國內(nèi)外住房保障制度的比較研究.docx

國內(nèi)外住房保障制度的比較研究摘要住房是人們生活的基本需要品，居住權是公民的一項基本權利。住房保障制度是市場經(jīng)濟條件下住房制度的核心內(nèi)容之一?？梢哉f，住房保障制度是對市場化住房分配機制的必要補充，也是一個國家社會政策與社會保障制度的重要組成部分。本文主要介紹國內(nèi)外住房保障制度，利用比較研究法，研究我國住房保障制度以及國外一些發(fā)達國家的住房保障制度發(fā)展規(guī)律、特點等。處理好居民住房問題，完善居民住房保障制度對我國經(jīng)濟社會和諧發(fā)展起到至關重要的作用，文章分析了我國住房保障制度體系以及發(fā)展特點，國外主要發(fā)達國家住房保障制度政策和建設基本經(jīng)驗，并對我國建立和完善住房保障制度提出了政策性建議。關鍵字住房住房保障制度國內(nèi)外比較A comparative study of housing security system at home and abroadSummaryHousing is a basic necessity products of peoples lives, the residence is a fundamental right of citizens. Housing security system is one of the core content of the market economy housing system. We can say that the housing security system is a necessary complement to the housing market allocation mechanism, but also an important part of the national social policy and social security system. This paper describes the housing security system at home and abroad, the use of comparative study, study of housing security system as well as some developed countries the law of development of housing security system, characteristics and so on. Deal with the issue of residential housing, residential housing security system to improve our economy and society play a crucial role in the harmonious development, the article analyzes the institutional system and the development of housing security characteristics of our foreign policy in major developed countries and the construction of housing security system basic experience and establish and improve housing security system put forward policy recommendations in China. Keywords: housing housing security system at home and abroad compare引言隨著社會的發(fā)展和社會的進步，人們對住房的需求也不斷增長，加強保障性住房建設，切實解決住房問題，有利于提高住房供給水平，促進國家的可持續(xù)發(fā)展。我國除了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難外，還需兼具房價調(diào)控、拉動內(nèi)需、調(diào)整經(jīng)濟結構、實現(xiàn)經(jīng)濟良性循環(huán)等多重功能。1 住房保障制度的概念1.1 住房的含義與屬性在任何一個社會，不管其社會經(jīng)濟發(fā)展到什么程度，都存在最低收入家庭無法完全依靠市場來解決住房的問題。但是，買不起、租不起房子的公民同樣具有居住權。因為住房是人類生存的必要條件，也是一個文明社會最基本的治理目標。衣、食、住、行是人類四大基本需求。住房是由墻、窗和屋頂?shù)戎饕考嫵?，是供人類在其中居住的房地產(chǎn)，是按照用途劃分的房地產(chǎn)的重要構成部分。住房作為居民生活的基本條件，是人們的立足之地，棲身之所，是人類生存、發(fā)展所必需的基本要素之一。住房為人們提供遮風擋雨、休養(yǎng)生息、繁衍后代的空間場所，是人類賴以生存發(fā)展的最基本的物質(zhì)資料。一個國家或地區(qū)居民的住房狀況是當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的重要標志。住房作為一種客觀存在的事物，具有不可移動性、耐用性、異質(zhì)性的自然屬性；總價高、建設與使用的長期性、供給的有限性、產(chǎn)權的分割性、投資與消費的雙重性等經(jīng)濟屬性，此外，住房不僅具有商品的特征，還具有一定的保障品屬性。住房保障是政府對社會成員中不具備基本住房支付能力者進行的居所幫助，住房保障最基本的層次是救助，是社會保障體系的一個組成部分。1.2 住房保障制度的涵義住房保障制度是國家根據(jù)法律規(guī)定，通過國民收入再分配，保障居民基本居住水平的一種制度。是世界各國普遍采用的一項公共政策。它是一種在住房領域內(nèi)實行的社會保障制度，其實質(zhì)是政府利用國家和社會的力量，通過行政手段為中低收入家庭提供適當住房，解決他們的住房問題，其目的在于保障社會成員的基本人權(生存權、居住權等)、維護社會穩(wěn)定和促進社會公平。住房保障制度因各國（地區(qū)）經(jīng)濟制度、發(fā)展水平而有所不同，但從一些成熟的市場經(jīng)濟國家或保障制度發(fā)達的國家或地區(qū)可以歸納出一些共性的規(guī)律，研究這些發(fā)展規(guī)律對我們建立和完善住房保障制度十分有益。住房保障制度定義包含如下幾個要點：(1) 住房保障制度的責任主體是國家或政府，完善住房保障制度是政府的主要職能之一實行住房保障的目的是維持社會安定和維護基本人權，這是一項廣泛的社會功能，應該有社會的集中代表中央和地方政府來擔當。在市場經(jīng)濟條件下，市場能夠發(fā)揮有效配置資源的基礎性作用，但是市場這只“看不見的手”本身無法包攬解決一切矛盾和問題，對于弱勢群體的住房問題，只有政府這只“看不見的手”才能解決。(2) 住房保障制度的目標定位是滿足低收入家庭的基本居住需求政府通過住房保障制度緩解住房價值量大與中低收入家庭支付能力不足的矛盾，維護社會安定。但政府通過行政力量解決這個問題，主要著眼于滿足在住房方面處于弱勢地位群體的基本居住要求。作為一種保障制度來講，保障制度不可能依靠政府解決所有人的住房問題，對于政府有限的財力而言，只能將目標定位于收入低、依賴自身經(jīng)濟能力無法解決而要迫切需要解決住房問題的低收入階層，如下崗人員、國企困難職工、農(nóng)村進城務工人員等困難群體。(3) 住房保障得以實施的保證和依據(jù)是相應的社會立法，住房保障的前提是不能干擾房地長市場的正常運行現(xiàn)代社會保障制度是以健全、完備的法律體系為支點的，住房保障制度亦如是。必須以法律形式規(guī)范國家（政府）的住房保障職能機構的設置、編制、職能、責任與工作程序等國外的經(jīng)驗表明，住房保障必須保持合理適度的原則，否則將會干擾市場的運行，從而可能造成經(jīng)濟整體的波動?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)投資和住宅建設的步伐明顯加快，房地產(chǎn)市場體系已經(jīng)初步建立，以住宅為主的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2 我國住房保障制度2.1我國城鎮(zhèn)住房保障制度體系住房保障制度以構建廣覆蓋、多層次、動態(tài)性的租賃型住房保障體系的改革，主要目的為提高住房保障制度的運行效率，改變居民的住房消費習慣，優(yōu)化住房市場結構，促使房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。我國城鎮(zhèn)住房保障體系包括實物保障和貨幣補貼兩種方式：1. 我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實物保障政策我國城鎮(zhèn)住房保障體系的實物保障按照供應方式可以分為：購置型保障性住房和租賃型保障性住房，前者包括：經(jīng)濟適用住房、限價商品住房和各類棚戶區(qū)改造住房，后者包括：廉租住房和公共租賃住房。（1） 經(jīng)濟適用住房政策關于經(jīng)濟適用房的概念，根據(jù)2007年修訂后的經(jīng)濟適用住房管理辦法的說法，“經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！苯?jīng)濟適用房的保障性體現(xiàn)在經(jīng)濟適用住房政策的建設標準、銷售價格、供給對象和上市轉(zhuǎn)讓等多個方面的政策限定上。（2） 限價商品住房政策在商品房市場價格激增的時代背景下，單純依靠經(jīng)濟適用住房解決我國城鎮(zhèn)中低收入群體的置業(yè)問題在實踐中面臨巨大的困難，限價商品住房政策作為我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策工具浮出水面，并逐漸成為我國城鎮(zhèn)住房保障體系中的一項重要內(nèi)容。（3） 棚戶區(qū)改造安置住房政策棚戶區(qū)是各國在城市化進程中都難以回避的一個現(xiàn)實問題，實施棚戶區(qū)改造一直被認為是解決我國中低收入群眾的住房困難的重要途徑，成為我國城鎮(zhèn)實物性住房保障政策的一項重要內(nèi)容。（4） 廉租住房政策所謂廉租住房是指政府在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有本地區(qū)非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金補貼或者以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。（5） 公共租賃住房政策在我國住房市場價格不斷攀升，居民住房供求矛盾不斷升級的時代背景下，以經(jīng)濟適用住房和廉租住房為主體的的住房保障體系在實踐中已經(jīng)滿足不了城鎮(zhèn)住房困難家庭的實際需求，長期生活在城市中的“夾心層”群體的住房困難問題逐漸凸顯。公共租賃住房政策是我國城鎮(zhèn)住房保障體系的一個實踐創(chuàng)新，有針對性地解決了我國城鎮(zhèn)居民中一部分人群的住房困難問題，進一步擴展了我國城鎮(zhèn)住房保障體系覆蓋范圍。2我國城鎮(zhèn)住房保障體系的貨幣補貼政策住房保障制度的貨幣補貼方式可以分為狹義和廣義兩種概念。狹義上的貨幣補貼是指政府在進行實物住房保障的同時，也對城鎮(zhèn)部分低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補貼，廣義上的貨幣補貼是指政府在進行實物住房保障的同時，向城鎮(zhèn)部分中低收入住房困難家庭發(fā)放購房補貼或租房補貼，提高其住房支付能力，使其通過市場上購買或租賃房屋解決住房困難，住房保障的貨幣補貼方式狹義概念和廣義概念的主要區(qū)別在于前者僅指租賃住房補貼，而后者包括租賃住房補貼和購房補貼。我國城鎮(zhèn)住房保障制度體系之所以在實行實物保障的同時，也實行貨幣補貼，其主要原因在于住房保障政策執(zhí)行過程中，貨幣補貼政策有其不可替代的優(yōu)勢。這種優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，住房保障貨幣政策可以滿足更多中低收入群體的個性化住房需求；其次貨幣補貼方式的政策執(zhí)行程序更加簡潔，政策執(zhí)行成本較低；第三，貨幣補貼方式可以提升住房保障政策執(zhí)行過程中的靈活性；最后，貨幣補貼方式改“暗補”為“明補”，政策執(zhí)行的更加透明、公正。2.2 我國住房保障制度發(fā)展特點及存在問題2.2.1我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度發(fā)展的特點我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房保障制度發(fā)展的特點：（1） 由完全福利性向部分福利性轉(zhuǎn)變我國傳統(tǒng)的住房保障制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特征的實物福利性住房保障制度。這種住房制度存在著一系列嚴重弊端和難以克服的矛盾，其根本問題在于不能有效地滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求，不適應社會主義市場經(jīng)濟的客觀要求。因此，住房制度改革后的住房保障制度就是針對傳統(tǒng)住房保障制度的高福利性進行了調(diào)整，逐步向部分福利性轉(zhuǎn)變。這里所說的部分福利性包括兩層含義：一是對全體居民來說，原來的低租金水平逐步提高，福利的程度有所降低。如果居民有能力依靠自身的力量解決居住問題，那么，福利的程度就降低得更多。二是由向全體居民提供福利變?yōu)橹幌虿糠种小⒌褪杖爰彝ヌ峁└＠?。?） 由配給制向非配給制轉(zhuǎn)變改革開始后，曾采取了以成本價出售公有住房、補貼出售公有住房、優(yōu)惠出售公有住房等措施，從而改變了住房完全由國家供給的狀況。住房制度改革后，職工可以根據(jù)自己的經(jīng)濟力量和實際需要確定自己的住房面積。這樣，居民的居住狀況不再取決于國家的分配量。因此，中國公共住房的分配方式就由原來具有的配給制向非配給制轉(zhuǎn)變。（3）非商品性向商品化、社會化轉(zhuǎn)變住房保障制度改革前，住房具有非商品性，即只具有產(chǎn)品性的特征，住房不是用來交換而是采用配給的方式提供給居民。住房制度改革后，人們對住房的屬性進行了重新認識，認為住房具有商品性。于是，公共住房可以買賣，出現(xiàn)了住房交易市場和二級市場。在停止實物住房分配后，住房只能通過買賣、自建、租賃獲得。這一切都說明住房保障政策正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，即它的內(nèi)容由規(guī)定住房的非商品性向推動住房商品化、社會化轉(zhuǎn)變。（4）住房保障政策由以財政政策為主向財政政策、金融政策綜合運用方向轉(zhuǎn)變住房保障制度改革前，中國住房保障政策的手段主要以財政政策為主。政府采用財政撥款的方式有計劃地建造住房，并撥款對原有住房進行維修、管理和改造。而金融政策運用地很少，一般只規(guī)定由哪家銀行來進行結算和提供流動資金。保障制度改革后，這種狀況得到了根本改變，財政政策手段逐步減少，金融手段逐步加強。20世紀90年代以來，政府逐步減少了直接投資建設住房的規(guī)模，到1998年停止住房實物分配時，政府直接投資建房的比例也得到了根本性的降低，政府的財政政策正在重新定位。同時，20世紀90年代以來，出現(xiàn)了房地產(chǎn)金融、中央公積金制度以及個人消費信貸等，保障性住房的金融政策越來越受到重視?？傊》恐贫雀母锖螅》勘Ｕ险哂梢载斦邽橹飨蜇斦?、金融政策綜合運用方向轉(zhuǎn)變。2.2.2我國住房保障制度還存在許多的問題我國住房保障制度還存在許多的問題：（1）高房價與低收入的矛盾在停止實物福利分房，實行住房分配貨幣化以后，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民必須通過市場購買商品房來解決自身的住房需求，這就有一個居民購房的承受能力問題。近幾年來，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，職工收入提高，加上住房貨幣補貼，居民家庭的購房能力有所提高。但總體上看，受到整個國家總體經(jīng)濟水平的限制，購房能力仍較弱。因此，商品房價格水平就成為關鍵因素。但目前國內(nèi)房價居高不下，一段時間以來，全國房價已成普漲之勢?？傮w上，全國房價上漲幅度創(chuàng)下2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅雙雙突破兩位數(shù)。同時，這一漲勢已呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展。國家在確定住房補貼標準時，房價與收入比定為4倍，而市場的實際情況都在810倍左右，這是一個尖銳的矛盾。在高房價的情勢下，住房貨幣化補貼很難到位，職工購買商品房的承受能力不足，必然會給住房保障制度的推行帶來很大困難。（2）城鎮(zhèn)住房保障覆蓋范圍有限市場經(jīng)濟的發(fā)展必然伴隨著勞動力的頻繁流動。目前，農(nóng)村進城務工人員已經(jīng)成為城市住房最困難的弱勢群體之一。農(nóng)民工普遍從事建筑業(yè)和服務業(yè)的工作，收入偏低。不具備在城市購買商品房的支付能力。由于戶籍制度的限制，也沒有資格享受城鎮(zhèn)住房保障，導致住房問題成為農(nóng)民工在城市生存的最大障礙。（3）住房保障形式單一，與人均收入分配不匹配普遍性的公積金覆蓋率低切傾向高收入者，限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房均有門檻收入，而各種保障向住房之間的門檻值不連續(xù)、差值較大，并且保障形式單一，導致夾心層的住房困難。（4）住房建設過程中資金的缺乏仍是主要問題之一主要原因是，經(jīng)濟發(fā)展相對較差的省份、城市、縣（區(qū)），其財政實力也相對較弱；住房公積金增值收益部分相對較少；土地出讓收益同樣也有限，土地出讓收益還受地方商品房市場發(fā)展狀況制約，穩(wěn)定性相對較差。不僅是現(xiàn)在，今后在保障性住房建設中資金難題在一些經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)仍然存在。上述這些問題和矛盾，產(chǎn)生的原因各不相同。大體有三類：第一類是某些客觀因素制約所造成的，有待經(jīng)濟發(fā)展后逐步解決；第二類是住房保障制度改革過程中必需的過渡階段所產(chǎn)生的，隨著改革深化可以逐步解決；第三類則是主觀認識上的問題，要糾正某些認識上的誤區(qū)，才能進一步解決3 主要發(fā)達國家的住房保障制度及其實施對我國的啟示3.1 主要發(fā)達國家住房保障制度及政策簡介（1） 美國住房保障制度美國國的住房政策經(jīng)歷了一個逐步發(fā)展和完善的過程。20世紀30年代以前，美國隊住房建造業(yè)基本沒有干預。20世紀60年代，美國的住房政策發(fā)生了重大改變，開始了以中低收入階層和有色人種為對象的補貼住房建設計劃。20世紀70年代的租金援助第8條計劃取代了1968年住房法的補貼計劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應者轉(zhuǎn)向需求者。20世紀80年代美國住房援助政策的目標群由中低收入家庭轉(zhuǎn)為低收入家庭。從演變歷程來看，美國從20世紀30年代的公共住房計劃發(fā)展到60年代的補貼住房建設計劃，直至70年代的住房補貼，從供給方政策轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨蠓秸撸瑥拿嫦蛑械褪杖爰彝サ淖》拷ㄔO計劃轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y助少量低收入家庭的計劃，從直接或間接提供住宅轉(zhuǎn)向發(fā)放住房券。美國在住房保障方面最具特色的，就是通過立法保障各項措施的落實和實施。聯(lián)邦政府為解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了多部法令，對住房保障的貸款、保險、房租補貼等多方面都作了較系統(tǒng)的規(guī)定。美國的住房保障制度具有四大特色：一是不斷加強住房保障的法制化。美國在住房保障方面最具特色的，就是通過立法保障各項措施的落實和實施。聯(lián)邦政府先后通過了住房法、城市重建發(fā)、聯(lián)邦住宅法、住房與城市發(fā)展法、住房與社區(qū)開發(fā)法等，對住房保障的貸款、保險、房租補貼等多方面都作了較系統(tǒng)的規(guī)定。二是提供較低租金的公共住房。住房法規(guī)定，政府必須為低收入者提供叫低租金住房，低收入者租住符合政府規(guī)定要求的住房時，只需支付占家庭收入25%的租金，超過部分由政府支付。在其后的修訂稿中，又將這一房租補貼辦法推廣至退休老人和家庭收入低于居住地中位80%的人群。三是加快住房私有化步伐。開放住房法案以幫助低收入者成為房主為目標，規(guī)定在10年內(nèi)為低收入人群提供600萬套政府補助住房，并禁止在購買和租用房屋時的種族歧視，并成為“20世紀第一個公平住房法令”。為使低收入人群擁有住房，美國政府還采取了多種稅收減免政策，如對購買和建造房屋的低收入人群擁有住房，美國政府還采取了多種稅收減免政策，如對購買和建造房屋的低收入者減免抵押貸款的利息支出，減免所得稅和財產(chǎn)稅。聯(lián)邦住房局自成立至今，為大約3400萬居民提供了按揭保險，并一直自行運作資金。四是積極實施住房保障財稅和金融政策。美國政府一直采取多種財政措施解決低收入人群住房問題，國民住宅法對頂，政府提供低利息貸款；鼓勵私人投資于低收入人群公寓住宅，建成后的住房優(yōu)惠提供給由于城市重建或政府公共計劃而失去住所的人群；政府房屋署撥款建設公共房屋用于出租，那些政府給予優(yōu)惠政策的津貼房屋，則由私人非牟利機構具體實施并管理，主要租給低收入的老年人。在金融政策方面，美國的私人金融機構和政府金融機構都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款，特別是個仍住宅抵押貸款；美國政府還有專門的信貸機構，如聯(lián)邦住宅放款銀行委員會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司、聯(lián)邦住宅管理委員會等，主要職能就是為了放款協(xié)會提供款保險與資金。（2） 英國住房保障制度作為一個較早的工業(yè)化和城市化國家，在19世紀末英國政府就很重視住房問題，連續(xù)出臺有關住房的法律法規(guī)。對于住房問題而言，英國兩大政黨有不同的觀點。英國保守黨堅持“自由市場”的觀點，認為市場機制是創(chuàng)造和分配財富的最有效辦法，國家僅需在自由市場遇到危機時給予幫助，所以僅需要對自身無力獲得住房的特殊階層給予幫助。工黨則堅持“社會福利”觀點，認為所有居民都有獲得住房的權利，國家應該投入足夠資金來提供必要數(shù)量的住房滿足居民的住房需要。兩黨不同的觀點，導致在輪流執(zhí)政的過程中，住房政策在不同時期呈現(xiàn)不同的傾向，曾出現(xiàn)過波動的，但長期來看，英國住房政策在探索中不斷健全和完善，并基本實行的是商品和福利并舉的住房政策模式?？v觀英國住房政策的發(fā)展，可以看出隨著英國經(jīng)濟狀況、居民生活水平和住房需求的變化，英國的住房政策逐步進行了調(diào)整和完善，從對公共住房和新建住房的補貼轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣＠媱澋淖》垦a助和對自有住房的支持，從補貼公共住房建設到補貼居民住房消費，從普片性補轉(zhuǎn)變到了對低收入家庭的重點扶持。解決城市居民，尤其是中、低收入階層的住房問題，一直是英國政府住房保障政策的根本目標，但是在不同的歷史時期，住房保障政策的具體目標并不完全相同。從整體上看，英國的住房保障政策的改革可以簡單地歸納為：從由政府直接投資建造住房發(fā)展到通過市場機制，解決住房問題，其特點主要表現(xiàn)為一下三個方面： 用立法推進往房保障制度的實施英國的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同時期的住房法中。早在1851年英國就頒布了勞動階級租住公寓法，成為最早的住房立法，隨著經(jīng)濟時代的不斷發(fā)展，住房保障制度的不斷變革，英國政府陸續(xù)頒布了住房法、住宅與建筑法和住宅與規(guī)劃法等各種法規(guī)，這些法案法規(guī)為英國公共住房政策的執(zhí)行提供了法律依據(jù)和有效保障，從而確保了住房政策的有效實施。 中央政府和地方政府協(xié)同調(diào)控執(zhí)行在英國的住房保障制度中，占據(jù)主導地位的仍是中央政府，但中央政府只進行適度調(diào)控；地方政府作為住房保障政策的執(zhí)行者，起著直接和關鍵作用。中央政府和地方政府的協(xié)同調(diào)控執(zhí)行主要表現(xiàn)在：一方面，中央政府對地方政府的住房政策的實施進行宏觀調(diào)控，地方政府負責住房分配、管理和租金制定政策等方面的具體實施和執(zhí)行。中央和地方兩級政府之間通過調(diào)控執(zhí)行相互配合，構成英國住房保障制度的主體，發(fā)揮很大的作用。 采用政策進行調(diào)控英國的住房保障制度包括公共住房的財政政策和金融政策，并結合引導和管制政策，直接供應和間接補貼雙管齊下。英國的金融機構比較發(fā)達，各金融機構之間有明確的分工，資金來源及用途受到嚴格限制。其中，參與住房抵押貸款的機構較多，如商業(yè)銀行、投資銀行、建筑社、住房協(xié)會以及外國金融機構。政府通過立法引導住房協(xié)會、私營公司等的住房建設和投資方向，行政手段賦予住房協(xié)會更多支配和管理社會分房的權利職能，另一方面又要求企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)時須配建固定比例的保障性住房除此之外，政府對保障性住房的質(zhì)量標準和租金也有著苛刻的要求，從而保證居民的基本生活質(zhì)量。英國公共住房財政政策的基本內(nèi)容為對房租進行管制、地方政府直接投資建造住房、對住房的房租和地方政府進行補貼以及針對無家可歸者采取的新措施等。（3）新加坡住房保障制度新加坡是一個市場經(jīng)濟的國家，但在住房建設與分配上并不完全通過市場調(diào)節(jié)來實現(xiàn)，而是采取了政府分配與市場出售相結合的形式，即中、低收入階層的住房由政府投資建設并實行有償提供，高收入階層住房由市場提供的體制。低收入階層可以享受廉租屋待遇，中等收入階層可以購買組屋，高收入階層則可購買私人住宅。 低收入階層：租賃組屋 中等收入階層：購買組屋 高收入階層：購買私人住宅新加坡居民住房問題的解決得益于其實施獨特的“居者有其屋”住房保障政策?！熬诱哂衅湮荨闭咄ㄟ^專門機構運作（建屋發(fā)展局）、強大的金融支持（住房公積金政策）、政府扶持和嚴謹?shù)淖》糠峙浜凸芾碇贫?，極好的解決了新加坡住房保障問題，獲得了巨大的成功。新加坡為中、低收入者提供的保障性住房（即組屋），統(tǒng)一由半官方專門的機構建屋發(fā)展局負責統(tǒng)一投資和組建；高收入者的住房，則由私人投資商投資建設。建屋發(fā)展局的主要任務是負責規(guī)劃、建造和管理所有公共住房，其工作主要包括兩方面：一方面，是為中低收入居民提供住房，實施政府確定的建屋計劃，包括征用土地、拆遷安置、規(guī)劃設計住宅區(qū)策劃基礎設施建設、安排承建商建造房屋等；另一方面，建屋發(fā)展局也負責公房的出租、出售和物業(yè)管理。完善的公積金制度是新加坡解決居民住房問題的重要保障，為新加坡組屋的建設和“居者有其屋”計劃提供了強大的金融支持。3.2 主要發(fā)達國家住房保障制度發(fā)展規(guī)律及對我國的啟示美國、英國、新加坡等發(fā)達國家住房政策及住房保障制度都經(jīng)歷了長期的發(fā)展和演變過程，都根據(jù)經(jīng)濟狀況、居民生活水平和住房需求對住房保障政策進行著不斷的調(diào)整和完善。盡管每個國家和地區(qū)的情況不同，根據(jù)各個發(fā)展階段采取的具體政策措施也不盡相同，但仍然可以發(fā)現(xiàn)，這些國家和地區(qū)的住房保障制度遵循著基本相同的發(fā)展規(guī)律，那就是對住房建設從不干預，到國家干預，再到減少對住房市場的干預這樣一個過程。同時，住房保障政策上，從開始針對住房短缺加強住房建設到住房相對充足的住房補貼，從面向中低收入家庭到面向低收入階層，從大量的普遍性補貼到少量的特定群體。當然，在這些發(fā)展的過程中，也都同樣經(jīng)歷了從注重住房數(shù)量到居住質(zhì)量，從新建住房到存量住房的改建和修繕等近似做法，總體上住房保障政策表現(xiàn)為從普惠到特惠模式的逐步過渡。發(fā)達國家的住房保障政策經(jīng)過長期的發(fā)展和完善，已經(jīng)積累了成熟的做法，其中有很多很好的經(jīng)驗值得我們參考和借鑒。這些國家和地區(qū)一方面成立專門的機構來實施各項保障措施，另一方面又通過加強立法引導和規(guī)范哥經(jīng)濟主體的行為，確保住房保障目標的實現(xiàn)。對我們有以下幾點啟示：（1） 專門的住房保障機構縱觀各個國家和地區(qū)的住房保障制度可以看出，他們都對住房保障極為重視，成立并不斷健全住房管理機構，如美國的住房與城市發(fā)展部。這些機構都專門負責公共住房的規(guī)劃、開發(fā)管理以及住房保障計劃的制定與執(zhí)行、保障對象資格審核等。（2） 完善的住房法律法規(guī)體系住房的立法收到各國的普遍重視，從許多國家都制定了規(guī)范、全面的住房法律體系，從立法上保證了住房產(chǎn)業(yè)政策和住房保障政策的實施。如美國、英國很早就有專門的住房法，美國20世紀30年代頒布實施住房法，用以解決中、低收入家庭住房問題，英國早在19世紀末就頒布專門的住房法，以后則隨著社會經(jīng)濟形勢的變化而頻繁修正住房法律。這些國家都形成了完整的住房法律體系，完善的法律法規(guī)為住房保障制度的建立和完善提供了有力的法律依據(jù)。（3） 制定住房發(fā)展或建設計劃住房計劃是制定住房政策、完善住房保障制度的重要一環(huán)，通過制定住房計劃，為住房建設和住房保障設定了階段性目標。發(fā)達國家都有住房計劃，住房計劃通過確定基本設想，制定計劃目標，實現(xiàn)預期目標，使各個國家和地區(qū)的住房保障政策得以落實。（4） 定期開展住房調(diào)查美國從1973年開始，由住房與城市發(fā)展部（HUD）出資，美國人口普查局負責實施住房調(diào)查。全國共6.3萬個住房樣本，每兩年進行一次調(diào)查，包括公寓、獨戶住宅、活動住宅、空置住宅、家庭住宅構成、收入、住房和小區(qū)品質(zhì)、住房費用、設施、燃料類型、住房面積和近期的搬遷等代表性的數(shù)據(jù)。從1991年開始，HUD應國會的要求，定期提交全國低收入家庭中急需政府提供住房援助的情況報告。所以，定期進行住房調(diào)查，可以掌握住房的底數(shù)和居民的住房狀況，尤其是低收入家庭的住房和收入情況。只有全面把握這些情況，才能合理制定住房發(fā)展計劃和住房保障政策。（5） 及時調(diào)