成蒙房地產(chǎn)南昌市青山湖區(qū)項(xiàng)目前期定位報(bào)告.ppt

青山湖區(qū)項(xiàng)目前期定位報(bào)告 成蒙房地產(chǎn)銷售代理公司事業(yè)群 二零零八年八月成蒙房地產(chǎn)銷售代理有限公司前期部 第一部分宏觀環(huán)境及外部影響因素研究 城市概況經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況房地產(chǎn)運(yùn)行狀況宏觀政策及影響 地理位置南昌市位于江西中北部 為中部地區(qū)最接近沿海發(fā)達(dá)區(qū)域的省會(huì)城市 南昌是我國唯一與長三角 珠三角 和閩東南三角洲相毗鄰的省會(huì)城市 具有緊連粵閩浙 深延港澳的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢 接受沿海發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域輻射 沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移直接目的地 沿海和國外資本向內(nèi)地輻射的中轉(zhuǎn)中心 南昌交通發(fā)達(dá) 擁有水陸空立體化交通系統(tǒng) 南昌為京九線上唯一省會(huì)城市 浙贛 湘贛 南潯等鐵路主干線貫穿而過 水路沿贛江 撫河 錦江和鄱陽湖可到達(dá)長江各口岸 南昌新機(jī)場開通30多個(gè)城市航線 且為中部唯一開通國際航線的機(jī)場 公路通過105 320 316 新昌高速 溫厚高速等 方便連接浙 蘇 滬 湘 鄂 閩 粵 皖等省市 從南昌驅(qū)車安徽 湖北 湖南 浙江等周邊省省會(huì)的距離全部在5小時(shí)左右 形成了一個(gè)以南昌為中心的 5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 據(jù)公安戶籍統(tǒng)計(jì) 全市07年末戶籍總?cè)丝跒?91 31萬人 比上年末凈增7 35萬人 其中非農(nóng)業(yè)人口232 76萬人 增長2 2 據(jù)2007年全市人口變動(dòng)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示 07年全市年末常住人口458 06萬人 人口出生率為13 63 死亡率為5 79 自然增長率為7 84 城市化進(jìn)程加快 市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口比重以每年3 左右的速度遞增 06年增幅比較明顯 數(shù)據(jù)來源 由 2003 2007年南昌統(tǒng)計(jì)年鑒 中相關(guān)指標(biāo)計(jì)算而得 城市布局形態(tài) 一城兩核紅谷灘中心新區(qū) 城市老中心區(qū)五大組團(tuán)朝陽組團(tuán) 城東組團(tuán) 城南組團(tuán) 蓮塘組團(tuán) 羅家組團(tuán)形成以 三環(huán)十一射 為骨架三環(huán)城市中環(huán) 城市外環(huán) 高速外環(huán)十一射北京路 解放路 昌南大道 南蓮路 迎賓大道 桃花路 昌九南大道 長征路 昌灣大道 昌九北大道 機(jī)場路等 gdp穩(wěn)固增長 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好 2007年南昌市人均gdp為44487元 增幅達(dá)12 5 市區(qū)人均可支配收入每年增長12 左右 數(shù)據(jù)來源 2003 2007年南昌統(tǒng)計(jì)年鑒 南昌市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 南昌人均消費(fèi)支出持續(xù)上升 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力不斷提高 對其進(jìn)行住房消費(fèi)的引導(dǎo) 有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展 固定資產(chǎn)投資開始穩(wěn)定增長 04年增幅達(dá)到最高 06和07年受國家整體宏觀調(diào)控影響 迅速降溫 近五年穩(wěn)定增長 受宏觀調(diào)控影響 增幅呈下滑之勢 南昌房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比重逐年增加 05年接近21 與全國的差距也逐年減少 數(shù)據(jù)來源 2003 2007年南昌統(tǒng)計(jì)年鑒 南昌市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 04南昌房地產(chǎn)增幅最高 06年受政策影響 房地產(chǎn)投資增幅在0 6 左右 07年開始回升到13 4 左右 達(dá)到正常水平 商品房銷售面積穩(wěn)步增加 05年雖受宏觀調(diào)控影響 但總體銷售面積增幅依然達(dá)到了16 5 的高位 原因 南昌預(yù)售政策南昌06 07年樓市旺銷導(dǎo)致開發(fā)商熱情高漲 商品房施工面積迅速飆升 年增幅保持在10 左右 07年達(dá)13 商品房竣工面積年均增長100萬平方米左右 施工面積與竣工面積差距加大 南昌房企盤子鋪得過大 數(shù)據(jù)來源 2003 2007年南昌統(tǒng)計(jì)年鑒 南昌市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 02到07年南昌房價(jià)一直保持在10 以上的增幅 06 07年的增長達(dá)到市區(qū)31 南昌達(dá)到24 房價(jià)增長快速 在07年全國房地產(chǎn)政策的影響下 南昌房地產(chǎn)市場受大強(qiáng)烈震動(dòng) 07年底到08年初南昌房價(jià)急劇下滑 價(jià)格回歸 保持在07年底的水平 南昌房價(jià)受政策和其它因素的影響 在一定時(shí)間內(nèi)價(jià)格回歸 預(yù)計(jì)房價(jià)在09年初將回歸到07年初的水平 是市場最低點(diǎn) 09年底南昌房價(jià)將保持正常10 以上的漲幅上升 也仍有可能出此案短期的爆發(fā)時(shí)期 1 政策影響 政策評(píng)析 2005年3月17日 央行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款 公積金貸款利息也相應(yīng)上調(diào) 打擊投機(jī)性需求 2005年4月30日 由建設(shè)部 發(fā)展改革委 財(cái)政部 國土資源部 人民銀行 稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)七個(gè)部門共同推出 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 調(diào)控內(nèi)容具體化 旨在平抑快速上漲的房價(jià) 調(diào)整房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾 2005年3月26日 國務(wù)院辦公廳下發(fā) 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知 提出8點(diǎn)要求 宏觀調(diào)控的施政綱領(lǐng) 房價(jià)問題提升到政治高度 2005年4月27日 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施 明確了調(diào)控的手段與方向 旨在從房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)平抑房價(jià) 2006年5月17日 國務(wù)院發(fā)布 國六條 05年政策的承接與延續(xù) 具體措施有較大提升 但更強(qiáng)調(diào)解決中低收入者居住問題 建設(shè)部等九部委聯(lián)合發(fā)布 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知 繼續(xù)打擊投資需求 國家稅務(wù)總局2006年5月30日下發(fā)了 關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 二手房轉(zhuǎn)讓征稅年限二年變五年 2006年8月1日起二手房交易恢復(fù)征收個(gè)人所得稅 降低銀行房貸風(fēng)險(xiǎn) 緩解流動(dòng)性過剩 保護(hù)各商業(yè)銀行利益 防范金融風(fēng)險(xiǎn) 打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為 保障自住性需求 平抑房價(jià) 降低房地產(chǎn)投資熱度 國家稅務(wù)總局2007年8月13日下發(fā)了 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 首付款提升到40 2007年9月27日對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的 貸款首付款比例不得低于20 對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的 貸款首付款比例不得低于30 對已利用貸款購買住房又申請購買第二套 含 以上住房的 貸款首付款比例不得低于40 貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1 1倍 且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高 1 政策影響 1 政策影響 全國房地產(chǎn)市場在政策的打壓下 進(jìn)入低迷期 除少數(shù)個(gè)別市場外 全國大部分城市都在這次政策的影響下 房價(jià)都適當(dāng)回歸 從右圖可以看出 南昌市場產(chǎn)生較大的影響 價(jià)格下降幅度達(dá)到15 以上 南昌整體價(jià)格有一定的下降 但老城區(qū)的房價(jià)仍保持較快的上升勢頭 城市偏遠(yuǎn)地帶 城郊區(qū)域 新興區(qū)域的樓盤價(jià)格下降幅度較大 如象湖 紅谷灘等 部分樓盤降價(jià)達(dá)1000元 平米以上 地段 南昌居民購房的主要因素 對地段的認(rèn)同才能接受價(jià)格 數(shù)據(jù)來源 江西搜房網(wǎng)08 7 24 1 政策影響 2007年1 6月份銷售總量118萬 08年1 6月份銷售總量72 4萬 同比下降38 6 927政策的出臺(tái) 南昌市場成交量急劇下滑 由9月份的2979套的成交量下滑到2月份的392套低谷 08年3月份開始 南昌房地產(chǎn)市場有明顯的復(fù)蘇的跡象 成交量明顯回升 5月 6月成交量分別比上月增長26 18 價(jià)格下降 自住需求經(jīng)過半年的積累 市場積累了一部分客戶群 08年下半年房地產(chǎn)市場仍將保持成交量穩(wěn)定增長的勢態(tài) 但要恢復(fù)到政策前的成交行情仍需要相當(dāng)一段時(shí)間 這段時(shí)間我們稱之為 政策消化期 再加上南昌現(xiàn)在市場供應(yīng)量較大 給市場消化造成很大的壓力 預(yù)計(jì)09年初南昌房地產(chǎn)市場成交量能恢復(fù)到07年初水平 數(shù)據(jù)來源 江西搜房網(wǎng)08 7 2 第二部分項(xiàng)目土地屬性研究 艾溪湖區(qū)整體規(guī)劃項(xiàng)目周邊居住狀況項(xiàng)目周邊配套情況項(xiàng)目土地屬性分析 艾溪湖 宗地 天香園 南鋼 以京東大道 昌東大道為界劃分為東 西兩大功能區(qū)塊 西北部是京東地區(qū)的公共中心和生活居住區(qū) 配置綜合性醫(yī)院 行政中心 商貿(mào)中心 文化中心 教育設(shè)施 交通設(shè)施 休閑廣場和綠地 開敞空間等東部是工業(yè) 倉儲(chǔ)及村鎮(zhèn)住宅區(qū) 以及規(guī)劃中的城市運(yùn)動(dòng)會(huì)體育場地 宗地位于京東居住區(qū) 緊靠城市生態(tài)控制區(qū) 西邊為贛江大學(xué) 南昌航空大學(xué)等學(xué)校校區(qū) 未來將擁有良好的景觀優(yōu)勢和人文優(yōu)勢 南昌科技大學(xué) 贛江大學(xué) 南昌航空大學(xué) 城南副中心 京東板塊 宗地 南鋼居住區(qū) 青山湖高校區(qū) 京東中心商務(wù)區(qū) 居住區(qū) 南昌火車站周邊居住 商業(yè) 高新開發(fā)區(qū)居住區(qū) 萬科 宗地位于青山湖區(qū)京東板塊 同時(shí)處在艾溪湖濕地景觀帶 與青山湖區(qū)文教區(qū)距離較近 同時(shí)連接天香園候鳥保護(hù)區(qū) 綜上所述 本宗地同時(shí)擁有兩種屬性 及青山湖文教區(qū)輻射地帶 艾溪湖濕地公園景觀帶 宗地 解放路 順外路 北京路 南京路 高新大道 京東大道 昌東大道 地塊周邊主要交通干道 北京路南京路順外路解放東路 在建 青山湖路高新大道京東大道昌東大道 目前公交線路 226 215 規(guī)劃軌道交通 地鐵1號(hào)線 可能在3 5年內(nèi)開工建設(shè) 宗地 羅家鎮(zhèn)第二中學(xué) 聯(lián)勝小學(xué) 生活圈 生活圈 地塊周邊主要教育配套 大學(xué) 南昌大學(xué)南昌科技大學(xué)贛江大學(xué)等中學(xué) 十七中十四中南鋼中學(xué)羅家中學(xué)小學(xué) 聯(lián)勝小學(xué) 地快周邊生活配套 地塊周邊1公里內(nèi)沒有生活配套 在地快3公里內(nèi)有校區(qū)生活圈 百貨大樓 聯(lián)華超市等 1 項(xiàng)目環(huán)境景觀良好 側(cè)規(guī)劃為城市生態(tài)控制區(qū) 綠化生態(tài)系統(tǒng)優(yōu)異 城市角色接受程度高 處于發(fā)展中的熱點(diǎn)區(qū)域 2 目前項(xiàng)目所在區(qū)域道路交通狀況一般 主要依靠京東大道和順外路兩條交通主干道 其他大部分道路在規(guī)劃中 毗鄰解放東路 以及順外路也將會(huì)改建 未來整體交通出行情況比較優(yōu)越 3 項(xiàng)目周邊目前生活配套不成熟 項(xiàng)目土地屬性 客戶需求與土地屬性匹配 2 項(xiàng)目土地屬性分析 客戶分類 有錢人與超有錢人 務(wù)實(shí)1 只能負(fù)擔(dān)廉租房的人群 務(wù)實(shí)2 只能買得得經(jīng)濟(jì)適用房的人群 老人一代 空巢家庭 老人二代 年齡在50歲以上 與子女同住老人三代 三代同堂者 青年之家 兩個(gè)人居住 無論婚否青年持家 兩代人 即購房者與其父母居住 小太陽 三口之家 小孩上小學(xué)后小太陽 三口之家 小孩初中及以上小孩三代 與小孩 父母三代同住 根據(jù)客戶細(xì)分標(biāo)準(zhǔn) 從本項(xiàng)目的土地屬性上看本地快優(yōu)勢為 環(huán)境景觀 私家車交通 醫(yī)療和教育配套 結(jié)合未來配套規(guī)劃 可吸引到的客戶為 富貴之家 望子成龍 老人二代和青年持家 項(xiàng)目土地屬性 客戶需求與土地屬性匹配 2 項(xiàng)目土地屬性分析 客戶對土地屬性的需求列表 第三部分市場分析 整體市場供求分析競爭板塊供求分析分板塊競爭樓盤分析 3 整體供求分析 07年和08年上半年本項(xiàng)目周邊區(qū)域土地成交情況 07年項(xiàng)目周邊土地成交量在428畝 按照整體容積率1 8計(jì)算 可供應(yīng)的建筑總量在51萬平米 08年上半年項(xiàng)目周邊供應(yīng)土地總量在55萬平米左右 按照容積率1 8計(jì)算 可供應(yīng)建筑面積約98萬平米 07年和08年上半年供應(yīng)的土地將會(huì)在08 09年面向市場 總量在150萬平米左右 目前南昌青山湖板塊 象湖板塊 紅谷灘板塊高檔樓盤較多 且樓盤的規(guī)模較大 在未來1 2年內(nèi)紅谷灘紅角洲板塊和象湖板塊的一些大規(guī)模樓盤的后續(xù)產(chǎn)品將陸續(xù)推出 3 整體供求分析 3 整體供求分析 從以上數(shù)據(jù)分析 兩房和三房的市場需求較大 復(fù)式住宅市場需求較為緊缺 居民對舒適型需求趨旺 中小戶型面積逐步下降 11月一房與10月 9月相比減少2 34 4 8 三房與10月 9月相比減少2 26 3 12 大戶型面積普遍增加 四房 復(fù)式和別墅相比10月分別增加了21 55 13 54 和7 63 戶型面積的變化可以看出市場是隨著政策和消費(fèi)者的需求而變化的 國家出臺(tái)了70 90政策和限制別墅物業(yè)的開發(fā) 普通消費(fèi)者難以承擔(dān)高總價(jià)的戶型 一部分人群想改善目前的居住環(huán)境 3 整體供求分析 從銷售情況 70 100 之間的面積區(qū)間銷售率為80 36 在各面積區(qū)間排在首位 120 140 以79 38 的銷售率對70 100 緊緊相逼 3 整體供求分析 3 目標(biāo)板塊供求分析 宗地 世紀(jì)風(fēng)情產(chǎn)品 soho 多層 小高層 高層 聯(lián)排均價(jià) 在售多層4650元 平米 豐源 天域產(chǎn)品 花園洋房 小高層 高層均價(jià) 在售小高層4600元 平米 萬科 四季花城產(chǎn)品 花園洋房 多層 soho 小高層 高層 聯(lián)排均價(jià) 多層4800元 平米 螞蟻工房5500元 洋房7400元 中凱藍(lán)域產(chǎn)品 多層 小高層 高層均價(jià) 4000元 平米 榮昌格林晴天產(chǎn)品 多層 聯(lián)排別墅 酒店式公寓均價(jià) 4080元 平米 凱美怡和產(chǎn)品 11層小高層 25層高層 聯(lián)排別墅均價(jià) 高層5400元 平米 別墅未售 3 目標(biāo)板塊供求分析 京東板塊目前市場供應(yīng)量相對較少 在售樓盤市場可售套數(shù)在2000套左右 市場供應(yīng)的樓盤大部分為大盤 如萬科 四季花城 世紀(jì)風(fēng)情 第四部分項(xiàng)目定位研究 項(xiàng)目客戶群定位分析項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析項(xiàng)目價(jià)格定位 地塊位于青山湖區(qū)京東板塊 項(xiàng)目東至規(guī)劃道路 西至規(guī)劃道路 間隔300的綠化是京東大道 南面是規(guī)劃帶路 北面緊鄰順外路 出讓面積 300001平方米容積率 1 4建筑密度 28 建筑面積 420001 4平方米樓面地價(jià) 642 86元 平方米 目前三周道路均在規(guī)劃中 順外路也要翻建 未來的車流將主要產(chǎn)生于項(xiàng)目北側(cè)道路順外路項(xiàng)目西側(cè)是約300多米寬的市政濕地公園 以及部分天香園候鳥保護(hù)區(qū)項(xiàng)目周邊大部分為農(nóng)居 西側(cè)部分為河流 濕地 s1 本項(xiàng)目位于青山湖高校區(qū)的幅射區(qū) 同時(shí)又是艾溪湖景觀帶南端 地段優(yōu)勢明顯s2 距離距離周邊高校區(qū)約2公里 人文氣息濃厚s3 本項(xiàng)目規(guī)模較大 較易于整體形象的塑造s4 毗鄰城市生態(tài)帶 綠地景觀資源豐富s5 解放東路正在擴(kuò)建 京東大道 順外路三條城市主干道將使本項(xiàng)目交通方便快捷 w1 目前地塊周邊發(fā)展不成熟 配套設(shè)施缺乏w2 區(qū)域內(nèi)大都還是農(nóng)居點(diǎn) 短期內(nèi)無法形成良好的居住氛圍w3 艾溪湖整治南端還沒有開始 會(huì)對本項(xiàng)目有一定的影響w4 解放東路改造進(jìn)度緩慢 順外路改造還沒有進(jìn)行 opportunity機(jī)會(huì)分析 threat威脅分析 o1 未來規(guī)劃完善 升值潛力較大o2 天香園候鳥區(qū)擴(kuò)建 艾溪湖改造提升地塊價(jià)值o3 t1 國家相關(guān)政策調(diào)控和金融調(diào)息的影響t2 目前市場正面臨拐點(diǎn) 市場形勢嚴(yán)峻 未來市場不可預(yù)期t3 主要來自青山湖區(qū) 高新區(qū) 對城東各板塊極為青睞 他們是 以社會(huì)新銳 望子成龍為主體 健康養(yǎng)老為輔 較為良好的地段 良好的文脈屬性 便捷的交通周邊幾萬畝城市生態(tài)帶 1000多畝的候鳥生態(tài)帶 以上為景觀和檔次打造提供有力支撐 我們能提供 新都市主義教育生態(tài)人居 鄰近樓盤世紀(jì)風(fēng)情單價(jià)4500元 平米 定位檔次較高 本項(xiàng)目與世紀(jì)風(fēng)情優(yōu)勢相當(dāng) 各有優(yōu)劣點(diǎn) 規(guī)模上也相近 所以在定位上要和世紀(jì)風(fēng)情想到 甚至比該項(xiàng)目更高 定位中高檔 強(qiáng)調(diào)健康 生態(tài) 品質(zhì) 充分運(yùn)用周邊1000多畝城市純生態(tài)帶的優(yōu)勢 在社區(qū)內(nèi)部進(jìn)行一定的景觀營造以與之相呼應(yīng) 同時(shí)創(chuàng)造出一定的景觀亮點(diǎn) 所有設(shè)計(jì)與景觀有機(jī)結(jié)合小區(qū)規(guī)劃 充分利用別墅 多層與小高層的層數(shù)差異 形成錯(cuò)落有致的建筑美景 同時(shí)大程度地保證業(yè)主觀景的樂趣 通過噴泉 植被等塑造生態(tài)化效果單體立面 經(jīng)典建筑 色彩與環(huán)境融合 營造生態(tài)居住感覺房型設(shè)計(jì) 尊重目標(biāo)客戶群體的需求特點(diǎn) 室內(nèi)戶外景觀銜接道路系統(tǒng) 有一定的曲折性 增加私密性 提倡品質(zhì)感生活會(huì)所 突出生態(tài) 和諧 健康與品質(zhì)的主題 使業(yè)主充分體會(huì)生活的愜意周邊環(huán)境 水和山與生態(tài)帶環(huán)繞 概念體現(xiàn) 在每一處都感覺到生活中人與自然的和諧 健康與品質(zhì) 在每一處都感覺到生活的和諧 健康與品質(zhì) 業(yè)主 解決居住與改善居住 的第一居所 五大生活系統(tǒng) 居住平臺(tái)社區(qū)服務(wù)平臺(tái)學(xué)習(xí)平臺(tái)環(huán)境 空間運(yùn)動(dòng) 休閑 通過會(huì)所中小型圖書館 書吧 滿足業(yè)主的求知欲 以智能化配套設(shè)施 細(xì)致周到的人性化物業(yè)管理 為業(yè)主提供溫馨舒適的生活環(huán)境 核心景觀及細(xì)部景觀相結(jié)合 景觀小品和多層次的立體綠化布局 營造休憩閑適的生活空間 將運(yùn)動(dòng) 休閑理念融入其規(guī)劃設(shè)計(jì)中 部分底層架空處理 景觀 運(yùn)動(dòng)空間 以及健身設(shè)施 慢跑道等配套讓業(yè)主更健康 更快樂地生活其中 時(shí)尚主題會(huì)所與社區(qū)景觀小品 為居民提供各種不同類型的交流場所 多層公寓以設(shè)置4 5層 或復(fù)式或帶閣樓 為宜 設(shè)置兩種形態(tài) 二單元 幢和三單元 幢 二單元 幢主要分布在入口兩端或