建筑房地產(chǎn)業(yè)要參.doc

建筑房地產(chǎn)業(yè)要參本期要目廉租住房建設(shè)亟待切實(shí)破題 2開(kāi)發(fā)商囤地不斷激化供需矛盾 3“國(guó)六條”與“國(guó)八條”的比較分析 6國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)商搶灘二線城市 9實(shí)木地板價(jià)格出現(xiàn)新一輪上漲 10控制房?jī)r(jià)的四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題 152006年1季度江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 16韓國(guó)加大房產(chǎn)稅收力度 20 每周報(bào)告：各市場(chǎng)主體對(duì)此次調(diào)控細(xì)則的反應(yīng)廉租住房建設(shè)亟待切實(shí)破題2006年伊始，國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部就紛紛出臺(tái)2006年房地產(chǎn)行業(yè)的工作要點(diǎn)和重點(diǎn)，明確要求各地加快廉租房建設(shè)；5月17日溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)”；29日配套細(xì)則隨即出臺(tái)，細(xì)則中再次強(qiáng)調(diào)要求各地加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。這些政策中無(wú)不透露出政府將加大保障力度和分流市場(chǎng)的意圖，而廉租房成為保障中的優(yōu)先部分。廉租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)分流了市場(chǎng)，滿足低收入人群的住房需求，有利于緩解社會(huì)矛盾和輿論壓力；同時(shí)廉租房的供給每增加5%，就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%-4%，而這一結(jié)果最大的受益者將是普通百姓。但根據(jù)目前各地方政府的實(shí)施情況來(lái)看，廉租房建設(shè)還存在很多問(wèn)題。首先，廉租房體制的推行面臨的就是資金瓶頸。第一，政府撥款和公積金增值收益仍是廉租房建設(shè)的主要資金來(lái)源。其次，廉租房資金來(lái)源渠道不穩(wěn)定，部分城市財(cái)政預(yù)算安排資金不足。參考國(guó)際慣例，廉租房的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)通常是通過(guò)民間融資或政府舉債的方式發(fā)行債券，以此作為長(zhǎng)期的資金支持。據(jù)悉，日前關(guān)于廉租房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的另一個(gè)資金來(lái)源正在醞釀中，那就是動(dòng)用公積金，但目前這種想法仍處于專家討論階段，并沒(méi)有真正實(shí)施。其次，廉租房申請(qǐng)“門(mén)檻”高使得覆蓋面窄，收益范圍縮小。目前，國(guó)內(nèi)各地在廉租房對(duì)象的確定上基本根據(jù)三個(gè)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行遴選：戶口、家庭月收入、人均居住面積。上海、北京、廣州等地明確規(guī)定只有具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的居民才能申請(qǐng)廉租房。在家庭月收入“門(mén)檻”方面，各地一般規(guī)定申請(qǐng)家庭月收入應(yīng)在當(dāng)?shù)孛裾块T(mén)確定的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)以下。在上海，申請(qǐng)人應(yīng)該是接受民政部門(mén)連續(xù)救助6個(gè)月以上，在北京，連續(xù)享受當(dāng)?shù)爻鞘械捅４鲆荒暌陨系募彝ゲ拍苌暾?qǐng)廉租房保障。在人均居住面積方面，北京與上海、廣州稍有不同，規(guī)定人均住房使用面積低于7.5平方米（含）的家庭具有申請(qǐng)廉租房保障資格，上海和廣州的標(biāo)準(zhǔn)都為7平方米,廣州還規(guī)定申請(qǐng)人應(yīng)該是無(wú)住房及租住私房的家庭，即“無(wú)房戶”。上述指標(biāo)規(guī)定可能過(guò)于嚴(yán)苛，不僅將一大部分家庭月收入在當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)以上但是無(wú)力購(gòu)房、租房有困難的城市居民，即所謂“夾心層”，排斥出廉租房保障范圍，也將為數(shù)不少的當(dāng)?shù)氐捅魮踉诹夥俊伴T(mén)檻”之外。廉租房建設(shè)不僅有利于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，更是住房保障體制中的重要一環(huán)，地方政府要如何以切實(shí)行動(dòng)來(lái)“破題”，將中央的指導(dǎo)性措施真正落實(shí)到地方，正成為這一體制得以加速發(fā)展的關(guān)鍵。熱 點(diǎn) 分 析開(kāi)發(fā)商囤地不斷激化供需矛盾?chē)?guó)六條新政將嚴(yán)厲打擊囤地行為本刊綜述 據(jù)了解，現(xiàn)行的城市房地產(chǎn)法和早前國(guó)土資源部發(fā)布的閑置土地處置辦法雖然對(duì)閑置土地處置作出了規(guī)定，但開(kāi)發(fā)商利用各種名目變相囤地現(xiàn)象依然嚴(yán)重。隨著我國(guó)土地制度改革的推進(jìn)，經(jīng)營(yíng)性土地從原來(lái)的協(xié)議出讓向公開(kāi)“招拍掛”方式轉(zhuǎn)變。與此同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商囤積土地的方式也由原來(lái)的“暗箱”操作、“跑馬圈地”轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳玫睾蟀幢粍?dòng)”，或者“挖一個(gè)坑就不再建設(shè)”等，以此變相囤積土地、哄抬房?jī)r(jià)。囤地現(xiàn)象在我國(guó)主要城市愈演愈烈國(guó)土資源部新近發(fā)表的2005年土地資源公報(bào)顯示，截至2004年底，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)閑置土地已達(dá)7.2萬(wàn)公頃，其中包括住宅用地在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性土地占了相當(dāng)大的一部分。北京國(guó)土局副局長(zhǎng)張維早先也表示，2005年北京閑置土地約在6000公頃左右，遏制閑置土地?cái)?shù)量擴(kuò)容的任務(wù)刻不容緩。就在國(guó)土資源部指責(zé)開(kāi)發(fā)商們一邊囤地一邊喊地荒的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商一邊捂盤(pán)惜售一邊唱漲房?jī)r(jià)的現(xiàn)象仍在繼續(xù)。據(jù)廣州媒體報(bào)道，在五一黃金周里，廣州“沒(méi)有樓盤(pán)不囤貨”。而這樣的囤售現(xiàn)象并非廣州所獨(dú)有。北京建委發(fā)布通告稱，截至五一節(jié)前，北京市可售的期房項(xiàng)目共計(jì)1512個(gè)、面積2608.41萬(wàn)平方米，其中未售住宅109106套、面積1541.39萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)商為了土地定價(jià)權(quán)而囤地目前，房地產(chǎn)商在國(guó)內(nèi)一、二線城市加大拿地力度的同時(shí)，其觸角也已伸向一些三線甚至連三線都?jí)虿簧系某鞘?。這些被囤積的土地長(zhǎng)期處于待開(kāi)發(fā)或閑置狀態(tài)，對(duì)國(guó)土資源造成了巨大浪費(fèi)。但是這些浪費(fèi)的資源，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻擁有了土地的定價(jià)權(quán)。一位廣東的地產(chǎn)商表示，“在特定區(qū)域控制房?jī)r(jià)并不難。只要區(qū)域內(nèi)沒(méi)有形成可以參考價(jià)格的其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，購(gòu)房者就無(wú)法知道樓盤(pán)的成本。那么，開(kāi)什么價(jià)格就由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算?！?可見(jiàn)，動(dòng)輒萬(wàn)畝的圈地對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的意義是通過(guò)壟斷土地來(lái)壟斷房?jī)r(jià)。土地囤積在地產(chǎn)商的手里，政府就減少或失去了對(duì)房市調(diào)控最有力的物質(zhì)資源，這間接地助長(zhǎng)了房地產(chǎn)商對(duì)整個(gè)房市的操縱行為。另外，各地政府為了謀求通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)創(chuàng)造GDP增量，體現(xiàn)自己的政績(jī)，也會(huì)縱容開(kāi)發(fā)商們的囤地行為，這也是囤地現(xiàn)象愈演愈烈的原因之一。囤地進(jìn)一步導(dǎo)致樓盤(pán)囤售囤地的直接后果就是樓盤(pán)的囤售。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是供給者，他們控制了房地產(chǎn)市場(chǎng)最源頭的供應(yīng)環(huán)節(jié)。這決定了開(kāi)發(fā)商不僅是參與游戲的人，也是主導(dǎo)甚至制定游戲規(guī)則的人。這個(gè)規(guī)則中的房屋供應(yīng)類(lèi)型、價(jià)格設(shè)定、銷(xiāo)售方式等全部由開(kāi)發(fā)商一手操控。由此，供給形勢(shì)會(huì)變得極不明朗，市場(chǎng)就會(huì)向開(kāi)發(fā)商傾斜，造成供需關(guān)系失衡和畸變?？梢韵胂螅?dāng)市場(chǎng)被供給方壟斷之后，消費(fèi)環(huán)境會(huì)迅速惡化，變得混沌不清。這會(huì)使不擇手段牟取利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商變成最大的投機(jī)商販，為了達(dá)成利潤(rùn)最大化的欲求和野心，他們有絕對(duì)便利的條件進(jìn)行種種投機(jī)拉高價(jià)位。而消費(fèi)者始終處在一種完全被動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境里。我們必須看到，這種情況的出現(xiàn)根本上是政府對(duì)市場(chǎng)的有效監(jiān)管缺位造成的。住房市場(chǎng)化后，政府成了市場(chǎng)的指導(dǎo)者，從市場(chǎng)主體角色中逐漸淡出，但市場(chǎng)防范與預(yù)警機(jī)制跟不上，使市場(chǎng)步入了惡性發(fā)展歧途。在住房市場(chǎng)化進(jìn)程的最初階段里，作為供應(yīng)主體的開(kāi)發(fā)商們一躍成為市場(chǎng)主體，相對(duì)而言，消費(fèi)者則淪為市場(chǎng)客體，只是個(gè)受眾，連參與者恐怕都很難算得上。國(guó)土資源部重拳打擊囤地行為在這些囤地行為面前，國(guó)家不可能坐視不管。為了進(jìn)一步節(jié)約用地，防止開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期囤積土地，減少土地的閑置，國(guó)土資源部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本（試行），并規(guī)定自2006年7月1日起試行。國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議共16條，對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等及違約責(zé)任都做了明確約定。為保證用地者及時(shí)開(kāi)發(fā)利用土地，防止開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期大量囤積土地，補(bǔ)充協(xié)議約定了建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間。受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。另外，在最新公布的九部委“國(guó)六條”細(xì)則中，還規(guī)定了國(guó)家將加大對(duì)閑置土地的處置力度。具體包括，土地、規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監(jiān)管；對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)；對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。營(yíng)業(yè)稅時(shí)限延長(zhǎng)對(duì)二手房市場(chǎng)的影響二手房源的有效供給將可能減少本刊綜述 2006年5月29日，九部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)，其中規(guī)定從2006年6月1日起，將再交易房產(chǎn)繳納全額營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間進(jìn)行延長(zhǎng)。即從現(xiàn)在執(zhí)行的“個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房全額征收營(yíng)業(yè)稅”調(diào)整為5年。二手房源的有效供給可能將受到抑制 從此次政策對(duì)于營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限由原來(lái)的2年延長(zhǎng)至5年的本意來(lái)看，主要是想通過(guò)減少房產(chǎn)投資的收益來(lái)抑制需求，從而達(dá)到緩和供需矛盾的目的。但是，這是在基于市場(chǎng)只存在增量房（或商品房）市場(chǎng)的前提下才會(huì)產(chǎn)生的，因?yàn)樵撜卟粫?huì)對(duì)房產(chǎn)供給產(chǎn)生影響。然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)狀況是二手房市場(chǎng)正需要被積極的盤(pán)活，這一過(guò)程中，很關(guān)鍵的一點(diǎn)就是需要增加二手房源的有效供給。但是營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限的延長(zhǎng)勢(shì)必在抑制需求的同時(shí)，阻礙了二手房源的有效供給。另外，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限延長(zhǎng)至5年，使得原本不需繳納營(yíng)業(yè)稅的業(yè)主也將面臨5.5%的稅費(fèi)出售成本的增加，從而將會(huì)大大降低出售者的出售意愿，導(dǎo)致二手房源有效供給的進(jìn)一步減少。以北京為例，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)中有將近50%左右的存量房在5年以內(nèi)，其中二手商品房在5年以內(nèi)的存量占到了80%，所占比重相當(dāng)大。在這部分業(yè)主的出售成本增加，出售意愿降低的情況下，這部分房源放量的減少對(duì)整個(gè)二手房市場(chǎng)的成交量將會(huì)造成很大的打擊，成交量很有可能將嚴(yán)重下挫。交易成本的增加可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲營(yíng)業(yè)稅征收期限上調(diào)，把一部分原本屬于免征營(yíng)業(yè)稅范圍的房屋，重新又劃入了營(yíng)業(yè)稅費(fèi)征收的行列。其實(shí)，從目前的市場(chǎng)來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅能否如實(shí)征收，對(duì)政府部門(mén)提出了很高的要求，這勢(shì)必會(huì)迫使各地政府加大人力、物力、財(cái)力來(lái)防止稅費(fèi)的漏報(bào)、瞞報(bào)。但是，即使?fàn)I業(yè)稅費(fèi)能夠征收上來(lái)，對(duì)于擁有房源的業(yè)主來(lái)說(shuō)，也是加大出售成本，減少利潤(rùn)所得。為了不減少業(yè)主自身的收益，部分有意出售的業(yè)主勢(shì)必會(huì)把這部分增加的支出完全或部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶。這樣，單個(gè)一套物業(yè)的成交價(jià)格自然就會(huì)提升。據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料分析，從去年?duì)I業(yè)稅的實(shí)際執(zhí)行效果來(lái)看，在購(gòu)買(mǎi)不足2年轉(zhuǎn)手交易的二手房中，將近80%的房產(chǎn)出售者將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，從而助推了房?jī)r(jià)的上漲。部分二手房需求將會(huì)隱藏或者轉(zhuǎn)移去年二手房出售者能夠?qū)⒍愘M(fèi)順利轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，其關(guān)鍵原因在于部分城市商品房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供需矛盾無(wú)法解決，使得消費(fèi)者的購(gòu)房渠道較窄；而且一部分出售者也可以通過(guò)“以租代售”等方式順利實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅的轉(zhuǎn)移。但是，此次營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限延長(zhǎng)至5年，使得出售者對(duì)于出售時(shí)間的機(jī)會(huì)成本增加。這就會(huì)促使消費(fèi)者對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)產(chǎn)生較大的預(yù)期，從而會(huì)將購(gòu)房需求進(jìn)行“隱藏”，而這也是消費(fèi)者對(duì)政策出臺(tái)的一種本能反應(yīng)；同時(shí)此次政策明確指出保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)，這必然會(huì)導(dǎo)致一部分二手房消費(fèi)者的需求實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一個(gè)持久戰(zhàn)從整體上來(lái)說(shuō)，調(diào)整后的營(yíng)業(yè)稅加大了對(duì)倒買(mǎi)倒賣(mài)行為的打擊范圍，具有積極的作用。此次政府進(jìn)一步加大稅費(fèi)征收力度和對(duì)商品房提高首付，目的也是想盡快使房地產(chǎn)價(jià)格有所下滑。從表面分析可知，二手房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，在一定程度上依賴于二手商品房的成交量的過(guò)快增長(zhǎng)，因?yàn)槎稚唐贩康膬r(jià)格遠(yuǎn)高于已購(gòu)公房的價(jià)格。但由于市場(chǎng)的剛性需求依然存在，為了避免這部分被抑制的消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，進(jìn)而又出臺(tái)提高一手房首付這一政策作呼應(yīng)。但即便是這樣，二手房有效房源供給量的減少，將直接會(huì)影響到一部分解決自住需求的人群向一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)換。因?yàn)椋幢闶鞘赘侗壤奶岣?，?gòu)買(mǎi)人群的剛性需求仍然是存在的。所以，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一個(gè)持久戰(zhàn)。專 題 分 析“國(guó)六條”與“國(guó)八條”的比較分析本刊綜述 在“國(guó)八條”出臺(tái)一周年之際，今年5月17日“國(guó)六條”的出臺(tái)標(biāo)志著房地產(chǎn)新一輪調(diào)控序幕的開(kāi)啟。國(guó)土、金融、稅收、建設(shè)等九部委積極回應(yīng)，5月29日聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)。盡管“國(guó)六條”是“國(guó)八條”政策的延續(xù)和完善，但兩者肯定是有區(qū)別的，那么“國(guó)六條”與“國(guó)八條”以及以往的其他宏觀調(diào)控政策有何區(qū)別，它能否取得更好的調(diào)控效果呢？一、“國(guó)六條”與“國(guó)八條”有何不同“國(guó)六條”VS“國(guó)八條”1、出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景有差異“國(guó)八條”出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景是房地產(chǎn)投資過(guò)快。2005年之前，我國(guó)房地產(chǎn)投資一直偏快，都在30%左右的高位運(yùn)行：2003年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度是30.3%，2004年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度是28.1%，2005年2月份的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度為同比27%。因此，在“國(guó)八條”出臺(tái)前后的一段時(shí)期，幾乎所有關(guān)于房地產(chǎn)的官方表述中都有“房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度過(guò)快”的結(jié)論。但受“國(guó)八條”的影響，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度從2005年4月份后就逐漸下降，到2005年12月份，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度已經(jīng)降到20%以下。從2006年第一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度為29%，而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度只有20%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度已經(jīng)降到合理的區(qū)間。如果對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度過(guò)大，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度會(huì)下滑過(guò)快，對(duì)鋼鐵等產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。因此，“國(guó)六條”出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與“國(guó)八條”相比有很大的差異。它的出臺(tái)主要是因?yàn)樽灾醒肴ツ陮?shí)施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決策和部署以來(lái)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。2、調(diào)控的著力點(diǎn)不同總的來(lái)說(shuō)，控制房?jī)r(jià)都是這兩次調(diào)控的核心目標(biāo)，但是兩者調(diào)控的著力點(diǎn)不同?！皣?guó)八條”的主要措施是嚴(yán)控土地和信貸“兩個(gè)閘門(mén)”，以降低房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度和房?jī)r(jià)上漲速度，它調(diào)控的著力點(diǎn)在于房地產(chǎn)供給。而如果只是控制土地，壓縮投資，在需求所受影響不大的情況下，這會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。由此，對(duì)土地與供給問(wèn)題的重新認(rèn)識(shí)與界定是這次調(diào)控與前幾次最大的不同點(diǎn)之一。“國(guó)六條”不再是用最嚴(yán)格的手段限制土地的供給，而是科學(xué)地確定土地供應(yīng)規(guī)模，用供給來(lái)調(diào)節(jié)需求與房?jī)r(jià)，增加供給與抑制需求同時(shí)進(jìn)行。同時(shí)，“國(guó)六條”在打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源方面也加大了力度，這從“國(guó)六條”實(shí)施細(xì)則關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)得到了印證。意見(jiàn)要求，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。在土地方面，意見(jiàn)要求土地、規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置?！皣?guó)六條”的實(shí)施細(xì)則中對(duì)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)也有大量的量化指標(biāo)，例如：強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，并把該原則落實(shí)在政府編制住房建設(shè)規(guī)劃中，同時(shí)規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；對(duì)過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。這樣，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整成為“國(guó)六條”調(diào)控的重點(diǎn)，房地產(chǎn)供給與需求同時(shí)成為調(diào)控的著力點(diǎn)。3、中央調(diào)控的決心更大，對(duì)地方政府在調(diào)控中的角色和職能有所強(qiáng)化“國(guó)八條”是由七部委頒發(fā)的，即建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)稅總局、央行、銀監(jiān)會(huì)，而此次“國(guó)六條”的制定和實(shí)施是由九部委參與的，增加了監(jiān)察部和統(tǒng)計(jì)局，這說(shuō)明將中央加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。另外，在“國(guó)八條”的具體實(shí)施過(guò)程中，表現(xiàn)出一些地方政府與中央利益之間的沖突和博弈，地方的執(zhí)行不力直接弱化了政策的實(shí)施效應(yīng)，正基于此，在此次“國(guó)六條”中，增加了監(jiān)察部，強(qiáng)化地方政府在調(diào)控中的角色和職能，使中央政府和地方政府齊心協(xié)力，共同解決市場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)性矛盾，確?！皣?guó)六條”的實(shí)施。4、稅收和信貸將成為調(diào)控杠桿。進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。這是“國(guó)六條”的第二條，而“國(guó)八條”中并沒(méi)有相關(guān)的規(guī)定，這意味著，政府將進(jìn)一步強(qiáng)化稅收和信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。還有一點(diǎn)值得注意的是，由于我國(guó)各地的發(fā)展程度差異較大，房地產(chǎn)帶有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，很難用統(tǒng)一的政策分別解決不同地區(qū)的不同問(wèn)題，新一輪調(diào)控更強(qiáng)調(diào)“區(qū)別對(duì)待”。“有區(qū)別的調(diào)整住房信貸政策”告別了以往的“一刀切”政策，明確指出了“區(qū)別對(duì)待”和“分類(lèi)指導(dǎo)”的方針，這也是“國(guó)六條”的關(guān)鍵之處。二、新一輪調(diào)控仍遠(yuǎn)未結(jié)束，政策執(zhí)行力度決定調(diào)控效果據(jù)悉，“國(guó)六條”細(xì)則出臺(tái)后，政府正在聽(tīng)取業(yè)內(nèi)的反映意見(jiàn)并征求意見(jiàn)，可見(jiàn)調(diào)控政策遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，各地的細(xì)化政策會(huì)如何，如何增強(qiáng)政策的可操作性，都需要耐心等待。就調(diào)控力度而言，新的調(diào)控政策可謂細(xì)致入微，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)、各級(jí)政府相關(guān)部門(mén)等都提出了更加嚴(yán)格的要求，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是一個(gè)利好政策。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)本身具有周期性，其中部分政策可能要經(jīng)過(guò)兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能起到可見(jiàn)的市場(chǎng)效應(yīng)。就新的政策將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)生多大的影響而言，項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款的規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)造成多大影響，而調(diào)控措施中土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的規(guī)定對(duì)企業(yè)影響是較大的，這可能導(dǎo)致大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，而一些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將被市場(chǎng)所淘汰。因而，總體而言，此次調(diào)控是以往調(diào)控政策的延續(xù)，力度有所加強(qiáng)，也更加具體量化，如果意見(jiàn)中提到的措施能夠落實(shí)到位，而且今年的土地供給不會(huì)明顯少于去年，那就很可能保證中低檔住房的供給增加，房?jī)r(jià)將有望企穩(wěn)，不過(guò)大幅下降的可能不大。但具體調(diào)控效果如何，仍需要關(guān)注政策的具體實(shí)施細(xì)則和實(shí)際的落實(shí)執(zhí)行情況。雖然與前幾次的調(diào)控相比，過(guò)去許多措施是直接針對(duì)于市場(chǎng)或市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主體與消費(fèi)主體，針對(duì)于交易過(guò)程與交易對(duì)象，而此次調(diào)控更側(cè)重于對(duì)于政府的管理、引導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督進(jìn)行調(diào)控，對(duì)地方政府在調(diào)控中的角色和職能有所強(qiáng)化，但是新措施中還是有太多可操作的空間。例如，意見(jiàn)第3條規(guī)定：“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。”如果這一條能夠落實(shí)，確實(shí)會(huì)抑制炒房，因?yàn)槌捶康某杀驹黾恿耍菃?wèn)題的關(guān)鍵仍在執(zhí)行上。趨 勢(shì) 分 析國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)商搶灘二線城市緊隨跨國(guó)企業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的步伐本刊綜述 4月末，第一太平戴維斯正式宣布將原杭州辦事處升級(jí)為分公司，全力進(jìn)入浙江市場(chǎng)，并以此為基點(diǎn)加速拓展其全國(guó)二線城市業(yè)務(wù)。而“五大行”中另外幾家亦是不甘示弱，紛紛搶灘二線城市?？鐕?guó)企業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張轉(zhuǎn)向二線城市目前，國(guó)際企業(yè)對(duì)中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)投資只占整個(gè)亞太區(qū)的4%，而對(duì)日本的物業(yè)投資金額為各區(qū)之冠，占亞太區(qū)總商業(yè)物業(yè)投資總額330億美元的36%，其后是澳大利亞和香港。然而，據(jù)國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁行的調(diào)查顯示，中國(guó)內(nèi)地未來(lái)將成為最受投資者歡迎的跨境房地產(chǎn)投資地區(qū)。隨著中國(guó)內(nèi)地成為投資者的新焦點(diǎn)，一些沿海城市如上海和北京，由于在過(guò)去數(shù)年已吸引了不少內(nèi)地及海外投資者，市場(chǎng)發(fā)展己日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，從而使相對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)上升，回報(bào)下降，也間接增加了一些基數(shù)較低的城市，如成都和武漢的投資吸引力。另一方面，去年成都和武漢的經(jīng)濟(jì)都以14%的高速增長(zhǎng)，較全國(guó)平均水平高出5個(gè)百分點(diǎn)，人民生活水平及消費(fèi)力增高，為房地產(chǎn)需求帶來(lái)一定支持，二線城市逐漸成為跨國(guó)企業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的目的地。國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)商跟隨客戶遷移眾多外資房地產(chǎn)巨頭對(duì)二線城市的青睞成為第一太平戴維斯等代理行業(yè)迅速在此升級(jí)業(yè)務(wù)的動(dòng)因，在這場(chǎng)搶灘二線城市的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，它們的部分拓展是跟隨著老客戶的步伐而動(dòng)的。目前，第一太平戴維斯已順利參與到錢(qián)江新城項(xiàng)目的前期規(guī)劃與物業(yè)管理工作當(dāng)中，近日又與杭州上城區(qū)相關(guān)部門(mén)簽約，參與杭州歐洲街二期項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃。除了杭州之外，外資開(kāi)發(fā)商關(guān)注的其他城市也將成為第一太平戴維斯的跟進(jìn)地點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年下半年會(huì)首先將成都升級(jí)為分公司，另外天津、蘇州也都是首選的發(fā)展城市。“五大行”中另外幾家亦是不甘示弱。仲量聯(lián)行5月16日與美國(guó)瑞陽(yáng)開(kāi)發(fā)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，正式成為其在蘇州工業(yè)園區(qū)的高端寫(xiě)字樓“中銀惠龍大廈”獨(dú)家租賃代理，仲量聯(lián)行已經(jīng)將業(yè)務(wù)拓展到14個(gè)二線城市。除蘇杭、南京一帶外，戴德梁行、高力等國(guó)際地產(chǎn)服務(wù)公司目前在二線城市擴(kuò)張則主要集中在重慶、成都、天津等地。此外，戴德梁行還將觸角伸進(jìn)了西安、武漢，去年其在當(dāng)?shù)亻_(kāi)設(shè)了兩個(gè)新的分公司。另一方面，宏觀調(diào)控以后，開(kāi)發(fā)商面臨了從未有過(guò)的壓力和挑戰(zhàn)，而其融資渠道較為狹窄，恰好成了國(guó)際服務(wù)機(jī)構(gòu)未來(lái)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)所在。這使得除提供傳統(tǒng)的服務(wù)品種(中介代理、項(xiàng)目策劃咨詢、物業(yè)管理、估價(jià)等)以外，成立房地產(chǎn)信托基金顧問(wèn)小組這類(lèi)部門(mén)，亦是外資咨詢機(jī)構(gòu)的趨勢(shì)所在。延 伸 分 析實(shí)木地板價(jià)格出現(xiàn)新一輪上漲國(guó)際木材價(jià)格上漲波及實(shí)木地板企業(yè)本刊綜述 目前，國(guó)內(nèi)地板企業(yè)由于普遍使用價(jià)格不斷上漲的國(guó)外木材作原料，國(guó)內(nèi)的實(shí)木地板將繼4月1日國(guó)家開(kāi)征消費(fèi)稅之后，出現(xiàn)新一輪的價(jià)格上漲。木材價(jià)格持續(xù)大幅上漲據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，受?chē)?guó)家4月1日對(duì)實(shí)木地板開(kāi)征5%消費(fèi)稅的影響，實(shí)木地板價(jià)格上漲已經(jīng)在零售市場(chǎng)出現(xiàn)。上海4月份木地板的價(jià)格比3月份上漲了9.2%，同比漲幅達(dá)到11.8%，屬于上海市4月價(jià)格上漲較為明顯的消費(fèi)類(lèi)商品之一。與此同時(shí)，實(shí)木地板企業(yè)又面臨著另一大壓力：木材價(jià)格要大幅度上漲10%以上。上海安信地板公司執(zhí)行總裁程文韜表示，由于國(guó)內(nèi)實(shí)木地板99%以上都使用國(guó)外的木材，而目前國(guó)際市場(chǎng)木材價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始上揚(yáng)，今年木材價(jià)格還會(huì)上漲至少10%以上。一些名貴木材的漲價(jià)幅度可能更多一些，如柚木，其漲價(jià)幅度可能在20%左右。實(shí)木地板價(jià)格受到國(guó)際市場(chǎng)影響雖然我國(guó)木質(zhì)地板市場(chǎng)2005年供應(yīng)量由2004年的1.3億平方米上升至2.3億平方米，但是，現(xiàn)在的形勢(shì)是全球木材供應(yīng)出現(xiàn)短缺。國(guó)內(nèi)地板企業(yè)的原木主要來(lái)自巴西、俄羅斯、東南亞以及非洲，國(guó)際市場(chǎng)的任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)影響國(guó)內(nèi)實(shí)木地板的價(jià)格。在此次漲價(jià)中，紅檀實(shí)木地板的價(jià)格上漲幅度最高。該地板在廣東賣(mài)到每平米460元，比一個(gè)月前上漲了近20%；目前價(jià)格最低的紫檀實(shí)木地板也要賣(mài)每平米300元。實(shí)木地板的價(jià)格堅(jiān)挺已經(jīng)導(dǎo)致了銷(xiāo)售量略有下降，選擇復(fù)合地板的消費(fèi)者較過(guò)去有所上升。復(fù)合地板銷(xiāo)售勢(shì)頭良好實(shí)木地板漲價(jià)已經(jīng)促使消費(fèi)量向復(fù)合地板分流。廣東的有關(guān)數(shù)據(jù)和上海建材市場(chǎng)的數(shù)據(jù)顯示，在實(shí)木地板銷(xiāo)量下降的同時(shí)，復(fù)合地板的銷(xiāo)量較上月有10%左右的上漲。主要原因就是復(fù)合地板便宜，質(zhì)量較好的也僅售120多元每平方米。經(jīng)銷(xiāo)商表示，現(xiàn)在大多數(shù)的家庭裝修愿意選擇復(fù)合地板。雖然與實(shí)木地板相比復(fù)合地板在外觀上低了一個(gè)檔次，舒適性也差了一些，但是，實(shí)木地板每?jī)赡昃鸵蛳炓淮?，?fù)合地板卻不需要保養(yǎng)，并且復(fù)合地板耐磨，裝修起來(lái)的工序也比較簡(jiǎn)單。所以一些家庭更青睞復(fù)合地板。實(shí)木地板廠商積極促銷(xiāo)實(shí)木地板的漲價(jià)對(duì)制造商構(gòu)成了很大的市場(chǎng)壓力，各地銷(xiāo)售商相繼在各個(gè)主要城市開(kāi)展積極的促銷(xiāo)活動(dòng)。比如，南京市民可以到生產(chǎn)基地以工廠簽單價(jià)優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)地板。又如，圣象推出的“地板限時(shí)大搶購(gòu)”活動(dòng)，在各個(gè)主要城市開(kāi)展全場(chǎng)兩小時(shí)的強(qiáng)化木地板大搶購(gòu)?？禈?shù)實(shí)木地板也在全國(guó)主要城市進(jìn)行全場(chǎng)大放價(jià)，其中不乏多款本年度剛上市的新品，而且所有產(chǎn)品都以低于平時(shí)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售。外資積極進(jìn)入我國(guó)建材領(lǐng)域水泥、玻璃產(chǎn)業(yè)獨(dú)立性受到影響本刊綜述 近半年內(nèi)，我國(guó)國(guó)內(nèi)的幾大水泥生產(chǎn)企業(yè)的背后，全都出現(xiàn)了外資控股或者參股的影子。最早是華新水泥，然后是四川雙馬，最近是海螺水泥。而放眼建材行業(yè)的其他領(lǐng)域，皮爾金頓、圣戈班等外資玻璃企業(yè)更是早已控股或者參股了相當(dāng)數(shù)量的中國(guó)企業(yè)。外資重金入股我國(guó)本土水泥企業(yè)2006年2月，四川雙馬在公告中稱，公司已經(jīng)從第一大股東四川雙馬投資集團(tuán)有限公司處獲知，綿陽(yáng)市國(guó)資委擬將其持有的四川雙馬投資集團(tuán)公司的89.72國(guó)家股股權(quán)轉(zhuǎn)讓給拉法基中國(guó)海外控股公司，此次轉(zhuǎn)讓已經(jīng)得到了四川省政府的批復(fù)。雙馬集團(tuán)是四川雙馬的第一大股東，持有其66.5的股份。這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓標(biāo)志著世界500強(qiáng)之一的法國(guó)拉法基集團(tuán)正式入主四川雙馬。2006年3月，華新水泥在公告中稱，公司與其第二大股東瑞士Holchin B.V.于3月6日簽署了外國(guó)投資者戰(zhàn)略投資框架協(xié)議，擬定Holchin B.V.通過(guò)由華新水泥向其定向發(fā)行A股的方式對(duì)華新水泥進(jìn)行戰(zhàn)略投資，增持其在華新水泥的股份。如果此次增發(fā)成功，瑞士Holchin B.V.將成為華新水泥的控股股東。2006年4月，海螺水泥在公告中稱，海螺集團(tuán)已與戰(zhàn)略投資者M(jìn)S Asia Investment和國(guó)際金融公司（IFC）就擬進(jìn)行的股份轉(zhuǎn)讓之?dāng)?shù)量、價(jià)格以及出售股份的限制條件等部分內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整。海螺集團(tuán)擬出讓給上述兩家公司的合計(jì)股份數(shù)量不變，仍為18000萬(wàn)股，公司控股權(quán)暫時(shí)不會(huì)因此發(fā)生變更。專家質(zhì)疑建材產(chǎn)業(yè)的獨(dú)立性其實(shí)，早在此輪外資蜂擁介入水泥行業(yè)之前，建材行業(yè)早已是外資并購(gòu)的又一大主戰(zhàn)場(chǎng)，建材流通領(lǐng)域、玻璃制造領(lǐng)域頻頻出現(xiàn)外資的影子。耀皮玻璃是國(guó)內(nèi)實(shí)力最強(qiáng)的玻璃制造商之一。今年6月，公司將對(duì)旗下的常熟耀皮玻璃有限公司進(jìn)行重組，重組之后，耀皮玻璃和皮爾金頓意大利有限公司將各占50%股權(quán)。目前，海螺水泥、四川雙馬的并購(gòu)申請(qǐng)正在等待國(guó)家有關(guān)部委的批復(fù)，因?yàn)檫@些企業(yè)在國(guó)內(nèi)水泥行業(yè)內(nèi)的地位舉足輕重，也有不少人士提出異議，認(rèn)為近期外資在中國(guó)建材市場(chǎng)的頻頻出手，已使產(chǎn)業(yè)獨(dú)立性受到了影響。但是，這些企業(yè)內(nèi)部對(duì)這樣的異議卻不以為然。海螺水泥工作人員就表示，近幾年，國(guó)內(nèi)以海螺、華新、冀東等為代表的大型水泥企業(yè)，在各自的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)跑馬圈地，快速發(fā)展，紛紛成為產(chǎn)能超過(guò)千萬(wàn)噸級(jí)的大型水泥企業(yè)集團(tuán)，我國(guó)水泥產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中化程度正在迅速提高。在這種背景下，外資想通過(guò)參股介入到這一產(chǎn)業(yè)整合的過(guò)程中來(lái)，是尋求利潤(rùn)的表現(xiàn)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然規(guī)律。從海螺水泥來(lái)看，所引進(jìn)的外資主要是資本型企業(yè)，可以提供海螺水泥在市場(chǎng)整合過(guò)程中所缺少的大量資金，這種股權(quán)出讓不會(huì)影響到公司控制力的變化。 本周重點(diǎn) 【政 策 指 向】國(guó)土資源部：緊急通知停止別墅類(lèi)項(xiàng)目供地國(guó)土資源部日前發(fā)出緊急通知，規(guī)定在中國(guó)一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地的手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理。要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理，抑制一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)興，嚴(yán)禁一些地方違法違規(guī)占用土地。通知突出強(qiáng)調(diào)，各地不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地。凡擅自突破土地利用年度計(jì)劃的，將被加量扣減下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)。通知具體內(nèi)容包括，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式公開(kāi)出讓，合理確定宗地面積。各地要編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃，科學(xué)合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，而且供地計(jì)劃要向社會(huì)公布。嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定，一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并進(jìn)行全面清理。國(guó)家外匯管理局：即將出臺(tái)限制外資政策為了阻止外資投機(jī)炒作中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)家外管局正在密切關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資流動(dòng)，未來(lái)將從“技術(shù)層面”對(duì)外資投資房地產(chǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和限制，如進(jìn)一步收緊房產(chǎn)交易結(jié)匯的審核、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)外資和境外上市加強(qiáng)監(jiān)管和設(shè)限等等。外資炒房帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)已引起中央決策層的高度關(guān)注。不久前，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)聯(lián)合召開(kāi)有關(guān)房地產(chǎn)政策會(huì)議，會(huì)議認(rèn)為，目前外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)介入過(guò)深，投資額越來(lái)越大，應(yīng)該注意防范相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議還特別點(diǎn)名提到摩根士丹利、麥格理銀行、美林、高盛等多家外資機(jī)構(gòu)。上海銀監(jiān)局：不得變相放寬個(gè)人住房貸款條件上海銀監(jiān)局最近特別發(fā)文，要求各銀行審慎對(duì)待房貸新業(yè)務(wù)，嚴(yán)格控制借款人資質(zhì)。上海銀監(jiān)局指出，由于商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)連續(xù)多月縮水，個(gè)別銀行推廣房貸新產(chǎn)品時(shí)出現(xiàn)了一些有礙市場(chǎng)秩序與穩(wěn)定的跡象。為此，要求在滬各商業(yè)銀行在推出個(gè)人房貸新產(chǎn)品的同時(shí)，要加強(qiáng)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入程序，及時(shí)向監(jiān)管部門(mén)報(bào)告新產(chǎn)品的推出和開(kāi)展情況。上海銀監(jiān)局稱，對(duì)于新推出的個(gè)人房貸產(chǎn)品，銀行在業(yè)務(wù)推廣中不得放寬和變相放寬對(duì)借款人的審核標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)建立一套嚴(yán)密的營(yíng)銷(xiāo)、審核、授信管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，防止少數(shù)借款人利用銀行貸款資金進(jìn)行投機(jī)套利或挪用貸款從事不當(dāng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。另外，銀監(jiān)局還要求各銀行盡快建立相應(yīng)的后評(píng)價(jià)制度以及加強(qiáng)員工的操作風(fēng)險(xiǎn)防范管理?！緦W(xué) 界 看 法】此次房地產(chǎn)調(diào)控效果最快2到3年產(chǎn)生本刊訊 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員、金融發(fā)展與制度研究室主任易憲容認(rèn)為，此次調(diào)控新政尚屬溫和，重點(diǎn)影響在中長(zhǎng)期，短期影響并不明顯。此次調(diào)控新政的重點(diǎn)在于調(diào)控國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“痼疾”供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然是長(zhǎng)期過(guò)程。再次大規(guī)模出臺(tái)調(diào)控政策，表明了政府的決心，因此這些政策會(huì)被堅(jiān)決執(zhí)行不容置疑。它將最終改變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展模式，也會(huì)改變開(kāi)發(fā)商舊的經(jīng)營(yíng)模式，畢竟在加強(qiáng)面對(duì)中低收入家庭需求的住房供應(yīng)后，開(kāi)發(fā)商以往為富人造房的經(jīng)營(yíng)模式必須調(diào)整。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，讓中低收入住房消費(fèi)者正常地走入市場(chǎng)，符合房地產(chǎn)行業(yè)以解決居住問(wèn)題為主要任務(wù)的本意。而受開(kāi)發(fā)周期的限制，這個(gè)效果最快會(huì)在2到3年產(chǎn)生，慢則要4到5年。同時(shí)他還指出了此次新政存在的一些需要補(bǔ)充改進(jìn)之處，如對(duì)限制外資流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題還是沒(méi)有明確細(xì)則。在貨幣基金組織187個(gè)國(guó)際成員中，有137個(gè)國(guó)家有嚴(yán)格的限制外資流入的政策，而我國(guó)甚至還未在金融領(lǐng)域完全對(duì)外開(kāi)放，更應(yīng)該對(duì)流入房地產(chǎn)的外資有所限制。城市規(guī)劃不合理助漲房?jī)r(jià)本刊訊 中國(guó)管理科學(xué)院研究員李開(kāi)發(fā)表示，城市規(guī)劃的不合理是導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)暴漲的主要因素之一。首先，“單中心”推高房?jī)r(jià)。許多大中城市的市中心過(guò)高強(qiáng)度地開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、辦公樓，行政單位過(guò)度向中心區(qū)集中，其他商務(wù)資源也過(guò)多地向市中心區(qū)聚集，住宅建設(shè)則過(guò)多地向遠(yuǎn)郊區(qū)擴(kuò)展，這是直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)超常上漲的根本原因之一。其次，“多中心”流于形式。近幾年來(lái)，國(guó)家發(fā)改委頒布了關(guān)于城市規(guī)劃體制改革的文件，國(guó)家建設(shè)部也頒布了城市規(guī)劃的細(xì)則，特別是去年10月份國(guó)務(wù)院關(guān)于城市規(guī)劃的相關(guān)文件的出臺(tái)，對(duì)多年來(lái)城市規(guī)劃作用的弱化問(wèn)題提出了有針對(duì)性的解決方案。但許多地方政府與主管部門(mén)依然未能很好地把規(guī)劃的作用落到實(shí)處。再次，寫(xiě)字樓“郊區(qū)化”推動(dòng)“多中心”。如果將住宅區(qū)向市中心發(fā)展，將寫(xiě)字樓外移，情況就會(huì)顯著改觀，亦能推動(dòng)“多中心”的形成，房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭也會(huì)得到明顯遏制。在郊區(qū)辦公更加方便，居住城郊的時(shí)間成本也會(huì)大大減少，因此，中心區(qū)的住房需求將會(huì)下降，房?jī)r(jià)將會(huì)明顯下跌，而郊區(qū)的房?jī)r(jià)雖然也會(huì)有相應(yīng)的提升，但由于開(kāi)發(fā)的資源大大增加，所以總體的房?jī)r(jià)水平將會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。最后，行政中心外遷改變“單中心”。無(wú)論如何，行政中心外遷是眾望所歸，只是時(shí)機(jī)問(wèn)題。行政中心外遷的前提條件是先建設(shè)好新城，或者說(shuō)是先建設(shè)好新的行政中心?！緲I(yè) 界 觀 點(diǎn)】應(yīng)警惕房地產(chǎn)過(guò)度增長(zhǎng)的擠出效應(yīng)本刊訊 國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣表示，應(yīng)警惕房地產(chǎn)過(guò)度增長(zhǎng)的“擠出效應(yīng)”。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴房地產(chǎn)的確是個(gè)問(wèn)題。中國(guó)的房地產(chǎn)信貸投放增長(zhǎng)過(guò)快，并可能帶來(lái)三大“擠出效應(yīng)”，一是房地產(chǎn)消費(fèi)過(guò)度增長(zhǎng)擠壓其他行業(yè)；二是高房?jī)r(jià)會(huì)抑制城市化的發(fā)展，此輪房?jī)r(jià)攀高并非城市化造成，因?yàn)槌鞘腥丝诓⑽丛黾佣嗌?；三是在房地產(chǎn)消費(fèi)上多支出，別的方面反而支出少了，所以中國(guó)的CPI(居民消費(fèi)價(jià)格水平)是下降的。這三方面的影響最終帶來(lái)的將是市場(chǎng)消費(fèi)的不足。中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到14：1。房?jī)r(jià)被嚴(yán)重高估的主要原因其實(shí)在于市場(chǎng)存在大量的投資投機(jī)購(gòu)房，從這個(gè)角度而言，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)主要取決于投機(jī)需求，而非自住需求，由于投資需求對(duì)市場(chǎng)供求情況的放大效應(yīng)，投資需求的變化更容易造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)。此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束本刊訊 全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，我們的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正在貫徹實(shí)施階段，并且遠(yuǎn)未結(jié)束。在國(guó)家明確提出建立和諧社會(huì)與科學(xué)發(fā)展觀的大背景形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)重心將從1988年第一次房改后的發(fā)展經(jīng)濟(jì)功能再向發(fā)展社會(huì)功能傾斜、轉(zhuǎn)移。這一次的“國(guó)六條”及其細(xì)則就已反映出來(lái)：一是房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)的地位明確；二是地區(qū)特別是城市政府這一執(zhí)行對(duì)象明確；三是大力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的重點(diǎn)明確；四是整個(gè)“十一五”期間這一調(diào)控執(zhí)行期明確。同時(shí)，此次政府是希望通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)需求和消費(fèi)理念，但調(diào)控新政在嚴(yán)密性上仍存在一些問(wèn)題。在結(jié)構(gòu)調(diào)控上，新政是限面積、限比例，但沒(méi)限價(jià)格；有很多本來(lái)90平米的小戶型，同樣可以賣(mài)到1.5萬(wàn)/平米，不等于小戶型就便宜，在土地調(diào)控上，針對(duì)土地供應(yīng)總量，針對(duì)中低價(jià)位、中小戶型，普通商品住宅，這里是針對(duì)總量，就是針對(duì)今年所有批出去的總量，而不是僅僅一個(gè)項(xiàng)目。新政是限套型、限價(jià)格，但沒(méi)限面積；在信貸調(diào)控中，新政是限套型、限面積，但沒(méi)限價(jià)格。個(gè)人住房按揭首付針對(duì)的是住房性質(zhì)，自住房的套型付20%，如果不是自住型的、90米以上的是30%，這里面各個(gè)部門(mén)提出的意見(jiàn)不是在一個(gè)層面上，甚至很難用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去檢查這三件事，不是處在一層面上。政府部門(mén)的意見(jiàn)似乎還不在同一層面上，未來(lái)在操作中還需要細(xì)化?！皣?guó)六條”細(xì)則出臺(tái)后，政府正在聽(tīng)取業(yè)內(nèi)反映、征求意見(jiàn)。所以說(shuō)調(diào)控政策也沒(méi)有結(jié)束，各地的細(xì)化政策會(huì)如何，如何增強(qiáng)政策的可操作性，大家要靜心等待?！緢?bào) 告 精 粹】控制房?jī)r(jià)的四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題有人認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的根本原因在于地價(jià)上漲，而地價(jià)上漲則因?yàn)閷?shí)行土地招拍掛制度。但事實(shí)上，土地招拍掛制度符合市場(chǎng)規(guī)律，并非引起房?jī)r(jià)上漲的根本原因。實(shí)行招拍掛制度，利于公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)，并可以杜絕“權(quán)錢(qián)”交易，利于制約腐敗和“尋租”行為。土地實(shí)行招拍掛之后，地價(jià)確實(shí)有所上漲，但這并不會(huì)決定房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)榈貎r(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中，僅占20%到30%，成本價(jià)與銷(xiāo)售價(jià)之間還有很大空間，即使開(kāi)發(fā)商的土地是通過(guò)協(xié)商以較低價(jià)格取得，其售價(jià)亦會(huì)隨市場(chǎng)情況變動(dòng)，而不會(huì)低價(jià)售出。土地屬于稀缺的不可再生資源，地價(jià)上漲是必然趨勢(shì)。從實(shí)行招拍掛制度之后的地價(jià)來(lái)看，總體上是合理的，天價(jià)拿地也只是個(gè)別現(xiàn)象。也有人認(rèn)為，土地供應(yīng)太少導(dǎo)致房屋供應(yīng)太少，從而加大供需矛盾，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。這種說(shuō)法也是不符合實(shí)際的。不少城市還有大量的閑置土地，土地利用率并不高。隨著城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)一步深化，可開(kāi)發(fā)利用資源越來(lái)越少，土地不可能完全敞開(kāi)上市，必須保證長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。土地“招拍掛”制度是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，并不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛漲的罪人。要控制房?jī)r(jià)，須解決“四個(gè)不到位”的問(wèn)題。首先，土地管理不到位是房?jī)r(jià)上漲的重要因素。在土地供應(yīng)不可能大幅增加，地價(jià)同時(shí)上漲的情況下，要控制房?jī)r(jià)，加強(qiáng)土地管理成為關(guān)鍵，即要加強(qiáng)土地出讓之后的使用方向管理。在土地供應(yīng)有限的情況下，必須充分有效地利用，限制高檔房建設(shè)并落到實(shí)處。要利用有限土地建造更多的普通住房、小戶型住房，增加普通階層能買(mǎi)得起的住房供應(yīng)。其次，稅收政策執(zhí)行不到位也是必須解決的問(wèn)題。雖然“國(guó)八條”和七部委意見(jiàn)對(duì)房產(chǎn)稅收有明確規(guī)定，但實(shí)際落實(shí)效果并不好。倘若嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)個(gè)人售房征收的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)規(guī)定，投機(jī)性購(gòu)房和投資性購(gòu)房必然能得到有效控制，降低房產(chǎn)需求總量，從而擠出過(guò)旺需求，保證真實(shí)必須的需求，控制房?jī)r(jià)漲勢(shì)。第三，要解決信貸政策執(zhí)行不到位的問(wèn)題。對(duì)開(kāi)發(fā)貸款自有資金的限制，政府早有相關(guān)規(guī)定，但在實(shí)際操作中，50%以上的案例沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。有規(guī)定不執(zhí)行，不僅讓政策沒(méi)起到相應(yīng)的作用，而且讓政策的權(quán)威和信譽(yù)度降低。因此，嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸政策，減少違規(guī)操作，是降低金融風(fēng)險(xiǎn)和減少套用金融信貸數(shù)額的有效手段，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)也會(huì)起到一定的作用，尤其是信貸政策管理（121號(hào)文等）的到位是其關(guān)鍵所在。最后，要解決住房管理不到位，其中最關(guān)鍵的是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的管理不到位。在目前購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人當(dāng)中，其實(shí)很多并不符合購(gòu)買(mǎi)條件。住房建設(shè)與銷(xiāo)售的管理是解決住房建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理的重要手段，不能在開(kāi)發(fā)商拿到土地之后，建什么房就放棄監(jiān)督和管理。除此之外，如果房?jī)r(jià)還得不到穩(wěn)定，則只有強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)杠桿手段，這是必然趨勢(shì)。作者：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員 劉維新【區(qū) 域 評(píng) 點(diǎn)】2006年1季度江蘇省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析2006年1季度，江蘇省房地產(chǎn)投資增速下滑，國(guó)內(nèi)貸款占全部資金來(lái)源的比重上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力加大；商品房銷(xiāo)售價(jià)格小幅環(huán)比下降，銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)一般。一、房地產(chǎn)投資增速下滑2006年1季度，江蘇省全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資373.70億元，比上年同期增長(zhǎng)19.1%，增速比上年同期回落19.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資272.84億元，同比增長(zhǎng)16.7%，略低于房地產(chǎn)整體投資的增速，其投資額占房地產(chǎn)整體投資的比例為73.01%，仍然是房地產(chǎn)投資的主體。圖1：2004-2006年1季度江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖1來(lái)看，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速和住宅投資增幅幾乎保持同步變化。2004年上半年，受宏觀調(diào)控的影響，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速迅速下滑，從2004年1-2月的114.23%快速下滑至2004年1-5月的33.7%，下降幅度達(dá)80.53個(gè)百分點(diǎn)。之后，房地產(chǎn)投資增速開(kāi)始回升，但是變化較為平穩(wěn)。進(jìn)入2005年，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速除了三、四月間是上升的之外，一直保持下滑態(tài)勢(shì)。2006年1-2月增速略有回升，現(xiàn)在又恢復(fù)了下降的態(tài)勢(shì)。整體來(lái)看，2004年-2006年1季度的時(shí)間范圍內(nèi)，江蘇省的房地產(chǎn)投資增速是下滑的，宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，投資增長(zhǎng)速度較為適中。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力增大2006年1季度，江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金661.28億元，比去年同期增長(zhǎng)29.31%。其中，國(guó)內(nèi)貸款202.32億元，占全部資金來(lái)源的30.6%，與去年同期的23.12%相比，國(guó)內(nèi)貸款占全部資金來(lái)源的比例上升了7個(gè)百分點(diǎn)；與此相對(duì)應(yīng)，定金預(yù)付及其他資金占全部資金來(lái)源的比例下降，定金預(yù)付及其他占比35.43%，比去年同期的43.47%下降了8個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金所占比例基本保持不變，2006年1季度，江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金額為220.04，占全部資金來(lái)源的33.27%。圖2：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況比較分析資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從圖2來(lái)看，2004年以來(lái)，江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金所占的比例基本保持不變，維持在30%上下，而2006年1季度，定金預(yù)付及其他所占比例明顯下降，國(guó)內(nèi)貸款所占比例明顯上升，結(jié)合最近出臺(tái)的九部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)中對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款的規(guī)定，江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力將增大。三、完成土地開(kāi)發(fā)大幅增長(zhǎng)2006年1季度，江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積726.99萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)18.5%；土地購(gòu)置費(fèi)87.88億元，同比增長(zhǎng)25.1%；完成土地開(kāi)發(fā)面積716.26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)達(dá)91.4%，完成土地開(kāi)發(fā)面積大幅增長(zhǎng)。圖3：2004-2006年1季度江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地情況資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局四、銷(xiāo)售價(jià)格略有回落2006年1季度，江蘇省全省商品房銷(xiāo)售面積1121.04萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)7.7%,銷(xiāo)售額393.76億元，比去年同期增長(zhǎng)12.7%。根據(jù)銷(xiāo)售額/同期銷(xiāo)售面積計(jì)算，銷(xiāo)售單價(jià)為3512.45元/平方米,比去年同期上漲14.63%，比2006年1-2月環(huán)比下降2.61%，銷(xiāo)售單價(jià)比2006年1-2月的3606.44元/平方米略有回落。圖4：2004-2006年1季度江蘇省商品房銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局五、商品房銷(xiāo)售表現(xiàn)一般2006年1季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10.2%，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)13.4%；東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)2.3%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.4%，江蘇省全省實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比增速均是低于全國(guó)平均同比增速，但高于東部地區(qū)的同類(lèi)指標(biāo)，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)表現(xiàn)一般。圖5：2006年1季度各地商品房銷(xiāo)售情況對(duì)比資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局【數(shù) 據(jù) 視 點(diǎn)】2006年1-4月各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況【全 球 視 野】韓國(guó)加大房產(chǎn)稅收力度韓國(guó)政府出招應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)飛漲本刊訊 近年來(lái)，韓國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，職工收入大幅增加，大量資本源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，韓國(guó)的房地產(chǎn)迅速升溫，并呈現(xiàn)明顯的泡沫跡象。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，韓國(guó)政府從4月開(kāi)始采取一系列措施，并取得了一定成效。首先，韓國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)加大稅收力度。為抑制住宅投機(jī)現(xiàn)象，政府對(duì)居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%；為抑制土地倒賣(mài)，從明年1月1日起，政府將對(duì)非土地所有者自住的土地的交易征收60%的交易稅。 據(jù)韓國(guó)建設(shè)交通部統(tǒng)計(jì)，新政策出臺(tái)后，韓國(guó)的土地價(jià)格漲幅從4月開(kāi)始放緩，土地成交量減少了36.3%。其次，政府部門(mén)頻打“預(yù)防針”。5月中旬，韓國(guó)總統(tǒng)盧武鉉在接見(jiàn)企業(yè)代表時(shí)表示，目前的房地產(chǎn)泡沫令人憂慮，投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格暴漲導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，“政府不會(huì)放任不管”。韓國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)部、建設(shè)交通部等政府部門(mén)也對(duì)房?jī)r(jià)虛高的泡沫現(xiàn)象發(fā)出警告。政府表態(tài)對(duì)房產(chǎn)投機(jī)者造成巨大的心理壓力，首都首爾以高檔住宅聞名的江南區(qū)的平均房?jī)r(jià)當(dāng)月就下跌了0.29%。在江南開(kāi)浦住宅區(qū)，面積在40平方米至57平方米的小戶型公寓價(jià)格1個(gè)月內(nèi)下滑了2萬(wàn)美元。此外，韓國(guó)政府還宣布，今后5年內(nèi)將在房?jī)r(jià)漲幅最大的首爾江南區(qū)建造10萬(wàn)套住宅，并計(jì)劃提高銀行貸款利率。這些