街道地塊項(xiàng)目可行性研究報告

街道 地塊項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報 告 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 . 1 一、項(xiàng)目簡介 . 1 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 2 三、四至關(guān)系 . 2 第二章 市場環(huán)境分析 . 3 一、北部新區(qū)區(qū)域解析 . 3 二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析 . 5 三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析 . 6 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 6 一、區(qū)域房地產(chǎn)概況 . 6 二、北部新區(qū)高新園 07年一季度房地產(chǎn)市場分析 . 8 三、重點(diǎn)個案調(diào)研 . 11 四 、區(qū)域商業(yè)解析 . 16 五、周邊配套 . 19 第四章 項(xiàng)目 析 . 20 一、地塊解析 . 20 二、 . 20 第五章 項(xiàng)目初步定位 . 21 一、目標(biāo)客戶定位 . 21 二、產(chǎn)品定位 . 22 三、價格定位 . 23 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案及評價 . 24 一 、項(xiàng)目開發(fā)方向分析 . 24 二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案及評價 . 24 三、項(xiàng)目初步方案選擇 . 29 第七章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及銷售計劃 . 30 一、開發(fā)建設(shè)計劃 . 30 二、各期開發(fā)建設(shè)面積 . 30 三、銷售進(jìn)度分析 . 31 第八章 投資估算 . 31 一、投資估算依據(jù) . 31 二、建設(shè)項(xiàng)目總投資估算 . 32 三、分年投資計劃預(yù)測 . 35 第九章 項(xiàng)目銷售收入與資金籌措計劃 . 37 一、項(xiàng)目銷售收入、營業(yè)稅及附加預(yù)測 . 37 二、項(xiàng)目的啟動資金 . 37 三、項(xiàng)目資金籌措計劃 . 37 第十章 財務(wù)評價 . 41 一、評價前置關(guān)鍵數(shù)據(jù) . 41 二、財務(wù)評估靜態(tài)指標(biāo) . 42 三、財務(wù)評估動態(tài)指標(biāo) . 42 四、財務(wù)評價結(jié)論 . 46 第十一章 不確定性分析 . 46 一、主要不確定性因素 . 46 二、敏感性分析 . 46 三、臨界點(diǎn)分析 . 47 四、盈虧平衡分析 . 47 五、土地成交價格分析 . 48 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險分析及 控制措施 . 49 一、風(fēng)險因素識別 . 49 二、風(fēng)險分析 . 49 三、風(fēng)險評估 . 49 四、風(fēng)險對策 . 50 第十三章 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 . 51 一、項(xiàng)目可行性研究綜合評價 . 51 二、項(xiàng)目建議 . 51 第 1 頁 共 51 頁 第 一 章 項(xiàng)目 概況 一、項(xiàng)目 簡介 項(xiàng)目位于 X 高新園 X 街道 X 橋行政村，目前為警備區(qū)用地， 基地地形平坦，現(xiàn)為 X 橋停車場 ，作為一物流中心停車場和辦公地點(diǎn) ，整個宗地呈 規(guī)則矩形 ，落差小，土地平整，地塊上有少量 簡易的 臨 時用房。 地理區(qū)位圖：場地現(xiàn)狀 第 2 頁 共 51 頁 二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 容積率 筑密度 35% 綠地率 30% 用地性質(zhì) 居住用地 三、四至關(guān)系 地塊位于 北部新區(qū)重慶 態(tài)商務(wù)區(qū)），與行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人區(qū)”相臨。重慶消防總隊(duì)對面，城市快速干道雙寧路段北側(cè)與內(nèi)環(huán)高速 X 立交相連，西面靠近金科天籟城，東面是“ 盤和鳳麟苑（經(jīng)濟(jì)適用房）、怡和小區(qū)。地塊屬于四周臨路，但是不靠近主干道。 周邊區(qū)域現(xiàn)狀 ： 第 3 頁 共 51 頁 第 二 章 市場環(huán)境 分析 一、 北部新區(qū) 區(qū)域解析 1、北部新區(qū)介紹 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南 臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積 重慶中心城區(qū)難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。 北部新區(qū)于 2000年 12月 18日設(shè)立， 2001 年 4月 25日掛牌成立 ， 重慶市委、市政府決定把北部新區(qū)建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)，提出用 10年時間在北部新區(qū) 再造一年重慶工業(yè) ，即北部新區(qū)加經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)在 2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 1500億元（相當(dāng)于 2000年重慶 市工業(yè)總產(chǎn)值）。 據(jù)了解， 2006 年，北部新區(qū)生產(chǎn)總值（ 到 87億元，比 2001年增長 業(yè)總產(chǎn)值從 2001年的 006年的292 億元，增長 39 倍，年均增幅達(dá)109%；固定資產(chǎn)投資總額從 2001年的 11 億元猛增到 2006 年的 166 億元，增長 15倍。 2001 2006 年累計，北部新區(qū)固定資產(chǎn)投資總額已達(dá)到536 億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資254億元；北部新區(qū)的入庫稅金總額從 2001 年的 元迅速增長到2006 年的 35 億元，增長 41 倍，年均增長率達(dá) 截至 2006年底，北部新區(qū)歷年累計引進(jìn)項(xiàng)目達(dá)到 686個，合同投資額 598億元，目前已開工、投產(chǎn)或營業(yè)項(xiàng)目共 568個，開工投產(chǎn)率達(dá)到 83%。 經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，北部新區(qū)已基本形成 3 個 1的發(fā)展格局： 1 座汽車城 ， 個星系列百萬方高新技術(shù)樓宇產(chǎn)業(yè) ， 1 條嘉陵江濱江景觀帶 ， 目前，北部新區(qū)兩園已由 第 4 頁 共 51 頁 一個城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域變成一個新城區(qū)的雛形，奠定了在北部新區(qū)建設(shè)以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風(fēng)貌展示區(qū)、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長極的布局構(gòu)架。 2、北部新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 北部新區(qū)規(guī)劃概況： 規(guī)劃性質(zhì) 以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為 基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，是都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū) 用地規(guī)模 規(guī)劃區(qū)總用地面積 劃城市建設(shè)用地 總用地的 人口規(guī)模 規(guī)劃人口規(guī)模為 65萬人 北部新區(qū)組團(tuán)規(guī)劃分布： 北部新區(qū)七大組團(tuán)規(guī)劃： 組團(tuán) 主要功能 組團(tuán)概況 商務(wù)中心、客運(yùn)樞紐、光 電產(chǎn)業(yè)、高檔社區(qū) 北部新區(qū)的中心商務(wù)服務(wù)區(qū)?？?20萬人 大竹林組團(tuán) 信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光 電產(chǎn)業(yè)、生物工程 以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代 產(chǎn)業(yè)區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 口 10萬人 禮嘉組團(tuán) 高新技術(shù)研發(fā)、高檔社區(qū) 以高新技術(shù)為核心的研發(fā)區(qū)和環(huán)境優(yōu)良的生活居住區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 口 18萬人 黃茅坪組團(tuán) 現(xiàn)代制造業(yè) 以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 方公里，人口 翠云組團(tuán) 新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃用地 口 6萬人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園 鴛鴦組團(tuán) 服務(wù)業(yè)、高檔社區(qū) 以發(fā)展為翠云組團(tuán)、金山 組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 口 10萬人 禮嘉組團(tuán) 黃茅坪組團(tuán) 翠云組團(tuán) 鴛鴦組團(tuán) 人 和組團(tuán) 大竹林組團(tuán) 金山組團(tuán) 第 5 頁 共 51 頁 金山組團(tuán) 出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流 包括出口加工區(qū)、寸灘港地區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地 口 二、北部新區(qū)高新園區(qū)解析 1、園區(qū)介紹 北部新區(qū)高新園區(qū)位于北部新區(qū)南部，面積約 50平方公里， 包括 是重慶高新區(qū)最新最大的產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，于 2001 年 4 月正式啟動 ，被稱為“重慶 生態(tài)技術(shù)商務(wù)區(qū)）。 該園區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和食品儀表等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集團(tuán)建設(shè)重慶光電產(chǎn)業(yè)、重慶智能儀器儀表產(chǎn)業(yè)、重慶生物 醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和重慶軟件產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)基地。園區(qū) 內(nèi)還規(guī)劃布局了未來新重慶的中央商務(wù)區(qū)、使領(lǐng)館區(qū)、居住新區(qū)以及交通、通信樞紐。 X 組團(tuán)：建設(shè)成為以光電和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，以及商務(wù)辦公、商檔社區(qū)為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 大竹林組團(tuán)：建設(shè)成為以軟件和儀器儀表產(chǎn)業(yè)，以及休閑旅游為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 2、 居住環(huán)境 （ 1）、人均綠地面積 北部新區(qū)高新園區(qū)總面積約 50平方公里，城市規(guī)劃建設(shè)用地約 方公里，其余為生態(tài)綠地、林地及水域等，占總用地的 在城市規(guī)劃建設(shè)用地中，綠地面積 中公園綠地 頃），占總規(guī)劃用地的 其中公園綠地占 。高新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?30 萬人，按照高新園綠地系統(tǒng)建設(shè)指標(biāo)規(guī)劃，到 2015 年，高新園人均公共綠地 15平方米，人均綠地面積 （ 2）、休閑配套 區(qū)域內(nèi)有環(huán)境幽雅、綠樹成蔭的柏林公園，花果瓢香、綠茵如毯的照母山植物園及古木峰公園境內(nèi)的的天然綠肺；方尖碑、 X 民俗文化村、玲瓏寶塔坐落其間，充分展示了 科天籟城小區(qū)的進(jìn)駐，金科盛宴十二坊餐飲一條 街也隨之形成，不僅吸引了大量來自四面八方的優(yōu)秀人才的居住和中外客人參觀，因此也提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)水平的提高，為此也起到了積極的推動作用。 （ 3）、居住規(guī)劃 北部新園高新園規(guī)劃居住用地約占總建設(shè)用地的 25%，各種高品質(zhì)的住宅小區(qū)錯落有致地分布在轄區(qū)內(nèi)，目前已竣工的住宅規(guī) 模約 250萬平方米 。 第 6 頁 共 51 頁 截止 2005年 12月底園區(qū)土地 供應(yīng) 基本情況： 類別 合計 (公頃 ) 建設(shè)用地 (公頃 ) 非城市建設(shè)用地 小計 產(chǎn)業(yè) 用地 居住 用地 公共設(shè)施用地 交通 用地 市政 設(shè)施 其它 (綠化用地、水面 ) 合計 占比例 100% （ 4）、 完善的交通網(wǎng)絡(luò) 北部新區(qū)高新園城市市政道路總長 含高速公路 里）（五條“金”系列主干道總長 里，大竹林組團(tuán)總長 100公里、火車北站片區(qū)道路總長 46公里），已經(jīng)建成道路 里（五條“金”系列 目前正在實(shí)施的道路長 35公里，預(yù)計 2010年前，高新園區(qū)將完成該區(qū)域全部道路建設(shè)。 三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇 工業(yè) 分析 樓宇工業(yè)作為現(xiàn)代都市型工業(yè)的新形態(tài)，具有占地少、稅源穩(wěn)、效益好等優(yōu)勢，可以解決土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。北部新區(qū)高新園區(qū)結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢和特點(diǎn)，大力發(fā)展樓宇工業(yè)。目前，該區(qū)域七座“星”系列商務(wù)大廈和總部基地已投入使用，據(jù)官方信息，已經(jīng)有近百萬平米的商務(wù)樓投入市場，可以滿足 1000家以上科技型中小企業(yè)辦公、生產(chǎn)需要，目前其使用率平均達(dá)到了 76%。 據(jù)了解，北部 新區(qū) 2007年將繼續(xù)擴(kuò)大樓宇產(chǎn)業(yè)，挖掘土地價值。實(shí)施高新園中心區(qū)拓展區(qū)、總部基地等項(xiàng)目 63 萬，到 2007 年年底形成 150 萬規(guī)模。并于今年下半年全面開工建設(shè) 太陽座 、 土星 科技孵化樓。還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產(chǎn)業(yè) 十一五 規(guī)劃由 200萬提高到 250萬。 上述樓宇工業(yè)的大力發(fā)展，產(chǎn)業(yè)人員的大量入駐，必然會帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，及促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 第 三 章 區(qū)域 房地產(chǎn)市場 分析 一、區(qū)域房地產(chǎn)概況 總述： 憑借得天獨(dú)厚的自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等 條件 ， 北部新區(qū)高新 園區(qū)的房地產(chǎn)市場自 2002 年開始，便飛速發(fā)展，相 繼 出現(xiàn)了以龍湖香樟林別墅、比華利豪園、金科天籟城、金科天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園、協(xié)信 湖水晶酈城等 第 7 頁 共 51 頁 中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，成為名符其實(shí)的“富人區(qū)”，縱觀該區(qū)域房地產(chǎn)市場，存在著“中間小、兩頭大”的現(xiàn)象，即以上述 為 代表的中高檔項(xiàng)目和以安置房和其它小項(xiàng)目為代表的中低端項(xiàng)目為主，從 區(qū)域目前項(xiàng)目開發(fā)和土地供應(yīng)來看， 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售態(tài)勢較好。 區(qū)域管轄內(nèi)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目 保利香檳花園、 魯能星城 （部分） 、 北岸新洲、比華利豪園、財富中心、大眾御湖苑、上丁企業(yè)公園 、楓林秀水、鋒尚星空、加新花園、加新仁和欣座、金科東方王榭、金科天湖美鎮(zhèn)、金科天籟城、勁力五星城、龍湖水晶酈城、南極鳳麟苑、榮鼎國際、協(xié)信 興渝景苑、棕櫚泉國際花園 。 1、 高新園區(qū) 2006 年商品房市場分析 2006年 3月 3月北部新區(qū)高新園商品房成交情況 190 2579 3095 2904 2811 3209 3304 3131 3065 3184 3303 3584 3726非住宅 4953 3293 2939 3442 2257 2886 5828 6959 5637 6072 3527 48151000000200000000020120000000000 60 60 150120202020200002000000 18 0以 上 60 800 主力銷售面積 住宅銷售量銷售價格主力供應(yīng)面積 住宅分析： 、 高新園區(qū)商品房 銷售面積分析 2006 年 3 月至 2007 年 3 月，北部新區(qū)高新園區(qū)商品房成交面積 ，其 中住宅成交比重較大，達(dá) 非住宅成交面積僅為 ，表現(xiàn)出該區(qū)域以住宅供應(yīng)為主和商業(yè)配套不足的現(xiàn)狀 ，區(qū)域生活配套還有待于隨著人流的增加及商業(yè)等相關(guān)配套的投入而成熟。 單位： 萬、 元 /建筑 第 8 頁 共 51 頁 、 住宅成交 平均 面積分析 從區(qū)域供應(yīng)戶型來分析， 2006 年 3 月至 2007 年 3 月 期間 ，以 60 的戶型供應(yīng)為主，這部分戶型多為園區(qū)內(nèi)的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應(yīng)以 100為主， 這源于保利香檳花園 、 尚源印象、勁力五星城等項(xiàng)目的大面積放量 。 從銷售情況來看， 成交的 多為 120 區(qū)間 的住宅 ， 這多是 高檔產(chǎn)品的繼續(xù)消化過程， 而從普通住宅的交易情況來看， 80的二房和 100的三房銷售也比較理想。 、住宅銷售價格 金科天湖美鎮(zhèn)、東方王榭、棕櫚泉國際花園、協(xié)信 區(qū)域住宅銷售價格一直保持建筑面積 3000 的高價運(yùn)行，并逐漸呈上升的趨勢 ，高端項(xiàng)目的成功銷售和區(qū)域優(yōu)勢的凸現(xiàn)，也拉升了普通住宅的售價 。 二、北部新區(qū)高新園 07 年一季度房地產(chǎn)市場分析 2007年一季度北部新區(qū)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較去年同期有所上升 ；市場成交量有所增加；房地產(chǎn)市場競爭相對平和；房價穩(wěn)中有升。 1、房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況分析 、 土地供應(yīng) 優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是引導(dǎo)市場消費(fèi)、控制房屋積壓，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要措施。本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 共協(xié)議出讓宗地 5宗，面積為 43公頃；掛牌出讓土地 6宗，面積為 42 公頃；行政劃撥 6 宗，面積 31 公頃。供應(yīng)情況與上一季度基本持平，較去年同期相比增幅較大。 、 預(yù)售許可登記 本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 共進(jìn)行商品房預(yù)售許可登記 21幢， 1486戶，總面積為 9 頁 共 51 頁 萬平方米。和去年同期相比有所下降，近年來 北部新區(qū)高 新園區(qū) 的商品房新增幅度一直保持著一個良好穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，競爭也相對平和，供需基本保持平衡，目前商品房累計可售面積約為 2、房地產(chǎn)銷售情況分析 、購房需求面積的選擇 本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房銷售最多的為 180 以上的房屋，其次是 120以及 150 的，都是偏大戶型房屋，占本季度 銷售總量的 58%。這類房屋主要是由近幾個月開盤的“棕櫚泉”和“協(xié)信 聯(lián)排別墅以及“東方王榭”的花園洋房構(gòu)成。從上圖可以看出，這類房屋雖然面積大價格高但仍然擁有很大一批的消費(fèi)群，由于其小區(qū)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、樓盤總體規(guī)劃好、性價比高，因此始終還是不乏購買者。 另外，本季度 80 的中等互型房屋也保持著一定的銷售量，位居第四，占總銷售量的 16%。這類房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費(fèi)者青睞，因此一直在 北部新區(qū)高新園區(qū) 保持著穩(wěn)定良好的銷售形勢。 、消費(fèi)者對住宅單價的承受力 第 10 頁 共 51 頁 由上圖可以看出， 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房住房銷售最多的是均價在 3000 /平方米的房屋，占總銷售量的 21%。由于 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房住房總體均價近年來一直保持在 3500元 /平方米左右，因此 3000 /平方米這類房屋本就是 北部新區(qū)高新園區(qū) 銷售量最多的。另外 2500平方米的房屋代表著 北部新區(qū)高新園區(qū) 一部分的中小型樓盤， 北部新區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境也吸引了很大一大批工薪階層和年輕工作者選擇這類價格相對較低的房屋，本季度這類房屋占總銷售量的 14%。 隨著棕櫚泉國際花園湖邊別墅區(qū)和協(xié)信 四期聯(lián)排別墅的陸續(xù)開盤，本季度均價6000元 /平方米以上的房屋較上一季度和去年同期都有一定幅度的增長，特別是 10000元 /平方米以上的房屋也銷售了 7套。 由此可見，購房者雖然偏向于價位在 3000 元 /平方米以下的房屋，但面對樓盤大環(huán)境好的房屋，雖然價格稍高也還是受到大多數(shù)人的青睞，而別墅等高檔商品房也仍然對那些具有一定經(jīng)濟(jì)勢力的購房人具有吸引力 ，因此對于樓盤的銷售還有潛力可挖。 3、房地產(chǎn)市場成交量分析 、 二級市場成交情況 本季度 北部新區(qū)高新園區(qū) 商品房銷售成交 2297套，總面積 分別比去年同期增長 82%、 73%、 94%。其中 ,商品房住宅成交 1936 套，總面積 成交金額 元 ,分別同比增長 61%、 55%、 87%;非住宅成交 361 套，成交金額 分別同比增長 491%、 266%、 159%。 本季度商品房銷售情況雖然較去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相 比卻有小幅度的回落。說明 北部新區(qū)高新園區(qū) 近年來的商品房銷售情況并不是一味瘋長，而是略有 第 11 頁 共 51 頁 波動，但處于持續(xù)增長的良好世態(tài)。 、 三級市場成交情況 在北部新區(qū)的建設(shè)進(jìn)程不斷加快，二手房市場也越來越被看好的情況下 ,北部新區(qū)高新園區(qū) 存量房轉(zhuǎn)讓數(shù)量也是節(jié)節(jié)攀升 ,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢。 今年一季度 ,北部新區(qū)高新園區(qū) 存量房轉(zhuǎn)讓 152 套，總面積 平方米 ,元 ,分別比群年同期增長 105% 、 95%、 53%。其中住宅轉(zhuǎn)讓 144 套，總面積 平方米 ,轉(zhuǎn)讓金額 元 ,分別比去年同期增長 106%、 105%、 63%。 4、房地產(chǎn)市場價格走勢分析 從近 1 年的價格走勢分析來看， 北部新區(qū)高新園區(qū) 整體房價沒有太大的變化，穩(wěn)中有升，今年總體較去年同期上漲了 574元 /平方米，漲幅為 19%。 2004 年重慶市房地產(chǎn)市場進(jìn)行政府宏觀調(diào)控以來， 北部新區(qū)高新園區(qū) 的房地產(chǎn)市場價格增長勢頭已逐漸相對平緩，處于穩(wěn)步增長中。 三、重點(diǎn)個案調(diào)研 1、住宅個案 中興渝景苑 第 12 頁 共 51 頁 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 1、 周邊緊鄰古木峰公園、照母山公元，擁有較好的自然景觀 2、 中興為大型通訊企業(yè)擁有交好的企業(yè)形象和實(shí)力 3、 與金科天籟城緊密相連，可共享部分成熟生活配套 劣勢 1、 生活配套尚未成熟 2、 項(xiàng)目 背 側(cè)緊鄰金開大道，受噪音影響 、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 中興渝景苑 所屬區(qū)域板塊 物業(yè)地址 渝北區(qū)北部新區(qū)高新園金科天籟城背后（古木峰公園） 占地面積 方米 建筑面積 容積率 層規(guī)劃 兩棟 18層高層和五棟11+1小高層 建筑形態(tài) 小高層、高層 開盤日期 2006力房型 72 銷售均價 3480元 / 銷售率 80%以上 總戶數(shù) 512 開發(fā)商 重慶中興發(fā)展公司 物業(yè)管理 待定 榮鼎國際 第 13 頁 共 51 頁 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 1. 位與新牌坊區(qū)內(nèi)，前臨機(jī)場路交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯 2. 后靠市政規(guī)劃涉外領(lǐng)事區(qū)，擁有較好的 居住環(huán)境 3. 背擁盤溪河，龍湖香樟林、財富中心等城市住宅景觀。 劣勢 1、 緊鄰交通主干道，噪音污染大 、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 榮鼎國際 所屬區(qū)域板塊 新牌坊 物業(yè)地址 重慶新牌坊機(jī)場路（中國移動大廈旁） 占地面積 26232 平方米 建筑面積 容積率 層規(guī)劃 4棟 30建筑形態(tài) 高層 開盤日期 預(yù)計五月中旬 主力房型 71 銷售均價 預(yù)計 3500 銷售率 未售 總戶數(shù) 512戶 開發(fā)商 重慶榮鼎地產(chǎn)有限公司 物業(yè)管理 待定 財富中心 第 14 頁 共 51 頁 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 功運(yùn)作過多個案例 區(qū)的發(fā)展已為項(xiàng)目帶來驚人的效益 路交通、市政公園、涉外領(lǐng)事館、等等所有市政配套 劣勢 筑密度過大 、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 財富中心 所屬區(qū) 域板塊 新牌坊 物業(yè)地址 重慶北部新區(qū)星光大道 16號 占地面積 26232 平方米 建筑面積 容積率 層規(guī)劃 點(diǎn)式高層： 25、 28、 31F 板式小高層： 18F 花園洋房： 4+1、 6F 建筑形態(tài) 點(diǎn)式高層 板式小高層 花園洋房 開盤日期 點(diǎn)式高層： 式小高層： 園洋房： 力房型 點(diǎn)式高層： 50 板式小高層： 70園洋房： 110 銷售均價 點(diǎn)式高層： 4200 元 / 板式小高層： 3980 元 / 花園洋房： 5300 元 / 銷售率 點(diǎn)式高層： 100% 板式小高層： 100% 花園洋房： 85% 總戶數(shù) 點(diǎn)式高層： 560 戶 板式小高層： 812 戶 花園洋房： 400 戶 開發(fā)商 重慶香江高科地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理 北京達(dá)文物業(yè)管理公司 第 15 頁 共 51 頁 天湖美鎮(zhèn)觀天下 、優(yōu)劣分析 優(yōu)勢 市一線知名開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚 部自然條件優(yōu)越 劣勢 、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 觀天下 所屬區(qū)域板塊 經(jīng) 開版塊 物業(yè)地址 號 占地面積 40000平方米 建筑面積 70000平方米 容積率 層規(guī)劃 板式小高層： 18F 建筑形態(tài) 板式小高層 開盤日期 板式小高層： 力房型 80 銷售均價 3600 銷售率 90% 總戶數(shù) 板式小高層： 576 戶 開發(fā)商 東成物業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理 金科物管 2、 商業(yè)個案 項(xiàng)目名稱 地理位置 體量 面積區(qū)間 售價 租金 天一順和康城 渝北區(qū) 北部新區(qū)萬壽支路 4000 以上 20 4000 30 第 16 頁 共 51 頁 天湖美鎮(zhèn) 金開大道 1號 11000 40 70005元 / 中興渝景苑 北部新區(qū)高新園金科天籟城背后 4000 未定 未定 未定 分析： 、除金科十二坊外，該區(qū)域在售商業(yè)均以底商和商業(yè)街的形式存在； 、縱觀該區(qū)域商業(yè)價格，在套內(nèi) 4000 / 的區(qū)間，其中，臨近主干道（金開大道、 山大道）的商業(yè)價格較高，售價相對較高，而次干道 /內(nèi)街的商業(yè)價值相對較低。 四、區(qū)域商業(yè)解析 1、區(qū)域商業(yè)整體分析 本案周邊商業(yè)比例圖15%11%8%4%4%17%1%21%19%生活便利店 小型餐飲 大中型餐飲 美容美發(fā) 醫(yī)療保健建材汽配 金融服務(wù) 空置商業(yè) 物流倉儲分析 ： 從圖中可看出，空置商業(yè)店面占整個業(yè)態(tài)比例最高為 21%，其次是物流倉儲占整個業(yè)態(tài)比例 19%，建材汽配占 17%，生活便利店占 15%、小型餐飲 11%、大中型餐飲 8%、美容美發(fā) 4%、醫(yī)療保健 4%、金融服務(wù) 1%。 2、 第 17 頁 共 51 頁 5%5%53%37%生活便利店 醫(yī)療保健 建材汽配 空置商業(yè)分析： 從圖中可看出，汽配建材占比例最高為 53%，其次是空置商業(yè)店面占比例 37%，生活便利店與醫(yī)療保健并列僅占 5%。 該路段商業(yè)之所以形成該態(tài)勢的主要原因：、臨近華廷等大型物流中心，屬于快速主干道，有利于汽配等相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營。、店鋪面積過大租賃價格過高，致使空置率較高。 該路 段商業(yè)店面的形態(tài)以兩層商業(yè)為主，面積在 20 的店鋪出租率較高，店面開間控制在 3深在 10 3、雙寧路 27%23%21%8%4%4%4%9%生活便利店 小型餐飲 大中型餐飲 美容美發(fā)醫(yī)療保健 建材汽配 金融服務(wù) 空置商業(yè)分析： 圖中生活便利店占整個業(yè)態(tài)比例的 27%，小型餐飲 23%、大中型餐飲 21%、空置商業(yè)店面為 9%、美容美發(fā) 8%、醫(yī)療保健 4%、汽配建材占 4%、金融服務(wù) 4%。 第 18 頁 共 51 頁 該路段的商業(yè)表現(xiàn)出了：東西兩極分化明顯的特征，以金科天籟城為劃分界限：西段商業(yè)集中分布于金科盛宴十二坊內(nèi)，其形態(tài)為 3 層中式復(fù)古建筑， 13家定位全為中高檔次的餐飲酒樓，營業(yè)面積均在 300 之間，輻射范圍為本區(qū)域所有中 高端消費(fèi)人群、政府職能部門、大中型企業(yè)；東段全為低檔次的生活便利店、餐飲店等，全部分布在道路兩旁的拆遷安置房的平街層，通過整改形成商住相結(jié)合的形式，面積集中在 10 ，通過調(diào)研，均為住戶以自己經(jīng)營為目的，在方便本路段人群的同時，也算為自己增加收入。 4、寧支路 ( 12%9%3%3%1%54%18%生活便利店 小型餐飲 美容美發(fā) 醫(yī)療保健建材汽配 物流倉儲 空置商業(yè)圖表顯示物流倉儲業(yè)態(tài)占據(jù) 54%,位居第二的空置商業(yè)店面占據(jù)了 18%,其次是生活便利店占 12%,醫(yī)療保健為 9%,美容美發(fā) 3%,醫(yī)療保健占據(jù) 3%,建材汽配僅 1%。 該部分商業(yè)店面的形態(tài)全為底商，以圍合的形式分布在項(xiàng)目（ X 麗景）四周，通過 實(shí)地調(diào)研店面總數(shù)近 80個，單個商鋪面積均在 30之間，開間尺度在 3深在 10范圍，從商家使用上來看，臨街部分均為辦公為主，小部為辦公與倉儲相結(jié)合的方式，便于商家停車裝卸貨物及辦理相關(guān)手續(xù)。 因我司意向性地塊為長途貨運(yùn)停車場的原故，消化了該案 80%以上的商業(yè)店面，在如此優(yōu)越條件的支撐下，仍可看出較為明顯的商業(yè)空置率，如果意向性項(xiàng)目的啟動必然會導(dǎo)致停車場與大部分商家的搬遷，此時，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)空置率將會急劇上升，該問題是本項(xiàng)目商業(yè)定位具有重要的參考價值。 5、小結(jié) X 大道商業(yè)形態(tài)主要以 建材、汽車配件、布藝家居裝飾品為主，重百超市與小部分生活便利店為輔助；雙寧路的兩極分化商業(yè)特征，既滿足了區(qū)域內(nèi)的基本生活需求，又輻射到了區(qū)域內(nèi)的中高端消費(fèi)人群；雙寧支路的 X 橋停車場臨時的存在，也帶活了該支路的商業(yè)發(fā)展；通過本案周邊商業(yè)分布以及規(guī)劃形態(tài)的研究，再結(jié)合現(xiàn)目前整體與潛在的商業(yè)空 第 19 頁 共 51 頁 置看來，我們得出以下結(jié)論： 、本案商業(yè)功能定位應(yīng)考慮服務(wù)于本社區(qū)業(yè)主，在長期來看，能滿足區(qū)域的發(fā)展所帶來的商業(yè)消費(fèi)的增長，考慮鄰近規(guī)劃中的學(xué)校帶來的消費(fèi)機(jī)會； 、位置盡量靠近社區(qū)主入口周圍，以方便使用； 、商業(yè)規(guī)劃與布 局時，應(yīng)不影響社區(qū)品質(zhì)及未來業(yè)主的居住，面積控制在 5000 左右； 、在建筑形態(tài)上盡量以一層商業(yè)為主，考慮部分的兩層臨街商業(yè)，注意層高、開間、進(jìn)深的控制。 五 、周邊配套 1、 公交系統(tǒng) 路線 車型 開收班時間 起始站點(diǎn) 125B 中級車 6： 3030 X、中華坊、讀書梁、上清寺、大禮堂、南坪 126 普通車 6： 3030 出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊 133 中級車 6： 3000 X、中華坊、電子校、重慶大學(xué)、陳家灣、高灘巖 149 普通車 6： 0030 金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū) 208 中級車 7： 0010 華坊、邊防總隊(duì)、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院 465B 普通車 6： 3030 天湖美鎮(zhèn)、消防總隊(duì)、 新牌坊、 加州市場、海關(guān)、小苑、家樂福 606 中級車 6： 3030 州市場、紅旗河溝、上清寺、火車站、黃沙溪、袁家崗 125 普通車 6： 3030 牌坊、牛角沱 、菜園壩 、 工貿(mào)、 金臺、南坪區(qū)府 2、 外部配套 學(xué)校 科巴蜀中學(xué)高二 部及其龍湖小學(xué)部、特色幼兒園 醫(yī)療 重慶北城醫(yī)院、 愛骨科門診、 商業(yè) 盛宴十二坊、 休閑娛樂 女主角護(hù)膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧 農(nóng)超 銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、 金融 中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信合 市政 水、電、氣、閉路、電信交費(fèi)點(diǎn) 其它 金科酒店、消防隊(duì)招待所 第 20 頁 共 51 頁 第 四 章 項(xiàng)目 析 一、地塊解析 從土地地貌特征解析：項(xiàng)目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整理； 從項(xiàng)目所在區(qū) 域解釋：區(qū)域未來將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和 “富人居住 區(qū)”以及高新園的 完善的 生活配套區(qū)域； 從周邊生活配套條件解析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活 日益 方便； 從消費(fèi)者的觀點(diǎn)解析：認(rèn)可度較高 ，以理消費(fèi)價位較高 。 從未來發(fā)展解析：區(qū)域成熟度將會進(jìn)一步提高 ，成為產(chǎn)業(yè)中心、商務(wù)中心和居住中心 。 二 、 析 1、優(yōu)勢（ S） 區(qū)域居住氛圍已經(jīng)形成 ，生活配套日益完善 ； 區(qū)域市場知曉度高， 房地產(chǎn)市場成熟穩(wěn)定， 發(fā)展?jié)摿Υ螅?區(qū)域隨著高新園產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成熟，將帶動很大一批產(chǎn)業(yè)鏈人口進(jìn)入 ，支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ； 項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，緊臨大型生態(tài)公園及川劇藝術(shù)中心等休閑 設(shè)施，生活環(huán)境良好； 地理位置良好，周邊道路網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá) ，交通配套日益完善，交通通達(dá)性好 。 2、劣勢（ W） 項(xiàng)目兩側(cè) 中低端項(xiàng)目形象較差 ，低端居住人群對居住環(huán)境有一點(diǎn)的影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目檔次和形象的提升 ； 項(xiàng)目地塊前面地塊現(xiàn)在荒置， 用途未知， 將會影響項(xiàng)目在后期的 動作及 推廣； 建議： 試圖連前面地塊一并拿下， 在靠近西面臨金科天籟城處合理規(guī)劃，設(shè)立銷售中心。 3、機(jī)會（ O） 高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將為區(qū)域帶來極大的升值潛力和人口的入??； 周邊可供開發(fā)用地較少 ，項(xiàng)目市場競爭較弱 ； 項(xiàng)目場地平整，有利于減少開發(fā) 周期，以短平快獲取較大利潤。 4、威脅（ T） 第 21 頁 共 51 頁 項(xiàng)目周邊其他熱點(diǎn)住宅板塊對客源的分流。 項(xiàng)目場地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開發(fā)，物流中心暫時搬遷至前面或后面地塊， 其帶來的若干負(fù)面效應(yīng)將會影響本案的銷售。 地塊西南角邊緣處有渝懷鐵路隧道穿過 ,地塊退紅線 3 米多 ,其的修建及規(guī)劃變更的可能 ,會對項(xiàng)目開發(fā)造成影響。 小結(jié)： 通過以上的分析，可以看出，項(xiàng)目地塊 臨金科天籟城側(cè) 有著相對較好的居住環(huán)境 ， 態(tài)商務(wù)區(qū)） 、金融中心、外事中心 的發(fā)展， 將會帶來更多的產(chǎn)業(yè)人口的入駐及生活配套的完善 ，并且項(xiàng)目具有較好的景觀資源和休 閑居住資源。因此項(xiàng)目 在 規(guī)劃設(shè)計及營銷過程中，應(yīng)盡量規(guī)避兩側(cè) 中低檔次 對其的影響 ， 打造 成中高檔樓盤的形象，才會在獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益 和 社會效益。 第五章 項(xiàng)目初步定位 一 、 目標(biāo)客戶 定位 1、區(qū)域目標(biāo)客戶群 目前，通過對金科天湖美鎮(zhèn)、金科天籟城、金科中華坊、財富中心等項(xiàng)目深入調(diào)研分析，已經(jīng)購買及已入住的業(yè)主，從區(qū)域看來以渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)為主，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)等區(qū)域?yàn)檩o，而我市周邊區(qū)縣來客內(nèi)與外省人士為輔助客戶。 本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以中高端多層、低密度項(xiàng)目作為市場的主導(dǎo)，其建筑形態(tài)主要以花園洋 房（ 5+1）、板式小高層（ 18F）為主，點(diǎn)式高層（ 18輔，其主力客層多來自區(qū)域內(nèi)政府職能部門與移動、電信等國有大中型企業(yè)的中高層及以上的高管，作為私企老板、業(yè)內(nèi)人士與其他精英們也不干落后的成為區(qū)域內(nèi)先居者，他們擁有豐富社會資源，有著豐厚的收入來源，擁有自主的交通工具，主力年齡范圍在 30之間，這支主力軍推動了本區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2、最具參考價值目標(biāo)客戶（中興渝景苑） 據(jù)中興渝景苑內(nèi)部銷售初步統(tǒng)計，移動、電信是他們最主力客戶，該部門主管、部門經(jīng)理、技術(shù)人員之類的，他們收入狀況略微豐 厚、相對穩(wěn)定，顧能承受總價在 25萬以內(nèi)的兩房， 30的三房，年齡范圍相對較寬在 25間，是因?yàn)閭€人能力而決定，他們對公交配套的依賴性相對較強(qiáng)，從建筑形態(tài)的接受度來看， 30間的中青年對于小高層、高層的抗性不大，相對容易接受，戶型設(shè)計只要鑒于舒適與適用之間接受度還是相 第 22 頁 共 51 頁 對較高， 40年齡階段群體他們通過充足的積累在戶型設(shè)計的功能性和舒適度方面要求要略高一些。 該案自 2006年 9月點(diǎn)式小高層 3、 4、 5號樓（ 11+1、一梯四戶）開盤以就去化率看來，點(diǎn)式小高層 6 號樓（ 18+1、兩梯六戶），于 2007 年 1 月至今開盤入市以來去化 50%從客戶群體的接受程度看來，我們可以分析出： 1、在面積控制合理 2、在戶型設(shè)計上鑒于舒適和實(shí)用之間 3、尊尋合理的市場價格。 結(jié)論： 在滿足分析中 1、 2、 3項(xiàng)條件， 18們通過項(xiàng)目測試和他們對市場專業(yè)的見解，直接反映出了，客戶對于高層低密度的認(rèn)同度還是較高的。通過深入調(diào)研和統(tǒng)計分析如：天湖美鎮(zhèn)、天籟城、中華坊、財富中心等項(xiàng)目的成功銷售已經(jīng)印證了該項(xiàng)目小高層（ 18+1）的市場前景是看好的，也為我司項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，起到了引導(dǎo) 性、和方向性、重要性。 3、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群我們對本案的目標(biāo)客戶群初步解析如下： 、目標(biāo)客層區(qū)域 主要以項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)為主，其次為區(qū)域所在的渝北區(qū)為輔、再次為江北區(qū)。 、目標(biāo)客層職業(yè) 通過調(diào)研高新園內(nèi)已經(jīng)投入運(yùn)營的近 100 方的高科技產(chǎn)業(yè)樓宇，分布著各企業(yè)的中、基層管理者與部分技術(shù)人員，同時該群體也不排除分布在區(qū)域內(nèi)的政府職能部門以及移動、電信等未置業(yè)與將置業(yè)的潛在群體。 、目標(biāo)客層年齡 2536 、目標(biāo)客層消費(fèi)力 在高科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢企業(yè)條件下他們相對穩(wěn)定 的收入足以支撐他們置業(yè)。 、目標(biāo)客對產(chǎn)品需求 他們是實(shí)用主義者，滿足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶型設(shè)計體現(xiàn)功能性和一定舒適度。 、目標(biāo)客層對于配套的需求 在本社區(qū)內(nèi)配套上滿足基本生活需求便可。 二 、產(chǎn)品定位 1、項(xiàng)目檔次定