西安市國有土地上房屋征收評估辦法.doc

西安市國有土地上房屋征收評估辦法第一章 總 則第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證房屋征收評估客觀公平，依據(jù)國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、建設(shè)部國有土地上房屋征收評估辦法、房地產(chǎn)估價規(guī)范及西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 在本市新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定，適用本辦法。第三條 本辦法所稱國有土地上房屋征收評估（以下簡稱征收評估），是指根據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價值的各項(xiàng)因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。第四條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第二章 管 理第五條 市征收主管部門負(fù)責(zé)本市征收評估的監(jiān)督管理；其所屬的市房屋征收管理辦公室負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。第六條 市征收主管部門應(yīng)建立征收評估機(jī)構(gòu)的信用檔案，并將有關(guān)情況向社會公示。第七條 從事本市征收評估的評估機(jī)構(gòu)必須具備房地產(chǎn)評估相應(yīng)資質(zhì)，并在市征收主管部門備案。第八條 承擔(dān)征收評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在5日內(nèi)協(xié)商不成的，由市房屋征收管理辦公室組織相關(guān)部門依法采用投票、搖號、抽簽、招標(biāo)等方式確定。評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、惡意低收費(fèi)、虛假宣傳、虛假申報評估人員等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。第九條 房屋征收決定公告確定的同一征收范圍內(nèi)的被征收房屋，原則上由一家評估機(jī)構(gòu)評估；需要由兩家或兩家以上評估機(jī)構(gòu)評估的，評估機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就評估對象、評估時點(diǎn)、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、程序、參數(shù)選定等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。第十條 評估機(jī)構(gòu)選定后，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門與評估機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收評估委托合同。評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的征收評估業(yè)務(wù)。第十一條 在征收評估活動中，評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師有違法違規(guī)行為的，按照國務(wù)院國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、建設(shè)部房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法、注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法及西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法等規(guī)定處罰。第十二條 對于承接的征收評估項(xiàng)目，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的注冊房地產(chǎn)估價師開展業(yè)務(wù)。從事征收評估的人員應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價資格證書，并在法定機(jī)構(gòu)登記注冊。第十三條 征收評估前，征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向評估機(jī)構(gòu)明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向受委托的評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理情況。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照前款的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。第十四條 房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評估機(jī)構(gòu)提供評估所必需的資料，協(xié)助評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場查勘，搜集被征收房屋價值評估所必需的被征收房屋狀況的資料，房屋征收當(dāng)事人未履行義務(wù)造成評估結(jié)果失實(shí)的，房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第十五條 評估人員從事征收評估活動時，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，核對評估對象狀況，做好實(shí)地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數(shù)據(jù)，并妥善保管。實(shí)地查勘記錄由查勘的評估人員、征收當(dāng)事人簽字認(rèn)可。房屋征收當(dāng)事人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評估報告中做出相應(yīng)說明。征收評估所涉及的房屋建筑面積測量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)部房屋測量規(guī)范執(zhí)行。第十六條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定出具征收評估報告。評估報告應(yīng)由負(fù)責(zé)征收評估項(xiàng)目的兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第十七條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托合同的約定，向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果及時轉(zhuǎn)交被征收人，并在征得被征收人同意后予以公示。公示期間，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。初步評估結(jié)果存在錯誤的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。公示期滿后，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時向被征收人轉(zhuǎn)交分戶報告。第十八條 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料整理存檔：（一）評估報告（含技術(shù)報告）；（二）評估委托合同；（三）房屋征收公告及相關(guān)檔案資料（復(fù)印件）；（四）評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（五）評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等數(shù)據(jù)；（六）其它涉及評估項(xiàng)目的必要數(shù)據(jù)。第十九條 房屋征收當(dāng)事人對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向評估機(jī)構(gòu)提交書面復(fù)核評估申請。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。評估結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，出具書面答復(fù)告知申請人。第二十條 房屋征收當(dāng)事人對評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向評估專家委員會提交書面技術(shù)鑒定申請。第二十一條 受理征收評估鑒定申請后，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人，其中半數(shù)以上應(yīng)當(dāng)為注冊房地產(chǎn)估價師）單數(shù)成員組成鑒定組，處理征收評估鑒定事宜。原評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)對評估專家委員會鑒定涉及的有關(guān)事宜進(jìn)行說明。第二十二條 評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估值確定方式等評估技術(shù)問題出具書面鑒定意見。評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具該評估報告的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。第二十三條 征收評估費(fèi)用由委托人承擔(dān)，鑒定費(fèi)用由申請人承擔(dān)；但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。征收評估費(fèi)用按照政府價格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，鑒定費(fèi)用參照評估費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十四條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。因征收房屋造成的搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及西安市人民政府規(guī)定的其它補(bǔ)貼和補(bǔ)助費(fèi)用等，按照西安市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。第二十六條 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。第二十七條 被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第二十八條 本市國有土地上各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場價格修正法”評估。“典型房屋市場價格修正法”是指在同一征收范圍內(nèi)，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場價格，并根據(jù)不同房地產(chǎn)的微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等差異，對該價格進(jìn)行調(diào)整、修正，確定征收范圍內(nèi)類似房地產(chǎn)的評估價格。（一）“典型房屋市場價格修正法”的操作程序：1按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)、功能完整性等進(jìn)行房屋分類；2在同一類別房屋內(nèi)確定典型房屋；3求取典型房屋的市場價格；4根據(jù)被征收房屋與典型房屋微觀區(qū)域因素、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等方面的差異進(jìn)行修正；5確定被征收房屋的評估價格。（二）一般情況下，在同一征收范圍內(nèi)，可對各類別房屋分別確定其典型房屋的市場價格。如同一類別房屋的價格差異較大，可對同一類別房屋確定多個典型房屋市場價格。（三）典型房屋市場價格宜采用市場比較法評估確定。（四）不具備市場比較法條件的，可采用其它適宜的評估方法確定典型房屋的市場價格。求取典型房屋市場價格所采用的各種評估方法均按照房地產(chǎn)估價規(guī)范中所規(guī)定的技術(shù)路線和要求執(zhí)行。（五）房屋重置成新價格，依據(jù)西安市各類房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對于標(biāo)準(zhǔn)中未列舉的房屋類型和結(jié)構(gòu)可根據(jù)造價部門或行業(yè)管理部門公布的數(shù)據(jù)確定。（六）房屋的裝修及附屬物價格，按照實(shí)際使用狀況結(jié)合評估時點(diǎn)的市場價格計算。第二十九條 對于不適用“典型房屋市場比較法”的被征收房屋，可以選用其它適宜的房地產(chǎn)估價方法進(jìn)行評估。第三十條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其它不動產(chǎn)的價值。除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。第三十一條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價格提供依據(jù)，評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。第三十二條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第三十三條 征收范圍所在地區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估所必須的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時間等情況和數(shù)據(jù)。第三十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，其價值評估以征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門向評估機(jī)構(gòu)出具書面意見所說明的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。征收范圍所在地區(qū)人民政府或開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門與被征收人訂