市政中心建設(shè)項目可行性研究報告

精品文檔市政中心廣場（南區(qū)）開發(fā)項目可行性研究報告編制單位：*編制日期：二O一O年七月項目名稱：市政中心廣場（南區(qū)）建設(shè)項目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點：*投資規(guī)模：25716.02萬元項目業(yè)主：*編制單位：*證書編號：工咨丙127200660055編 審：XXX（全國咨詢工程師、全國造價工程師）審 定：XXX（全國咨詢工程師、全國造價工程師）編 制：XXX（全國咨詢工程師）目 錄第一章 總論51.1 項目名稱、業(yè)主與編制單位51.2 編制依據(jù)及范圍71.3 項目概況81.4 項目結(jié)論及建議12第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析122.2 房地產(chǎn)市場發(fā)展方向142.3 房地產(chǎn)市場若干影響因素分析172.4 *當(dāng)?shù)亟?jīng)濟分析及長遠規(guī)劃19第三章 市場調(diào)查分析213.1 市場現(xiàn)狀213.2 市場變化趨勢223.3 營銷方案233.4 地理環(huán)境分析253.5 區(qū)域分析27第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析284.1 房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式284.2 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點284.3 項目開發(fā)經(jīng)營機會點284.4 項目開發(fā)經(jīng)營威脅點29第五章 項目定位295.1 目標市場定位305.2 產(chǎn)品定位30第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議306.1 項目總體規(guī)劃建議306.2 住宅建筑設(shè)計建議316.3 小區(qū)配套設(shè)施建議326.4 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議32第七章 場址及建設(shè)條件337.1 建設(shè)場址337.2 建設(shè)條件33第八章 建設(shè)方案348.1 項目概況348.2 設(shè)計指導(dǎo)思想和主要原則358.3 總平面設(shè)計358.4建筑設(shè)計368.5環(huán)境景觀與綠化設(shè)計368.6結(jié)構(gòu)設(shè)計378.7 電氣設(shè)計388.8 給水排水設(shè)計418.9消防設(shè)計44第九章 環(huán)境保護479.1設(shè)計遵循的環(huán)境保護標準479.2主要污染源，污染物及治理措施479.3噪音處理479.4 生活污水防污問題479.5 建筑和裝飾材料48第十章 建筑節(jié)能4810.1設(shè)計依據(jù)4810.2建筑節(jié)能4810.3設(shè)備節(jié)能48第十一章 勞動安全與衛(wèi)生4911.1總圖4911.2建筑4911.3電氣安全49第十二章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算4912.1 項目開發(fā)經(jīng)營策略5012.2項目資金估算5012.3 項目實施進度安排5212.4 資金籌措5312.5收支情況預(yù)測54第十三章 經(jīng)濟效益與社會效益分析5613.1經(jīng)濟效益分析5613.2不確定性分析5813.3資金來源與運用的貸款償還能力分析6013.4社會效益分析6113.5綜合評價61第十四章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析6114.1 市場風(fēng)險6114.2 項目的資本風(fēng)險6214.3 企業(yè)風(fēng)險62第十五章 結(jié)論與建議6315.1 項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇6315.2 項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性6315.3 項目具有的突出優(yōu)勢6315.4 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小6315.5 項目實施的難點64第一章 總論1.1 項目名稱、業(yè)主與編制單位1.1.1 項目名稱市政中心廣場（南區(qū)）1.1.2 項目業(yè)主*1.1.3 可研報告編制單位*，咨詢資格證書由國家發(fā)展與改革委員會頒發(fā)，工咨丙：xxxxxxxxxxxx。1.1.4 業(yè)主簡介*位于*通川區(qū)西外陽平路羅浮陽光花園會所三樓，注冊資本金2180萬元，具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集團董事長（法人代表）向榮。公司設(shè)有項目部、工程部、采購部、財務(wù)部、辦公室、銷售部等內(nèi)部機構(gòu)。成功開發(fā)了羅浮陽光、羅浮知天下、羅浮道城項目，建筑面積35萬平方米，現(xiàn)正開發(fā)人民廣場、南山美廬項目，建筑面積近60萬平方米。1.1.5公司法人簡介董事長兼總經(jīng)理：XX，男，生于1970年，大學(xué)文化，1992年畢業(yè)于四川師范大學(xué)經(jīng)濟專業(yè)，1992年在XX國土局工作，1993年在*國土局下屬*匯豐實業(yè)公司任法定代表人，1994年下海經(jīng)商，并注冊：*大昌貿(mào)易有限公司，經(jīng)營鋼材、鐵礦石、生鐵、彈簧鋼板鋼材加工等。1999年涉足建筑和房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)大昌綜合樓（*南外陸軍醫(yī)院對面），2002年投資開發(fā)*西外蒲家嘴“羅浮陽光” 花園小區(qū)，并于2002年5月20日將*大昌貿(mào)易公司更名為*，2006年開發(fā)*西外達一中旁“羅浮知天下”項目，2007年開發(fā)*火車站旁、西客相鄰的“羅浮道城”項目，2006年開發(fā)*西外四大班子對面“人民廣場”和濕地公園，現(xiàn)正開發(fā)“人民廣場”項目商住樓，任法定代表人至今，具有較強的投資開發(fā)和管理能力。于2005年1月當(dāng)選為*工商聯(lián)執(zhí)委，又于2006年2月當(dāng)選為*政協(xié)委員會委員。1.1.6建設(shè)工程項目概況“*人民廣場商住樓”位于西外新區(qū)，北邊與市四大班子辦公樓、市政辦公大樓隔永興路相望；左鄰*廣電中心，廣電花園；右鄰金蘭大道，金蘭小區(qū)；西南邊與天恒花園相鄰；南邊中央一條寬88米的景觀大道直到大寨子公園。整個廣場區(qū)域跨越度東西約630米，南北約270米，規(guī)劃面積約109707.10平方米，根據(jù)場地道路結(jié)構(gòu)劃分為三大塊不同功能的區(qū)域：（1）、人民廣場用地：內(nèi)部功能包含市政廣場，文化廣場，群眾活動廣場，會展中心，音樂噴泉，萬家河改造，萬興路打造，生態(tài)濕地公園以及綠化公園和室內(nèi)外停車場。（2）、商業(yè)金融用地：內(nèi)部功能包含五星酒店，高檔辦公、商業(yè)賣場，高檔公寓以及相應(yīng)配套的商業(yè)廣場和綠化。（3）、休閑娛樂用地：將開發(fā)酒吧，餐飲，文化設(shè)施為主的特色商業(yè)風(fēng)情步行街區(qū)。1.1.7 專業(yè)精英組合大昌實業(yè) * 實力投資背景重慶建筑工程設(shè)計院 * 全案設(shè)計四川三鑫 * 一級建筑企業(yè)聯(lián)合承建施工1.1.8經(jīng)營理念準確的市場分析，詳盡的營銷策略以保證銷售快速化;合理的價格制定和精簡的成本控制以保證利潤最大化;項目的個性貼合和品質(zhì)的提升體現(xiàn)形象系統(tǒng)化;最終實現(xiàn)項目、企業(yè)良性發(fā)展。1.2 編制依據(jù)及范圍1.2.1 編制依據(jù)1、國家建設(shè)部及*頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)與政策；2、現(xiàn)場勘測和實地調(diào)研所得資料；3、*建設(shè)局建設(shè)項目選址意見書（2005字第36號）；4、*建設(shè)局建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2005-37）；5、*規(guī)劃和建設(shè)局建筑工程施工許可證；6、企業(yè)投資項目備案通知書（川投資備【5117000708153】7208號）7、*國土資源局宗地圖（*國用2008第01736號）；5、重慶市建筑工程設(shè)計院有限責(zé)任公司成都分公司設(shè)計的*“人民廣場”商住樓工程總平圖；6、國有土地使用權(quán)出讓合同。7、*提供的資料8、*城市總體規(guī)劃及規(guī)劃修編。1.2.2 編制范圍根據(jù)*人民廣場商住樓項目總平圖，本報告著重對項目建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)需求和條件、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護、項目組織管理、實施進度等進行可行性研究。并在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式；按照國家現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范、規(guī)程、定額估算項目投資，根據(jù)國家的財稅制度和有關(guān)政策、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)對項目進行財務(wù)效益分析、評價。并提出結(jié)論性意見，供建設(shè)業(yè)主和有關(guān)部門決策。1.3 項目概況1.3.1 項目建設(shè)的背景及必要性*位于西部大開發(fā)的三大重點省級城市成都和西安之間，是重要的商貿(mào)和物資走廊。同時處于成都、重慶新特區(qū)輻射范圍之內(nèi)，想像空間巨大。作為四川東部最大的地級市，達州以其強大的資源優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，成為連接三省一市的中轉(zhuǎn)站，川東地區(qū)可非議的中心。達州是投資開發(fā)的沃土，具有雄奇秀美的山川風(fēng)光，燦爛輝煌的巴山文化；也具有富饒密集的自然資源，成熟齊全的產(chǎn)業(yè)體系；具有四通八達的便捷交通，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。具有16600平方公里的廣袤土地，640萬人民。隨著中國規(guī)模最大豐度最高的特大型整裝海相氣田宣漢普光氣田的開采利用，達州經(jīng)濟必將駛?cè)氚l(fā)展快車道，達州也必將建成中國西部天然氣能源化工基地。其主城區(qū)格局如下：達 州 概 況西 外人口（萬人）用地（平方公里）主要職能1519.18政務(wù) 商貿(mào) 金融 教育科研 交通 倉儲 物流市區(qū)147.62行政辦公商貿(mào)金融教育科研對外交通倉儲物流北外84.12行政辦公教育科研居住南 外2511.87行政辦公商貿(mào)金融居住城市人口：2010年65萬2020年90萬城市空間結(jié)構(gòu)：單中心多中心發(fā)展戰(zhàn)略：北抑、南拓、西移、東調(diào)組團布局：“一城五片區(qū)”1.3.2*經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀趨分析：1、整體經(jīng)濟發(fā)展處于加速期，經(jīng)濟總量躍居四川第四位；2、能源化工產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)高速發(fā)展，2005年2009年，中石油、中石化將為達州的天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)群投資500億元以上，用于建設(shè)完善中國西部天然氣能源化工基地，這勢必推動達州經(jīng)濟進入一個新的快速發(fā)展階段。3、*經(jīng)濟社會呈現(xiàn)出經(jīng)濟增長加快、結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)優(yōu)化、質(zhì)量效益提高和群眾實惠增多的良好發(fā)展態(tài)勢。13季度，*各主要指標齊創(chuàng)歷史同期新高，國民經(jīng)濟實現(xiàn)又好又快發(fā)展。4、達州從城市的空間格局上，具備了自然的城市聚合要素，構(gòu)成了旺盛的人氣的聚集，是典型的區(qū)域性中心城市，后勢強勁。5、達州的天然資源，又形成了超越一般城市的工業(yè)凝聚力，中石油和中石化基地的建設(shè)，又使達州在自然城市集聚的基礎(chǔ)上，又有了工業(yè)城市的典型特點。6、達州勢必在四川經(jīng)濟的總體份額和城市價值中，占有越來越重要的價值。1.3.3 *房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析：1、隨著城市建設(shè)進程加快，城市發(fā)展開始擴張，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)突飛猛進的局面，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目202個，完成投資26.42億元，增長73%，增幅同比提高52.1個百分點。2、*房地產(chǎn)市場目前處于快速升溫階段，大盤、高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)，外地開發(fā)商也紛紛進駐，良好的市場環(huán)境也促成消費者更加關(guān)注房產(chǎn)置業(yè)。3、房地產(chǎn)價值從05年的不到1000元/m2，躍升到現(xiàn)在的突破4000元/m2，呈出飛速上漲，除受宏觀經(jīng)濟因素影響外，也證明了達州本地市場的快速發(fā)展。4、板塊開發(fā)上，主要形成了老城區(qū)、南外和西外三大板塊，西外由于政府搬遷的緣故將成為未來開發(fā)建設(shè)的重點。5、達州具有山地城市的特點，使達州的城市用地更具備了明顯的稀缺性。擁有的土地和住宅，都有著極大的增值價值。在達州的房地產(chǎn)開發(fā)，有著極大的戰(zhàn)略價值。6、達州的自然城市態(tài)勢和工業(yè)集聚的合力，使達州的住宅的供求進入量和價值全面提升的臨界點。7、達州的房地產(chǎn)需求，已逐漸由求價廉，向著求品質(zhì)的方向轉(zhuǎn)變，高端盤將建立更大的影響，得到更大的需求。達州的住宅開發(fā)已進入比規(guī)模、樹品牌階段。8、2009年達州房地產(chǎn)的價值將穩(wěn)中有升，鑒于其后發(fā)優(yōu)勢，受宏觀調(diào)控的影響將遠遠小于一級城市。1.3.4 西外板塊現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析：1、相對與老城區(qū)和南城板塊，西外板塊還是一個城市新興區(qū)，目前正處于開黃金階段，周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等城市公共設(shè)施配套陸續(xù)完善。2、政府職能部門大規(guī)模西遷將導(dǎo)致達州目前的城市發(fā)展格局改變，使西外板塊成為新的城市建設(shè)亮點。也將成為繼老城區(qū)之后，配套最完善，綜合環(huán)境最佳的新城市核心區(qū)。3、西外是*唯一土地蘊藏量較高，且開發(fā)量較少的板塊，土地成本相對與其他板塊要低，隨著政府的西遷，其土地增值潛力巨大。4、西外未來將成為達州新的集政治、經(jīng)濟、文化、居住、商貿(mào)功能為一體的新城市核心區(qū)。5、西外遠景規(guī)劃：市政府已于2005年遷入西外新辦公區(qū)；將西外從2005年的12.7平方公里，到2020年達到26平方公里；西外人口到2020年發(fā)展為28萬人，90%的行政單位遷至西外。6、西外相對開闊和平整的土地，以及與老城非跨江的交通關(guān)系，決定了西外相對開闊的發(fā)展前景，以及片區(qū)的居住價值。7、政府全力打造的西外規(guī)劃和舉措，便使西外具備了明日達州高端和城市核心的價值。8、目前西外的開發(fā)狀態(tài)，已得到市場的價格認可，正在經(jīng)歷一個片區(qū)，由價值認可到居住認可，真正走向成熟的關(guān)鍵點。正在經(jīng)特殊和邊緣群體的認可，走向主力群體認可的轉(zhuǎn)換過程。中石油和中石化基地的建設(shè)，將加速西外的發(fā)展進程。1.3.5 項目建設(shè)地點*1.3.3 項目建設(shè)規(guī)?？偨ㄔO(shè)用地面積：14271.70居住戶(套)數(shù)：664居住人數(shù)(按3.2/戶計算)：2145總建筑面積：114091.80計算容積率建筑面積：85217.60按功能性質(zhì)劃分：住宅商業(yè)建筑面積：85217.60地下車庫及設(shè)備用房建筑面積：28874.20停車泊位：355其中地上：66地下：289容積率：6.497建筑密度：0.21綠地率：30%建設(shè)工期30個月。即2010年6月至2012年12月。1.3.5 總投資及資金籌措本項目建設(shè)總投資25716.02萬元，其中土地費用1685.61萬元，建安及其他費用16266.68萬元。資金來源為企業(yè)自籌46.66%，預(yù)售房收入18.34%，商請銀行貸款35.00%。1.3.6 財務(wù)評價指標本項目建設(shè)總投資25716.02萬元，其中土地費用1685.61萬元，建安及其他費用16266.68萬元。項目總投資25716.02萬元，銷售收入41234.25萬元，稅金6484.21萬元，投資利潤率46.84%，投資利稅率60.34%。1.4 項目結(jié)論及建議人民廣場商住樓項目有良好的人文和自然資源，并且具有較好的市場前景，其中建設(shè)條件具備，符合*城市建設(shè)總體規(guī)劃，具有較好的經(jīng)濟效益和社會效益，項目建設(shè)可行。以上調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為電梯商品房，以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化。第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析2.1 2010年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)完成情況 1-4月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9932億元，同比增長36.2%，其中，商品住宅完成投資6854億元，同比增長34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%。 1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%；房屋新開工面積4.57億平方米，同比增長64.1%；房屋竣工面積15020萬平方米，同比增長13.5%，其中，住宅竣工面積12028萬平方米，增長10.8%。 1-4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積9183萬平方米，同比增長26.4%，土地購置費1912億元，同比增長66.0%。 2.1.1商品房銷售情況 1-4月，全國商品房銷售面積2.34億平方米，比去年同期增長32.8%，增幅比1-3月回落3.0個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長30.3%，辦公樓增長85.5%，商業(yè)營業(yè)用房增長56.2%。1-4月，商品房銷售額1.24萬億元，同比增長55.4%，增幅比1-3月回落2.3個百分點。其中，商品住宅銷售額增長51.5%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長106.2%和78.4%。 4月份當(dāng)月，商品房銷售面積8051萬平方米，比3月當(dāng)月減少155萬平方米，其中住宅銷售7249萬平方米，減少180萬平方米；商品房銷售額4448億元，比3月當(dāng)月增加587億元，其中住宅銷售額3846億元，增加553億元。 2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源21603億元，同比增長59.9%。其中，國內(nèi)貸款4552億元，增長39.9%；利用外資137億元，下降17.4%；企業(yè)自籌資金7459億元，增長52.5%；其他資金9454億元，增長81.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款5240億元，增長73.9%；個人按揭貸款2955億元，增長102.1%。 2.1.3 70個大中城市房屋銷售價格指數(shù) 2010年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%，其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4%，商品住宅銷售價格上漲17.3%。 新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲1.3%；商品住宅銷售價格上漲17.3%，其中普通住宅銷售價格上漲16.6%，高檔住宅銷售價格上漲19.6%。90平方米及以下的新建住宅銷售價格同比上漲19.9%，環(huán)比上漲1.2%。 分地區(qū)看，與去年同月相比，70個大中城市新建住宅銷售價格均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：海口64.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。 二手住宅銷售價格同比上漲10.5%。分地區(qū)看，與去年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：三亞48.8%、海口37.4%、溫州25.5%、深圳21.3%、杭州17.7%；價格下降的城市只有泉州，下降0.6%。 新建非住宅銷售價格同比上漲6.7%。與去年同月相比，辦公樓銷售價格上漲10.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲4.3%，其他用房銷售價格上漲5.6%。 2.1.4全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.66，比3月份回落0.23點，比去年同期提高10.90點。 2.1.5 2010年一季度達州房地產(chǎn)市場狀況分析2010年一季度*房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10.1億元，同比增長28.0%。房地產(chǎn)開發(fā)項目166個，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成上2000萬的項目達16個，共完成開發(fā)投資5.2億元，占全部房地產(chǎn)投資的51.4%。分縣市區(qū)從增速來看，增速較快的主要有宣漢，完成房地產(chǎn)投資1.36億元，因同期基數(shù)較少，增速達2.24倍；其次是通川區(qū)，完成房地產(chǎn)投資2.43億元，增速達101%，再其次是大竹縣，完成房地產(chǎn)投資2.19億元，增速達83.3%，因渠縣受同期數(shù)較大的原因，本季完成房地產(chǎn)投資2.39億元，增速下降33.0%。2.2 房地產(chǎn)市場發(fā)展方向一個國家的經(jīng)濟增長和住房水平提高之間，始終存在著密切的有機關(guān)系和相互關(guān)聯(lián)的發(fā)展規(guī)律。一般來說，成長中的國家，經(jīng)濟越是增長，國民的住房水平就越是提高。根據(jù)對世界各國住房發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗的總結(jié)，國際上通常認為有兩個住房發(fā)展的高峰期。首先，在一個國家的人均住房建筑面積達到35平方米(約為戶均100平方米)之前，國民將對住房保持旺盛的需求，該國的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會有一個持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當(dāng)一個國家的人均收入達到了1000-3000美元的區(qū)間時，該國也會爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進入突飛猛進的高峰期。從1998年“房改”開始至今，乃至可以預(yù)見的未來，中國發(fā)展仍處在這兩個住房發(fā)展高峰期的雙重作用的共同區(qū)間。按照經(jīng)濟增長和住房發(fā)展的規(guī)律，中國住房發(fā)展光明前景可以預(yù)期。 與20多年前相比，我國居民的消費行為和觀念已發(fā)生了巨大變化。從中短期來看，中國居民住房需求將持續(xù)較長一段時間。 特別是中國正處于人類有史以來最快的城市化進程中，人口研究結(jié)果顯示，2000-2020年，我國城鎮(zhèn)人口將凈增3.6億，城市家庭將增加1.3億戶以上，其中93%為新遷入人口，按戶均80平米計算，需要新增住宅在100億平米以上。此外我國人口遷移明顯呈現(xiàn)朝向沿海發(fā)達地區(qū)的特點，目前省際遷移人口中，三分之二遷入北京、上海、江蘇、浙江、福建、廣東等6省、市。由此可見，我國未來城市住房的供求矛盾依然尖銳，而沿海發(fā)達地區(qū)尤其顯著。同時，中國是全球經(jīng)濟最具活力的國家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來的經(jīng)濟紅利，家庭財富的積累也為住房市場的需求提供了支撐。 當(dāng)然，中國的房地產(chǎn)行業(yè)也將經(jīng)歷全面而深刻的變化。十七大提出了旨在改善民生的“住有所居”的目標，加快建設(shè)適合中國國情的住有所居的住房體系。建設(shè)住有所居的住房體系，應(yīng)建立適合中國國情的住房建設(shè)模式和消費模式，使土地、資源、能源利用更加合理，多數(shù)居民家庭住房條件能夠得到明顯改善。而土地和能源的約束決定了考慮中國的住房問題必須從人多地少、能源短缺的基本國情出發(fā)。中國的土地、能源狀況將對未來住房建設(shè)發(fā)展構(gòu)成嚴重的制約，住房建設(shè)必須向“緊湊型”方向發(fā)展，發(fā)展節(jié)能省地型住宅是當(dāng)前中國的必然選擇。2007年，是既有的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。在強調(diào)住房的經(jīng)濟市場屬性的同時，更重視其作為民生基礎(chǔ)對社會公平和城市化的促進效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。2010年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點強調(diào)，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強有力的領(lǐng)導(dǎo)。我國住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。這樣，未來將會出現(xiàn)廉租房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用房以及商品住房(包括限價商品房)多元并存的局面，中小套型的住宅供應(yīng)比例將大幅度提高。 住宅產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展最大推動力 我們知道，前些年我國經(jīng)濟之所以能夠持續(xù)快速增長，與固定資產(chǎn)投資一直保持較高增幅有很大的關(guān)系，而在固定資產(chǎn)投資快速增長中房地產(chǎn)開發(fā)扮演了重要角色，其在城鎮(zhèn)投資中的比重穩(wěn)步提高，2000年以來，房地產(chǎn)投資年增長率都保持在20%以上的高位，即使“國八條”出臺后導(dǎo)致房地產(chǎn)市場有所降溫的2005年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅仍高達20.9%，目前新“國八條”對*房地產(chǎn)市場影響不大，依然是價挺增量伴隨著房地產(chǎn)投資的快速增長，建筑業(yè)已成為名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。第一次全國經(jīng)濟普查結(jié)果顯示，到2004年末，我國建筑行業(yè)擁有建筑業(yè)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)活動單位和個體建筑戶近70萬個，從業(yè)人員3270萬人，營業(yè)收入32426億元。建筑行業(yè)中的主要力量是建筑業(yè)企業(yè)，全國近13萬家建筑業(yè)企業(yè)從業(yè)人員達2791萬人，擁有資產(chǎn)超過31600億元，當(dāng)年完成施工產(chǎn)值約31000億元，實現(xiàn)利稅1830億元。 同時，房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，在我國投入產(chǎn)出的40多個門類行業(yè)中，有38個門類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在直接或間接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對這些門類行業(yè)如鋼鐵、建材、化工、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必然起著強勁的拉動作用。這種強有力的拉動作用，不僅刺激了我國國民經(jīng)濟的快速增長。同時，也有益于解決長期困擾我國政府和民眾的一大民生難題就業(yè)難問題。 有關(guān)專家的數(shù)據(jù)測算表明，住宅建設(shè)可以帶動多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并對就業(yè)人口和經(jīng)濟增長具有明顯的拉動作用。據(jù)測算，在我國當(dāng)前的情況下，每投入100元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求；每銷售100元的住宅，可以帶動130-150元其他商品銷售。因此住宅建設(shè)如果增加10個百分點，可望帶動國民生產(chǎn)總值增長1個百分點，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要作用，是拉動中國經(jīng)濟增長的重要動力。 加大保障性住房建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的持續(xù)動力 。2.3 房地產(chǎn)市場若干影響因素分析2.3.1 物價上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續(xù)攀升。物價和房價是互為聯(lián)系的，資產(chǎn)價格強烈地受到未來的預(yù)期回報的影響，而未來的預(yù)期回報則受到未來經(jīng)濟景氣、通貨膨脹與貨幣政策預(yù)期的影響。物價上漲造成了通脹預(yù)期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產(chǎn)的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續(xù)上揚。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值，一定會推動人們自覺或不自覺地去“以幣求貨”，以規(guī)避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產(chǎn)“縮水”風(fēng)險。而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規(guī)避貨幣貶值的需求。相對于資產(chǎn)價格的貨幣貶值有可能導(dǎo)致購房需求的加速膨脹。2.3.2 從緊的貨幣政策，對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市為應(yīng)對目前物價上漲過快的趨勢，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，防范通貨膨脹的發(fā)生，今后一段時期必將繼續(xù)施行從緊的貨幣政策。央行將可能采取提高存款準備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動性適度偏緊。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場的投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。在目前的物價環(huán)境和貨幣政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時還面臨著開發(fā)企業(yè)將資金成本轉(zhuǎn)嫁到房價中的可能。因此，加息增加了購房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購房支付能力。另一方面，高收入者投資投機需求將積極入市。一是高收入者的邊際消費傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲蓄和投資。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn)的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。三是目前房價等資產(chǎn)價格提高很快，資金成本遠遠低于投資回報，導(dǎo)致投資性買房需求在信貸資金的支持下進一步放大，嚴重推動了投資需求。2.3.3 資金流動性過剩對房價上漲起了推波助瀾的作用我國出現(xiàn)的流動性過剩，直接原因是國際收支特別是貿(mào)易順差持續(xù)擴大的結(jié)果。國際收支較大順差的狀況短期內(nèi)難有改變，這意味著，流動性過剩問題在今后一段時間仍將持續(xù)存在。持續(xù)的流動性過剩導(dǎo)致了資本市場迅速膨脹，迅速推動了國內(nèi)資產(chǎn)價格的攀升，資產(chǎn)價格處于高位震蕩狀態(tài)。由于我國的資本市場不發(fā)達，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產(chǎn)，這部分需求形成了房地產(chǎn)市場上強勁的購買力。因此，資金流動性過剩加劇了房地產(chǎn)投資需求的入市，推高了房價。2.3.4 外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈擴張趨勢近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經(jīng)濟體的持續(xù)低利率政策，使得世界范圍內(nèi)資金流動性過剩問題凸現(xiàn)，資本的跨國流動異?；钴S，大量國際游資流入國內(nèi)，投資房地產(chǎn)是其中的重要途徑，主要有兩個驅(qū)動因素，一是國內(nèi)房價仍然保持上漲勢頭，投資房地產(chǎn)可以獲取高額的投資回報。二是基于對人民幣升值的預(yù)期，投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個渠道。外資進入我國房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，介入購買土地、房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過地產(chǎn)基金進行投資。外資投資房地產(chǎn)主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開始逐步向一些二三線城市擴張。以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。2.4 *當(dāng)?shù)亟?jīng)濟分析及長遠規(guī)劃初步建成中國西部天然氣能源化工基地。依托豐富的天然氣資源優(yōu)勢，打造特色產(chǎn)業(yè)，按照“大項目產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)群產(chǎn)業(yè)基地”的發(fā)展思路，加大境內(nèi)天然氣勘探開發(fā)力度，抓好天然氣凈化加工，積極發(fā)展天然氣化工、煤化工、鹽化工、天然氣發(fā)電、燃煤發(fā)電等綜合利用項目，盡快建成中國西部天然氣能源化工基地。初步建成川渝鄂陜結(jié)合部大城市。按照“規(guī)劃先導(dǎo)、構(gòu)建框架、組團開發(fā)、市區(qū)（縣）聯(lián)動、市場運作、滾動推進、完善功能、突出特色”的思路，高起點做好城市規(guī)劃，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，不斷完善城市綜合服務(wù)功能，建成布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、文化厚重、特色鮮明的川渝鄂陜結(jié)合部大城市。初步建成秦巴地區(qū)經(jīng)濟文化強市。地區(qū)生產(chǎn)總值等主要經(jīng)濟指標增長幅度高于全省平均水平，經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益不斷提高，科技創(chuàng)新能力較大提升，經(jīng)濟發(fā)展活力明顯增強，生態(tài)環(huán)境進一步改善，在秦巴地區(qū)的積聚和輻射能力顯著增強。以提高市民素質(zhì)為核心，全面加強教育、文化、衛(wèi)生、體育等各項社會事業(yè)的發(fā)展，打造三大文化品牌，大力實施人才培養(yǎng)工程，加強民主法制建設(shè)，努力構(gòu)建和諧社會。建設(shè)活力達州。加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級，做強做大五大產(chǎn)業(yè)鏈，集聚“產(chǎn)業(yè)活力”；加速構(gòu)建川渝鄂陜結(jié)合部大城市，做強“龍頭活力”；深化體制改革，激發(fā)“體制活力”；抓好重大項目建設(shè)，催生“增長活力”。建設(shè)開放達州。堅持對內(nèi)對外開放并舉，堅持開放促發(fā)展的方針，形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放格局。做好外經(jīng)、外資、外貿(mào)、外事工作，樹立開放達州形象。突出抓好招商引資，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟。利用多形式的交流平臺，推進區(qū)域合作，實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補、產(chǎn)業(yè)互動、共贏發(fā)展。建設(shè)和諧達州。圍繞“民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處”的目標，正確處理經(jīng)濟、政治、文化、社會等各個方面的重大關(guān)系，努力構(gòu)建“和諧達州”。微觀市場特點：1從地理位置來看，城市的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量有了提高。2從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。3從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩。4從價格上看，3000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位。5從樓盤設(shè)計上看，2009年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求，2009年整個市場各種風(fēng)格體現(xiàn)了我市發(fā)展商品房市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。6從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2009年*發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。小區(qū)內(nèi)綠化點、線、面結(jié)合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。7從樓盤配套設(shè)施來看， 2009年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。8從樓盤的賣點來看，2009年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。9從樓盤銷售宣傳上看，市場仍處于買方市場，消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對買方的購買決策會起到很重要的作用，運用多種宣傳手段，可在*區(qū)刮起了一陣“人民廣場商住樓”項目旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為“人民廣場商住樓”項目的業(yè)主。第三章 市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，*市區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 3.1 市場現(xiàn)狀*擁有650萬人口大市，中心主城區(qū)常住人口達58余萬人，已經(jīng)達到大城市的人口規(guī)模流動人口，城市占地僅18平方公里，人均占地面積僅為60m2，人均住房18.7 m2，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，社會的進步，加上中石油、中石化、高鐵、高速公路建設(shè)者及今后大批工業(yè)企業(yè)藍領(lǐng)人士涌入，人們對居住環(huán)境的要求也越來高居住的空間和面積要求越來越大。目前達州房地產(chǎn)市場需求極大，前景十分廣闊。從實際需要方面：一是隨著舊城改造項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的實施，需要大量的商品住宅安置拆遷戶，從而保證舊城改造和重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征占地的順利進行；二是較大的勞務(wù)輸出，很多農(nóng)村富余的勞動力到沿海務(wù)工，回鄉(xiāng)后首先選擇在城區(qū)買房使得需求增加；三是經(jīng)濟發(fā)展和*居民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，使住宅的有效需求增加；四是達州經(jīng)濟的發(fā)展特別是化工業(yè)園區(qū)的建設(shè)吸引了大批外來投資者及建設(shè)者大大刺激了住宅需求。潛在需求方面：城鎮(zhèn)化進程的推進將擴大住房的需求。在人均住宅建筑面積達3035平方米之間，會保持較旺盛的住房需求。同時，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，必將隨同伴隨著工業(yè)化和業(yè)發(fā)展進程的推進，從而必將增加對生產(chǎn)、倉儲、商業(yè)、辦公用房等非住宅房屋的需求。因此，達州房地產(chǎn)市場潛力和發(fā)展空間巨大。*主城區(qū)各版塊的供應(yīng)特征如下：版塊供應(yīng)特征南外板塊兩級分化嚴重：城南中心樓盤成為樓市標桿、南外是未來的化工園區(qū)、周邊配套正在建設(shè)，目前人氣不足，市民認可度不高。 售價：2800-3400 （觀河景）2800-3200（南客站）北外版塊目前無典型樓盤投入西外版塊新城市行政中心，擁有良好升值空間，配套逐步完善，成片土地供應(yīng)集中放量，開發(fā)速度較快，售價：3200-3800市區(qū)版塊核心區(qū)域，傳統(tǒng)的生活配套，成熟的生活環(huán)境以濱河景觀高層為主售價：3200-4000濱河版塊豐富的濱河景觀線，呈梯隊式的組團布局，強勢的營銷推廣售價：3200-3500熱點版塊必備四要素：1、市政配套成熟趨勢2、集中的土地供應(yīng)3、同期規(guī)模放量4、品牌開發(fā)商介入西外版塊具有成為熱點版塊的條件南外、北外片區(qū)在熱點版塊的形成上尚有欠缺3.2 市場變化趨勢本項目在總體設(shè)計時，針對人們對環(huán)境、綠化、物業(yè)及配套等因素的要求日益提高，我公司組織相關(guān)科室的精兵強將和我市資深專家數(shù)次前往成、渝兩地觀摹學(xué)習(xí)，引進先進科學(xué)理念，經(jīng)比選、論證特委托有強大設(shè)計隊伍，有豐富設(shè)計經(jīng)驗，有開拓進取精神及責(zé)任感的重慶市建筑工程設(shè)計院有限責(zé)任公司成都分公司進行規(guī)劃設(shè)計，不僅建筑功能更加完善，而且時刻體現(xiàn)了以人為本的理念和“第一”、“唯有”的超前思維。本項目所處地段交通通暢，環(huán)境優(yōu)美，特別是緊鄰*的生態(tài)花園蓮花湖公園，在同行業(yè)中具有較強的競爭優(yōu)勢，能充分滿足達州房地產(chǎn)市場的發(fā)展新趨勢。西外版塊未來趨勢：1、日趨完善居住環(huán)境；2、巨大升值潛力空間；3、能源集團規(guī)模入駐。3.3 營銷方案本項目實行營銷專業(yè)化模式，在*開發(fā)多年，多樓盤的成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，由專業(yè)的營銷策劃人員，資深銷售總監(jiān)的全程策劃，指導(dǎo)和組建銷售班子，通過多渠道，固定和流動相結(jié)合，平面與立面相結(jié)合的廣告宣傳，開發(fā)與銷售相結(jié)合，更能保證本項目的營售工作取得良好的成績。客觀審視人民廣場商住樓的優(yōu)勢、劣勢：1.規(guī)模： 達州單體規(guī)模最大項目社區(qū)內(nèi)部主題景觀、配套周邊項目同時加推規(guī)模供應(yīng)，易造成市場影響，提升區(qū)域知名度2.景觀資源：30層景觀視野大寨子、塔沱、羅頂寨等山水景觀3.地段:西外-未來城市中心暫時無法與市區(qū)比較地段正在形成片區(qū)效應(yīng) 4.品牌： 樹立大眾知曉品牌-產(chǎn)品特征總體來說，*場上兩房與小三房銷售最佳，基本無明顯滯銷戶型；兩房去化速度較之三房更快；市調(diào)發(fā)現(xiàn)*場產(chǎn)品銷售呈現(xiàn)以下明顯特征：滿足功能是核心，控制面積是關(guān)鍵，緊湊實用成流行暢銷戶型基本功能（兩房、三房）（1）雙陽臺設(shè)計或多陽臺設(shè)計（2）全明設(shè)計，采光充足（3）戶型方正，功能分區(qū)合理（4）布局緊湊，無過多浪費（5）兩房總價不超過28萬，三房總價不超過40萬暢銷戶型附加值體現(xiàn)（兩房、三房）（1）大面積轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計（2）客廳臥室陽臺相連，多陽臺，更實惠（3）可變空間連接景觀陽臺，送面積，更高性價比（4）贈送景觀花池，超大陽臺，多功能休閑廳、陽光房市場未來走向趨勢1、政府規(guī)劃發(fā)展為人民廣場帶來機遇；（北抑、南拓、西移、東調(diào)）2、客戶從解決住房，到享受住房的升級，從關(guān)注面積到關(guān)注功能的轉(zhuǎn)換；3、西外成為熱點版塊的優(yōu)勢顯著，區(qū)域內(nèi)集中放量，進行版塊營銷前景看好；4、客戶對人民廣場所處西外區(qū)域位置認可度正在提高，需加大力度進行區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展升值空間炒作；5、市場營銷日趨白熱化，在不足夠成熟的業(yè)主面前，具有良好誠信形象，注重產(chǎn)品品質(zhì)的開發(fā)商更易脫穎而出，成為市場的焦點；6、市場上產(chǎn)品形態(tài)多以高層為主，講求“純大”面積，缺乏對功能使用的關(guān)注和引導(dǎo)；7、推廣媒介多以戶外，平面廣告宣傳為主，缺少口碑營銷、公關(guān)活動營銷操作人民廣場的品牌樹立：如何進行產(chǎn)品的創(chuàng)新？為了樹立市場領(lǐng)航者的地位，人民廣場商住樓必須通過多功能、多附加值的特色產(chǎn)品來增加客戶價值認同感，因此僅滿足普通的功能需求是不夠的，決勝市場的關(guān)鍵產(chǎn)品創(chuàng)新同等總價要使業(yè)主得到更多的實惠人民廣場商住樓的主攻方向：在控制面積的情況下控制總價在總面積不變的情況下通過空間變化或贈送面積體現(xiàn)實惠如何在不降低舒適度的情況下控制總價一直是思考的方向。3.4 地理環(huán)境分析土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場價位，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。3.4.1 土地性質(zhì)及地理位置綜述本工程重要性等級為一級，場地等級為二級，地基復(fù)雜程度等級為二級，巖土工程勘察等級為甲級。擬建工程位于*西外新區(qū)，北與*人民廣場毗鄰，和市政大樓隔廣場相望，南與*實驗小學(xué)相鄰，西南面為天恒花園。地理位置優(yōu)越，交通便利。擬建場地南高北低，區(qū)內(nèi)最高點為擬建場地南邊的*實驗小學(xué)，地面高程305.00M，擬建場地南部為基巖挖方，北部為填方，0.00為284.00M，場地整平后南面臨*試驗小學(xué)將形成高21.0M的巖質(zhì)邊坡。場地北部以人工填土為主，地形舒緩平整。地面高程312.60-315.60M，相對高差約3.00M。3.4.2 地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量1、自然環(huán)境該地塊總體來看空氣較好，無大型污染，植被豐富，屬達州新區(qū)居住的黃金地段。2、項目周邊情況我們選擇以本地塊為中心，該地塊為政治、文化、商業(yè)中心，交通十分便利。3、區(qū)域調(diào)查自然環(huán)境：該帶為成熟地段，是商貿(mào)、金融、政務(wù)集中地。社會環(huán)境：道路路面狀況較好，交通便利。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線、網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線已鋪設(shè)，有農(nóng)行等金融機構(gòu)的分點。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是當(dāng)?shù)鼐用瘛＝?jīng)濟環(huán)境：居民的收入水平不等，屬當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的居民每年固定有7000-55000元的收入，來源于企業(yè)打工，經(jīng)商，國家職員等。4、氣象特征本地區(qū)地處北溫帶，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，光溫同步，東暖春早，夏無酷暑，無霜期長，春季氣溫回升快，但不穩(wěn)定，多寒潮，夏季降水兩集中，分布不均，常有旱澇交錯發(fā)生，秋季多陰雨綿綿，冬季多云霧，少日照，總的氣候條件較好。但在一年四季中，也會遇到一時的不利氣候和災(zāi)害。5、區(qū)域地質(zhì)概況區(qū)內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)不發(fā)育，無大的褶皺和斷層構(gòu)造，未見滑坡泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，新生界地層不發(fā)育，堆積作用不強，地質(zhì)構(gòu)造條件簡單。場地地層為單斜層狀，泥巖、砂巖互層。出露基巖為侏羅系地層，地層產(chǎn)狀789。3.5 區(qū)域分析3.5.1 .基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析1、交通狀況本地塊四周已形成了大的交通體系，對本地塊項目提供良好的條件。2、人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周邊為新開發(fā)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點和生活配套設(shè)施尚待完善，沿線主要為零星小的商業(yè)鋪面,無專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部?？偟膩碚f,人文環(huán)境及生活配套設(shè)施較一般。3、市政配套設(shè)施水:該地塊用水有*給排水公司提供。電:該地塊現(xiàn)用電有變電所的10kv架空線路引來。氣:為管道煤氣有管道煤氣公司供氣,居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以企業(yè)打工，經(jīng)商，國家職員等為生活來源。付款方式：隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。物業(yè)形態(tài)：本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成以高層住宅為主的格局，將來仍將是以高層住宅為主的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。戶型：本區(qū)域的大戶型如120-140平方米特別暢銷，80-110平方米以及80平米一下的的中、小戶型也較為好銷， 140平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。物業(yè)管理：物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析4.1 房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。4.2 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于*住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。置業(yè)意識古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方