酒店投資項目市場及財務可行性研究報告

1 中國 方慧谷酒店 投資項目市場及財務可行性研究報告 1 介紹 主 介紹 城建設發(fā)展有限公司是天津 X 控股集團上市公司 X 股份 (000652)旗下的一家區(qū)域開發(fā)公司，目前在 X 生態(tài)科技創(chuàng)新城著手開發(fā)“北方 生態(tài) 慧谷”項目 。 天津 X 投資控股有限公司成立于 2001 年 12 月。 2009 年，銷售收入 462 億元， 總資產(chǎn) 1399 億元，主要經(jīng)營領域為金融、實業(yè)投資、房地產(chǎn)、公用事業(yè)、區(qū)域開發(fā)、專營領域和高檔服務業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)，擁有 X 集團、 X 建設等 11 家全資公司，天津鋼管、 X 國際、濱?？焖?、渤海銀行等 30 家 控股公司和 X 發(fā)展、長江證券等 24 家參股公司，其中 X 股份、津濱發(fā)展、濱海能源、 X 物流、 環(huán)、濱海投資等 6 家為上市公司。 目介紹 擬建 酒店位于北方生態(tài)慧谷項目核心區(qū)域，距離 X 市區(qū)約 20 分鐘車程。 項目規(guī)劃面積800 畝，總建筑面積 60 萬平方米，總投資約 25 億元。作為“ X 生態(tài)科技創(chuàng)新城”的 重點 項目 ， 項目 投資 包括 建筑面積 15 萬平方米的以 呼叫中心為核心的服務外包產(chǎn)業(yè) 、 物聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)孵化器 等 新興產(chǎn)業(yè) 為主題的 產(chǎn)業(yè) 園區(qū) ， 約 42 平方米的高檔住宅社區(qū) ，約 3 萬平方米的高端餐飲、酒店項目。 要假設 宏觀環(huán)境 未來將不 會發(fā)生對 X 乃至中國的整體信心和前景構成重大影響因而損害商業(yè)活動和國內(nèi)旅游的政治和行政事件、衛(wèi)生健康、社會或自然事件； 重要的基礎設施，如飲用水、污水處理、電力及用氣設施等繼續(xù)以穩(wěn)定及可靠的水平提供，以滿足顧客的期望，并達到其滿足水平 ； 中國尤其是 X 和 X 市的主要貿(mào)易伙伴國、投資和旅客來源國的經(jīng)濟在將來不會經(jīng)歷重大和持續(xù)的衰退； 我們在報告中所假設的通脹率將與實際通脹率保持一致； 出入 X 的交通系統(tǒng)將繼續(xù)保持通暢并獲得持續(xù)改善，以滿足該項目對交通便利程度的要求； X 市和甘井子區(qū)政府將持續(xù)大力吸引外資，促進經(jīng)濟發(fā)展 ，美化城市環(huán)境，并按既定計劃加大對科技創(chuàng)新城基礎設施建設的投入； 2 X 市、甘井子區(qū)及 X 生態(tài)科技創(chuàng)新城將吸引更多知名的外商投資企業(yè)入駐； 按計劃，在不久的未來， X 生態(tài)科技創(chuàng)新城將成為 X 比肩 X 高新園區(qū)的國家級經(jīng)濟開發(fā)示范區(qū)，享受更多的優(yōu)惠政策，加速發(fā)展。 項目開發(fā) 擬建項目將如期完工； 擬建項目的休閑娛樂設施將按照一流的標準進行建設，并委托知名酒店管理公司管理； 項目地點的周邊環(huán)境將在項目開發(fā)前或與項目開發(fā)進行配合，并得到改進與提高。 擬建酒店 擬建酒店項目將定位為 一座國際水準的酒店，并委托一家國際酒店管理公司管 理，管理公司將在員工及培訓方面做出相當大的投資，使酒店的服務水平能夠匹配其市場定位，并滿足顧客的期望； 未來將加入的競爭對手與本報告中的預測不會出現(xiàn)重大差異； 開業(yè)前，該酒店將適時推出頗具成效的市場推廣及促銷活動，并在我們分析預測所涵蓋的運營期間持續(xù)而有效地開展市場營銷活動； 該酒店將配備品質(zhì)一流的各項設備設施及家具，未來運營期間，酒店也將在硬件設施的維護保養(yǎng)上制定充分的周期性保養(yǎng)和翻新維護計劃，并在我們分析所涵蓋的運營期間持續(xù)有效地實施此計劃，始終維持其良好的運營狀態(tài)。 3 2X 省概況 紹 X 省簡稱遼 ，位于中國東北地區(qū)的南部，是中國東 北經(jīng)濟區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的重要結合部。 X 省陸地面積 平方公里， X 省具有近百年的工業(yè)歷史 ， 特別是 1949 年中華人民共和國成立后，建立了以重工業(yè)為主體，工業(yè)門類比較齊全，基礎比較雄厚的工業(yè)體系，成為中國主要的工業(yè)和原材料基地。 2005 年，為落實中央振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，國務院下發(fā)了關于促進東北老工業(yè)基地進一步擴大對外開放的實施意見（國辦發(fā) 200536 號文件），明確指出，進一步擴大對外開放是實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的重要組成部分，也是實現(xiàn)老 工業(yè)基地振興的重要途徑。為貫徹實施中央經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略， X 省委、省政府經(jīng)認真研究論證，在 2005年的政府工作報告和全省“十一五”發(fā)展規(guī)劃中提出了要努力打造“五點一線”沿海經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略構想 。 按照規(guī)劃， 從 2006 到 2020 年 X 沿海經(jīng)濟帶將打造以裝備制造業(yè)、石化產(chǎn)業(yè)、冶金產(chǎn)業(yè)、船舶制造業(yè)以及高新技術產(chǎn)業(yè)為重點的產(chǎn)業(yè)布局，形成資源配置合理、交通發(fā)達、功能完備的發(fā)展區(qū)域 ，實現(xiàn) X、營口、丹東、盤錦、錦州和葫蘆島六個沿海城市群組成的 合式跳躍發(fā)展 。 X 省五點一線沿海經(jīng)濟帶 圖 數(shù)據(jù)來源： X 新聞網(wǎng) 4 濟指標 下表顯示了中國國內(nèi)生產(chǎn)總值（ 名前十的省份和地區(qū)： 中國國內(nèi)生產(chǎn)總值排名前十位各省份 /自治區(qū)， 2009/2010 年 國民成產(chǎn)總值（億人民幣） 人均國名生產(chǎn)總值（美元） 2009 2010 2009 2010 廣東 7000 江蘇 7700 山東 浙江 2710 河南 2200 河北 X 5000 四川 上海 湖南 資料來源：國家統(tǒng)計局 2010 年， X 地區(qū)生產(chǎn)總值達 元，同比增長 從 2007 年地區(qū)生產(chǎn)總值首次突破 1 萬億 元 到現(xiàn)在的 億 元 ， 3 年時間， X 經(jīng)濟總量增長 80%多。 第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例更加協(xié)調(diào)，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)增長明顯，經(jīng)濟結構得到優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示， 2010 年，全省第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別達 元、 元和 元，分別同比增長 增速均有所加快。規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 增速比上 年加快 1個百分點。在 39 個工業(yè)大類行業(yè)中， 36 個行業(yè)增加值保持增長， 25 個行業(yè)增加值增速超過全省平均水平。裝備制造業(yè)、冶金、石化和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)四大行業(yè)繼續(xù)發(fā)揮主導帶動作用，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重由上年的 高到 游 X 省是中國文物大省之一，人文歷史、自然景觀資源都很豐富。 X 省現(xiàn)有文物古跡 中國家級重點文物保護單位 19 處，省級重點文物保護單位 159 處。 2004 年末，全省已批準國家級生態(tài)示范區(qū) 21 個，自然保護區(qū) 10 個。 近年來， X 推出了豐富多彩的文化旅游活動，如蒸 氣機車旅游、康復療養(yǎng)旅游、仿古旅游和商務旅游等。各地舉辦的民間節(jié)慶 活動也備受國內(nèi)外游客青睞，最著名的有 X 國際服裝節(jié)等?，F(xiàn)在， X 省已成為中國旅游業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)之一 ，隨著 X 旅游 業(yè)發(fā)展水平進一步提升， 進一步 拓寬 服務業(yè)經(jīng)濟 整體的發(fā)展 空間， 2010 年實現(xiàn)旅游業(yè) 收入 元，同比增長 2008 年旅行社接待國內(nèi)旅游者情況 地區(qū) 待人數(shù) 待人天數(shù) 京 042243 11952549 175550 13723933 吉林 260088 3381223 5 黑龍江 53948 2900031 上海 676383 15281052 江蘇 2616019 16906802 浙江 1887350 21983602 廣東 5766900 24932230 如上表所示， X 在接待國內(nèi)旅行者方面， 在接待人數(shù)方面，排名全國第六，低于江蘇、浙江、廣東、上海、云南等南方省市，在北方排名第一。 2008 年旅行社接待入境旅游者情況 地 區(qū) 待人數(shù) 待人天數(shù) 京 547227 10284259 X 978246 12078637 吉林 38391 754418 黑龍江 68326 2903158 上海 16783 2504537 江蘇 369011 2736746 浙江 68498 2298727 廣東 007808 8859946 如上表所示， X 在接待境外旅行者方面，在接待人數(shù)方面，排名全國第二，僅低于廣東省。 的發(fā)展前景 未來一個時期， X 沿海經(jīng)濟帶將立足 X，依托東北，服務全國，面向東北亞，發(fā)展成為特色突出、競爭力強、國內(nèi)一流的臨港產(chǎn)業(yè)聚集帶，東北亞國際航運中心和國際物流中心，建設成為改革創(chuàng)新的先行區(qū)、對外開放的先導區(qū)、投資興業(yè)的首選區(qū)、和諧宜居的新城區(qū)，成為東北振興的經(jīng)濟發(fā)展主軸線和新的經(jīng)濟增長帶。特別是隨著東北亞區(qū)域經(jīng)濟一體化進程的加快， X 沿海經(jīng)濟帶完全可能成為東北亞 地區(qū)的制造業(yè)中心、貿(mào)易中心，成為未來東北亞自由貿(mào)易區(qū)的最佳承載地。 3X 市概況 況 X 市 乃副省級城市，與省會沈陽級別相當 ，總人口 ，轄區(qū) 城市面積 12574 平方公里 。 X 市 X 省的最南端，處于 東北亞經(jīng)濟區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心位置，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯的遠東地區(qū)相鄰，是歐亞大陸橋的重要連接點，同時也是東北亞商貿(mào)、金融、資訊、旅游的中心。 X 市的轄區(qū)包括：中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金開新區(qū)、普蘭店、瓦房店、莊河。市政府位于西崗區(qū)。 X 擁有 綠化率， 2001 年 X 榮獲“全球環(huán)境 500 佳”的稱號，先后被鄧小平定位為“東北之窗”、被江澤民提升為“北方明珠”、被朱镕基指望為“世界名城”，如今伴隨夏季達沃斯的成功舉辦 X 更是舉世矚目。 6 X 省和 X 市行政區(qū)域圖 X 市 主城區(qū) 行政管轄區(qū)域圖 理位置 X 市地處歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島最南端，位于東經(jīng) 120 度 58 分至 123 度 31、北緯 38 度 43 分至 40 度 10 分之間，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原。是東北、華北、華東以及世界各地的海上門戶，是重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市。 7 然資源 X 地區(qū)已發(fā)現(xiàn)金屬、非金屬礦產(chǎn)及地熱礦泉水資源等近 30 種、 500 余處。其中非金屬礦產(chǎn)中的石灰石、硅石、金剛石、石棉、菱鎂礦、滑石等 價值較大。金剛石探明儲量為全國總儲量的 54%左右 ， 在瓦房店市境內(nèi)發(fā)現(xiàn) 4 個大型原生礦和 1 個砂礦 X 海域遼闊 ,海岸線綿長 ， 海面總面積 3 萬多平方公里 ， 海岸線長達 1906 公里 大小港灣達 30 多處 ， 總面積超過 10 萬公頃 ， 主要港灣有 X 灣 ， 大窯灣 ,普蘭店灣 ，金州灣和復州灣等 。 許多港灣具有灣深港闊 ,不淤不凍 ,風平浪靜等優(yōu)點 ， 島嶼數(shù)目多達 705個 ， 總面積超過 3 萬公頃 ， 主要 島嶼有長山島中的大 ,小長山島 ， 廣鹿島 ,獐子島等 ， 有近距大陸的長興島 ,西中島和風鳴島等 。 濟概況 下表顯示了 2005 到 2010 年 X 市的經(jīng)濟指標： X 省 X 市 2001 年到 2010 年歷年經(jīng)濟指標 年份 億元） 財政收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額 （億元） 社會消費品零售總額（億元） 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民年人均消費性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量 （萬人） 2010 1293 16580 2009 9014 15330 008 2007 2006 005 2290 004 0378 8672 003 101 7760 002 1406 200 7118 001 418 6512 據(jù)來源： X 市統(tǒng)計局 下表顯示了 X 市 與東北三省省會城市 比較情況 ： 8 X 省 X 市 2006 年 到 2010 年 東北三省比較圖 態(tài)科技創(chuàng)新城 2009 年， X 市在甘井子區(qū)西北部 65 平方公里的土地上創(chuàng)建 X 生態(tài)科技創(chuàng)新城。 城以全域城市化為新起點，憑借多年運作 軟件園 的成功經(jīng)驗和打造高品質(zhì)住宅的開發(fā)經(jīng)驗，義無反顧地投入到 X 生態(tài)科技創(chuàng)新城 重點項目北方生態(tài)慧谷 發(fā)展建設中。 X 生態(tài)科技創(chuàng)新城坐落于 70 平方公里的 X 市西郊國家森林公園旁，東臨建設中的 X 市體育新城與機場核心發(fā)展區(qū)域，距 X 國際機場僅 5 公里，距市中心僅 12 公里，距離 X 港僅13 公里，規(guī)劃中的地鐵四號線將科技城與市區(qū)緊密相連，沈大高速公路延長線連通東北全境。 2010 年，國家發(fā)改委首批授予 X 等 15 個城市 “ 國家高技術服務產(chǎn)業(yè)基地 ” 稱號， X 生態(tài)科技創(chuàng)新城承擔 X 市國家高技術服務業(yè)基地核心區(qū)建設任務。 9 未來， X 生態(tài)科技創(chuàng)新城將一躍而成為 X 市建設水準最高、生態(tài)水準最高、智能化水準最高的區(qū)域。它將以技術研發(fā)、高端服務、科技社區(qū)、生態(tài)休閑為基礎，提供國內(nèi)一流的基礎設施條件和優(yōu)惠的政策支持，集聚一大批跨國企業(yè)、中國知名企業(yè)的研發(fā)中心、國際知名大學的研究所 、實驗室、技術轉移機構、金融風投機構等產(chǎn)業(yè)技術高端和價值高端，促進高科技成果的產(chǎn)生、轉化，吸引一批電子信息及軟件、新能源等重點領域的高端人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。經(jīng)過 5 8 年的建設， X 生態(tài)科技創(chuàng)新城將打造成 X 沿海經(jīng)濟帶的創(chuàng)新人才匯聚地、科技成果集散地、創(chuàng)新企業(yè)集中地，發(fā)展成為國際一流的東北亞地區(qū)科技研發(fā)中心，最終成為生態(tài)版的硅谷和中國重要的研發(fā)創(chuàng)新基地。 未來展望 由于 X 戰(zhàn)略性地位于 X 五點一線國家戰(zhàn)略的核心區(qū)位，自然資源、港口資源豐富，且受振興東北老工業(yè)基地全面振興戰(zhàn)略的驅(qū)動，其基礎設施迅猛發(fā)展，預期未來該市 的經(jīng)濟將得到不斷的增長。 X 市通過近年來的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，大力發(fā)展傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，使 X 市步入發(fā)展的快車道。 目前，隨著 X 產(chǎn)業(yè)結構的不斷調(diào)整服務外包產(chǎn)業(yè)將來它肯定會成為 X 最大的一個產(chǎn)業(yè)。但是現(xiàn)在服務外包產(chǎn)業(yè)仍然比裝備制造業(yè)、造船工業(yè)、石油化工的量要小一些，可是發(fā)展速度很快。放眼未來， X 已經(jīng)把集成電路、軟件和信息服務業(yè)，作為未來最大的一個產(chǎn)業(yè)來打造，其也將為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分。 4X 周水子國際機場 介 X 周水子國際機場 始建于 1972 年 10 月，現(xiàn)已成為國家一級民用國際機場，是國內(nèi)主要干線 機場和國際定期航班機場之一。 X 周水子 國際機場 是東北地區(qū)最大 機場，機場開通航線 146 條，其中國內(nèi)航線 108 條， 10 國際和特別行政區(qū)航線 38 條，與 13 個國家、 88 個國內(nèi)外城市通航，其中國際、地區(qū)通航城市 29 個，最高峰時每周可達 1168 余個航班。 X 周水子國際機場 年航空業(yè)指標 X 周水子 國際機場旅客、貨郵吞吐量和飛機起降架次三項運輸生產(chǎn)指標 自 1998 年來連續(xù) 12 年居中國東北地區(qū) 12 個民用機場的首位。 2009 年，完成旅客吞吐量 955 萬人次，純貨郵吞吐量 噸，飛機起降架次 架次，在全國 133 個民用機場中分別排名第 16 位，第 13 位第 18 位。 來展望 X 機場旅客吞吐量 1000 萬打造千萬級機場。截至 2010 年 12 月 1 日， X 機場 去 年旅客吞吐量 1000 萬人次成為我國東北第一個千萬級機場。 從業(yè)務預測來看， 2010 年， X 機場實現(xiàn)千萬旅客機場的目標； 2015 年， 將 實現(xiàn)旅客吞吐量 1600 萬人次；到 2020 年，機場旅客吞吐量將突破 2100 萬人次大關。 可以極大地帶動 X 城市以及該區(qū)域經(jīng)濟、社會、文化、貿(mào)易、投資、旅游等全面、快速、綜合發(fā)展，能夠帶給 X 城市和區(qū)域發(fā)展最新的機遇和最快的市場。 請問能否提供國際及國內(nèi)航班到達人次？ 11 5 地點分析 目介紹 北方生態(tài)慧谷位于 X 城市發(fā)展新概念 2 城 4 區(qū)的核心區(qū)域，是 X 市重點打造的生態(tài)科技創(chuàng)新城的 重點 項目。 北方生態(tài)慧谷是一項 占地 800 畝的 綜合性項目，其涵蓋 230 畝的呼叫中心園區(qū)， 500 畝的住宅和 70 畝的酒店、餐飲等商業(yè)項目 。 下圖顯示了 住宅、產(chǎn)業(yè)園 、商業(yè)功能區(qū)域 布局 北方生態(tài)慧谷項目 鳥瞰 圖 北方生態(tài)慧谷酒店、商業(yè)規(guī)劃圖 12 點概況 北方生態(tài)慧谷 坐落于 X 金龍寺 國家森林公園 主入口處 ，東臨 70 平方公里的 X 市西郊國家森林公園， 北望 X 市著名濱海旅游景點 X 大黑石海濱度假區(qū)， 距 X 國際機場僅 15 公里，距市中心僅 18 公里， 距離 X 新火車站 20 公里， 距離 X 港僅 23 公里，規(guī)劃中的地鐵四號線將 北方生態(tài)慧谷 與市區(qū)緊密相連，沈大高速公路延長線連通東北全境 ，明珠路進一步縮短了與市內(nèi)的距離 。 請?zhí)峁?項目所在位置交通 圖，之前 有 析 以下概述了擬建北方生態(tài)慧谷項目的優(yōu)勢和劣勢： 優(yōu)勢 隱逸秀麗的環(huán)境，遠離 X 市主城區(qū)和其它嘈雜的旅游區(qū)； 寧靜的環(huán)境將成為其吸引高檔客源的一大賣點，此類客源通常希望遠離大眾旅游區(qū)； 綜合開發(fā)的北方生態(tài)慧谷項目的產(chǎn)業(yè)客戶可望成為擬建酒店的 需求來源； 項目周邊的眾多高科技 企業(yè)對高檔酒店的需求將成為擬建酒店的 需求來源； X 生態(tài)創(chuàng)新城的全面開發(fā)建設或?qū)⒗瓌訑M建酒店的需求。 擬建酒店所處在的甘井子區(qū)沒有一家高端酒店，區(qū)政府對擬建酒店抱極高的希望。 劣勢 相對 X 市成熟的商業(yè)中心（對于感興趣于此類設 施的旅客而言），周邊地區(qū)缺乏配套設 13 施； X 生態(tài)科技創(chuàng)新城處于開發(fā)初期，項目的整體建設會對擬建酒店周邊的道路環(huán)境帶來一定的影響。 機遇 X 市及擬建地點周邊的基礎設施將得到持續(xù)改善； X 市、 X 甘井子政府關于開發(fā) X 金龍寺國家森林公園的構想有望帶動擬建項目地周邊旅游市場的進一步開發(fā)，從而為擬建酒店帶來客房需求； 公司已經(jīng)參與到開發(fā)金龍寺國家森林公園的前期工作，有望獲得開發(fā) 權 ，將進一帶動擬建酒店的發(fā)展。 威脅 臨近主干道明珠路，可能會帶來噪音 。 結論 綜上所述，我們認為項目地點適合開發(fā)為一座 與眾不同的豪華 酒店，主要目 標市場 高端會展等商務需求以及可預期的政府接待 等。 6 X 市酒店市場概況 據(jù)最新官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至 2008年 12月， 2 家，四星級酒店 26 家，重點主要分布在 泥洼和星海灣三大區(qū)。 下圖反映了 14 中山區(qū)的人民路沿線、長江路沿線和三八廣場周邊區(qū)域最為密集。 青泥洼商圈。該范圍內(nèi)共分布了 2 家五星級酒店和 7 家四星級酒店，分別占市內(nèi)四區(qū)總數(shù)的 18%和 26%。 星海灣地區(qū)的酒店 分布較為分散。沙河口區(qū)的星海灣附近、西崗區(qū)和中山區(qū)的濱海路附近以及西崗區(qū)的黃金地段有四、五星酒店分散分布。 酒店區(qū)域分布分析圖 資料來源： X 市旅游局 15 酒店規(guī)模分布分析圖 資料來源： X 市旅游局 從 、 5 星級酒店規(guī)模分布可以看出，四星級酒店的規(guī)模分布相對比較均勻，而五星級酒店的規(guī)模則主要集中在 100和 300 套以上這兩個規(guī)模中。 總之， 國際金融市場的復蘇跡象 初現(xiàn) ，且隨著新的酒店供應入市，我們對 X 酒店市場的長 期展望保持樂觀 態(tài)度 。新酒店預計將提供優(yōu)惠開業(yè)房價，使現(xiàn)有的酒店難以保持目 前的入住率和房價水平。新酒店供應保持強勁，市場對新供應的完全吸納預期尚需一定時日。新增豪華酒店的供應仍有待觀察。 比較酒店 請 加入我之前提供的酒店實地考察表格 我們考察了 X 市內(nèi)具有類似市場目標或特征的酒店的經(jīng)營業(yè)績，以便我們?yōu)閿M建酒店的基礎指標做出更為有效的推斷。作為市場參照的基礎，我們研究了下述酒店市場： 1、 X 香格里拉大飯店 2、 X 凱賓斯基飯店 3、 X 富麗華大酒店 4、 X 日航飯店 5、 X 瑞士酒店 6、 X 海景酒店 16 宿率及平均房價 下表顯示了上述酒店在 2010 年的使用率水平 。雖然這些數(shù)據(jù)為非正式提供數(shù)據(jù)，可能不足以完全信賴，但我們認為它仍有力地說明了市場潛在力： X 市，參考酒店業(yè)績水平， 2010 年 單位：元 酒店名稱 星級 房間數(shù)量 住宿率 平均房價 平均房間收益 X 香格里拉大飯店 5 星 563 67% 1086 728 X 凱賓斯基飯店 5 星 457 56% 873 489 X 富麗華大酒店 5 星 626 63% 988 622 X 日航飯店 5 星 372 62% 664 412 X 瑞士酒店 5 星 327 78% 634 495 X 海景酒店 5 星 122 55% 610 335 合計 /平均 2466 64% 809 518 格里拉大飯店 X 香格里拉大酒店 位于 X 市中心，距 X 國際機場僅 20 分鐘車程 ，憑借舒適的環(huán)境及殷勤的服務，成為當?shù)鼐频甑臉藯U。 X 香格里拉大酒店 的 563 間客房及套房采用現(xiàn)代、豪華家具布置。 此外，每間客房均提供寬帶上網(wǎng)服務，酒店餐廳、酒廊及公共區(qū)域內(nèi)均提供無線上網(wǎng)服務。酒店還有設施齊備的商務中心。 餐廳 X 香格里拉大酒店內(nèi)的餐廳提供市內(nèi)最高水準的亞洲及國際美食?？腿藖泶思纯上碛孟銓m的粵 菜或本地菜，又可品嘗西村日本料理及壽司?？Х仍啡鞝I業(yè)，提供國際美食，才華橫溢的大廚把餐廳作為其展示廚藝的舞臺。 酒吧及休閑 X 香格里拉大酒店之酒廊及酒吧被公認為 X 市 時尚的場所之一。 酒店提供設施高檔的健身中心（位于酒店四層），包括風格典雅的室內(nèi)游泳池、桑拿、蒸汽浴、按摩設施等。健身房配備齊全的心血管鍛煉設備及衛(wèi)星電視。酒店還提供室內(nèi)室外網(wǎng)球場。 17 賓斯基飯店 X 凱賓斯基 飯店于 2005 年 10 月 9 日開業(yè)，擁有 457 間客房和套房，坐落于 X 充滿活力的青泥洼商圈，毗鄰 X 市政府和經(jīng)濟金融中心 。酒店 房間設有寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入，國際 /國內(nèi)長途，自制咖啡和茶設施，電子保險箱，衛(wèi)星頻道和專用電影頻道的平面液晶電視，寬大辦公桌椅，獨立淋浴的衛(wèi)生間，語音留言系統(tǒng)。 麗華大酒店 X 富麗華大酒店是中國東北地區(qū)歷史悠久的酒店，位于 X 市外貿(mào)、金融、商業(yè)中心。 06、08 兩年 X 地區(qū)唯一入選福布斯所屬的 M 選的“中國最優(yōu)商務酒店”， 07年“世界酒店論壇組織” 評選的“五星金鉆獎；亞洲十大品牌酒店”和 08 全球酒店論壇組織頒發(fā)的“全球最優(yōu)商務酒店”。 X 富麗華大酒店商務中心設有秘書服務、圖文傳真、電報及打字等服務。配以同聲傳譯系統(tǒng)的各種類型的國際會議廳。酒店還設有川魯滬風味餐廳、潮洲城、咖啡廳、法式西餐廳、 18 日餐廳、韓餐廳、夜總會。 1500 平方米的大型宴會廳為客人提供便利的宴會條件和場所。 航飯店 X 日航飯店前身 X 希爾頓大酒店，后 于 2006 年 5 月正式成為日航國際酒店連鎖的成員之一。 X 日航飯店擁有寬敞舒適的客房及套房，環(huán)境幽雅 ， 頂部為指定的 7 層行政 樓層， 酒店配有 專門的膳食員及豪華的功能。位于酒店 35、 36 層的 “ 云霄會所 ” 是目前 X 最高檔、最權威的會員俱樂部，可提供各種高質(zhì)量的娛樂、餐飲和放松休閑。 X 日航飯店設有 16 個不同的多功能廳，包括一個可容納上千人的大宴會廳 。 士酒店 X 瑞士酒店 1998 年開業(yè)， 位于市中心最繁華的青泥洼商業(yè)步行街，交通便利，擁有綺麗的勞動公園美景房間和浪漫的碧海接天海景房間。 19 景酒店 X 海景酒店由近 1200 平方米歐式中空環(huán)繞大堂、觀光電梯和頂層豪華旋轉西餐廳構成的縱向觀光體系。酒店擁有全海 景的精品套房，最小房間凈面積 54 平方米，全部房間可觀海景，每一樓層均備有免費私人會客室，首開濱城酒店業(yè)之先河；頂層旋轉西餐廳，可鳥瞰濱城繁華市景及壯觀海景；以參、鮑、翅及 X 海鮮為主理的富臨宮中餐廳可為來賓提供各色美食；酒店特別為商務客人提供休閑場所、茶吧、大堂吧、康樂中心、水下音樂游泳池等服務設施。 要特征 上述酒店的主要特征概況如下： 20 （ 1）商業(yè)比例 上述 五星級酒店個案中，商業(yè)所占的比例都在 20%左右，大部分的酒店配套商業(yè)都用于餐飲、會議和康體娛樂設施；還有部分酒店設置了出售紀念品或者是高端 奢侈品的專賣店。 （ 2）經(jīng)營方式 上述 酒店為了保證酒店的服務質(zhì)量和客流的純粹穩(wěn)定，對于酒店所屬的商業(yè)物業(yè) 大 都采取了自主經(jīng)營的方式，僅有富麗華和香格里拉兩家酒店將店內(nèi)的商品專賣店外引進知名品牌，以扣點的方式來經(jīng)營。 （ 3）淡旺季及 客源 細分 旅游需求存在季節(jié)性差異，夏季、周末及國慶節(jié)期間為旺季，冬季為淡季。 近年來，展會業(yè)依然成為 X 城市的又一張名片，各種商務會議、行業(yè)峰會、國際論壇（夏季達沃斯）、培訓、研討會和產(chǎn)品發(fā)布會，使市場對會議設施的需求不斷增多，因此會議需求市場迅猛發(fā)展。為了吸引會議和獎勵旅游團體， X 市 越來越多新開業(yè)的國際品牌酒店配備了各類多樣的高品質(zhì)會議設施 。 酒店客戶分析 高端酒店客戶來源分析 表 日、韓 歐美 其他國家 國內(nèi) 35% 5 5 55% 數(shù)據(jù)來源： X 市旅游局 X 的高端酒店客戶外籍人士的比例較高，占城市五星級酒店入住客戶的 45%左右，入住的國外客戶又集中在日韓客戶；國內(nèi)客戶占據(jù)了入住客戶的 55%左右。 高端入住客戶類別 分析表 商務客 團隊客 會議客 散客 長住客 33 30 15 18 2 數(shù)據(jù)來源： X 市旅游局 X 高端酒店的客戶以商務、會議為主，散客僅占高端酒店入住客戶的 18%。 這主要是由于隨著 X 對外開放程度的提高和 X 會展行業(yè)的快速發(fā)展， X 外來商務群體數(shù)量逐漸增加，高端酒店需求量日益放大所致。 增供給 我們鑒定了四個潛在的新增酒店項目 ，他們將在 2011 年先后開張，具體如下： 21 后開業(yè)的豪華酒店 酒店名稱 星級 品牌線 投資方 位置 客房數(shù)量 X 康拉德酒店 六星 高品牌 X 萬達 東港 210 X 君悅酒店 五星 牌 華潤 星海灣 392 X 星海喜來登酒店 五星 喜達屋 星海灣 637 豪 酒店 國際超豪華 高品牌 沿海集團 星海灣 400 X 裕景酒店 七星 景地產(chǎn) 希望廣場 +500 22 7 設施建議 場定位 請 參考我提供的市場定位 鑒于 X 市具備良好的休閑旅游及商務旅游市場背景， 業(yè)主希望擬建酒店能夠?qū)⒆陨矶x為一個頗具吸引力的目的地，并取得較高水平房價。業(yè)主希望 與一家有良好聲譽及管理能力的酒店合作，結合業(yè)主強大的投資能力，達到這一目標。 業(yè)主愿意聘請世界一流的設計師設計出能足夠吸引入住者的建筑、景觀及室內(nèi)裝飾。 業(yè)主希望擬建酒店具備下列設施，以與 市場定位相匹配。 房及設施 50 至 60 個客房（ 65 至 70 方，帶陽臺及按摩浴缸，入戶玄關） 全日餐廳（ 60 個餐位，早餐及自助餐） 日韓料理（ 6 張餐臺，兩個鐵板燒吧臺， 5 個 ） 大堂 閑茶吧 紅酒雪茄吧及扒房 20 座 水療設施（ 8 個 50 平方理療房） 健身中心及泳池（室內(nèi)恒溫泳池及室外溫泉池，泳池吧，熱力瑜伽房等） 迷你電影院（ 28 張按摩電影椅） 宴會廳及多功能廳 400 平方 150 座 商務中心及若干小會議室 60 至 80 方 精品店一間 23 擬建酒店規(guī)劃圖 擬建酒店之主樓設計方案 24 餐廳 緊鄰擬建酒店南側，業(yè)主擬投資一家有 12 個獨立包房的中餐廳，該餐廳建筑外觀獨特而新穎，其建筑面積為 2700 平方米，并配備 2000 平方米地下車庫。在建筑方面， 擬建 餐廳強調(diào)隱私性，每個包房 都可從地下車庫進出房間，在地面還配備獨立的院落。 擬建餐廳定位為 X 最高端的中餐廳，預期每個包房最低消費為人民幣 6000 元。 擬建餐廳鳥瞰圖 25 餐廳效果圖 26 8 客源分析 務需求 我們預測，擬建酒店的商務需求可能 包括 ：附近工業(yè)區(qū)內(nèi)工廠 商務需求 、在建的 X 生態(tài)科技創(chuàng)新城和其中的北方生態(tài)慧谷項目擬入駐企業(yè) 商務需求、 X 市原有商務的外延需求、 會展業(yè)拉動商務需求 等 。我們認為，隨著該生態(tài)科技創(chuàng)新城及北方生態(tài)慧谷項目的不斷開發(fā)，將會不斷吸引新的投資，并逐步發(fā)展成為 X 較為成熟的城市副中心，其商務需求市場應該能夠持續(xù)增長。 邊原有商務需求 項目周邊工業(yè)園區(qū)大型企業(yè)眾多，僅營城子工業(yè)園就有總投資過千 萬企業(yè) 37 家，這 37家企業(yè)總投資合計超過 24 億元。 營城子工業(yè)園區(qū)重點企業(yè)基本情況 序號 企 業(yè) 名 稱 占地面積 建筑面積 總投資（萬元） 主要產(chǎn)品 （平方米） （平方米） 1 X 振邦氟涂料股份有限公司 198900 33715 12000 氟涂料生產(chǎn) 2 X 氟材料研究院有限公司 14000 5000 1000 氟涂料研發(fā) 3 X 三儀動物藥品有限公司 20166 10625 6500 基因工程疫苗 4 X 藍德機械有限公司 22500 6050 2500 機械制造 5 太陽集團高科技發(fā)展有限公司 24000 28000 5000 鐳電池 6 X 天山藥業(yè)有限公司 13550 9665 2800 醫(yī)藥 7 X 華日機械模型有限公司 17550 9000 2000 機械零部件 8 X 托拉斯木業(yè)有限公司 34222 21000 6000 木材加工 9 日東工營鋼業(yè)（ X）有限公司 6600 3000 1000 鋼配件 10 X 泰華藥業(yè)有限公司 3600 2980 醫(yī)藥 11 X 天陽重工有限公司 29700 12800 9000 重工設備 12 X 環(huán)球制冷設備有限公司 11500 6800 3450 制冷設備 13 X 三鼎印務有限公司 6145 4930 1650 印刷品 14 X 大元樂器有限公司 21000 20000 4000 電子樂器 15 正大能源材料（ X）有限公司 89412 67000 22400 催化劑 16 X 鴻潤機車配件有限公司 8800 5038 2841 鉆井設備 17 X 銅管樂器有限公司 12000 9800 3600 銅管樂器 18 X 智云機床輔機有限公司 24500 17880 6800 機床輔機 19 X 華陽光大密封有限公司 27000 15000 6000 機械密封 20 X 桃李食品有限公司 26500 33000 4867 烤焙食品 21 萊科液壓設備（ X）有限公司 21000 17500 8440 液壓零部件 22 X 全禾菌業(yè)有限公司 14000 10600 2400 食用菌及技術 23 X 東興工業(yè)機械有限公司 19300 7000 4500 工程機械制造 24 X 馬路尼木業(yè)有限公司 23000 8800 6000 木材加工 25 X 根本化學有限公司 5100 1700 1000 熒光材料 26 X 延杰食品有限公司 25000 17500 2600 水產(chǎn)品加工 27 27 X 圣和舾裝件制造有限公司 12500 3100 1500 舾裝件 28 X 興源工業(yè)團地有限公司 22705 32627 6000 服裝 29 X 叉車集團有限公司 138888 70000 8000 叉車 30 X 機床汽車發(fā)動機有限公司 46700 5000 6000 發(fā)動機制造 31 X 盛達重工設備有限公司 12297 5000 1000 重工設備 32 X 宇塘閥門有限公司 6700 3470 1734 消防閥門 33 X 桑扶蘭時裝有限公司 36366 23730 4000 內(nèi)衣 34 X 興盛輕鋼制作有限公司 34595 24528 1200 輕鋼制作 35 X 豪森設備制造有限公司 22000 10266 2500 非標設備 36 X 橡塑股份有限公司 180000 100000 55000 橡塑機 37 X 液力機械有限公司 80000 50000 22000 變矩器偶合器 合計 32724 240262 數(shù)據(jù)來源：營城子工業(yè)園 展業(yè) 拉動商務需求 X 是國內(nèi)較早提出發(fā)展會展經(jīng)濟的城市，會議展覽的基礎設施比較健全，每年舉行近百個大型展會，特別是亞太經(jīng)合組織第三次高官會議、第五屆亞歐經(jīng)濟部長會議等國際會議相繼在 X 召開，為 X 承辦大型國際會議積累了寶貴的經(jīng)驗； 世界經(jīng)濟論壇（ 中國夏季達沃斯 ） 是針對世界 501 強到 1000 強的企業(yè)，也就是世界 500強企業(yè)同最有發(fā)展?jié)摿Φ脑鲩L型企業(yè)的對話、同各國和地區(qū)政府間的對話。 世界經(jīng)濟論壇 在2007 年 、 2009 年 在 X 舉辦，從 2010 年開始，夏季達沃斯永久 落戶 X。 X 會展業(yè)非常發(fā)達 ，大致可分為兩大類： 類會展：集中 在每年的 5 月 ，為 X 會展旺季，以國際服裝節(jié)、進出口商品交易會、汽車工業(yè)展覽會等大型、國際性展會，全國范圍的專業(yè)性展會為主。其特點為：展會間隔時間短、數(shù)量多、規(guī)模大、檔次高，外資、外地企業(yè)參展數(shù)量多。 類會展：集中在每年的 11 月 ，以年貨展、招聘會、房交會等地方性展會為主。其特點為：參展商和觀展人員以 X 及周邊地區(qū)企業(yè)及人員為主，消費能力相對較低。 各類展會的舉辦能帶來豐富的客源，外地參展商規(guī)模達 300 /次，預計未來國際性大型展會將有所增加，吸引著更多國內(nèi)外的高端群體來連參展，刺激 區(qū)域內(nèi)酒店項目的發(fā)展，并對酒店業(yè)的發(fā)展形成有效支撐。 2008 X 市會展業(yè)情況 指標 計量單位 2008 年 2007 年 展會數(shù) 個 96 92 展出面積 萬平方米 展國家（地區(qū)） 個 80 79 會展企業(yè) 家 2474