上海五角場(chǎng)瑞安地塊整體定位研究詳解PPT課件VIP

謹(jǐn)呈 瑞安房地產(chǎn)有限公司 江灣 五角場(chǎng) 上海十大商業(yè)中心 四大城市副中心之一區(qū)域優(yōu)質(zhì)次新房?jī)r(jià)格達(dá)35000元 平米 瑞安房地產(chǎn) 中國(guó)最具創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一善于打造具有城市影響力的高品質(zhì)項(xiàng)目品牌知名度高 住宅 市場(chǎng)接受度最高的物業(yè)類型五角場(chǎng)已無(wú)住宅供應(yīng) 2012項(xiàng)目入市 整盤均價(jià)達(dá)到4萬(wàn) m2 如果僅僅是這樣 瑞安不會(huì)需要同策 瑞安能做什么 瑞安改變了每一座城市 杭州西湖天地 武漢天地 佛山嶺南天地 上海新天地 重慶天地 大連天地 瑞安 311地塊項(xiàng)目 一定也將改變五角場(chǎng)改變大楊浦 楊浦轉(zhuǎn)型知識(shí)創(chuàng)新區(qū) 曾經(jīng)的百年工業(yè) 聞名全國(guó) 承擔(dān)國(guó)家主要財(cái)源責(zé)任 改革開放后衰敗的 銹帶 無(wú)法跟上時(shí)代的步伐 江灣五角城市副中心 工業(yè)楊浦 銹帶 知識(shí)楊浦 智城 三區(qū)融合聯(lián)動(dòng)發(fā)展 科技園區(qū) 大學(xué)校區(qū) 公共社區(qū) 三區(qū)聯(lián)動(dòng) 創(chuàng)新驅(qū)動(dòng) 的老城區(qū)轉(zhuǎn)型之路 楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū) 2003年上海市委市政府敲定楊浦建設(shè) 知識(shí)創(chuàng)新區(qū) 的重大戰(zhàn)略2005年瑞安建 創(chuàng)智天地 創(chuàng)新知識(shí)型社區(qū)2008年環(huán)同濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈聚集1000多家設(shè)計(jì)企業(yè) 總產(chǎn)值過100億人民幣 包括環(huán)保產(chǎn)業(yè)與新能源材料 現(xiàn)代設(shè)計(jì) 國(guó)際工程咨詢?nèi)螽a(chǎn)業(yè)2009年楊浦區(qū)將 創(chuàng)智天地 作為副中心中部區(qū)域的發(fā)展核心 實(shí)行大學(xué)校區(qū) 科技園區(qū) 公共社區(qū) 三區(qū)聯(lián)動(dòng) 創(chuàng)新驅(qū)動(dòng) 的策略 其中校區(qū)為園區(qū)提供智力支持 園區(qū)連接校區(qū)與社區(qū)發(fā)展 社區(qū)為園區(qū) 校區(qū)提供公共服務(wù) 最終形成大學(xué)的城市 城市的大學(xué)的氛圍 311地塊 五角城市副中心規(guī)劃定位 融商業(yè) 金融 辦公 文化 體育 高科技研發(fā)及居住為一體的以知識(shí)創(chuàng)新為特色的城市公共活動(dòng)中心 江灣五角城市副中心分 南部中部北部南部 商業(yè)商務(wù)區(qū) 上海十大市級(jí)商業(yè)中心之一 中部 知識(shí)創(chuàng)新中央社區(qū) 打造上海中央智力區(qū) 北部 高端知識(shí)創(chuàng)新基地 大量跨國(guó)公司研發(fā)中心 國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心等 北部 高端知識(shí)創(chuàng)新基地 建設(shè)成世界總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū) 包括國(guó)際技術(shù)轉(zhuǎn)移重心 跨國(guó)公司研發(fā)中心 國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心 國(guó)家級(jí)工程研究中心 國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室等項(xiàng)目 各區(qū)域定位 中部 知識(shí)創(chuàng)新中央社區(qū) 打造以 創(chuàng)智天地 為核心的上海中央智力區(qū) CID 即專為大學(xué)師生 國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)和投資者 創(chuàng)業(yè)者提供公共交流活動(dòng)的 智力社區(qū) 南部 商業(yè)商務(wù)區(qū) 體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)定位 大體量商業(yè)結(jié)合個(gè)性化 特色化的休閑商業(yè)街 邯鄲路 科技文化街 四平路 文化餐飲街 淞滬路 休閑健身街 黃興路 購(gòu)物休閑街 翔殷路 休閑街 311地塊 城市副中心定位 大楊浦目標(biāo) 著重校區(qū) 社區(qū) 園區(qū)的聯(lián)動(dòng) 工業(yè)楊浦 轉(zhuǎn)型 知識(shí)楊浦 五角場(chǎng)目標(biāo) 上海四大城市副中心 知識(shí)創(chuàng)新基地和上海中央智力區(qū)副中心目標(biāo) 與其它副中心相比更為 高智力型 產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃帶動(dòng)目標(biāo) 規(guī)劃目標(biāo) 規(guī)劃中的五角場(chǎng) 以知識(shí)創(chuàng)新為發(fā)展目標(biāo) 重點(diǎn)吸引高智力型企業(yè) 可是 五角場(chǎng)的現(xiàn)狀是 金宏商務(wù)大廈 凱迪金融 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)A座 綠地匯創(chuàng) 藍(lán)天大廈 富慶國(guó)定 怡富廣場(chǎng) 新紀(jì)元 中環(huán)大廈 滬東金融 五角場(chǎng)現(xiàn)狀分析 財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng) 通過對(duì)五角場(chǎng)已落成使用的辦公樓進(jìn)行企業(yè)調(diào)研 了解發(fā)展現(xiàn)狀 五角場(chǎng)辦公企業(yè)統(tǒng)計(jì) 五角場(chǎng)辦公企業(yè)統(tǒng)計(jì) 五角場(chǎng)辦公企業(yè)統(tǒng)計(jì) 五角場(chǎng)辦公產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì) 五角場(chǎng)辦公樓內(nèi)主要為貿(mào)易 投資類企業(yè) 軟件工程和IT行業(yè)也占有一定份額 調(diào)研辦公產(chǎn)業(yè)比例 五角場(chǎng)辦公面積統(tǒng)計(jì) 06 10年五角場(chǎng)辦公樓套均面積統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)自 datareport 五角場(chǎng)區(qū)域辦公面積較小 平均套均面積約114 五角場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 以中小型企業(yè)集聚的城市副中心目前未形成 智力型 企業(yè)集聚的概念發(fā)展定位 五角場(chǎng)的智力型企業(yè)在哪 創(chuàng)智天地 創(chuàng)智廣場(chǎng)企業(yè)分布 創(chuàng)智天地定位為大學(xué)校區(qū) 社區(qū) 科技園區(qū) 三區(qū)聯(lián)動(dòng) 的 智力創(chuàng)新社區(qū) 的典范 目前已成功引進(jìn)國(guó)際一流研發(fā)設(shè)計(jì)中心 風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)和教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來(lái)搭建不同大學(xué) 研發(fā)機(jī)構(gòu) 大小企業(yè) 基金 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)間的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)平臺(tái)和智慧型創(chuàng)業(yè)者的天堂 311地塊 周邊高校資源 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 第二軍醫(yī)大學(xué) 體育學(xué)院 復(fù)旦大學(xué) 311地塊 創(chuàng)智天地有條件成為楊浦實(shí)現(xiàn) 知識(shí)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型 五角場(chǎng)實(shí)現(xiàn) 智力型 企業(yè)集聚的核心 項(xiàng)目認(rèn)知 而311地塊將是區(qū)域生活需求得以滿足城市綜合體居住功能得以完善五角場(chǎng)城市副中心形象得以提升的重要載體 項(xiàng)目認(rèn)知 他山之石 中關(guān)村龍湖 唐寧ONE 中關(guān)村與五角場(chǎng)比較 中關(guān)村與五角場(chǎng)的情況極其相似 龍湖 唐寧ONE區(qū)位 龍湖 唐寧ONE之于中關(guān)村 恰如瑞安311之于五角場(chǎng) 中關(guān)村 五角場(chǎng) 龍湖 唐寧ONE銷售情況 客戶情況 以中關(guān)村企業(yè)高管為主 包括部分周邊清華 北大等高校的老師 以及部分購(gòu)買學(xué)區(qū)房的客戶 主力面積 住宅 70年產(chǎn)權(quán) 180 CEO官邸 270 360 世家公館 550 一層一宅 空中別墅的超大豪華戶型酒店式公寓 40年產(chǎn)權(quán) 40 60 行政公館售價(jià) 住宅均價(jià)70000元 高出周邊3萬(wàn)元 酒店式公寓均價(jià)42000元 去化情況住宅463套 僅剩40套 酒店式公寓200多套 約剩一半 客戶成交比1 9 3 龍湖 唐寧ONE無(wú)疑是成功的 其成功經(jīng)驗(yàn)有哪些 龍湖 唐寧ONE定位 精確鎖定目標(biāo)客戶 精準(zhǔn)定位 以周邊區(qū)域企業(yè)高管 高校老師客戶為主 立于中華文脈之上的精裝大宅 中西融匯 定制城市高尚居住方案 項(xiàng)目主打 入仕俊逸 出世靜雅 的人生大境概念 龍湖 唐寧ONE建筑風(fēng)格 在法國(guó)腹地買斷兩座礦山 采擷世界石材經(jīng)典 法國(guó)石灰石 作建筑用石 由美國(guó)最頂級(jí)的酒店設(shè)計(jì)公司HBA擔(dān)綱設(shè)計(jì) 呼應(yīng)城市文脈 打造100年都不會(huì)過時(shí)的建筑 建筑風(fēng)格 ArtDeco建筑風(fēng)格 全石材立面 打造100年都不會(huì)過時(shí)的建筑 龍湖 唐寧ONE園林景觀 園林景觀 以四季為主題 打造城市中央的森林溪谷 由世界級(jí)造園大師戶田芳樹設(shè)計(jì) 以 時(shí)光的再現(xiàn) 歷史的蹤跡 為主題 將建筑巧妙融入坡地 花園 森林和湖泊之中 并精選原生大樹 展現(xiàn)四季景物變化 漫步其間 恍如身處塵囂世外的自然真境中 龍湖 唐寧ONE配套 配套 精品商務(wù)街和高端私人會(huì)所 規(guī)劃有下沉式廣場(chǎng)和精品購(gòu)物廊 以步行截取的形式 打造城市中央專屬的國(guó)際消費(fèi)特區(qū) 會(huì)所 地下一層會(huì)所 玻璃建筑體 以養(yǎng)源修心為主題 以上流沙龍為儀制的高尚私人俱樂部 提供五星級(jí)的皇家體貼服務(wù) 健身 休憩 社交 養(yǎng)身等功能一應(yīng)俱全 龍湖 唐寧ONE戶型 戶型特點(diǎn) 西技中魂 融合中西方生活方式 中 西雙廚設(shè)置 留出家庭活動(dòng)廳 享受家庭生活的樂趣 180 龍湖 唐寧ONE戶型 戶型特點(diǎn) 大尺度 獨(dú)特功能空間設(shè)計(jì) 奢華舒適生活體驗(yàn) 臥室留出獨(dú)特的Retreat 靜處 空間 可作主人書齋 琴室或處理公務(wù)的理事廳 龍湖 唐寧ONE戶型 戶型特點(diǎn) 大尺度 獨(dú)特功能空間設(shè)計(jì) 奢華舒適生活體驗(yàn) 主臥總統(tǒng)套房規(guī)格 360 270 超五星級(jí)酒店豪華套房標(biāo)準(zhǔn) 180 男女獨(dú)立豪華衣帽間 獨(dú)立化妝間客臥五星級(jí)酒店套房標(biāo)準(zhǔn) 獨(dú)立衣帽間客廳10m 9 6m 8m景觀面寬空中院館 180 270 360 龍湖 唐寧ONE戶型 戶型特點(diǎn) 確保居家私密性 尊享尊貴生活 兩梯一戶 主仆分梯 主人與保姆活動(dòng)動(dòng)線完全分開 公共活動(dòng)區(qū)域與主臥相隔較遠(yuǎn) 270 360 保姆活動(dòng)動(dòng)線 主人活動(dòng)動(dòng)線 龍湖 唐寧ONE精裝修 歐美風(fēng)格精裝修 龍湖 唐寧ONE智能系統(tǒng) 地暖 新風(fēng)系統(tǒng) VRV變頻多聯(lián)機(jī)分戶式中央空調(diào) LOW E中空玻璃社區(qū)信息高速公路溝通無(wú)線暢達(dá) EPON光纖入樓 100M寬帶入戶 無(wú)線上網(wǎng)系統(tǒng)智能家居管理系統(tǒng) 比肩世界頂級(jí)豪宅科技指數(shù) 運(yùn)用電腦即可遠(yuǎn)程操控家中影音 照明 電動(dòng)窗簾 空調(diào)等家用設(shè)施 率先體驗(yàn)未來(lái)質(zhì)感的數(shù)字豪宅生活 安防系統(tǒng) 可視對(duì)講平臺(tái) 周界安防系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng) 在線巡更系統(tǒng) 門禁體系 龍湖 唐寧ONE小結(jié) 客戶以周邊區(qū)域企業(yè)高管 高校老師客戶為主 龍湖 唐寧ONE主打 入仕俊逸 出世靜雅 的概念 園林景觀配合這一主題 加強(qiáng)社區(qū)整體私密性 建筑立面 裝修風(fēng)格沉穩(wěn)大氣 精品購(gòu)物廊 地下會(huì)所等配套功能設(shè)置契合高端人士需求 戶型特點(diǎn)滿足高智人群生活習(xí)慣 提倡中西融合的生活新主張 居住大面寬 設(shè)置中西廚 家庭活動(dòng)廳 靜處室等 通暢的信息通道 網(wǎng)絡(luò) 智能家居管理系統(tǒng) 安防系統(tǒng)等率先體驗(yàn)未來(lái)數(shù)字豪宅生活 龍湖 唐寧ONE創(chuàng)造了銷售奇跡 其客戶正是以中關(guān)村企業(yè)高管 周邊名校老師等高智力人才為主 瑞安311也將為五角場(chǎng)高智人群打造一片專屬空間 瑞安311地塊的客戶究竟長(zhǎng)什么樣 客戶區(qū)域 楊浦各板塊住宅價(jià)格分布 41884元 平方米 創(chuàng)智坊次新房?jī)r(jià)格35000元 平方米左右 29268元 平方米 30278元 平方米 25432元 平方米 二手次新房?jī)r(jià)格22000元 平方米左右 同策DATAREPORT系統(tǒng)數(shù)據(jù) 2010年下半年均價(jià) 從周邊區(qū)域價(jià)格判斷 現(xiàn)有五角場(chǎng)的客戶一定不是我們的目標(biāo)客戶 而可以與我們相匹配的客戶層級(jí)只能是新江灣城 目前新江灣城的客戶層級(jí)判斷 客戶變化 江灣住宅客戶研究案例售罄案例 涵碧景苑 同策操作項(xiàng)目 銷售周期 2007 9 2010 1物業(yè)類型 小高層產(chǎn)品類型 100 兩房 120 150 三房 150 246四房建筑面積 11萬(wàn) 銷售價(jià)格 12000 18000元 五角場(chǎng) 項(xiàng)目地塊 華潤(rùn)橡樹灣 涵碧景苑 主要推案和銷售期集中在07至09年 九龍倉(cāng)璽園 客戶變化 從07到09年 涵碧的客戶來(lái)源區(qū)域并沒有發(fā)生明顯變動(dòng) 一直是以楊浦本地客戶為絕對(duì)主力 另加上一些上海北部的客戶 涵碧07 09年 楊浦本地客始終占絕對(duì)主導(dǎo) 66 以上 小定 大定 簽約客戶來(lái)源地信息統(tǒng)計(jì) 涵碧景苑銷售經(jīng)理訪談 九龍倉(cāng)璽園 客戶變化 小定 大定 簽約客戶年齡信息統(tǒng)計(jì) 涵碧07 09年 客戶年齡層次跨越31 55歲 集中于36 45歲客戶職業(yè)集中政府機(jī)關(guān) 鋼材市場(chǎng)老板和鋼鐵企業(yè)高管 教師群體不是主力客戶 我們項(xiàng)目的客戶職業(yè)主要是政府機(jī)關(guān) 鋼材市場(chǎng)的老板和部分寶鋼的高管 周邊教師的比例非常少 特別是08年以后房?jī)r(jià)的提高 教師群體已經(jīng)不是我們的主力客戶了 涵碧景苑銷售經(jīng)理訪談 九龍倉(cāng)璽園 客戶變化 五角場(chǎng) 項(xiàng)目地塊 華潤(rùn)橡樹灣 涵碧景苑 江灣住宅客戶研究案例在售案例 華潤(rùn)橡樹灣 同策操作項(xiàng)目 銷售周期 2008 6 至今物業(yè)類型 小高層 聯(lián)庭別墅產(chǎn)品類型 88 二房 175 三房 180 四房 280 大平層建筑面積 23萬(wàn) 銷售價(jià)格 42000元 2010年均價(jià) 主要推案和銷售期集中在08 10年 九龍倉(cāng)璽園 五角場(chǎng) 項(xiàng)目地塊 華潤(rùn)橡樹灣 涵碧景苑 09年開始 浦東客戶多起來(lái)了 這也跟我們?cè)谀沁呑隽诵麄饔嘘P(guān) 在聯(lián)洋 碧云那邊派了資料 楊浦區(qū)以外客戶比例總體都有增加 橡樹灣2010年 楊浦區(qū)域客戶比例28 6 浦東16 3 虹口15 22 客戶變化 小定 大定 簽約客戶來(lái)源地信息統(tǒng)計(jì) 公寓房源 華潤(rùn)置地橡樹灣銷售經(jīng)理訪談 九龍倉(cāng)璽園 客戶變化 五角場(chǎng) 項(xiàng)目地塊 華潤(rùn)橡樹灣 涵碧景苑 九龍倉(cāng)璽園 橡樹灣2010年 客戶年齡層次集中于31 40歲 50 75 客戶職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主和外企高管為主 小定 大定 簽約客戶年齡信息統(tǒng)計(jì) 華潤(rùn)置地橡樹灣銷售經(jīng)理訪談 我們的客戶以私營(yíng)業(yè)主為主 還有一些外企的高管 以前在聯(lián)洋 碧云有過置業(yè)經(jīng)歷的 五角場(chǎng) 項(xiàng)目地塊 華潤(rùn)橡樹灣 涵碧景苑 九龍倉(cāng)璽園 客戶變化 江灣住宅客戶研究案例在售案例 九龍倉(cāng)璽園銷售周期 2010 7 至今物業(yè)類型 小高層產(chǎn)品類型 137 二房 150 180 三房 334 四房建筑面積 10萬(wàn) 銷售價(jià)格 50000元 2010年年底新推房源 我們項(xiàng)目10年12月最新的一批房源 楊浦區(qū)域的客戶占到將近5成 外區(qū)域客戶中浦東占到相當(dāng)一部分比例 其中很多都是在碧云 聯(lián)洋擁有物業(yè)的客戶 北三區(qū)的虹口和寶山也是楊浦以外客戶的主要來(lái)源區(qū)域 私營(yíng)業(yè)主和外企的高管客戶還是挺多的 九龍倉(cāng)銷售經(jīng)理訪談 璽園2010年年底客源 楊浦區(qū)域五成 外區(qū)域中浦東比例較大客戶職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主和外企高管為主 客戶層級(jí) 華潤(rùn)橡樹灣 涵碧景苑 新江灣07 09年 九龍倉(cāng)璽園 新江灣2010年 楊浦本地66 以上 楊浦本地五成或以下 浦東 虹口比例上升 集中年齡段36 45歲 集中年齡段31 40歲 政府機(jī)關(guān) 鋼材市場(chǎng)老板 私營(yíng)業(yè)主 外企高管 項(xiàng)目大客層特征描述 聯(lián)洋 碧云區(qū)域置業(yè)經(jīng)驗(yàn) 311地塊項(xiàng)目 新江灣城項(xiàng)目 生態(tài)居住環(huán)境 成熟商業(yè)中心 高智力企業(yè)集群地 高端居住階層 24小時(shí)不夜生活 品牌項(xiàng)目 一樣的大客層 不一樣的生活關(guān)注和習(xí)慣 我們項(xiàng)目所要吸引的是同樣的大客層特征下對(duì)于本項(xiàng)目區(qū)域特有屬性更為關(guān)注和認(rèn)同的人群 多功能綜合體 宜居社區(qū) 客戶層級(jí) 創(chuàng)智天地 智力型 企業(yè)多為歐美企業(yè)高管中的外籍人士歐美企業(yè)文化的熏陶聯(lián)洋 碧云等國(guó)際社區(qū)居住經(jīng)驗(yàn) 智力型 產(chǎn)業(yè)客戶具有一種歐美生活習(xí)慣 客戶描述 歐美生活習(xí)慣 北京 別墅 雜志執(zhí)行主編博客闡述歐美生活習(xí)慣 天津涉外服務(wù)式公寓成功經(jīng)驗(yàn) Party歐美人熱衷于參加party 一有適當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)就會(huì)聚在一起樂一下 分享自己的和別人的快樂 穿漂亮的衣服娛人樂己 游戲人生 人是群居的動(dòng)物 要快樂就要相聚 旅游歐美人一般都是拼命工作一段時(shí)間 積攢一定的錢 然后便制定旅游計(jì)劃 外出旅游 他們喜歡到海邊 鄉(xiāng)間去體驗(yàn)大自然的情趣 或是探險(xiǎn)式的 游學(xué)式 游歷式的等 旅游要錢 旅游要閑 旅游更要情 快樂的性情 歐美生活習(xí)慣 閱讀書是美好的 是妙不可言的 看書是一種高尚的情操 歐美人已習(xí)慣了閱讀 在阿姆斯特朗的機(jī)場(chǎng) 美國(guó)芝加哥的火車站 教會(huì)歐美人的精神生活是以信仰上帝為核心的 人是上帝的創(chuàng)造物 附屬物 人是偉大的 人也是渺小的 心要有所依 心要有所系 快樂有所信 物質(zhì)生活物質(zhì)決定意識(shí) 物質(zhì)讓享用物質(zhì)的人姿態(tài)優(yōu)雅舉止大方 高度發(fā)達(dá)的物質(zhì)文明使其可以充分享受物質(zhì)帶來(lái)的赤裸裸的快樂 歐美生活習(xí)慣 租賃需求 歐美大尺度的居住需求住宅建面50000平米 以戶均200平米計(jì) 約250套房源311地塊項(xiàng)目住宅部分僅能滿足的是250位左右智力型企業(yè)的領(lǐng)袖 面對(duì)一個(gè)08年僅有單一住宅項(xiàng)目在售 創(chuàng)智坊 10年下半年已然售罄的五角場(chǎng)面對(duì)歐美智力型企業(yè)中層管理人員已達(dá)5千美元的住房補(bǔ)貼面對(duì)一個(gè)可租賃酒店式公寓寥寥無(wú)幾的板塊本項(xiàng)目客戶層級(jí)中仍然存在無(wú)法釋放的高品質(zhì)居住物業(yè)的租賃需求 租賃需求 我們希望將項(xiàng)目商辦物業(yè)打造為酒店式公寓與項(xiàng)目高品質(zhì)住宅的定位相契合同時(shí)滿足區(qū)域高端智力型客群存在的對(duì)于高品質(zhì)居住物業(yè)的租賃需求本項(xiàng)目酒店式公寓專為滬上 財(cái)智 階層打造成為他們的DAILY行政公館 項(xiàng)目發(fā)展建議 辦公可行性分析 五角場(chǎng)歷史辦公項(xiàng)目較多 未來(lái)除了創(chuàng)智天地本身有7萬(wàn)方辦公推量外 合生國(guó)際廣場(chǎng)有較大體量的高品質(zhì)辦公入市 故可采取錯(cuò)位發(fā)展策略 避開辦公競(jìng)爭(zhēng) 酒店式公寓分析 一 總體住宅產(chǎn)品稀缺 楊浦五角場(chǎng)板塊住宅物業(yè)歷年來(lái)供應(yīng)量相對(duì)最低目前創(chuàng)智坊已售罄 高品質(zhì)可居住產(chǎn)品缺乏 市區(qū) 多為爛尾樓改造案例 市區(qū) 遠(yuǎn)郊 華誼新城大廈建面 1萬(wàn) 住宅小區(qū)附屬 紅樓財(cái)富廣場(chǎng)建面 1萬(wàn) 酒店改造 海怡大廈建面 3 3萬(wàn) 爛尾樓改造 港隆休閑廣場(chǎng)建面 2萬(wàn) 新建商辦項(xiàng)目 上海青年城建面 30萬(wàn) 新建綜合體 禹洲金橋國(guó)際建面 20萬(wàn) 爛尾樓改造 萬(wàn)達(dá)周浦廣場(chǎng)建面 30萬(wàn) 新建綜合體 靜安紫苑建面 5 1萬(wàn) 新建商辦項(xiàng)目 鵬欣國(guó)際家紡中心建面 13萬(wàn) 新建綜合體 星河世紀(jì)城建面 4 5萬(wàn) 住宅小區(qū)附屬 三湘商業(yè)廣場(chǎng)建面 10萬(wàn) 新建綜合體 珠江假日廣場(chǎng)建面 7 7萬(wàn) 新建綜合體 北苑大廈建面 2萬(wàn) 爛尾樓改造 遠(yuǎn)郊 大型綜合體中的主力產(chǎn)品 酒店式公寓分析 二 市區(qū)酒店式公寓產(chǎn)品稀缺 酒店式公寓分析 三 酒店式公寓對(duì)地塊價(jià)值提升大 通過高品質(zhì)酒店式公寓物業(yè)打造 增添社區(qū)的整體居住氛圍與住宅物業(yè)結(jié)合形成項(xiàng)目高品質(zhì)居住社區(qū)的概念且酒店式公寓物業(yè)能夠更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)價(jià)值 北京酒店式公寓與普通公寓相比平均溢價(jià)達(dá)15 以上 辦公 酒店式公寓方向選擇 綜合市場(chǎng)分析和酒店式公寓對(duì)項(xiàng)目整體提升的幫助 確定在辦公和酒店式公寓兩個(gè)發(fā)展方向中選擇酒店式公寓 發(fā)展建議 整體產(chǎn)品定位 住宅 酒店式公寓 酒店 整體定位 整體定位 同步國(guó)際 高智領(lǐng)域 區(qū)域TOP豪宅 未來(lái)賣點(diǎn) 1 大隱隱于市 出則繁華 入則寧?kù)o 市 即項(xiàng)目所在的大環(huán)境 五角場(chǎng)城市副中心核心位置 熱鬧繁華所在 隱 即311地塊打造的居所整體私密性 隔斷性較強(qiáng) 出則繁華 一路之隔即五角場(chǎng)商業(yè)中心所在 入則寧?kù)o 回到家中一切喧囂拒之門外 體驗(yàn)大隱于市的生活大境 出世 入世瞬間切換 未來(lái)賣點(diǎn) 2 產(chǎn)品獨(dú)特性 具備區(qū)域內(nèi)的排他性 方圓5公里內(nèi)主要有新江灣居住板塊和曲陽(yáng)居住板塊 曲陽(yáng)居住板塊目前以老公房為主 新江灣居住板塊則以生態(tài)居住為主 相比其他兩大板塊 本項(xiàng)目產(chǎn)品獨(dú)具特色 有機(jī)復(fù)合綜合社區(qū) 產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)歐美風(fēng)格 產(chǎn)品細(xì)節(jié)融入歐美生活方式 未來(lái)賣點(diǎn) 3 歐美的現(xiàn)代居住方式 中西廚 戶型有幾大基本功能模塊組成 居住私密性強(qiáng) 動(dòng)靜功能分區(qū)明顯 精裝修 設(shè)置中西雙廚 壁爐 大書柜等 智能化 智能家居遠(yuǎn)程管理系統(tǒng) 3G網(wǎng)絡(luò)等 發(fā)展建議 設(shè)置獨(dú)立的全玻璃外墻的半地下會(huì)所可在如圖所示位置設(shè)置獨(dú)立的會(huì)所 供住宅 酒店式公寓及酒店三部分共同使用b 會(huì)所可設(shè)計(jì)成半地下式風(fēng)格 全玻璃外墻 成為社區(qū)的地標(biāo)性建筑c 可設(shè)置恒溫游泳池 健身房 桑拿 球類 書吧 親子活動(dòng)室 酒吧 中西式餐廳 多功能會(huì)議中心等功能 尤其是游泳池 健身房 壁球 網(wǎng)球等針對(duì)擁有歐美生活習(xí)慣的客戶的功能 住宅 EMBA學(xué)院 酒店式公寓 總部辦公 會(huì)所 酒店 發(fā)展建議 酒店式公寓及酒店共用大堂a 功能集中 酒店式公寓與酒店客戶共享社區(qū)配套 但主入戶區(qū)域 如電梯區(qū)域 仍然分離b 一層接待區(qū) 挑空結(jié)構(gòu) 大堂裝修以華麗寬敞的歐陸風(fēng)格或簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格為首選c 可設(shè)置休息等待區(qū)域 提供簡(jiǎn)單的茶水 飲料服務(wù) 發(fā)展建議 精裝租賃公寓 空間舒適度提高a 70平米一房 100平米以上兩房 歐美生活大尺度風(fēng)格化精裝 高標(biāo)準(zhǔn)配置 管家式服務(wù)五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 高檔品牌衛(wèi)浴 床上用品 地板 墻磚 燈具等地中海 美國(guó)加州等多種裝修風(fēng)格全方位設(shè)施配備 衛(wèi)星電視 微波爐 冰箱 保險(xiǎn)箱 洗衣機(jī) 電磁爐共享酒店服務(wù) 租車 票務(wù) 快遞 酒店預(yù)訂 洗衣 叫醒 免費(fèi)報(bào)紙等 發(fā)展建議 住宅產(chǎn)品建議 尺度建議客廳超大面寬8米以上臥室總統(tǒng)套房規(guī)格 超五星級(jí)酒店豪華套房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)具有配備男女獨(dú)立豪華衣帽間 獨(dú)立化妝間的空間尺度寬景陽(yáng)臺(tái)5 8米 唐寧ONE 180 二房 270 四房 360 四房 仁恒河濱 聯(lián)洋 270 四房 二房150 180平米三房200 250平米四房270平米以上 住宅產(chǎn)品建議 功能建議臥室均配備獨(dú)立衛(wèi)生間淋浴和浴缸均有配備和餐廳及客廳相通 空間開闊的家庭活動(dòng)室 發(fā)展建議 d 具備中 西廚房功能的烹飪空間e Retreat空間 用作書齋 琴室 處理公務(wù)空間 發(fā)展建議總結(jié) 項(xiàng)目整體定位 同步國(guó)際 高智領(lǐng)域 區(qū)域TOP豪宅項(xiàng)目賣點(diǎn) 大隱隱于市的生活大境 具備區(qū)域內(nèi)排他性的獨(dú)特產(chǎn)品 歐美的現(xiàn)代生活方式產(chǎn)品組合建議 住宅 酒店式公寓 酒店產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 a 設(shè)置獨(dú)立的全玻璃外墻的半地下會(huì)所 供住宅 酒店式公寓及酒店三者使用 功能設(shè)置體現(xiàn)歐美生活需求 b 酒店式公寓及酒店共用大堂 挑高設(shè)計(jì) 提供休憩區(qū) c 酒店式公寓五星級(jí)酒店精裝標(biāo)準(zhǔn) 全方位設(shè)施配備 高級(jí)定制服務(wù)水準(zhǔn) d 住宅體現(xiàn)歐美居住習(xí)慣 精裝修 大尺度 融合中西生活方式的功能設(shè)置 后續(xù)研究課題 后續(xù)研究課題 瑞安五角場(chǎng)項(xiàng)目作為一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目 經(jīng)歷了怎樣的發(fā)展階段 要使其持續(xù)成功運(yùn)營(yíng)乃至影響力進(jìn)一步提升可采取哪些舉措 通過實(shí)地考察 查閱文獻(xiàn)資料等方法 研究國(guó)內(nèi)外知名城市綜合體發(fā)展歷程 發(fā)展階段 驅(qū)動(dòng)因素 空間布局 物業(yè)配比 運(yùn)營(yíng)模式等情況 借鑒知名城市綜合體的成功經(jīng)驗(yàn) 進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 通過調(diào)研 研究智力型城市副中心的住宅市場(chǎng)發(fā)展情況 包括住宅市場(chǎng)整體發(fā)展階段 市場(chǎng)供需情況 產(chǎn)品特點(diǎn) 客戶特點(diǎn)等 尤其針對(duì)智力型客戶這一特殊群體 重點(diǎn)研究其產(chǎn)品偏好對(duì)住宅市場(chǎng)的影響 以期為本案住宅產(chǎn)品定位 設(shè)計(jì) 營(yíng)銷等提供市場(chǎng)依據(jù) 3 通過實(shí)地調(diào)研 對(duì)國(guó)內(nèi)外頂級(jí)豪宅的區(qū)域環(huán)境 產(chǎn)品特征 客戶特點(diǎn)等方面進(jìn)行考察分析 研究城市頂級(jí)豪宅的價(jià)值內(nèi)涵和亮點(diǎn)賣點(diǎn) 以借鑒適合的元素提升本案的價(jià)值 4 通過對(duì)創(chuàng)智天地及國(guó)內(nèi)外智力型辦公園區(qū)中企業(yè)高管的訪談 了解目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣 居住需求及閑暇喜好等 以打造更貼近客戶心理需求的產(chǎn)品 5 通過瑞安集團(tuán)高管訪談 瑞安全產(chǎn)品系列的實(shí)地調(diào)研 市場(chǎng)客戶對(duì)于瑞安品牌的認(rèn)知調(diào)研 香港瑞安總部的觀摩 了解瑞安集團(tuán)的開發(fā)歷程 獨(dú)特的企業(yè)精神和開發(fā)理念 使得項(xiàng)目能夠傳承瑞安的開發(fā)精髓 擁有瑞安集團(tuán)特有的精神標(biāo)簽 打造北上海具有全市影響力的又一精品樓盤 6 針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶中擁有歐美居住習(xí)慣的高智人群對(duì)于高品質(zhì)生活的需求 通過對(duì)相似客群集聚的居住產(chǎn)品 住宅 酒店式公寓等 作深入調(diào)研 同時(shí)對(duì)相關(guān)方面資深人士進(jìn)行訪談 研究目標(biāo)客群對(duì)于精裝修的理解和需求癖好 裝修標(biāo)準(zhǔn) 風(fēng)格等 為目標(biāo)客戶提供專業(yè)定制的精裝修產(chǎn)品 7 通過實(shí)地調(diào)研 對(duì)滬上酒店式公寓分布 供需 客戶等情況進(jìn)行分析 重點(diǎn)研究涉外人士和高智型人才聚集的酒店式公寓產(chǎn)品的特點(diǎn) 包括面積尺度 功能設(shè)置 設(shè)施配套 裝修情況等 為本案酒店式公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供參考依據(jù) 8 通過對(duì)于滬上歐美客戶集聚住宅區(qū) 古北 碧云 聯(lián)洋等 實(shí)地調(diào)研 高端涉外酒店式公寓實(shí)地調(diào)研 深入了解歐美生活習(xí)慣和偏好 研究本項(xiàng)目產(chǎn)品尺度及功能性 以此來(lái)確定具有針對(duì)性的面積段 配比 戶型功能等產(chǎn)品定位 公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介 南昌同策 公司簡(jiǎn)介 2009年總代理銷售金額突破400億 七度榮膺上海 金橋獎(jiǎng) 六年蟬聯(lián)中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理綜合