X佳苑小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 第一章 總 論 目概況 項(xiàng)目名稱： X 縣 X 佳苑小區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 建設(shè)地址： 文峪河 X 縣縣城段河?xùn)| 、西兩段 建設(shè)內(nèi)容： X 縣 X 佳苑小區(qū) 規(guī)劃 占地 頃 ， 由東西兩岸三個(gè)居住組團(tuán)組成。擬建項(xiàng)目為 4 棟住宅樓的建設(shè)， 其中 1 棟 為地下 1層地上 22 層 框 剪 結(jié)構(gòu) ，其余 3 棟為地下 1 層地上 21 層 框 剪 結(jié)構(gòu)。 總建筑面積 40000平方米。 建設(shè) 目標(biāo) ： 充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住 X 縣城 段文峪河綜合治理的 良好契機(jī)，將本區(qū)建設(shè)成為具有較大吸引力與品牌效應(yīng)并 達(dá)到以下目標(biāo)的 住 2 區(qū)： 1自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)秀的住區(qū)； 2景觀優(yōu)美的住區(qū)； 3功能完善、質(zhì)量優(yōu)良的住區(qū)； 4人居文化上乘的住區(qū)； 5物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。 項(xiàng)目總投資： 擬建項(xiàng)目 總投資 元。 資金籌措： 項(xiàng)目資金全部由 承辦 單位自籌 工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 ： 20個(gè)月 設(shè)單位概況 X 縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立于 2008 年 10 月 27日，注冊(cè)資金 810 萬元人民幣，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?，F(xiàn)有工程部、售樓部、招商部、財(cái)務(wù)部、人力資源保障部和公司直屬辦公室 6 個(gè)部門組成。公司現(xiàn)有職工 98人，其中，具 有高級(jí)職稱工程師 1 人，中級(jí)職稱工程師 3 人，初級(jí)職稱工程師 3 人，中級(jí)職稱會(huì)計(jì) 2 人，中級(jí)職稱統(tǒng)計(jì)師 1 人，中級(jí)職稱經(jīng)濟(jì)師 1人。 3 公司始終堅(jiān)持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場”的宗旨，致力于推動(dòng) 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化 X 縣 人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)“讓建筑適應(yīng)生活”的居住理想，在開發(fā)項(xiàng)目中倡導(dǎo)“以人為本”的思想，致力打造“高品質(zhì)、園林式、新社區(qū)”的居家生活典范。 制原則 1、 樹立可持續(xù)發(fā)展的概念，規(guī)劃成果在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，持續(xù)性進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，力求規(guī)劃成果具有彈性，既利于逐步開發(fā)，又利于規(guī)范管理。 2、 適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，有效利用 土地資源，合理安排各項(xiàng)建設(shè)用地。 3、 注重環(huán)境效益，力爭使未來的居住區(qū)成為“花園式居住區(qū)”。 4、 繼承和延續(xù)地方的歷史文化，發(fā)展和塑造阜新的人文景觀，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)，樹立天人合一的觀點(diǎn)，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。 5、 基礎(chǔ)設(shè)施長遠(yuǎn)規(guī)劃，分期實(shí)施。 6、 堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，因地制宜，合理布局，綜合配套，兼顧發(fā)展的原則。 7、 受建設(shè)場地相對(duì)固定和建設(shè)投資額的局限，本項(xiàng)目要 4 在功能完善的基礎(chǔ)上，盡量做到簡潔、大方。 8、 嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)保、消防等規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 制依據(jù) 1、 項(xiàng)目 可研 報(bào)告編制委托書 2、 國家建設(shè)部及山西省頒布的住宅建設(shè) 的相關(guān)法律和政策 3、 國家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 4、 太原市中方規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司對(duì) X 縣 X 佳苑小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃 5、 X 縣縣城總體規(guī)劃（ 2002 6、 山西省建筑工程概算定額 7、 有關(guān)其它國家行業(yè)規(guī)范、規(guī)定 8、 建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 究范圍 1、根據(jù)國家政策、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況以及項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境，研究項(xiàng)目的必要性。 2、根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域需求及發(fā)展前景，按照城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和適度超前的要求，考慮項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。 3、根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)條件、資金來源、建設(shè)規(guī)模和建筑材料等 5 情況，研究項(xiàng)目的可行 性。 4、根據(jù)環(huán)保要求，當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響，提出相應(yīng)的環(huán)保措施。 5、研究項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)效益，作出對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)論。 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 總用地 公頃 二 擬建住宅 建筑面積 40000 4 棟 三 建筑層數(shù) 1棟為地下 1層地上 22層 ， 3 棟為地下 1 層地上 21 層 四 住宅套數(shù) 340 戶 五 結(jié)構(gòu)形式 框 剪 結(jié)構(gòu) 六 建筑密度 % 七 容積率 % 八 綠地率 % 九 項(xiàng)目總投資 萬元 6443 6 十 建設(shè)工期 月 20 究結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)的宗旨是采用一流的設(shè)計(jì)，一流的技術(shù)，打造 流環(huán)境的住宅小區(qū)。隨著項(xiàng)目的建成，將會(huì)大大提高企業(yè)的技術(shù)水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量，提升了企業(yè)的競爭力。同時(shí)，為 X 6 縣 的市容、市貌建設(shè)增添了一道亮麗的風(fēng)景線。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 目背景 目區(qū)域環(huán)境 X 縣位于山西省中部，太原盆地西緣，西倚呂梁山；面積1067平方公里，耕地 59萬畝，水澆地 56萬畝；全縣轄 12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 199個(gè)行政村， 42萬人口；境 內(nèi)自然資源豐富，交通發(fā)達(dá)，有 307 國道、夏汾高速公路、大運(yùn)高速公路、文祁公路；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、文化教育、電力、通訊都比較發(fā)達(dá)。 全縣主要種植小麥、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。 要有煤、鐵、石灰石、鉀長石等。工業(yè)主要有煤炭、化肥、農(nóng)機(jī)、水泥、機(jī)械、化工、制藥、針織、食品加工等行業(yè)。 該縣交通方便， 307 國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關(guān)至祁縣和以縣城為中心的縣級(jí)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，貫穿縣境東部地區(qū)。 X 縣 X 佳苑小區(qū)位于文峪河 X 縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道 7 大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。 文峪河是汾河一級(jí)支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。 目建設(shè)的必要性 1、項(xiàng)目建設(shè)符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃 X 縣 為了認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省關(guān)于城建工作的安排意見，先后出臺(tái)了一系列城建工作措施，以進(jìn)一步優(yōu)化城市基礎(chǔ)實(shí)施配置，提升城市品味，推進(jìn)城市全面發(fā)展，滿足日 益增長的消費(fèi)需求。該項(xiàng)目建設(shè)完全符合當(dāng)?shù)爻墙ú季终w規(guī)劃。 2、項(xiàng)目建設(shè)有利于增強(qiáng) X 縣 的城市綜合實(shí)力 城市綜合實(shí)力是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。 X 縣 在山西省城市綜合競爭力排名中處于中等，但在全國中小型城市中還比較落后，因此，在全球化的經(jīng)濟(jì)時(shí)代， X 縣 必須奮起直追，必須加快建設(shè)商務(wù)區(qū)，使之產(chǎn)生強(qiáng)大的吸納、集聚、輻射效應(yīng)，取得新一輪競爭優(yōu)勢(shì)的必然手段。 3、 項(xiàng)目建設(shè)可較好地滿足消費(fèi)者購房需求 項(xiàng)目建成后，無疑可有效緩解城市住房供求矛盾，較好地 8 滿足工礦企業(yè)主進(jìn)城購房、外地來埠經(jīng)商辦企業(yè)購房、年青人結(jié)婚購房，以及“以舊換 新、以小換大”等各類消費(fèi)群體的購房需求。為建設(shè)和諧社會(huì)、和諧城市創(chuàng)造有利條件。 4、項(xiàng)目建設(shè)有利于加快 X 縣 的城市發(fā)展進(jìn)程。 城市是經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一個(gè)創(chuàng)新和創(chuàng)富中心，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，未來區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此，商務(wù)區(qū)建設(shè)成為城市發(fā)展的一股潮流，經(jīng)濟(jì)要素加速流動(dòng)，城市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。這對(duì)于 X 縣 融入全國城市發(fā)展新潮流、贏得比較優(yōu)勢(shì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，具有重要意義。 基于以上原因，擬建項(xiàng)目順應(yīng) X 縣 社會(huì)發(fā)展的需要，采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng) 一建設(shè)，真正做到質(zhì)量化、規(guī)范化、舒適化、美觀化，以滿足居民的需要，因此項(xiàng)目的興建是十分必要的。 9 第三章 市場分析 國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 2008年，中國房地產(chǎn)市場全面萎縮，房地產(chǎn)交易量價(jià)齊跌，企業(yè)面臨困境。 1998 年 ，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷黃金十年，商品房銷售面積和銷售額平均每年增長 銷售額平均增長 2008 年初，全國商品房交易開始萎縮，至 8 月起開始出現(xiàn)環(huán)比價(jià)格下跌，全年總計(jì)商品房銷售面積下跌 銷售額下跌 十年來首次出現(xiàn)年度房價(jià)下 跌。 2009年春節(jié)后，中國房地產(chǎn)交易出現(xiàn)反彈，一些 2008 年推遲了購房計(jì)劃的居民開始入市購房。這一階段的特點(diǎn)是購房者主要是自用的首次購房者，投資性購房、改善型購房較少，小戶型成交量較大，房產(chǎn)交易中成交量上升但房價(jià)繼續(xù)下跌。 中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2009 年 3 月商品房累計(jì)銷售面積同比增長 但全國 70個(gè)大中型城市房屋銷售價(jià)格同比下降 實(shí)際下跌幅度可能更大。 而作為內(nèi)地省份的山西，有其得天獨(dú)厚的自然資源，依據(jù)資源而富裕起來的人不在少數(shù)，他們完全有能力為各地新建的高品質(zhì)房買單；另外，由于山西的房地產(chǎn)市場 起步較晚，發(fā)展雖很迅速，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到產(chǎn)生大量泡沫的時(shí)候，只因全國出 10 現(xiàn)的冷淡而深受影響，因此以發(fā)展的眼光來看，山西的房地產(chǎn)市場還是有很大潛力的。 西省房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢(shì) 綜合分析， 2009 年加快我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展的有利條件較多。一方面，近兩年國家雖然出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的新政策，但其目的都是為了促使房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展。另一方面，山西房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)起步較晚，發(fā)展不足，但發(fā)展?jié)摿^大。我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)繼續(xù)保持快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將保持快速、健 康發(fā)展態(tài)勢(shì) 隨著我省城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快和居民收入的不斷提高，居民消費(fèi)需求將會(huì)與日俱增，住房更新?lián)Q代步伐也將明顯加快，加之上海綠地、大連萬達(dá)、廣州富力等國內(nèi)知名企業(yè)的進(jìn)入和 安居工程 的實(shí)施、 宜居城市 評(píng)選活動(dòng)的開展、棚戶區(qū)改造的力度加大，必將為我省的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)注入新的活力。 2、住宅價(jià)格增長幅度將趨向理性回歸 2007年全省商品住宅價(jià)格上漲 主要上漲因素在于市場供求關(guān)系的變化。城市化進(jìn)程的加快、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、建筑材料價(jià)格的上漲、人工成本和機(jī)械使用費(fèi)的上漲、土 地緊縮政策與房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的增長，導(dǎo)致了房地 11 產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，給房價(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。但是這種房價(jià)上漲也間接地將未來置業(yè)需求提前釋放，擠壓了未來市場的升值空間?？傮w來看，在國家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策作用下，尤其是我省加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房的投資力度，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度不會(huì)太大，局部區(qū)域的商品住宅價(jià)格較快上漲的勢(shì)頭將得到有效遏制，全年住宅價(jià)格水平將趨向理性回歸的合理區(qū)間。 3、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨于合理 隨著宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，以及國家關(guān)于調(diào) 整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)措施的實(shí)施，中小戶型住房所占比例將會(huì)繼續(xù)上升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)更加合理，房地產(chǎn)市場將會(huì)更加健康快速發(fā)展，我省已將健全和完善住房保障體系、解決城市低收入家庭的住房困難列入政府工作的重要議事日程。因此，隨著我省對(duì)國家宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房制度的逐步健全，我省中小戶型房源將會(huì)明顯增多，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更加趨向合理。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 X 縣 房地產(chǎn)市場處于初級(jí)發(fā)展階段，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正從速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。在過去的 3 年 里，房地產(chǎn)市場和全國各中、小 12 城市一樣，無論規(guī)模和效益都有了長跑的進(jìn)展，住宅商品房的平均售價(jià)已達(dá)到 2000元 / ，上漲了 20%。在商品房價(jià)格快速攀升的同時(shí)，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。目前 X 縣 在建和已建的商品房平均單套面積已達(dá) 130 。即使這樣，商品房的銷售還是異?；鸨?。在未來 15 年內(nèi)，隨著 小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大化 ,農(nóng)業(yè)人口入 住 城區(qū) 比例增大 ，對(duì)商品房的需求越來越大，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)蓬勃發(fā)展的局面。 近幾年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)進(jìn) 入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。 房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 : 1、投資增幅大 2、房價(jià)平穩(wěn)上升 3、拉動(dòng) 相關(guān)產(chǎn)業(yè) 效果顯著 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多 房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。 13 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由 “居住型”向“享 受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。 在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 場 析 優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì) 1、該項(xiàng)目地處 文峪河?xùn)| 、西兩 岸， 文峪河是汾河一級(jí)支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。 2、近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具 有較大的升值空間。 3、周邊日趨成熟的居住配套，為該項(xiàng)目的市場價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。 4、公司與建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 14 劣勢(shì)及威脅 1、周邊原有的房地產(chǎn)開發(fā)形成一定競爭態(tài)勢(shì)。 2、新開競爭樓房不斷涌現(xiàn)，后市競爭壓力大 3、金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整所帶來的不可預(yù)測因素。 目市場定位 1、 消費(fèi)目標(biāo)群體定位 項(xiàng)目消費(fèi)目標(biāo)群體主要有以下人群： 1、周邊工礦企業(yè)主 2、當(dāng)?shù)厍嗄杲Y(jié)婚成家者 3、農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工者 4、以小換大，以次換好的二次購房者 5、看好房產(chǎn) 增值的投資者 2、項(xiàng)目的市場價(jià)格定位 該項(xiàng)目 X 縣 文峪河?xùn)| 、西兩 岸 ，地理位置優(yōu)越，具有很高的商業(yè)利用開發(fā)價(jià)值。 依照目前區(qū)域房地產(chǎn)市場已形成的價(jià)格分布體系，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃所設(shè)定的品質(zhì)要求特征，并考慮明后幾年上述區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期的良好發(fā)展前景，在參考目前區(qū)域內(nèi)競爭樓盤市場價(jià)格的基礎(chǔ)上，預(yù)測本項(xiàng)目住宅部分銷售均價(jià)大致在 2000 15 元 / 。 3、銷售業(yè)績預(yù)測 項(xiàng)目銷售目標(biāo)是：至工程全部竣工時(shí)，銷售率 100%。 16 第 四 章 項(xiàng)目 選址 目選址 根據(jù) 府及城市建設(shè)局的總體規(guī)劃， 限公司 取到了該宗土地的使用權(quán)，作為 X 縣 X 佳苑小區(qū) 的建設(shè)用地。 X 佳苑小區(qū)位于文峪河 X 縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分，縣城干道 大陵街東延線橫穿本區(qū)，北臨縣城主要道路文祁路，東、西兩側(cè)為縣城規(guī)劃的濱河路，交通便利。 文峪河是汾河一級(jí)支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。 址建設(shè)條件 1、 氣象條件 X 縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏暖，四季長短不均，晝 夜溫差較大。春季干旱風(fēng)多雨少，夏季炎熱多雨，秋季干爽涼快，冬季寒冷少雪。有關(guān)氣象數(shù)據(jù)如下： 年平均氣壓 17 年平均氣溫 8 歷年最高氣溫 歷年最低氣溫 歷年最大降雨量 歷年最小降雨量 年平均風(fēng)速 s 歷年最大風(fēng)速 24m s(瞬時(shí) 28m s) 主導(dǎo)風(fēng)向 W 日照時(shí)數(shù) 2500 2800 最大凍土深度 908目地處我國寒冷地區(qū)，對(duì)建筑物有較高的保溫節(jié)能要求，工程施工組織應(yīng)滿足當(dāng)?shù)貧庀髼l件的特殊要求。 2、 水文條件 X 縣西高東低，可分平原、丘陵和山地，東部平原，海拔在 800米以下 ，土壤肥沃 ，水源充足，交通方便，人口密集，為該縣主 要的糧棉產(chǎn)區(qū)，中部黃土丘陵區(qū)，面積較小，這里溝壑縱橫，水土流失嚴(yán)重，海拔在 1300米左右。西部山區(qū)，山高坡陡，多呈東西走向，大部分生長有松樹和混合林，主要山峰有五龍廟、百花崖、聞則峪山、大東溝垴、大肚崖等，海拔在1700至 2000來之間，其中縣境西北的五龍廟為最高，海拔 2106米。境內(nèi)主要河流有汾河、文峪河、磁窯河、三道川河等。汾 18 河流經(jīng)縣東，是該縣與祁縣、平遙的界河。文峪河發(fā)源于關(guān)帝山，由北谷口入境流至開柵向南流入汾陽。磁窯河在本境的汾河、文峪河之間，與汾河平行流入平遙西北部。三道川系文峪河支流。 X 縣屬暖溫 帶大陸性半干旱氣候，年均氣溫 10 度，一月均溫 ，七月均溫 22度，年均降雨量 450 毫米，霜凍期為十月上旬至次年四月下旬，無霜期 160 至 180天。 3、周邊建筑物與環(huán)境條件 X 佳苑小區(qū)位于文峪河 X 縣縣城段兩岸，為城區(qū)段文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分 。 場地周邊環(huán)境狀況良好，沒有明顯污染源，有利于工程建設(shè)。 4、交通運(yùn)輸條件 該縣交通方便， 307 國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關(guān)至祁縣和以縣城為中心的縣級(jí)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，貫穿縣境東部地區(qū)。 5、公用設(shè)施 本項(xiàng)目建設(shè)符合 X 縣城區(qū)總體規(guī)劃，具有 完備的自來水管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，項(xiàng)目將充分利用這些配套公用設(shè)施，以降低投資成本。 6、環(huán)境保護(hù)要求 本項(xiàng)目建設(shè)所在地域開闊，大氣容量大，且項(xiàng)目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網(wǎng)后統(tǒng) 19 一處理，因此，本項(xiàng)目不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成損害。 7、征地拆遷 本項(xiàng)目 為 文峪河綜合治理工程的有機(jī)組成部分 ， 場地內(nèi)不涉及拆遷工作， 具備了建設(shè)條件。 8、施工條件 本項(xiàng)目所需的主要材料砂、石、水泥在本地區(qū)就可買到，其它鋼筋等用品可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場。水、電等可就近引入，以滿足施工需求。 20 第 五 章 建設(shè)規(guī)模與工程方案 設(shè)規(guī)模 X 縣 X 佳苑小區(qū) 占地 頃 ，建設(shè)內(nèi)容為 4 棟 高層 住宅樓的建設(shè)， 其中 1 棟 為地下 1層地上 22層 框 剪 結(jié)構(gòu) ，其余 3棟為地下 1 層地上 21層 框 剪 結(jié)構(gòu) 。 項(xiàng)目 總建筑面積 40000 平方米， 每棟均為 1 梯 4 戶， 提供住宅 340 套， 4 種戶型。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容還包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化以及給排水、熱力、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 。 目總體指導(dǎo)思想 1、本設(shè)計(jì)以執(zhí)行國家的方針政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。 2、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)符合城市規(guī)劃和居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、方便、優(yōu)美的生活空間。 3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)推行標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化、積極采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。 5、住宅戶型設(shè)計(jì)新穎，動(dòng)靜分區(qū)。 21 計(jì) 理念 1回歸自然，打造“健康、生態(tài)”水岸人文社區(qū)。 2小區(qū)規(guī)劃力求布局合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、安全衛(wèi)生，具有一定的超前性和地方特色。 3堅(jiān)持小區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 、環(huán)境效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，提高土地利用率。 4 住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運(yùn)動(dòng)、休閑）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求， 融合當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的同時(shí) 形成舒適、優(yōu)美、宜人的居住環(huán)境。 5強(qiáng)化現(xiàn)代意識(shí)，開辟足夠的交通空間，滿足動(dòng)、靜態(tài)交通要求。 6按照新時(shí)期住宅建設(shè)的要求，積極推廣和應(yīng)用新技術(shù)、 新材料，擴(kuò)大小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的技術(shù)含量。 7規(guī)劃適應(yīng)開發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。 體布局 X 縣 X 佳苑小區(qū) 平面布置是按照整體性、系 統(tǒng)性、功能性的規(guī)劃要求，建造舒適、優(yōu)美、安全、方便的居民住宅區(qū)和商業(yè) 22 區(qū)。在空間上合理利用地形，分區(qū)規(guī)劃，合理建設(shè)。區(qū)內(nèi)公用設(shè)施，如垃圾站、存車棚、機(jī)動(dòng)車輛停車場等，應(yīng)分區(qū)布置且便于出入，在較多方面滿足居民的生活需求。 項(xiàng)目將采用國內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位一流景觀設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)，院內(nèi)有油松、草坪等各種樹木花卉，四季常青，景觀艷麗，充分利用地塊自然條件，使小區(qū)外生態(tài)休閑場與內(nèi)部“庭”與“園”式園林渾然一體，突出觀賞效果與使用功能，創(chuàng)造舒適悠閑健康自然的生活環(huán)境，享受全新公寓居住意境。 小區(qū)內(nèi)還設(shè)有適合老、中、青、少各類人 群及多人組合的健身器材，供人們健身、鍛煉、休閑，讓各住戶切身感受到時(shí)尚生活的品位與享受。 根據(jù)規(guī)劃要求，宅間道路應(yīng)滿足消防車、救護(hù)車、搬家車輛通行，路面全部硬化。 規(guī)劃住宅 340 戶， 4 種戶型， 每戶建筑面積 80 規(guī)劃住宅日照間距系數(shù) 考慮環(huán)境因素及便捷的原則，小區(qū)住宅院落設(shè)垃設(shè)置圾收集點(diǎn)。結(jié)合小區(qū)公共設(shè)施設(shè)置 1 處公共廁所。 宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1、動(dòng)靜分開。客廳、餐廳、廚房需要人來人往，活動(dòng)頻繁， 23 而主要為休息睡覺之用的臥室需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心 休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心活動(dòng)。 2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將主人家庭生活的方方面面一覽無余。這就要求不僅需要將臥室與客廳、餐廳進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 3、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 筑工程設(shè)計(jì) 1、設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定 民用建筑設(shè)計(jì)通則 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 2003 年版） 住宅建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范 屋面工程技術(shù)措施 地下室工程防水規(guī)范 建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 24 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范 民用建筑室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范 、 建筑設(shè)計(jì) 1） 增強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)的創(chuàng)新觀念，居住功能多元化，住宅從過去主要強(qiáng)調(diào)生存功能向同時(shí)重視發(fā)展功能、享受功能過渡。住 宅不但是一個(gè)生存空間，同時(shí)也是發(fā)展空間、享受空間。 2） 住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)超前性和彈性。普通住宅應(yīng)參照國家小康型示范小區(qū)設(shè)計(jì)導(dǎo)則進(jìn)行設(shè)計(jì)，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地。 3） 以市場為導(dǎo)向，適應(yīng)居住潮流、住宅市場的變化， 公共空間與私密空間沒有相互干擾，交通順暢，起居廳與餐廳、廚房空間配置緊密協(xié)調(diào)，并設(shè)有入戶的過渡空間，建筑使用面積系數(shù)達(dá)到 80以上。 4） 建筑風(fēng)格服從全區(qū)整體定位，設(shè)計(jì)中將陽臺(tái)板，空調(diào)器放置板和凸窗結(jié)合考慮，強(qiáng)調(diào)水平線條，并利用窗框和陽臺(tái)欄桿等元素加強(qiáng) 了這一趨勢(shì) 。 5） 墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達(dá)到良好 25 的色彩搭配和視覺效果。臥室采用凸窗，增加室內(nèi)的視野，并使立面更顯精致剔透。 構(gòu)工程設(shè)計(jì) 一、自然條件 1、基本風(fēng)壓： 面粗糙度： 2、基本雪壓： 3、抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 計(jì)地震分組為第三組。 4、建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為 50年。 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)所采用的主要規(guī)范、規(guī)程及圖集 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（ 2006年版） 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（ 2008年版） 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 地下工程防水技術(shù)規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 00126 三、設(shè)計(jì)荷載 樓屋面等效均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 住宅： 梯： 人屋面： 上人屋面： 、主要結(jié)構(gòu)材料 1、鋼筋 箍筋采用 筋； 梁、板、柱、地下室外墻、地下室底扳、地下室頂板及上部結(jié)構(gòu)樓板采用 筋； 2、混凝土 基礎(chǔ)墊層： C 10 基礎(chǔ)梁： 滲等級(jí) 余上部結(jié)構(gòu)梁板： 、焊條 鋼筋采用 ； 鋼筋采用 ； 鋼筋采用 。 4、砌體 地下采用 上采用 7 加氣混凝 土砌塊和 漿采用 五、 人防工程 本工程 局部 地下 1 層為人防地下室，平時(shí)為車庫和設(shè)備用房，戰(zhàn)時(shí)為六級(jí)乙類掩蔽所，防護(hù)等級(jí)為丙級(jí)，按 800人設(shè)計(jì)。 設(shè)兩個(gè)戰(zhàn)時(shí)出入口，其中一個(gè)為主要出入口 (室外出入口 )，一個(gè)為次要出入口。主要出入口由防毒通道、筒易洗消間、洗消污水集水坑、擴(kuò)散室、擴(kuò)散井、密閉門、防護(hù)密閉門等組成。防毒通道可直通室外，設(shè)防護(hù)密閉門和密閉門各一道；通道一側(cè)設(shè)置簡易洗消間，其防護(hù)密閉門外的通道內(nèi)設(shè)置洗消污水集水坑；在室外口部采取了防止地面雨水倒灌的措施 。次要出入口由密閉通道、擴(kuò)散室、濾毒室、擴(kuò)散井、戰(zhàn)時(shí)風(fēng)機(jī)房、密閉門等組成。密閉通道設(shè)防護(hù)密閉門和密閉門各一道；濾毒室與進(jìn)風(fēng)機(jī)房分室布置，濾毒室設(shè)在染毒區(qū)，進(jìn)風(fēng)機(jī)房設(shè)在清潔區(qū)；濾毒室的密閉門設(shè)在密閉通道內(nèi)并向外開啟。 排水工程 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范 全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施一給水排水 28 民用建筑設(shè)計(jì)通則 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 給水排水構(gòu)筑物施工及驗(yàn)收規(guī)范 建筑給水排水及采 暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 、給水工程 （ 1）指導(dǎo)思想 1）加強(qiáng)對(duì)水資源的統(tǒng)一管理，加強(qiáng)對(duì)地表、地下水源的保護(hù)，水塔或高位水池和輸配水管網(wǎng)安全運(yùn)行的維護(hù)，完善供水管網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)供水到戶。 2）進(jìn)行有效的排水治理，包括對(duì)雨水排水系統(tǒng)和污水管網(wǎng)的完善，以及簡易污水設(shè)施的配置、治理和維護(hù)。 （ 2）用水量預(yù)測： 1）生活用水量 采用綜合生活用水定額法，根據(jù)規(guī)定，生 活用水定額取為：140L/人 K=目設(shè)計(jì)人口按 1232人計(jì)算，則生活用水量為 d。 2）澆灑道路廣場用水量 綠化及道路廣場澆灑用水量根據(jù)城市給水工程規(guī) 29 劃規(guī)范，綠地用水量取 1000 m3/路廣場澆灑用水量取 2000 m3/共綠地面積為 路及廣場用地為 綠地及道路廣場用水量為 15。 3）消防用水量 根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)數(shù)為一次，一次滅火用水量為 10 升 /秒， 火災(zāi)蔓延時(shí)間為 2 小時(shí)。 4） 未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量： 規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的 10%計(jì)。 綜上所述，得出小區(qū)總用水量，最高日用水量為Q=480。 （ 3） 管網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃供水管從西部大陵街引入各區(qū)，沿濱河道路敷設(shè)給水干管，支管接至用戶，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求，水 質(zhì) 符 合 國 家 生 活 飲 用 水 標(biāo) 準(zhǔn) ， 給 水 管 管 徑 為消火栓布置間距不大于 120 米，在主要交叉路口設(shè)置。 3、 污水工程規(guī)劃 30 規(guī)劃小區(qū)采用雨污水分流制，污水經(jīng)化糞池處理后方可排入污水主管道。 （ 1） 污水量計(jì)算 規(guī)劃設(shè)計(jì)污水量按給水量的 80%計(jì)算，則規(guī)劃區(qū)污水量為 。 （ 2） 污水系統(tǒng)規(guī)劃 依據(jù)豎向設(shè)計(jì)，污水經(jīng)化糞池處理后，西區(qū)由北向南，由東向西排入濱河?xùn)|路污水管，東區(qū)由北向南排入濱河?xùn)|路污水管，最終排入縣城規(guī)劃污水處理廠。污水管盡可能以較短的管長和較小的埋深，實(shí)現(xiàn)最大面積的自流。管徑為 500 300 4、 雨水工程規(guī)劃 （ 1） 根據(jù) X 縣暴雨強(qiáng)度公式，進(jìn)行雨水水力計(jì)算。 暴雨強(qiáng)度公式： q = 880（ 1 +(t+中： t=t1+t2(雨水流量公式： Q= (I/S) 31 Q 設(shè)計(jì)雨水流量（ I/S） q 設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（ I/ P 設(shè)計(jì)重現(xiàn)期（ a） F 設(shè)計(jì)匯水面積（ 徑流系數(shù) t 降雨歷時(shí)（ 面匯流時(shí)間（ 渠內(nèi)流行時(shí)間（ （ 2） 雨水系統(tǒng)規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路下敷設(shè)雨水管道，根據(jù)坡度 由北向南匯集，就近排入文峪河或 根據(jù)實(shí)際條件規(guī)劃本區(qū)雨水回收利用系統(tǒng) 。 管徑根據(jù)雨水量及管道坡度計(jì)算，設(shè)計(jì)流速不小于 s。 力電訊工程 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 32 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 民用建筑設(shè)計(jì)通則 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 2000 年版 ) 國家其他有關(guān)電氣設(shè)計(jì)規(guī)程 2、供電工程設(shè)計(jì) （ 1）電源及設(shè)計(jì)原則 電源由項(xiàng)目所在地供電所引入小區(qū)配電室。 1）線路宜采取地下敷設(shè)方式，滿足街道景觀和安全要求。 2）制訂合理的 滿載系數(shù)，避免設(shè)備浪費(fèi)或超負(fù)荷。 （ 2）負(fù)荷估算 住宅每百平米按一戶折算，每戶按 5算。不可預(yù)見的負(fù)荷按總量的 10%計(jì)算，同時(shí)系數(shù)規(guī)劃采用 （ 3）供電方式 由小區(qū)內(nèi)箱式變壓所出線 380/220V 線路至用戶處，道路照明及廣場用電出單獨(dú)線路，采用三相四線制供電方式。 低壓電力線路規(guī)劃采用直埋電纜，埋設(shè)在冰凍線以下，并保證最小覆土厚度，過道路時(shí)穿鍍鋅鋼管保護(hù)。 10壓線路采用 低壓供電路采用 3、弱電工程設(shè)計(jì) （ 1）電話裝機(jī)容量計(jì)算 根據(jù)住宅組團(tuán)確定住宅需求電話數(shù)?？紤]綜合因素，住宅 33 按每戶 1 門設(shè)置，公共建筑按每百平方米 1 門設(shè)置，每門電話按 （ 2）電話電纜 通信線引進(jìn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的交接箱（二臺(tái)），由交接箱分到用戶的分線箱中接線分支。沿路邊綠化帶中敷設(shè)。過道路時(shí)穿鋼管保護(hù)。 （ 3）有線電視 有線電視線路由城區(qū)的有線引進(jìn)，通過有線電視前端箱至每戶。 （ 4）敷設(shè)方式 電話電纜和電視電纜均埋地暗敷，基本同一路線，電話電纜和電視電纜的最小規(guī)劃距離為 氣供熱工程 1、設(shè)計(jì)依據(jù) 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范 全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施暖通空調(diào)、動(dòng)力 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 、燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì) （ 1）煤氣 用氣量估算 34 1）居民生活用氣量 人均 氣量： 3351。 2）未預(yù)見用氣量 按居民生活用氣量的 15%計(jì)，即： 。 總用氣量即 。 （ 2）氣源 根據(jù) X 縣 總體規(guī)劃以及項(xiàng)目用戶特點(diǎn)，本項(xiàng)目氣源由城區(qū)市政管網(wǎng)接入。 （ 3）管網(wǎng)布置 統(tǒng)一采用低壓管網(wǎng)系統(tǒng)，由城市燃?xì)夤芫W(wǎng)直接接入。 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)采用環(huán)狀布置，管材選用焊接鋼 管。管道采用聚乙烯防腐膠帶防腐，采用犧牲陽極法陰極保護(hù)。 3、供熱工程規(guī)劃 （ 1）供熱方式 管網(wǎng)采取兩級(jí)布置，一級(jí)管網(wǎng)與二級(jí)管網(wǎng)采用換熱站連接，用戶與二級(jí)管網(wǎng)直接連接，二級(jí)管網(wǎng)水溫為 95 /70 。 （ 2）熱負(fù)荷計(jì)算 根據(jù) X 氣候資料及規(guī)劃區(qū)建筑特點(diǎn)并參照城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范（ 定本規(guī)劃區(qū)的采暖綜合熱指標(biāo)，采暖綜合熱指標(biāo)采用 65W/ 規(guī)劃區(qū)總建筑面積 40000 ，則總熱負(fù)荷為 35 （ 3） 管網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)供熱由 大陵街 縣城規(guī)劃供熱管接入，供熱支管沿小區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)，管徑為 （ 4）管網(wǎng)布置 管網(wǎng)采用無補(bǔ)償直埋敷設(shè)。直管長度超過 8 米設(shè)彎頭或乙字彎自然補(bǔ)償。管道均敷設(shè)在人行道或綠化帶下，與道路中線平行，管道埋深不小于 。管網(wǎng)管道自然彎曲控制在 00 （ 5）管道防腐與保溫 熱網(wǎng)供、回水管采用普通型硬質(zhì)聚氨脂發(fā)泡保溫，降低熱網(wǎng)損失。管道防腐采用耐高溫防腐漆，一道底漆，兩道面漆。 信規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)電信線纜由 大陵街 縣城電信光纜接入，中部院落路旁設(shè)電信機(jī)房，電信電纜采用 ，敷設(shè)方式為電纜穿 護(hù)管地下直埋方式敷設(shè) 。 實(shí)現(xiàn)電話網(wǎng)與數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，大力發(fā)展寬帶服務(wù)，提供影音、圖像、數(shù)據(jù)等業(yè)務(wù)的綜合，建立信息高速公路。 居民樓設(shè)計(jì)施工應(yīng)保證電信線入戶，同時(shí)設(shè)置信報(bào)箱，便于通郵。 電話線容量指標(biāo)按住宅 /戶，電話線容量為： 36 528 對(duì)。 線綜合設(shè)計(jì) 本次設(shè)計(jì)包括：給水、雨水、污水、熱力、燃?xì)猓ǖ蛪汗芫W(wǎng)）、電力、通信七個(gè)專業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管線平面布置及高程位置的規(guī)劃。 管線綜合以各專業(yè)規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排，綜合確定各種管線地下、地上的空間位置，避免各專業(yè)規(guī)劃管線之間及與建筑物之間、構(gòu)筑物之間、道路綠化之間相互矛盾 和干擾，為各專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理提供依據(jù)。 1、采用的有關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范 2、設(shè)計(jì)原則 （ 1）根據(jù)道路橫斷面設(shè)計(jì)，以各專業(yè)管線規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排各種管線地下空間布置。 （ 2）各專業(yè)管線在道路水平、縱向位置應(yīng)符合城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范和各專業(yè)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）考慮到各專業(yè)管線維護(hù)管理方便，管線盡量布置在人行道下。 （ 4）各種管線水平位置的處理，原則上各種管線盡量順行， 37 減少穿越交叉路口。 （ 5）各種管線交叉時(shí)的處理原 則 壓力管道讓重力管道 ; 小口徑管道讓大口徑管道 可彎曲管道讓不易彎曲管道 對(duì)個(gè)別不能滿足規(guī)范要求的各專業(yè)管線，局部作特殊處理。 3、管線布置 （ 1） 由道路兩側(cè)向道路中心依次布置電力、通信、給水、燃?xì)狻崃?、雨水、污水管線。 （ 2）雨水、污水管線，管徑較大，埋設(shè)較深，維護(hù)工作量小，一般布置在機(jī)動(dòng)車道。 路交通 規(guī)劃結(jié)合城市總體規(guī)劃路網(wǎng)，布局小區(qū)內(nèi)部道路。 結(jié)合各基地現(xiàn)狀及居民出行的便捷與安全，對(duì)外設(shè)有機(jī)動(dòng)車出入口與濱河?xùn)|、西路相聯(lián)系。 濱河?xùn)|西路紅線寬 20 米，路面寬 14 米，一塊板形式，多層建筑退 紅線 3 米，高層建筑退紅線 5 米。 大陵街紅線寬 30 米，路面寬 18 米，人行道各寬 6米，一塊板形式。 組團(tuán)道路采用兩級(jí)系統(tǒng)，一級(jí)為“環(huán)形”機(jī)動(dòng)車主 38 路，聯(lián)系各功能地塊；二級(jí)道路為庭院宅前道路，與一級(jí)道路魚骨狀串聯(lián)。 一級(jí)道路路面寬度為 5 米，人行道寬度 2 米。 宅間路路面寬 3 米。 為加強(qiáng)東西兩岸各功能區(qū)的聯(lián)系，特別是居住區(qū)與管理中心、超市的聯(lián)系，規(guī)劃布局僅限人行的景觀橋一座，寬 5 米。橋兩端分別對(duì)應(yīng)集散休閑廣場。 靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面，適應(yīng)小汽車的日異增長，充分考慮停車場的安排，機(jī)動(dòng)車停車分為路邊停車和 宅間停車，規(guī)劃 住宅院落 地面 停車位按每三戶一個(gè)車位考慮，不足部分采用地下停車方式 。 室外停車場地均采用空心植草磚進(jìn)行地面鋪裝，增大綠地面積，減少日光反射。 嚴(yán)格限制外來機(jī)動(dòng)車輛出入院落空間，保證院落生活空間的寧靜、安全。 地景觀規(guī)劃 （一）綠地規(guī)劃 文峪河兩岸綠化自然成為本區(qū)綠化的大背景，為住區(qū)居民共享，提供了面積大、功能齊全、景色優(yōu)美的帶 39 狀景觀帶。 從均好性方面考慮各片區(qū)內(nèi)的綠化，以創(chuàng)造綠色庭園，最大限度實(shí)現(xiàn)人、房、綠相融為目的，創(chuàng)造和諧相融、富于變化的庭院綠化空間。 健身公園分別位于西、東 住宅組團(tuán)臨河位置，考慮到臨河景觀和游覽項(xiàng)目的開發(fā)，以及周邊居民的日常休閑活動(dòng)，在這里提供室外活動(dòng)場所，設(shè)置有以健身、休閑為主題的社區(qū)活動(dòng)場所，樹木環(huán)繞的健身園，色彩絢麗的兒童游戲園，盡展 X 市民健康的生活方式與積極向上的精神。 庭院綠地：指由庭院路圍合而成的小塊綠地。規(guī)劃將其作為綠化空間的重要營造地，無論是物種配置，還是綠化造型上都力求多樣化、景觀化。 道路綠地：指沿小區(qū)主路兩側(cè)形成的人行系統(tǒng)綠化設(shè)置，包括行道樹、綠帶等。 （二）植物配置 作為面廣量大的小區(qū)綠化， 從實(shí)際使用和經(jīng)濟(jì)出發(fā)，樹種選擇應(yīng)以適合當(dāng)?shù)刈匀?條件、價(jià)廉、易長、易管、四季常青為原則，少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和 40 花卉，把不同等級(jí)的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機(jī)整體。 常綠喬木：塔檜（整形類）、圓柏、河南檜、云杉 落葉喬木：國槐、銀杏、龍爪槐、垂柳、毛白楊、白蠟、椿樹 常綠灌木：鋪地柏、紫葉小檗、金葉女貞、小葉黃楊 落葉灌木：丁香、紫葉李、月季、榆葉梅、貼梗海棠、連翹、珍珠梅、忍冬 藤本：紫藤、爬上虎、金銀花 草坪：石竹、野牛草、黑麥草、早熟禾 （三）景觀規(guī)劃 小區(qū)景觀設(shè)計(jì)將建筑景觀與綠化景觀 相結(jié)合、小區(qū)景觀與城市濱水景觀相結(jié)合，以游園綠地為核心，形成豐富而有特色的居住小區(qū)景觀。 41 第 六 章 項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度 目組織管理 本項(xiàng)目為 X 縣 X 佳苑小區(qū) 工程的建設(shè)。為了確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行，確保質(zhì)量、進(jìn)度和工期，應(yīng)設(shè)立專門的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組， 組長 1 人 ，組員 4 人。組長作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)工程實(shí)施全面負(fù)責(zé)。領(lǐng)導(dǎo)組成員負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)審批、工程招投標(biāo)、工程質(zhì)量、投資、進(jìn)度、安全等方面的管理和監(jiān)督。領(lǐng)導(dǎo)組還可根據(jù)工作需要，聘請(qǐng)有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行協(xié)助。 42 織管理 內(nèi)容 1、申辦手續(xù) 負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目的前期手續(xù)審批，設(shè)計(jì)規(guī)劃等工作。 2、項(xiàng)目招投標(biāo) 負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備采購、工程監(jiān)理。由領(lǐng)導(dǎo)組委托專門的招投標(biāo)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)，依法進(jìn)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選定中標(biāo)單位，并與之簽訂中標(biāo)合同書。 3、項(xiàng)目工程監(jiān)理 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組可委托具有適當(dāng)資質(zhì)等級(jí)，并有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的各項(xiàng)管理，確保工程質(zhì)量。 4、項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)察 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組在工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工、竣工驗(yàn)收、工程保修等階段，要進(jìn)行全面質(zhì)量監(jiān)控，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題作出處理。 5、項(xiàng)目工程投資控制 項(xiàng)目領(lǐng) 導(dǎo)組應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定要求，做好項(xiàng)目的資金籌措和管理工作，設(shè)立資金專戶，?？顚Ｓ谩Ｗ龊霉こ谈鱾€(gè)階段的投資控制，并對(duì)工程款的拔付進(jìn)行審批。 6、工程進(jìn)度控制 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組要根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃和分階段進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格監(jiān)督，確保項(xiàng)目工程建設(shè)保質(zhì)保量如期完成。 43 項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組成員要廉潔自律、恪盡職守，認(rèn)真抓好各項(xiàng)管理工作，層層把關(guān)，爭取做到萬無一失。 目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 1、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度說明 （ 1）本項(xiàng)目為 佳苑小區(qū) 的建設(shè)，各有關(guān)部門應(yīng)通力合作，密切配合，本著“可靠、快捷、經(jīng)濟(jì)、安全”的原則，盡量從快建設(shè)。 （ 2）本項(xiàng) 目工程量大、工期長，要精心組織、周密計(jì)劃、統(tǒng)一調(diào)度、合理安排，確保工程有條不紊地進(jìn)行，如期完成。 （ 3）項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)組要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并聘請(qǐng)資質(zhì)單位進(jìn)行施工質(zhì)量管理。 2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)遵照有關(guān)建設(shè)程序，合理安排建設(shè)工期。 本項(xiàng)目規(guī)劃從 2010 年 11月開始前期工作， 2012年 6 月竣工驗(yàn)收。 44 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 時(shí) 間 項(xiàng) 目 2010 年 2011 年 2012 年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 項(xiàng)目 可研 報(bào)告審批、立項(xiàng) 2 施工圖設(shè)計(jì)、辦理建設(shè)有關(guān)手續(xù) 3 招投標(biāo)、前期準(zhǔn)備 4 土建施工 5 竣工驗(yàn)收 45 第 七 章 環(huán)境保護(hù) 境保護(hù) 析依據(jù) （ 1）中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法 （ 2）中華人民共和國大氣污染防治法 （ 3）中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法 （ 4）中華人民 共和國水污染防治法 （ 5） 建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法（ 86）圍環(huán)字 003 號(hào)（ 6） 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定（ 87）圍環(huán)字 002號(hào) （ 7）大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ （ 8）污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（ （ 9）地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（ （ 10）山西省貫徹建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法的實(shí)施細(xì)則（ 86）晉環(huán)字 2號(hào) 染源分析 本項(xiàng)目建成后在使用過程中無化學(xué)性污染，主要為生活污水、生