物業(yè)經(jīng)營管理筆記

第一章：物業(yè)經(jīng)營管理概述第一節(jié)：物業(yè)經(jīng)營管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)管理資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合管理服務(wù)。強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，包括運(yùn)行操作管理、資本投資決策、市場(chǎng)營銷、租賃管理、成本管理、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營活動(dòng)。二、物業(yè)管理活動(dòng)的管理對(duì)象為收益性物業(yè)，包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店或休閑設(shè)施等。（一） 寫字樓（企業(yè)自用、出租、自用出租復(fù)合型）依據(jù)所處位置、裝修和收益能力分甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)甲級(jí)：位置優(yōu)越、狀況優(yōu)良、收益與新建相當(dāng)，24小時(shí)維護(hù)和安保。乙級(jí)：位置良好、狀況良好、收益低于新建。丙級(jí)：有明顯的磨損和功能折舊，租金較低。分類考慮以下12個(gè)因素：位置、交通、形象、建筑形式、大堂、電梯、走郎、空間布置、為租戶提供的服務(wù)、設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平、租戶類型。（二） 零售商業(yè)物業(yè)用于零售商業(yè)活動(dòng)的建筑，從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。分類按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品特點(diǎn)、輻射區(qū)域范圍三方面0、 區(qū)域購物中心：面積10萬以上，服務(wù)半徑200KM，復(fù)合度高，行業(yè)多，功能全。1、 高級(jí)購物中心：面積3萬以上，覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口30萬以上，營業(yè)額5億元2、 地區(qū)購物中心：面積1-3萬以上，服務(wù)人口10-30萬以上，營業(yè)額1-5億元3、 居住區(qū)商場(chǎng)：面積3000-10000，服務(wù)人口1-5萬以上，營業(yè)額3000-10000萬元4、 鄰里服務(wù)商店：面積3000以下，服務(wù)人口1萬以下，營業(yè)額3000萬元以下5、 特色商店：特色服務(wù)。（三） 出租型別墅或公寓1、 別墅：建筑應(yīng)獨(dú)立，豪華舒適，層數(shù)少，與大的聚居點(diǎn)有一定距離，環(huán)境優(yōu)良。2、 公寓：復(fù)式公寓、花園公寓、單間公寓。（四） 工業(yè)物業(yè)指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的物業(yè)，包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房。（五） 酒店和休閑娛樂設(shè)施指為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、康體娛樂提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)指在物業(yè)全奉命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶使用要求，實(shí)現(xiàn)物業(yè)凈收益最大化，保持提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及發(fā)展?jié)摿ΑＴ诜康禺a(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，物業(yè)管理企業(yè)通常要承擔(dān)如下責(zé)任：1、 策劃租戶組合及物色潛在租戶；2、 制訂及落實(shí)租務(wù)策略；3、 執(zhí)行租務(wù)條件；4、 確保所的物業(yè)遵守國家法規(guī)；5、 履行租務(wù)管理工作；6、 進(jìn)行租務(wù)評(píng)估，制訂租約條款，收取租金，擬備租約，追收欠租、收回物業(yè)；7、 執(zhí)行例行的管理服務(wù)；8、 制訂及落實(shí)政策及計(jì)劃；9、 提出更新改造建議。四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在，是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)組織，劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。1、 管理型物業(yè)管理企業(yè)具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，在物業(yè)管理活動(dòng)中處于總包的位置，工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃，物業(yè)市場(chǎng)營銷與租賃管理，預(yù)算與成本管理，專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理，現(xiàn)金流管理，績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等。2、 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以分包的形式也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。3、 綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。第二節(jié)：物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容一、 物業(yè)經(jīng)營管理的層次分為物業(yè)管理和設(shè)施管理（運(yùn)行管理為主）、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理（策略性管理為主）三個(gè)層次。房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)出售物業(yè)。二、 不同層次之間的關(guān)系三、 物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作四、 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作（一） 常規(guī)工作概述從日常工作的角度看，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來不便。（二） 現(xiàn)金流和成本管理支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面，支出的幾個(gè)重要方面：日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收。（三） 日常維修和維護(hù)（四） 未來維修和維護(hù)（五） 設(shè)施設(shè)備管理（六） 物業(yè)保險(xiǎn)管理第二章：房地產(chǎn)投資及區(qū)位選擇第一節(jié)：房地產(chǎn)投資一、 房地產(chǎn)投資的概念指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。二、 房地產(chǎn)投資的形式（直接投資和間接投資）直接投資：直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，不直接參與經(jīng)營管理工作。（一） 房地產(chǎn)直接投資1、 房地產(chǎn)開發(fā)投資2、 房地產(chǎn)置業(yè)投資（二） 房地產(chǎn)間接投資1、 房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資2、 投資于房地產(chǎn)投資信托基金3、 購買住房抵押支持證券（MBS）三、 房地產(chǎn)投資的特性（一） 位置固定性或不可移動(dòng)性（二） 壽命周期長(zhǎng)（三） 適應(yīng)性（四） 各異性（五） 政策影響性（六） 專業(yè)管理依賴性（七） 相互影響性四、 房地產(chǎn)投資的利弊1、 房地產(chǎn)投資之利A相對(duì)較高的收益水平B能夠得到稅收方面的好處C易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持D能抵消通貨膨脹的影響E提高投資者的資信等級(jí)2、 房地產(chǎn)投資之弊A流動(dòng)性差B投資數(shù)額大C投資回收期長(zhǎng)D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)第二節(jié)：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的基本概念（一） 風(fēng)險(xiǎn)可以定義為獲得預(yù)期收益可能性的大小。（二） 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性（三） 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、預(yù)期收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（一）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（二）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)（三）周期風(fēng)險(xiǎn)（四）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（五）利率風(fēng)險(xiǎn)（六）政策風(fēng)險(xiǎn)（七）政治風(fēng)險(xiǎn)（八）或然損失風(fēng)險(xiǎn)三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)（二）未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)（三）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（四）比較風(fēng)險(xiǎn)（五）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（六）持有期風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、 房地產(chǎn)投資中區(qū)位，不能簡(jiǎn)單地將其理解為地理位置，還應(yīng)重點(diǎn)考察其在城市社會(huì)活動(dòng)中的位置，在整體市場(chǎng)供求關(guān)系中的位置，在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置。二、 不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求（一） 居住物業(yè)1、 市政公用和配套設(shè)施完備的程度2、 公共交通便捷程度3、 環(huán)境因素4、 居民人口與收入（二） 寫字樓1、 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度2、 周期土地利用情況和環(huán)境（鄰近政府、大型公司、金融機(jī)構(gòu)）3、 易接近性（公共交通、停車位等）（三） 零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果（可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、購買能力分析等）（四） 工業(yè)物業(yè)原材料、交通、技術(shù)人才和勞動(dòng)力、水電資源、環(huán)境污染政策等。第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié) 投資分析的基本概念一、 現(xiàn)金流量在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流入包括銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等?，F(xiàn)金流出包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。二、 現(xiàn)金流量圖三、 房地產(chǎn)置業(yè)投資（房地產(chǎn)購置投資和流動(dòng)資金投入）四、 房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量（一） 現(xiàn)金流分析中常用術(shù)語1、 潛在毛租金收入：物業(yè)可獲取的最大租金收入。（全部可出租面積*最可能的租金水平）2、 空置和收租損失3、 其他收入（自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等）4、 有效毛收入：等于潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入5、 運(yùn)營費(fèi)用：除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅等。6、 凈運(yùn)營收益：等于有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用7、 抵押貸款還本付息8、 準(zhǔn)備金（大修理基金）9、 稅金10、 經(jīng)營現(xiàn)金流（二） 收益性物業(yè)的現(xiàn)金流潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=凈運(yùn)營收益抵押貸款還本付息=稅前現(xiàn)金流準(zhǔn)備金所得稅=稅后現(xiàn)金流第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算一、 資金的時(shí)間價(jià)值1、 隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加2、 資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)二、 利息與利率Fn=P+InFn本利和P本金In利息三、 單利計(jì)算與復(fù)利計(jì)算（一） 單利計(jì)息：僅按本金計(jì)算利息，利息不再生利息n 個(gè)計(jì)息周期后的本利和：Fn=P(1+i*n)（二） 復(fù)利計(jì)息：利息再生利息n 個(gè)計(jì)息周期后的本利和：Fn=P(1+i)n四、名義利率與實(shí)際利率第三節(jié) 設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、 設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)（一） 設(shè)備更新的原因1、 設(shè)備有形磨損（分兩類，一類為使用的磨損一類為未使用時(shí)間長(zhǎng)老化）2、 設(shè)備無形磨損3、 設(shè)備磨損的補(bǔ)償（一、局部補(bǔ)償：修理 二、完全補(bǔ)償：更換）（二） 設(shè)備更新的特點(diǎn)分析1、 設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。2、 設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。3、 只比較設(shè)備的費(fèi)用。4、 設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。（購置費(fèi)和運(yùn)營費(fèi)）二、 設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定三、 物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題第四節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、 投資回收與投資回報(bào)投資回收：投資者對(duì)其所投入資本的回收投資回報(bào)：投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬。借款人每月還款額中一部分是還本一部分是付息，本是回收，息是回報(bào)。房地產(chǎn)投資而言，回收主要指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，投資回報(bào)主要表現(xiàn)為利潤(rùn)。二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系投資分析的目的是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。第五節(jié) 投資分析案例第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念指能產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、加油站、影劇院、廠房倉庫等。收益性物業(yè)價(jià)值高低取決于3個(gè)因素：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益的可靠性，第二節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征一、 物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)。二、 物業(yè)價(jià)格的形成條件具備有用性、稀缺性和有效需求。三、 物業(yè)價(jià)格的特征（一） 物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響很大。（二） 物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。（三） 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。（四） 物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。（五） 物業(yè)價(jià)格容易交易都的個(gè)別因素的影響。第三節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類一、 使用價(jià)值和交換價(jià)值二、 投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值更多的是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀的，非個(gè)人的價(jià)值。三、 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格（一） 成交價(jià)格指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易。在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最低賣價(jià)，在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買價(jià)。（二） 市場(chǎng)價(jià)格指某和物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。（三） 理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)江學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。是價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。四、 總價(jià)格和單位價(jià)格總價(jià)格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。一般不有反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。單位價(jià)格是指單位土地面積的土地價(jià)格，與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。物業(yè)的單位價(jià)格一般可以反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。由貨幣和面積兩方面構(gòu)成。五、 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。六、 現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格七、 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。不能反映真實(shí)價(jià)格水平。標(biāo)價(jià)是指商品房出售者在其價(jià)目表是標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的出售價(jià)格。成交價(jià)是指買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。均價(jià)是指所售商品房的平均價(jià)格。八、 評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)九、 買賣價(jià)格和租賃價(jià)格租賃價(jià)格通常稱為租金，真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)包括：地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅等。十、 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)十一、 原始價(jià)值、帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素一、 物業(yè)價(jià)格的影響因素概述不同的物業(yè)價(jià)格影響因素引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)方向、程度、影響關(guān)系是不盡相同的，有些與時(shí)間相關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān)，有些可以量化，有些不能量化但可以感覺到。二、 人口因素三、 居民的收入因素四、 物價(jià)因素五、 利率因素六、 匯率因素七、 物業(yè)稅收因素八、 城市規(guī)劃因素九、 交通管制因素十、 心理因素第五節(jié) 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法物業(yè)估價(jià)的三大基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。一、 市場(chǎng)法（一）市場(chǎng)法概念又稱市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。適用的對(duì)象具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地，普通商品住宅等。廠房、學(xué)校等難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。一般分四大步驟進(jìn)行：1、搜集交易實(shí)例2、選取可比實(shí)例3、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理4、求取比準(zhǔn)價(jià)格。（二）搜集交易實(shí)例搜集內(nèi)容：1、交易實(shí)例物業(yè)的狀況2、交易雙方之間的關(guān)系3、成交日期4、成交價(jià)格5、付款方式6、交易情況。（三）選取可比實(shí)例應(yīng)符合四個(gè)基本要求：1、可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)2、成交日期接近3、交易類型與估價(jià)目的吻合4、應(yīng)為正常的市場(chǎng)價(jià)格。一般選取3個(gè)以上10個(gè)以下（均為含）可比實(shí)例。（四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面：1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價(jià)3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵5、統(tǒng)一面積單位。（五）交易情況修正修正考慮的因素：1、利害關(guān)系人之間的交易2、急于出售可急于購買的交易3、對(duì)市場(chǎng)缺乏了解的交易4、特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易5、特殊交易方式的交易6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易7、相鄰物業(yè)的合并交易8、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易9（六） 交易日期調(diào)整（七） 物業(yè)狀況調(diào)整（八） 求取比準(zhǔn)價(jià)格通過不同的可比實(shí)例所得到的價(jià)格可能是不相同的，最后需要采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個(gè)價(jià)格，以此作為市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果。二、 成本法（一） 成本法概述是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)都適用此法，特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，例如：學(xué)校、行政辦公樓、公園等物業(yè)。一般分4個(gè)步驟進(jìn)行：1、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料2、測(cè)算重新購建價(jià)格3、測(cè)算折舊4、求取積算價(jià)格。（二） 物業(yè)價(jià)格構(gòu)成7大項(xiàng)構(gòu)成：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)。1、 土地取得成本的構(gòu)成有3種：A通過征收農(nóng)地取得，含征地費(fèi)用和使用權(quán)出讓金B(yǎng)通過城市房屋拆遷取得，含拆遷費(fèi)用和使用權(quán)出讓金C通過市場(chǎng)購買取得，含購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)繳納的稅費(fèi)。2、 開發(fā)成本有5項(xiàng)：A勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C房屋建筑安裝工程費(fèi)D公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。（五）建筑物的折舊可分為物資折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三類。三、 收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?？煞譃橹苯淤Y本化法和報(bào)酬資本化法。適用的對(duì)象為有收益或有潛在收益的物業(yè)。如公寓、寫字樓、商店、停車場(chǎng)等。運(yùn)用收益法估價(jià)分4個(gè)步驟：A搜集并難與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料B預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來收益C求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)D選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境1、 社會(huì)環(huán)境2、 政治環(huán)境3、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境4、 金融環(huán)境5、 房地產(chǎn)法律制度環(huán)境6、 技術(shù)環(huán)境7、 資源環(huán)境8、 國際環(huán)境三、 推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量（一） 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素A社會(huì)因素B經(jīng)濟(jì)因素C政策因素（二） 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量A金融業(yè)的發(fā)展B信息通信技術(shù)水平的提高C生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變D人文環(huán)境的變化E自然環(huán)境的變化F政治制度的變遷第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求影響商品住宅需求的因素：1、 收入的變化2、 其他商品的價(jià)格變化3、 對(duì)未來的預(yù)期4、 政府政策的變化二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響：1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本2、 政府政策的變化3、 對(duì)未來的預(yù)期三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制我國目前發(fā)展的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在這種經(jīng)濟(jì)體制下，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)核心的價(jià)格機(jī)制對(duì)市場(chǎng)起著主要的調(diào)節(jié)作用，但作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的國家宏觀調(diào)控仍然對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生著重要的影響。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從宏觀上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分從識(shí)別和把握房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分。按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場(chǎng)交易指標(biāo)。（一） 供給指標(biāo)：包括存量、新竣工量、滅失量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值等指標(biāo)。（二） 需求指標(biāo)包括國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)、城市家庭人口數(shù)、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量等（三） 市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金。第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征與功能一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征：市場(chǎng)供給的特點(diǎn)、市場(chǎng)需求的特點(diǎn)、市場(chǎng)交易的特點(diǎn)、市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能房地產(chǎn)房地產(chǎn)的功能有以下幾個(gè)方面：配置存量房地產(chǎn)資源和利益、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)（一） 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)：1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展2、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用3、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g4、引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇5、滿足特殊群體的需要（二） 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段：1、土地供應(yīng)政策2、金融政策3、住房政策4、城市規(guī)劃5、地價(jià)政策6、稅收政策7、租金和價(jià)格控制第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用概念：是通過信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來的一種活動(dòng)，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。作用：對(duì)不同的使用者，市場(chǎng)分析起到的作用有很大的差別。二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容（一） 宏觀因素分析1、 分析國家和地方的經(jīng)濟(jì)特征2、分析物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況（二） 市場(chǎng)供求分析1、 供給分析2、需求分析3、競(jìng)爭(zhēng)分析4、市場(chǎng)占有率分析（三） 相關(guān)因素分析第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃一、 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念1、 是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，是對(duì)未來行動(dòng)方案的一種說明。2、 制定物業(yè)管理計(jì)劃的原則：物業(yè)管理師必須參加和主持，發(fā)揮集體智慧大家參與，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與工作計(jì)劃的制定。3、 物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。二、 編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作（一） 區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析（二） 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，物業(yè)位置分析是市場(chǎng)分析的重要內(nèi)容。（三） 鄰里分析（四） 物業(yè)現(xiàn)狀分析（五） 業(yè)主目標(biāo)，明確業(yè)主目標(biāo)是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。三、 構(gòu)造物業(yè)管理方案（一） 探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性，改變物業(yè)現(xiàn)狀以符合當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)，合業(yè)主獲得可能的最大收益，從兩個(gè)方面考慮：1、更新及現(xiàn)代化2、改變建筑物的用途。（二） 物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容：1、建筑物管理計(jì)劃2、租賃計(jì)劃3、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃4、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估與業(yè)主溝通計(jì)劃四、 物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)（一） 年度運(yùn)營預(yù)算，是最常用的預(yù)算，可分解為季度預(yù)算或月預(yù)算（二） 資本支出預(yù)算（三） 長(zhǎng)期預(yù)算第六章 租賃管理第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、 物業(yè)租賃及其特征（一） 概念：指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。含義有兩點(diǎn)：1、出租人必須是房屋所有權(quán)人2、出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動(dòng)。（二） 特點(diǎn)：1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2、房屋租賃的標(biāo)的物是作為特定物的房屋3、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、 物業(yè)租賃的分類（一） 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分1、 公房租賃2、 私房租賃（二） 按房屋租賃期限劃分1、 定期租賃2、 自動(dòng)延期租賃3、 意愿租賃（三） 按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分1、 毛租2、 凈租3、 百分比租金三、 物業(yè)租賃管理模式（一） 包租轉(zhuǎn)租模式，物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來，然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租。業(yè)主不承擔(dān)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（二） 出租代理模式，業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金。業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（三） 委托管理模式，業(yè)主自己負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲得全部租金收入。四、 房屋租賃的行政管理建設(shè)部1995年頒發(fā)了城市房屋租賃管理辦法，規(guī)定房屋租賃實(shí)行登記備案制度，主要內(nèi)容有：（一） 房屋租賃登記備案的一般程序1、 申請(qǐng)，租賃合同簽訂后30日內(nèi)到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。提交的文件包括：書面租賃合同，房屋所有權(quán)證，當(dāng)事人的合法證件，規(guī)定的其他文件。2、 審查3、 頒證（二） 房屋租賃的條件有下列情形之一的不得出租1、 未依法取得房屋所有權(quán)證的2、限制房地產(chǎn)權(quán)利的3、共有房屋未取得共有人意愿的4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的5、屬于違章建筑的6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的7、已抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的9、有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的。第二節(jié) 租賃管理與租賃方案一、 租賃管理的概念是針對(duì)包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)市場(chǎng)營銷工作。二、 租賃方案與策略租賃方案是對(duì)租賃過程中主要事項(xiàng)的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段。主要涉及如下內(nèi)容：1、 確定可出租面積和租賃方式2、 編制任憑經(jīng)營預(yù)算3、 定位目標(biāo)市場(chǎng)4、 確定租金方案5、 明確吸引租戶的策略三、 租戶選擇租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容，在租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。四、 租金確定與調(diào)整（一） 租金的計(jì)算單位和所包含的內(nèi)容租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。（二） 基礎(chǔ)租金與附加租金在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。（三） 租金的調(diào)整對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶（3-5年以上），為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。五、 租約談判與簽約管理六、 租賃管理中的市場(chǎng)營銷市場(chǎng)營銷的主要目的就是為了吸引潛在的租戶，以獲取一個(gè)理想的出租率。進(jìn)行主動(dòng)的市場(chǎng)營銷工作，首先就要有了解潛在租戶的信息渠道。一般從四個(gè)方面宣傳推廣物業(yè)：1、 價(jià)格優(yōu)勢(shì)2、物業(yè)本身的素質(zhì)3、良好的聲譽(yù)4、經(jīng)濟(jì)實(shí)用第三節(jié) 房屋租賃合同一、 房屋租賃合同的概念和法律特征（一） 房屋租賃合同的概念是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。（二） 房屋租賃合同的法律特征房屋租賃合同是雙務(wù)合同、有償合同、諾成合同、要式合同、繼續(xù)性合同。二、 房屋租賃合同的基本條款1、當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3、租賃用途4、租賃期限5、租金及支付方式6、房屋的修繕責(zé)任7、轉(zhuǎn)租的約定8、變更和解除合同的條件9、租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)10、當(dāng)事人約定的其他條款第四節(jié) 租戶關(guān)系管理租戶關(guān)系管理實(shí)際上就是客戶關(guān)系管理（CRM）在經(jīng)營性物業(yè)租賃管理中的實(shí)際應(yīng)用。CRM對(duì)企業(yè)的作用：1、 CRM能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程2、 CRM能夠提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力3、 CRM能夠提高企業(yè)銷售收入4、 CRM能夠改善企業(yè)服務(wù)，提高客戶滿意度在租賃管理中實(shí)施CRM涉及到的工作1、 建立詳細(xì)的租戶檔案2、 租賃期內(nèi)的服務(wù)3、 租金繳納的管理4、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析5、 個(gè)性化服務(wù)第七章 成本管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類一、 物業(yè)管理中的成本（一） 成本的含義指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。1998年4月財(cái)政部頒布物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定（二） 物業(yè)管理成本的構(gòu)成1、 營業(yè)成本（直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、間接費(fèi)用）2、 期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）第二節(jié) 成本估算方法一、 成本估算的目的二、主要成本項(xiàng)目的估算方法（一）人工費(fèi)的估算1、基本工資（F1）2、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（F2）3、按規(guī)定提取的福利費(fèi)（F3）（福利基金14%工會(huì)基金2%教育經(jīng)費(fèi)1.5%）4、加班費(fèi)（F4）5、服裝費(fèi)（F5）6、工服洗滌費(fèi)（F6）（二）辦公費(fèi)估算1、交通費(fèi)（F1）2、通信費(fèi)（F2）3、低值易耗文具、辦公用品費(fèi)（F3）4、書報(bào)費(fèi)（F4）5、宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)（F5）6、法律費(fèi)用（F6）7、節(jié)日裝飾費(fèi)（F7）8、辦公用房租金（F8）（三）共用部分與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算1、維修保養(yǎng)費(fèi)（F1）2、裝修費(fèi)（F2）3、能源費(fèi)（F3）4、康樂設(shè)施費(fèi)（F4）5、雜項(xiàng)費(fèi)用（F5）（四）保安費(fèi)估算1、保安系統(tǒng)費(fèi)（F1）2、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)（F2）3、保安用房和保安人員住房租金（F3）（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算1、清潔工具購置費(fèi)（F1）2、勞保用品費(fèi)（F2）3、清潔機(jī)械材料費(fèi)（F3）4、化糞池清理費(fèi)（F4）5、垃圾外運(yùn)費(fèi)（F5）6、其他費(fèi)用（F6）7、水池清潔費(fèi)（F7）（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算1、綠化工具費(fèi)（F1）2、勞保用品費(fèi)（F2）3、綠化用水費(fèi)（F3）4、農(nóng)藥化肥費(fèi)（F4）5、雜草清運(yùn)費(fèi)（F5）6、園林景觀再造費(fèi)（F6）（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算（固定資產(chǎn)折舊年限一般為5年）1、交通工具（F1）2、通信設(shè)備（F2）3、辦公設(shè)備（F3）4、工程維修設(shè)備（F4）5、其他設(shè)備（F5）（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算對(duì)于公寓、別墅區(qū)，一般只對(duì)配套的水電設(shè)施投保，對(duì)于寫字樓、商廈、酒店等必須投購大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，對(duì)于商廈、酒店還要投購公共責(zé)任險(xiǎn)。（九）專項(xiàng)維修資金1、工資津貼等費(fèi)用（F1）2、設(shè)備、零部件和材料購置費(fèi)（F2）3、機(jī)械使用費(fèi)（F3）4、水電氣費(fèi)（F4）5、管理費(fèi)（F5）第三節(jié) 成本預(yù)算一、 成本預(yù)算的意義與要求（一） 成本預(yù)算的概念與意義（二） 成本預(yù)算的基本要求1、 成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)。2、 成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)。3、 成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證。4、 成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益。5、 成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地。二、成本預(yù)算的編制方法（一）固定預(yù)算，適用于那些經(jīng)營管理水平較高，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。（二）彈性預(yù)算，主要適用于彈性成本預(yù)算和彈性利潤(rùn)的預(yù)算。編制彈性預(yù)算的主要方法有列表法和公式法。（三）零基預(yù)算，適用于產(chǎn)出較難辨認(rèn)的服務(wù)性部門費(fèi)用預(yù)算的編制。（四）滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算三、成本預(yù)算的編制程序（一）成本預(yù)算的編制方式常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”，先將預(yù)計(jì)損益表下達(dá)各部門（一下），各部門編制分季度的成本預(yù)算草案上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門（一上），財(cái)務(wù)部門對(duì)成本預(yù)算草案匯總平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算，討論批準(zhǔn)后下達(dá)給各部門執(zhí)行（二下）。（二）成本預(yù)算的編制程序1、收集和整理有關(guān)資料（預(yù)算期業(yè)務(wù)量、物資采購情況和工資情況、定額資料、成本降低指標(biāo)、國家有關(guān)成本開支規(guī)定及編制成本預(yù)算的要求、上年度的實(shí)際成本以及同行業(yè)同類管理服務(wù)的成本資料）2、對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)3、根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)編制成本預(yù)算（三）不同成本的預(yù)算編制1、營業(yè)成本預(yù)算（直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)預(yù)算）2、管理費(fèi)用預(yù)算（管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊保險(xiǎn)費(fèi)），宜采用零基預(yù)算。3、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算第四節(jié) 成本控制一、成本控制的含義與分類（一）含義一是對(duì)目標(biāo)成本本身的控制，二是對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過程監(jiān)督，三是在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。（二）分類1、按時(shí)間特征分類A 事先控制 B 事中控制 C 事后控制2、按控制的機(jī)制分類A 前饋性控制 B 防護(hù)性控制 C 反饋性控制二、成本控制的原則與程序（一）成本控制的原則1、全面控制原則2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則4、例外管理原則（二）成本控制的程序1、確定控制標(biāo)準(zhǔn)，常用的控制標(biāo)準(zhǔn)有成本預(yù)算和消耗定額等2、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的控制手段有憑證控制和制度控制3、分析相關(guān)差異4、糾正成本偏差5、進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰三、成本控制的組織體系（一）成本控制責(zé)任中心的建立1、成本中心，凡直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門都可以設(shè)置為成本中心，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)部門可設(shè)置為成本中心，如：保潔部門、保安部門、工程管理部門等。2、費(fèi)用中心，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門通常都設(shè)置為費(fèi)用中心，物業(yè)管理企業(yè)的各個(gè)職能部門可設(shè)置為費(fèi)用中心，如：總經(jīng)理室、人事部門等。（二）成本控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng)考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心業(yè)績(jī)的指標(biāo)有兩類，一是經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，二是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是成本（費(fèi)用）降低額和成本（費(fèi)用）降低率。服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)有：房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。四、成本的日常管理（一）利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制在起步階段，投入項(xiàng)目多，成本開支較大。在成熟期，成本支出減少。在衰退期，成本開支增大。（二）嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制（三）建立健全費(fèi)用開支與報(bào)銷審批制度第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié) 物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念二、物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同，可分為下列幾種類型1、物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。如：土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同2、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同4、物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同三、物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素1、物業(yè)描述2、合同期限3、管理者責(zé)任4、業(yè)主的目標(biāo)5、管理者的權(quán)力范圍6、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)報(bào)告的內(nèi)容要求7、服務(wù)費(fèi)用及支付方式8、成本分配與使用第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的類型（一）前期物業(yè)服務(wù)合同特征：1、由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂2、具有過渡性3、是要式合同（二）物業(yè)服務(wù)合同簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月。物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書。二、物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同是委托合同，具有委托合同的法律特征：1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提2、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?、物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同又是雙務(wù)合同4、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容1、物業(yè)基本情況2、委托服務(wù)事項(xiàng)A 房屋建筑共用部分的維修、養(yǎng)護(hù)和管理B 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理C 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理D 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理E 公共環(huán)境衛(wèi)生F 交通與車輛停放秩序管理G 維護(hù)公共秩序和小區(qū)安全H 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)I 物業(yè)檔案資料的管理3、雙方的權(quán)利義務(wù)4、物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6、專項(xiàng)維修基金的管理和使用7、物業(yè)管理用房8、物業(yè)經(jīng)營管理9、委托服務(wù)期限10、違約責(zé)任四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)1、宜細(xì)不宜粗的原則2、不應(yīng)有無償無限期的承諾3、實(shí)事求是留有余地4、明確界定違約責(zé)任與處理方式第三節(jié) 招投標(biāo)階段的合同管理一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述包括物業(yè)管理招標(biāo)和物業(yè)管理投標(biāo)兩個(gè)部分物業(yè)管理招投標(biāo)的原則：公開、公平、公正、合理。物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)：早期介入的特點(diǎn)，具有階段性的特點(diǎn)。二、物業(yè)管理招標(biāo)（一）物業(yè)管理招標(biāo)方式：公開招標(biāo)（適用于規(guī)模較大物業(yè)，特別是收益性物業(yè)）、邀請(qǐng)招標(biāo)（一般邀請(qǐng)35家，目前廣泛采用）和議標(biāo)三種方式。（二）物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2、編制招標(biāo)文件3、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查5、發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等6、組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場(chǎng)并答疑7、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法8、收取投標(biāo)書9、開標(biāo)與標(biāo)書評(píng)閱10、組織答辯會(huì)，評(píng)標(biāo)定標(biāo)11、發(fā)出中標(biāo)通知書12、與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同（三）招標(biāo)書的編制與標(biāo)底確定1、編制招標(biāo)書，招標(biāo)書的主要內(nèi)容：A 擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況 B 物業(yè)管理的內(nèi)容與要求 C 對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明 D 物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施2、標(biāo)底的作用及其確定不向投標(biāo)人公開，其作用一是確定管理檔次和選擇什么層次管理水平的物業(yè)管理企業(yè)，二是以此作為衡量投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的基本依據(jù)和準(zhǔn)繩，標(biāo)底是評(píng)標(biāo)的主要依據(jù)之一。標(biāo)底的確定考慮以下幾個(gè)方面：A 要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)B 要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)意向C 要以招標(biāo)文件中的管理目標(biāo)為依據(jù) D 嚴(yán)格遵循國家及地方政府的有關(guān)規(guī)定三、物業(yè)管理投標(biāo)（一）物業(yè)管理投標(biāo)一般程序1、獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)2、報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資質(zhì)審查3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書5、報(bào)送投標(biāo)書（編制好后應(yīng)進(jìn)行封裝，準(zhǔn)備正本和副本，1正2副）6、參加開標(biāo)及答辯會(huì)7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同（二）投標(biāo)書的編制1、投標(biāo)單位的概況簡(jiǎn)介2、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)3、概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略4、詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃A 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)與機(jī)構(gòu)設(shè)置，各類人員編制，企業(yè)動(dòng)作機(jī)制與工作流程，信息溝通與反饋渠道等B 物業(yè)管理各階段提供的管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)費(fèi)用C 管理人員的配備與培訓(xùn)D 必備的物資裝備計(jì)劃E 各項(xiàng)內(nèi)外管理規(guī)章制度F 各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾G 愿意承諾的獎(jiǎng)懲措施和標(biāo)準(zhǔn)H 有關(guān)附件和說明（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算總體上講有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)三種四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng)（一）決定投標(biāo)的關(guān)鍵因素1、項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、常規(guī)預(yù)測(cè)盈利3、項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi)5、項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力6、本企業(yè)具備人力資源支持體系（二）投標(biāo)過程中的六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)1、確定管理項(xiàng)目的整體思路2、確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位3、準(zhǔn)確的物業(yè)管理年度收支測(cè)算4、物業(yè)管理目標(biāo)承諾，前期投入，獎(jiǎng)懲條件的任何承諾5、管理架構(gòu)管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員6、正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述，答辯現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)（三）不同階段的主要工作安排第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理理論一、風(fēng)險(xiǎn)理論（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義從管理的角度來說，所謂風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生某種不利事件或損失的各種可能性的總和，風(fēng)險(xiǎn)具有以下三個(gè)特征：1、負(fù)面性2、不確定性3、可測(cè)性（二）風(fēng)險(xiǎn)的類型1、按損失的性質(zhì)分可分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)2、按風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象分可分為財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)3、按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因分可分為自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)4、按風(fēng)險(xiǎn)影響的程度和范圍分可分為基本風(fēng)險(xiǎn)和特殊風(fēng)險(xiǎn)（三）風(fēng)險(xiǎn)的成本一般來說風(fēng)險(xiǎn)成本包括三個(gè)內(nèi)容：1、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用2、風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失及處理費(fèi)用3、風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論（一）風(fēng)險(xiǎn)管理的定義是指有目的、有意識(shí)地通過計(jì)劃、組織和控制等活動(dòng)來避免或降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。（二）風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟（分四個(gè)步驟）1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別（采用的方法有：?jiǎn)柧碚{(diào)查、財(cái)務(wù)報(bào)表分析、審查組織的相關(guān)數(shù)據(jù)和文件、對(duì)設(shè)備和設(shè)施自檢、企業(yè)內(nèi)外專家咨詢等）2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3、風(fēng)險(xiǎn)控制（采用的手段有：回避、自擔(dān)或保留、預(yù)防與抑制、轉(zhuǎn)移）4、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整第五節(jié) 保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)一、保險(xiǎn)的概念（一）保險(xiǎn)的定義及特征保險(xiǎn)是為了應(yīng)付特定的自然災(zāi)害或意外事故，通過訂立合同實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償或給付的一種經(jīng)濟(jì)形式。保險(xiǎn)的本質(zhì)特征：承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的冒險(xiǎn)性、以大數(shù)法則和概率論為依據(jù)、與法律有極其密切親緣關(guān)系的合同性、以承擔(dān)債務(wù)責(zé)任為經(jīng)營方式的負(fù)債性、以參加者互助共濟(jì)關(guān)系為基礎(chǔ)的相互性、以大量客戶群為基礎(chǔ)的廣泛性、反映組織后備基金彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失功能的保障性、以及體現(xiàn)貨幣金融通職能的金融性。（二）保險(xiǎn)的一般原則1、誠信原則2、可保利益的原則3、近因原則4、比例分?jǐn)傇瓌t二、保險(xiǎn)合同概述（一）保險(xiǎn)合同的定義及法律特征保險(xiǎn)合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種，是投保人與保險(xiǎn)人之間關(guān)于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種民事協(xié)議。具有獨(dú)特的法律特征：1、保險(xiǎn)合同是一種要式合同2、保險(xiǎn)合同是一種附合合同3、保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同4、保險(xiǎn)合同是射幸合同（二）保險(xiǎn)合同的主體1、保險(xiǎn)當(dāng)事人（保險(xiǎn)人、投保人、被保險(xiǎn)人）2、保險(xiǎn)合同關(guān)系人（受益人、保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人）物業(yè)管理企業(yè)一般情況下是保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人，物業(yè)管理企業(yè)也可與保險(xiǎn)人簽訂合同，成為保險(xiǎn)代理人。（三）保險(xiǎn)合同主要當(dāng)事人的義務(wù)1、投保人的義務(wù)A 如實(shí)告知義務(wù)B “危險(xiǎn)增加”通知義務(wù) C 出險(xiǎn)通知義務(wù) D 防災(zāi)減損的義務(wù) E 及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù)2、保險(xiǎn)人的義務(wù)：就是在合同規(guī)定的保險(xiǎn)事故出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險(xiǎn)事故帶來的損失。（四）保險(xiǎn)合同的一般內(nèi)容1、當(dāng)事人的姓名地址2、保險(xiǎn)標(biāo)的3、保險(xiǎn)金額4、保險(xiǎn)責(zé)任范圍5、除外責(zé)任6、保費(fèi)7、保險(xiǎn)期間8、違約責(zé)任（五）保險(xiǎn)單保險(xiǎn)單是保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人或投保人之間簽約保險(xiǎn)合同的正式保險(xiǎn)憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險(xiǎn)合同。一般包括以下幾個(gè)方面：1、聲明事項(xiàng)（被保險(xiǎn)人名稱、保險(xiǎn)標(biāo)的種類和存放處所、保險(xiǎn)金、保險(xiǎn)期限、保險(xiǎn)費(fèi)的確定和支付）2、保險(xiǎn)責(zé)任3、除外責(zé)任4、附注條件（六）索賠概念及程序1、索賠和索賠時(shí)效概念2、索賠程序三、物業(yè)保險(xiǎn)的目的1、分散意外損失2、利于善后工作四、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種可分為三大類：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)（一）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)1、火災(zāi)保險(xiǎn)A 火災(zāi)保險(xiǎn)的承保范圍對(duì)因火災(zāi)、閃電、爆炸所造成的保險(xiǎn)標(biāo)的物的損失負(fù)賠償責(zé)任。對(duì)下列財(cái)產(chǎn)損失不予承保：寄托或寄售的貨物、金銀珠寶、古玩古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料、票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價(jià)證券以及圖冊(cè)、文件、槍支彈藥、爆炸物品等。B物業(yè)火險(xiǎn)的投保范圍一種是建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)，包括（建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備）另一種是建筑內(nèi)物件火險(xiǎn)（二