第五章第四節(jié)價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則及第五節(jié)替代原則（2013新版）

一、本講考點(diǎn)1價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。2011、2008年考點(diǎn)。2最高最佳利用原則。2011、2010、2008、2007、2006年考點(diǎn)。3謹(jǐn)慎原則。2011、2010、2009、2008年連續(xù)四年有考點(diǎn)。二、內(nèi)容講解第四節(jié) 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。這個(gè)時(shí)間既不是委托人也不是估價(jià)師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。這個(gè)由估價(jià)目的決定的評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間，稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值是不斷變化的確立價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：價(jià)值時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實(shí)施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)來確定。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)在先，得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)在后。而不是有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間的價(jià)值。在實(shí)際中，多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)特別是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期（原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日）確定為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)與所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系見表51。價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系表51價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去（回顧性估價(jià)）過去過去現(xiàn)在過去(房地產(chǎn)損害)現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來（預(yù)測性估價(jià)）未來未來表51中的各種情形舉例說明如下：（1）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況的估價(jià)。此種情形是目前估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。（2）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中。例如，投保了火災(zāi)險(xiǎn)的建筑物被燒毀后，評(píng)估其價(jià)值損失或損失程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況（到實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象已不存在），在現(xiàn)行的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下的必要費(fèi)用。房屋征收估價(jià)有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)這種情況。例如，在實(shí)施房屋征收之前的舊城較繁華地段的某門面房，租金或收益較高，在實(shí)施房屋征收后，隨著周圍門面房被逐漸拆除，該地段變得不繁華了。此時(shí)如果為房屋征收目的評(píng)估該門面房的價(jià)值，則應(yīng)評(píng)估它在原較繁華環(huán)境下的價(jià)值，而不是評(píng)估它在現(xiàn)在不繁華環(huán)境下的價(jià)值。（3）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況的估價(jià)。此種情形如評(píng)估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)房屋征收部門和被征收人共同認(rèn)可了用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評(píng)估價(jià)值或者在此評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)上商定了一個(gè)價(jià)格后，則該評(píng)估價(jià)值或商定的價(jià)格就不應(yīng)因?qū)碛糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成為現(xiàn)房時(shí)房地產(chǎn)市場發(fā)生變化導(dǎo)致的實(shí)際市場價(jià)格與其不同而調(diào)整。僅當(dāng)交付的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況與補(bǔ)償協(xié)議中約定的狀況有出入時(shí)，才應(yīng)對(duì)評(píng)估價(jià)值或商定的價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)凋整。（4）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的估價(jià)鑒定或復(fù)核估價(jià)、重新估價(jià)中。例如，某宗房地產(chǎn)被人民法院拍賣后，被執(zhí)行人認(rèn)為人民法院確定拍賣保留價(jià)所依據(jù)的評(píng)估價(jià)過低，致使該房地產(chǎn)被低價(jià)拍賣，從而引起了該評(píng)估價(jià)是否過低的鑒定。鑒定該評(píng)估價(jià)是否過低，首先應(yīng)回到原價(jià)值時(shí)點(diǎn)（除非原價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定有誤），相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也都要以原價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況而不是鑒定時(shí)的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無法判斷該評(píng)估價(jià)是否過低。并且任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果在事后來看也都可能是錯(cuò)誤的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場狀況或估價(jià)對(duì)象狀況可能發(fā)生了變化，而事實(shí)上估價(jià)結(jié)果可能并沒有錯(cuò)，只是它不再適合變化后的狀況。類似的情況還出現(xiàn)在對(duì)過去評(píng)估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值是否過高的鑒定中。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償時(shí)，在折價(jià)的價(jià)值或者拍賣、變賣所得的價(jià)款不足以償還抵押貸款的情況下，就需要追究有關(guān)責(zé)任。此時(shí)，最容易懷疑的是當(dāng)時(shí)的抵押價(jià)值存在高估。如果通過鑒定，證明當(dāng)時(shí)的抵押價(jià)值確實(shí)存在高估，則估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而如果當(dāng)時(shí)評(píng)估的抵押價(jià)值符合當(dāng)時(shí)的市場狀況等實(shí)際情況，則之后的市場不景氣等引起的價(jià)格下跌導(dǎo)致不足以償還抵押貸款的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師就不應(yīng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。（史記：本自然段是案例考試的重要考點(diǎn)）（5）價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象狀況為未來狀況的估價(jià)。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值參考依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價(jià)值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情形。（史家解讀：具體是動(dòng)態(tài)分析法而不是靜態(tài)分析法，因?yàn)殪o態(tài)分析法中的開發(fā)完成后價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在）圖51（a）所示現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價(jià)目的不同，同時(shí)存在著3種估價(jià)：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程現(xiàn)狀在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值是多少；價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間（如10個(gè)月）后將建成圖51（b）中的狀況，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價(jià)值是多少；價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間（如10個(gè)月）后將建成圖51（b）中的狀況，該狀況的房地產(chǎn)在未來建成時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值是多少。（a）（b）圖51現(xiàn)狀為在建工程的不同估價(jià)情形【2011年試題】關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值先后次序的說法，正確的是（）。A確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后B得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后C確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值同時(shí)進(jìn)行D確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值無先后表示，誰先誰后都可以答案：A見教材P31、161【2011年試題】下列估價(jià)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來狀況的是（）。A因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核的估價(jià)B因保險(xiǎn)理賠需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)D因房屋征收補(bǔ)償需要，對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)答案：D【2008年試題】某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的估價(jià)委托，擬對(duì)一宗因火災(zāi)完全燒毀的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供價(jià)值參考，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況與房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。A估價(jià)對(duì)象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為過去B估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C估價(jià)對(duì)象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為過去答案：C第五節(jié) 替代原則替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)?！?013年教材變動(dòng)點(diǎn)】房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場下相同的商品有相同的價(jià)格。一般地說，任何理性的買者在購買商品之前都會(huì)在市場上搜尋并“貨比三家”，然后購買其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價(jià)格最低的，即購買“性價(jià)比”高或“物美價(jià)廉”的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出去，相互之間也會(huì)進(jìn)行價(jià)格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價(jià)格。雖然房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)也會(huì)有相近的價(jià)格。替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作，指明了下列兩點(diǎn)：（1）如果存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，則可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。（2）不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣，特別是同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一個(gè)時(shí)期，為了同一種估價(jià)目的，對(duì)不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值應(yīng)有合理的“價(jià)差”，尤其是較好的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)在同一個(gè)城市的各種估價(jià)結(jié)果，都應(yīng)當(dāng)可以拿出來比較，之間不會(huì)相互矛盾，能夠“自圓其說”。替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的，不論采用何種估價(jià)方法估價(jià)，最后都應(yīng)把估價(jià)結(jié)果放到市場中去衡量，只有當(dāng)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，估價(jià)結(jié)果才可以說是合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個(gè)參數(shù)的測算、選取時(shí)，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在市場法、收益法、成本法、假