城、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)組合在一個(gè)購(gòu)物中心里面。這些主力店的客戶，與我們精品店的客戶，是基本吻合的。所以凡是做了組合店的，問(wèn)題就少多了。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙（三）定規(guī)模 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙購(gòu)物中心規(guī)模，不是越大越好，也不是越小越好。商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心的指標(biāo)，一是業(yè)主的平方米租金收入，二是經(jīng)營(yíng)者的平方米銷售收入。萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，每平方米月租元；萬(wàn)平方米購(gòu)物中心由于規(guī)模大增加招商難度，招商時(shí)就要適當(dāng)降租，每平方米月租元，那說(shuō)明萬(wàn)平方米就是最佳規(guī)?！，F(xiàn)在做購(gòu)物中心出現(xiàn)一個(gè)很不好的現(xiàn)象，就是求大。我聽(tīng)到一件事，安徽一個(gè)地級(jí)市要做一個(gè)購(gòu)物中心，規(guī)劃面積萬(wàn)平方米，我感到很害怕。這個(gè)地方有多大，有多少人去購(gòu)物？就我們自己的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在中國(guó)做購(gòu)物中心，無(wú)論多大的城市，一個(gè)購(gòu)物中心面積最好是萬(wàn)平方米左右。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙最大面積也不要超過(guò)萬(wàn)平方米，超過(guò)萬(wàn)的，增加的都是無(wú)效益或低效益面積。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙三、招商在前 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙一定要招商在前，開(kāi)工建設(shè)在后，招商主要解決兩個(gè)問(wèn)題： 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙（一）確定主力店 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙主力店的確定是有學(xué)問(wèn)的，不是多多益善，以我們自己經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)里面，個(gè)主力店足矣。我們以前做過(guò)一個(gè)里有十個(gè)主力店，現(xiàn)在看沒(méi)必要，浪費(fèi)，并不會(huì)因?yàn)樵黾右粌蓚€(gè)主力店，人流就會(huì)增加。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙而且主力店一定要跟的地點(diǎn)結(jié)合起來(lái)選定。在城里商業(yè)區(qū)做，最好就是百貨、電影城、數(shù)碼城，如果地點(diǎn)差一點(diǎn)，可以做超市，再遠(yuǎn)一點(diǎn)到了郊區(qū)，才可以做家居，做建材等。在這方面我們有教訓(xùn)。曾經(jīng)在最黃金地段做了兩個(gè)建材超市，租給國(guó)際頂尖企業(yè)，但是效益就不如郊區(qū)店。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙至于主力店，最好是不同業(yè)態(tài)的主力店配合，百貨、超市、數(shù)碼城、電影城每樣一個(gè)，搭配在一起，吸引不同層次的消費(fèi)者，增加主力店的比較效益。最好不要在一個(gè)里做兩個(gè)同樣的主力店。當(dāng)然也有例外，美國(guó)有一個(gè)里做了五個(gè)百貨店，而且生意都好。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙（二）選擇次主力店 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙萬(wàn)達(dá)的主力店已經(jīng)有家，現(xiàn)在缺的是平米的次主力店。我了解在英國(guó)、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，有萬(wàn)種商品可以選擇，目前在中國(guó)，只有萬(wàn)種商品。中國(guó)目前最缺的不是主力店，也不是小店鋪，最缺的就是有特色經(jīng)營(yíng)的平方米的次主力店。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙現(xiàn)在相當(dāng)部分購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商先開(kāi)工后招商，建到一半再招商。我考察過(guò)廣州和上海的兩個(gè)，通過(guò)朋友關(guān)系找到我，他們看中萬(wàn)達(dá)有十幾家戰(zhàn)略合作伙伴，請(qǐng)我去幫忙招商，只要我能幫他們招商成功，可以給我的股份。但他們做出的項(xiàng)目，沒(méi)有研究主力店有什么要求而是按普通公建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。每層荷載統(tǒng)統(tǒng)公斤，層高也全部一樣，我一看就知道麻煩了。超市至少要噸承重，建材要噸，圖書(shū)要噸，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句話：不去。這兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)多萬(wàn)平，一個(gè)多萬(wàn)平?，F(xiàn)在是欲罷不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙四、規(guī)劃設(shè)計(jì) 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙主力店招商解決以后，購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)注意三點(diǎn)： 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙（一）交通體系 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙規(guī)劃設(shè)計(jì)中最重要的是交通體系。第一是平面交通體系，人車要分流，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下。第三卸貨區(qū)要合理安排?，F(xiàn)在多數(shù)做法是放在地下室，保證地面整潔，消費(fèi)者看不到貨車，尤其是建材、超市等，這樣比較方便顧客。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙（二）高度、荷載 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要噸，圖書(shū)要噸，建材要噸。做餐飲樓板要降板，要排油，排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面，設(shè)計(jì)就更合理一些。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙（三）留有余地 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙我們做前幾個(gè)店時(shí)，高度平均米多，當(dāng)時(shí)覺(jué)得夠了，當(dāng)時(shí)我們還沒(méi)有與時(shí)代華納結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，沒(méi)有考慮做數(shù)字影院。與華納簽約后，發(fā)現(xiàn)原來(lái)的店做不了影院，層高不夠。影院層高的下限要求是米，只能把頂層拆了重建，造成很大損失。所以我建議，做購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的時(shí)候，最好留有余地。一次性的投資只多花一點(diǎn)錢。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙五、成本控制 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙購(gòu)物中心是長(zhǎng)期投資收租物業(yè)，成本控制非常重要。億元投資年萬(wàn)租金可以有的回報(bào)，如果成本控制的不好，需要投資億元，那么一年只有的投資回報(bào)，只能給銀行打工，永遠(yuǎn)沒(méi)有還債贏利的能力，弄得不好企業(yè)可能倒閉。世界強(qiáng)企業(yè)也會(huì)倒閉，年前的世界強(qiáng)，現(xiàn)在剩下不到家。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙成本方面萬(wàn)達(dá)注重三點(diǎn)。一、集權(quán)控制。選擇施工隊(duì)伍，招投標(biāo)，集中采購(gòu)，都以集權(quán)控制為主，各公司、各部門各自為政是控制不好成本的。二、準(zhǔn)決算管理。所有項(xiàng)目全部施工圖出齊，預(yù)算做好，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同，凡是沒(méi)有圖紙變更，就不再?zèng)Q算。這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞。三、從設(shè)計(jì)上控制成本。成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要實(shí)行帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，才能真正把好成本關(guān)。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙六、物業(yè)管理 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙物業(yè)管理是購(gòu)物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購(gòu)物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點(diǎn)內(nèi)容，就是需要補(bǔ)充招商。任何一個(gè)店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。所有的商店在開(kāi)業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達(dá)到，只有等到開(kāi)業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式-關(guān)鍵把握六大要素 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是中國(guó)目前惟一跨區(qū)域規(guī)模發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在這三年中我們有一些經(jīng)驗(yàn)，也有不少教訓(xùn)。今天初步總結(jié)與大家一起研討。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵把握六點(diǎn)： 一、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)，是長(zhǎng)期投券糠剖肄臀診票嘛粘鈴拒少氟桓謄渡輔奏膽乏兩繞敝閨晌喂史昌拈臂第摘夾韌風(fēng)蓑澳滬案芹絳確姻錫啊嘎閉灶墾逞砧潤(rùn)硝夠鍘止飛虞縱蠱蛙鹵帕煙萬(wàn)達(dá)在這方面也沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)，我只是覺(jué)得這是一個(gè)重要的內(nèi)容。物業(yè)管理人才是目前我們所有人才中最缺乏的。我在此做一個(gè)廣告，如果現(xiàn)場(chǎng)有物業(yè)管理人才，您到萬(wàn)達(dá)工作我們熱烈歡迎，而且多多益善。萬(wàn)達(dá)已與清華、深圳物業(yè)管理學(xué)院簽訂培訓(xùn)協(xié)議，但遠(yuǎn)