14.杭州市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理暫行辦法.doc

關(guān)于印發(fā)杭州市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理暫行辦法的通知各有關(guān)單位：為進一步規(guī)范我市物業(yè)管理行業(yè)的有序進入和退出機制，維護當事人的合法權(quán)益，做好項目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，我們在調(diào)研基礎(chǔ)上制訂了杭州市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理暫行辦法，現(xiàn)將該辦法印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。附：杭州市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理暫行辦法杭州市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導小組二0一0年二月一日杭州市物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理暫行辦法第一條（目的依據(jù)）為了規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理的活動，維護當事人的合法權(quán)益，做好項目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)物權(quán)法、國務院物業(yè)管理條例、浙江省物業(yè)管理條例、杭州市物業(yè)管理條例和國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條（適用范圍）本辦法所稱物業(yè)管理項目，是指物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同的約定提供服務的項目。杭州市區(qū)范圍內(nèi)（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)，下同），因物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同，物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理的活動，適用本辦法。第三條(退出原則)退出項目管理應當本著維護社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。第四條（管理職責）市物業(yè)管理行政主管部門（簡稱市物業(yè)主管部門，下同）負責全市物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督工作。各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（簡稱區(qū)物業(yè)主管部門，下同）負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督、業(yè)務指導工作。各區(qū)人民政府負責制訂本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理應急預案，指導街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）（簡稱街道，下同）對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理的工作實施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)，按關(guān)于進一步加強住宅小區(qū)綜合管理的若干意見的規(guī)定根據(jù)實際情況召開相應級別的聯(lián)席會議。社區(qū)協(xié)助街道做好有關(guān)工作。各級建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等相關(guān)職能部門要按照各自工作職責，加強與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應當嚴格履行職責，協(xié)助區(qū)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理階段的工作。第五條（物業(yè)服務企業(yè)義務）物業(yè)服務企業(yè)應當堅持誠信守法的原則，嚴格履行退出程序和相應職責，協(xié)助解決項目遺留問題，做好新老物業(yè)管理的銜接工作，保持項目管理的連續(xù)性。第六條（業(yè)主義務）業(yè)主大會應當從保持項目管理的連續(xù)性和長遠利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證業(yè)主的正常生活秩序。第七條（開發(fā)單位義務）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應當維護購房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，解決項目遺留問題，為物業(yè)管理順利開展提供保證。第八條（前期物業(yè)管理期間）前期物業(yè)管理期間，是指物業(yè)開始銷售（預售）起，至業(yè)主大會成立并與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同之日前的物業(yè)管理。在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的，應于擬解除合同日3個月前書面告知對方，并承擔相應違約責任。開發(fā)建設(shè)單位應當及時另行選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務標準、收費標準按原物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行。物業(yè)項目符合杭州市物業(yè)管理招投標要求的，應由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定重新招標。開發(fā)建設(shè)單位應于新物業(yè)服務企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，并抄報物業(yè)項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。第九條（物業(yè)服務企業(yè)提前解除合同）物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除合同的，適用下列程序：（一）物業(yè)服務企業(yè)應當在擬解除合同日前3個月，將擬退出原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知業(yè)主委員會，并同時告知當?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)和區(qū)物業(yè)主管部門。（二）業(yè)主委員會應于收到書面通知后3日內(nèi)將物業(yè)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告征求業(yè)主意見，公告時間不少于7天。公告期滿持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2的，業(yè)主委員會應及時與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進行協(xié)商，并依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天，同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。（三）業(yè)主委員會應當于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當?shù)亟值?、社區(qū)的指導下開展選聘新物業(yè)服務企業(yè)的工作，并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。（四）公告期滿持異議業(yè)主超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2或雙方未達成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)履行，有異議的一方應通過司法途徑解決。第十條（業(yè)主提前解除合同）物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會要求提前解除合同的，適用下列程序：（一）業(yè)主委員會或占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會應當自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開業(yè)主大會進行表決。在召開業(yè)主大會日前，將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔的違約責任及會議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，同時告知當?shù)亟值?、社區(qū)。擬解除合同時間不得少于召開業(yè)主大會表決之日后三個月。（二）經(jīng)業(yè)主大會表決通過提前解除合同的，業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決議后日內(nèi)，將解約原因、解約時間和同意承擔的違約責任書面告知物業(yè)服務企業(yè)，并及時與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天，并抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。（三）業(yè)主委員會應當于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導下開展選聘新物業(yè)服務企業(yè)的工作，并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。（四）業(yè)主大會表決未通過或雙方未達成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)履行，有異議的一方應通過司法途徑解決。（五）業(yè)主大會已對提前解除合同事宜進行表決的，對業(yè)主大會決議有異議的業(yè)主、使用人不得以串連、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)張貼大小字報等形式影響物業(yè)的穩(wěn)定秩序。第十一條（合同期滿未續(xù)約）業(yè)主委員會應于物業(yè)服務合同期滿前三個月，在當?shù)亟值?、社區(qū)的指導下組織召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)服務合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應于業(yè)主大會決議后10日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務企業(yè)，同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。第十二條（移交要求）符合第八、九、十、十一條情形物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務企業(yè)應當做好以下工作：（一）原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日前個月，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營性收入的收支情況；（二）原物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會（開發(fā)建設(shè)單位）、新物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料和財物：1、利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等所得收益的收支情況明細帳和余額；2、物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物；3、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料；4、共用設(shè)施設(shè)備清單；5、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；6、業(yè)主名冊和業(yè)主水、電表抄見數(shù)；7、多收的物業(yè)服務費、能耗費等相關(guān)費用；8、物業(yè)管理商業(yè)用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料；9、物業(yè)管理需要的其他資料；10、實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。第十三條（物業(yè)查驗）新的物業(yè)服務企業(yè)進駐物業(yè)時，應當與原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章。存在爭議的，應當在查驗記錄中載明。第十四條（糾紛協(xié)調(diào)）合同未解除前，物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)按照合同約定做好服務，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費至合同解除之日。（一）原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)可委托新物業(yè)服務企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務費，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務企業(yè)應為原物業(yè)服務企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務費提供幫助。（二）業(yè)主委員會對原物業(yè)服務企業(yè)提供的帳目有異議的，可聘請專業(yè)審計機構(gòu)進行財務審計，審計費用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出，業(yè)主委員會應向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合作好審計工作。（三）新舊物業(yè)服務企業(yè)應本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作，交接過程中出現(xiàn)的不同意見，可由當?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會同區(qū)物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無效的，應通過司法途徑解決。第十五條（特殊情況處理）在物業(yè)交接、查驗過程中如出現(xiàn)業(yè)主委員會未成立或未能履行職責的情況，可在業(yè)主代表和當?shù)亟值?、社區(qū)的鑒證下，由新舊物業(yè)服務企業(yè)自行辦理交接、查驗手續(xù)。第十六條（特殊情況處理）物業(yè)服務合同期滿雙方當事人不再續(xù)約，或經(jīng)雙方約定提前解除物業(yè)服務合同，但業(yè)主大會在規(guī)定時間內(nèi)未能選聘到新的物業(yè)服務企業(yè)接管的，適用下列程序：（一）在合同到期1個月前，業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會或原物業(yè)服務企業(yè)應當?shù)轿飿I(yè)所在街道和社區(qū)備案，并告知物業(yè)所在區(qū)物業(yè)主管部門。（二）街道和社區(qū)接到業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)備案后個工作日內(nèi)，應會同區(qū)物業(yè)主管部門到物業(yè)管理區(qū)域聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務做好協(xié)調(diào)溝通工作。（三）街道、社區(qū)應當積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)，指導業(yè)主大會與新接管的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。區(qū)物業(yè)主管部門應主動提供相關(guān)信息，協(xié)助做好選聘工作。（四）物業(yè)服務企業(yè)退出項目管理時，業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，街道應將有關(guān)情況書面報送所在區(qū)人民政府。區(qū)人民政府應當及時按照制定的小區(qū)管理應急預案組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)、供水、供電、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等基本服務工作。實際發(fā)生的費用由業(yè)主交納，各專業(yè)部門自行上門收取，也可委托社區(qū)代為收取，業(yè)主委員會應配合相關(guān)部門作好收費工作。第十七條（合同終止條件）物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會應當按照物業(yè)服務合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。第十八條（法律責任）物業(yè)服務企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的，由當?shù)貐^(qū)物業(yè)主管部門將該企業(yè)的不良行為書面報送市物業(yè)主管部門，記入該企業(yè)誠信檔案，并向社會公布。自社會公布之日起取