房地產(chǎn)項(xiàng)目中的SWOT分析.doc

.房地產(chǎn)項(xiàng)目中的SWOT分析SWOT分別代表：strength（優(yōu)勢）、weakness（劣勢）、opportunity(機(jī)會)、threat（威脅）。SWOT分析通過對優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅的加以綜合評估與分析得出結(jié)論，然后再調(diào)整企業(yè)資源及企業(yè)策略，來達(dá)成企業(yè)的目標(biāo)。這有些像我們中國古代哲學(xué)中的“權(quán)衡”思想。我們基本了解了SWOT的概念，那么在實(shí)踐中如何去運(yùn)用這個方法進(jìn)行有效的分析呢？目前，SWOT分析已逐漸被許多企業(yè)運(yùn)用到包括：企業(yè)管理、人力資源、產(chǎn)品研發(fā)等各個方面。作為一種特殊產(chǎn)品的研發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也越來越多的運(yùn)用到SWOT分析。本文以下所要介紹的是：房地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用SWOT分析的方式、方法和方面，以及可能遇到的問題。這也是我們在多年實(shí)踐中累積的一些心得，希望能夠給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)提供參考借鑒。根據(jù)*的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用SWOT方法分析問題一般可以分為3個層次：基本面分析、辯證法分析和程度（概率）分析。下面，我們就對這3個層次分別加以解釋及闡述?；久娣治鍪亲罨A(chǔ)層面的分析，即揭示項(xiàng)目的表象。一般在還沒立項(xiàng)之前就會有一些這樣的研究分析。下面我們就舉一個簡單的例子，A是舊城商業(yè)街改造項(xiàng)目，通過簡單的分析，我們可以得到這樣的一些結(jié)論：A項(xiàng)目的優(yōu)勢是：地處市中心、交通方便、人口集中。劣勢是：地價昂貴、拆遷費(fèi)用大、基本配套設(shè)施老舊。機(jī)會是：政府加大舊城改造力度，給予眾多優(yōu)惠條件。威脅是：市中心商業(yè)街眾多，并有相似類型的項(xiàng)目形成競爭。這些都是通過初步判斷得出最直觀的一些結(jié)論?？偟恼f來，這些結(jié)論非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作為決策參考的基礎(chǔ)。所謂辯證法分析，就是對以上的結(jié)論進(jìn)行深一步的探討，運(yùn)用辯證的觀點(diǎn)去分析優(yōu)劣勢、機(jī)會和威脅。它是從表象入手，探討解決問題的方向。依舊是以A項(xiàng)目為例，我們對上面所提到的優(yōu)勢進(jìn)一步分析：地處市中心：市中心確實(shí)是熱鬧繁華的所在，但隨著城市向外延伸，市中心的概念也將越來越淡薄，并逐漸形成了一些城鎮(zhèn)中心分流客源。交通方便：這也是一個雙面刃，地塊的公共路線當(dāng)然四通八達(dá)，然而堵車是一個致命傷。擁有私車的消費(fèi)階層是較具購買力的群體，但他們會不會因?yàn)檫@樣的不方便因素而放棄了到這里逛街購物？人口集中：人口集中是商業(yè)街經(jīng)營的關(guān)鍵，人多自然賣的就多。但這些人的購買力如何？消費(fèi)意識怎樣？這些問題仍然需要深入調(diào)查。對劣勢進(jìn)一步分析：地價昂貴：由于地段的原因，地價比其他地區(qū)會高出許多。然而，與同檔次地段進(jìn)行橫向比較，該地塊也并不是最貴的。并且，這樣的黃金地段，上漲的幅度可能很大。拆遷費(fèi)用大：這部分支出將是不可避免的，并且處理不當(dāng)將會造成不良的后果。但是，如果加以嚴(yán)格的管理、規(guī)范的流程和耐心細(xì)致的工作，也是能夠?qū)⒊杀窘档阶畹偷?。基本配套設(shè)施老舊：這方面是可以通過改造實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變的，關(guān)鍵是成本核算的問題（究竟哪些方面需要改造？費(fèi)用多少？投入和產(chǎn)出是否成比例？）。機(jī)會是政府承諾的優(yōu)惠條件，但仍需要考慮：優(yōu)惠條件有哪些？哪些能夠兌現(xiàn)？兌現(xiàn)的可能性又如何？在優(yōu)惠的同時是否會捆綁一些額外的要求？等等。威脅來自于相似類型的競爭項(xiàng)目。然而，這些項(xiàng)目也為開發(fā)提供了借鑒，如果能夠認(rèn)真分析同類項(xiàng)目的得失，未嘗不能“后發(fā)制人”。當(dāng)然，以上所講的這些只是“鳳毛麟角”，真正的項(xiàng)目所需要分析的內(nèi)容遠(yuǎn)不止這樣簡單，但分析思路基本是這樣的。以下要講的程度（概率）分析在實(shí)踐運(yùn)用中更為復(fù)雜，它需要對不同的因素進(jìn)行影響程度的分析，也會運(yùn)用到因子分析、聚類分析等統(tǒng)計方法。這一步驟是要描述產(chǎn)生問題各因素之間的關(guān)系，確定解決方案。當(dāng)然，分析項(xiàng)目成功的可能、利潤的空間是終極目標(biāo)，這也需要運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程式對各種變量發(fā)生概率、影響程度、作用條件等進(jìn)行解構(gòu)，從而得出我們需要的結(jié)果。如果對以上例子的所有因素進(jìn)行分析，內(nèi)容會過于龐大，因此我們在此就不贅述了，只以優(yōu)勢分析為例做一些簡單解釋。從上文的分析A優(yōu)勢是：地處市中心、交通方便、人口集中。首先，我們要把地處市中心這個因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪炕闹笜?biāo)、設(shè)定成一個數(shù)值變量，同時通過經(jīng)驗(yàn)公式分析他的影響程度。其次，分析交通因素，考察周邊的公交路線、軌道交通共有幾條，這些線路為我們帶來多少人流、人群的構(gòu)成也要對車流情況進(jìn)行觀測，當(dāng)然最重要的是考察這些車在該地區(qū)是否有停留行為、最好能分析出停留的原因?？紤]人口因素，主要是周邊人口數(shù)量、目前人流量、吸引外來人流量、主要客流的人口特征（消費(fèi)群體特征描述）、目前消費(fèi)群體的購買力、潛在客流及其購買力等，這些因素都需要進(jìn)行變量設(shè)定、賦值并按其類型加入方程式進(jìn)行求