房地產(chǎn)項目投資決策后評價意義及體系創(chuàng)建

房地產(chǎn)項目投資決策后評價意義及體系創(chuàng)建何芳 楊艷雪 2013-04-12 14:18:33來源：中國房地產(chǎn)2013年第02期 后評價始于20 世紀30 年代，70 年代以來廣泛應用于多國政府和世界銀行等組織的資助活動中。目前，后評價已得到世界各國政府和國際金融組織越來越多的重視、采用與推廣。隨著我國投資體制改革的深入和發(fā)展，后評價工作日益受到經(jīng)濟界的重視。80 年代末先由國家部委推動后評價工作，隨后銀行類投資機構也對貸款項目實施后評價。本世紀初，一些大型央企、國企和上市公司也在推動建設項目的后評價工作，制定投資項目的后評價管理辦法。然而，對具有經(jīng)營特征的房地產(chǎn)項目后評價工作則不被關注。據(jù)調研，目前僅個別房地產(chǎn)企業(yè)嘗試進行房地產(chǎn)項目后評價工作。如萬科初步形成萬科集團房地產(chǎn)項目后評估管理流程；中海2007 年之前開始組建項目后評估小組，并對北京、成都等地部分項目開展了后評估試點工作?？傮w看來，房地產(chǎn)項目后評價工作已經(jīng)被行業(yè)內領銜企業(yè)所關注，但方法和體系上尚處探索和起步階段。房地產(chǎn)項目前期投資決策已倍受重視并有了國家技術規(guī)程導引，但針對經(jīng)營性項目投資決策的后評價卻未引起業(yè)界和學界重視。顯然，這種狀況與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)及其迅猛發(fā)展地位不相稱。進行房地產(chǎn)項目后評價探索已是行業(yè)和企業(yè)發(fā)展急需推進的迫切任務。房地產(chǎn)項目后評價是針對房地產(chǎn)全程的評價。本文主要是針對房地產(chǎn)項目前期即投資決策環(huán)節(jié)進行后評價，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項目完成后對項目前期投資決策的科學性與可靠性、項目實際運行的偏差進行分析評價，找出偏差并分析原因，總結經(jīng)驗并汲取教訓，為企業(yè)建立科學投資決策機制、提高項目投資決策管理水平提供依據(jù)。一、投資決策后評價的意義（一）有利于提升項目投資分析決策水平許多項目前期缺乏科學投資決策分析，隨意性和盲目性強；同時，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設預期完成的前期分析，在項目施工過程、完工投入市場時，面臨各種不確定因素，項目的實際運營狀態(tài)與前期決策分析會出現(xiàn)各種偏差，甚至導致嚴重損失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規(guī)范投資分析決策方法對房地產(chǎn)項目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。（二）有利于科學制定企業(yè)投資決策機制面對宏觀調控以及競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學的投資決策機制對確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場風險，實施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評價能夠幫助重構和完善投資決策機制，更好地規(guī)劃未來的項目拓展戰(zhàn)略，做出更科學、合理的項目投資決策。（三）有利于加強房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設建立健全項目投資決策后評價，將企業(yè)發(fā)展歷程中項目投資決策的經(jīng)驗和失誤及時有效反饋，對完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時，又將推動房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學化發(fā)展。二、投資決策后評價對象與目的房地產(chǎn)項目投資決策后評價的對象是項目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項目前期戰(zhàn)略定位、項目各項策劃成果、企業(yè)項目投資決策機制等。投資決策后評價的核心是對前期項目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進行后評價。房地產(chǎn)項目投資決策后評價的目的是通過對前期決策成果及其與實施效果的對比分析，評價項目投資決策分析的科學性、投資決策機制的合理性，以及投資決策成果與實施效果的偏差并分析原因，總結經(jīng)驗，提出對策建議。三、投資決策后評價層級體系投資決策后評價從決策分析科學性、決策成果偏差性、決策機制合理性三方面著手進行，層次體系見圖1。（一）決策分析科學性前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對項目投資決策具有重大影響。后評價從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價決策分析的科學性。前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術、經(jīng)濟和社會環(huán)境等方面對擬建項目的科學分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內容齊全、項目要素分析全面、數(shù)據(jù)準確可靠、論據(jù)充分、結論明確，深度應能滿足投資決策需要。科學合理地完成房地產(chǎn)投資項目分析應包含以下七大項內容：宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展分析、項目概況及地塊分析、項目定位、建設條件與方案、建設方式、投融資與財務分析、環(huán)境效益分析。（二）決策成果偏差性在房地產(chǎn)項目建成銷售完畢（或運營）一段時間后，收集項目建成、售后（或運行）的實際信息，考察銷售（或實際運營）效果，對比投資分析階段的預期，得到項目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應客觀總結前期工作經(jīng)驗。如果偏差狀況非常嚴重，或是在判斷階段沒有將偏差項目納入前期分析，并對整個投資活動產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項目分析要點，提高投資決策的質量。以下從后評價主要內容展開介紹決策成果偏差性的評價。1.投資環(huán)境與市場分析合理性及偏差分析回顧項目當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況，將預期投資環(huán)境與實際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對比，評價預期投資環(huán)境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項或分析不合理的部分，總結在項目建設期間應對投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對未來項目的投資環(huán)境與市場研究。2.項目定位合理性及偏差分析項目戰(zhàn)略定位是對投資方向的確定，通過市場調查，對投資環(huán)境、市場狀況、競爭對手、目標客戶的分析，對產(chǎn)品及銷售策略進行定位策劃。項目定位后評價主要從以下幾點著手進行：第一，投資分析中是否對項目主題、產(chǎn)品、客戶、價格、經(jīng)營進行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實際效果的差別，檢驗主題定位的預期影響力。對比產(chǎn)品定位與實際產(chǎn)品，是否發(fā)生調整，如果發(fā)生調整找出調整原因，并評價產(chǎn)品功能定位的效果。對比目標客戶和實際客戶，評價客戶群定位的精準度。對比前期價格定位和實際執(zhí)行的價格，評價價格策略制定及調整的合理性，評價具體產(chǎn)生的市場效果。評價經(jīng)營定位，先對比分析前期的租售策略與實際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調整措施，評價具體經(jīng)營策略市場效果。如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結前期定位的經(jīng)驗。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優(yōu)還是更劣，均應客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結論如實總結。3.項目經(jīng)濟技術指標變動及偏差分析對比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟技術指標（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計算偏差額度以找出偏差的指標，分析偏差原因，指出指標變化產(chǎn)生的經(jīng)濟影響，重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。4.進度計劃變動及偏差分析評價項目前期計劃的關鍵時間節(jié)點實現(xiàn)的可能性，與實際完成的關鍵時間節(jié)點作對比，列出每個節(jié)點的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點與計劃偏差的節(jié)點，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項目的應對措施。關鍵時間節(jié)點包括：項目前期報批報建計劃、取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間；工程計劃的開竣工時間及工期計劃、各期開工面積等；銷售計劃的各期銷售時間、價格、面積、入住時間、預期銷售計劃實現(xiàn)時間。5.財務可靠性及偏差分析回顧項目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風險分析。在項目實際運行中，選定的融資模式與方案是否適合項目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風險控制情況。由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、進度調整和銷售價格的變動，原來投資分析中的財務指標會發(fā)生相應調整，通過對比前期成本估算、預期收入、稅務分析、項目財務指標（如凈現(xiàn)值、內部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項目實際效益，評價項目盈利能力；查看實際資金來源與運用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點，評價項目資金平衡能力；稅務籌劃工作是否進行，籌劃方式的選擇及效果，評價項目稅務籌劃能力。6.不確定性分析合理性及偏差分析受房地產(chǎn)價格、成本費用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動，需要進行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。通過盈虧平衡分析查看投資項目的成本、銷售、利潤三者關系，預測經(jīng)濟形勢變化帶來的影響，分析項目的抗風險能力。通過以投資額、收入、支出等因素的5%、10%、20%的變動范圍計算經(jīng)濟效果指標的變化得到項目敏感性。房地產(chǎn)投資風險有營運風險、財務風險、市場風險等，還包括預測風險及風險收益，并提出風險應對措施。結合項目實際發(fā)生的情況對不確定分析的合理性進行評價，是否實際情況在不確定性分析的考慮范圍內，應對不確定因素發(fā)生的措施是否有效。（三）決策機制合理性為了加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動的投資決策科學性、降低項目風險、減小項目成果偏差，企業(yè)應建立一套合理的投資決策機制。開展投資決策后評價時，從機制的完備性與合理性兩個方面，對決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進行評價。首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構建了健全的決策制度。是否構建投資決策組織，包括決策部門、專家構成、參與部門及實施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資決策科學性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項目投資機會發(fā)現(xiàn)、項目投資申請、審批、計劃編制等多個明晰環(huán)節(jié)，并且責任落實到部門或個人。項目投資審批要點的把握直接關系項目投資決策成果偏差大小，后評價應側重關注審批要點是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實施，如何有力地推動企業(yè)持續(xù)改善項目投資決策的行為與效率，同時評價反饋機制發(fā)揮的作用。四、投資決策后評價的方法與評價體系投資決策后評價既可以采用各種定性的評價方法，也可采用各種定量的評價方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構建合理的投資決策后評價指標體系，并通過對這些指標的系統(tǒng)設計和深入分析，評價找出項目投資決策的經(jīng)驗、教訓、存在問題，以