資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第一章導(dǎo)論

資產(chǎn)評(píng)估學(xué) 引例 A公司 B公司 資產(chǎn) 獨(dú)立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu) 某一時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值 4 第一章導(dǎo)論學(xué)習(xí)內(nèi)容 1 資產(chǎn)概述2 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)3 資產(chǎn)評(píng)估的目的4 資產(chǎn)評(píng)估的原則5 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)6 資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 5 第一節(jié)資產(chǎn)概述 一 資產(chǎn)的含義 資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的 能夠用貨幣計(jì)量的 預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源 資產(chǎn)具有以下基本特征 1 資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的 2 資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源 即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流入的資源 3 資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量 二 資產(chǎn)的分類(lèi) 1 按資產(chǎn)存在形態(tài)分類(lèi) 有形 無(wú)形 2 按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi) 商譽(yù) 其他 3 按資產(chǎn)是否具有綜合能力分類(lèi) 單項(xiàng) 整體 兩者的價(jià)值差就是商譽(yù)圖表 1 1 8 第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn) 一 資產(chǎn)評(píng)估的概念 一 資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照相關(guān)法律 法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則 遵循適用的評(píng)估原則 選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型 依照法定的評(píng)估程序 運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法 對(duì)評(píng)估對(duì)象在特定目的下的評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析 估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程 二 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素 評(píng)估主體資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和相關(guān)人員評(píng)估客體被評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)對(duì)被估資產(chǎn)定價(jià)的依據(jù)評(píng)估原則內(nèi)在行為規(guī)范評(píng)估目的資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)本身經(jīng)濟(jì)行為的特征評(píng)估價(jià)值類(lèi)型對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定評(píng)估方法具體技術(shù)和手段評(píng)估程序工作步驟 價(jià)值與價(jià)格 價(jià)格 是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí) 是特定的交易行為中特定買(mǎi)方和賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣金額 價(jià)值 只是專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品 服務(wù)價(jià)值的估計(jì) 作為資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是評(píng)估對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格 11 二 資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn) 1 時(shí)點(diǎn)性 現(xiàn)實(shí)性 2 市場(chǎng)性3 預(yù)測(cè)性4 公正性5 咨詢(xún)性評(píng)估結(jié)論只是評(píng)估人員的一種主觀判斷 而不是客觀事實(shí) 評(píng)估結(jié)果本身并沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行的效力 評(píng)估結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供一個(gè)參考價(jià)值 三 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別 1 主體不同會(huì)計(jì) 由本企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員完成資產(chǎn)評(píng)估 由專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)完成2 目的不同會(huì)計(jì) 全面反映企業(yè)歷史和現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)狀況 為財(cái)務(wù)報(bào)告的使用者和企業(yè)管理服務(wù) 資產(chǎn)評(píng)估 為資產(chǎn)交易提供估值服務(wù) 3 前提條件不同會(huì)計(jì) 主要是以歷史成本為依據(jù)記錄資產(chǎn)的價(jià)值 資產(chǎn)評(píng)估 是以資產(chǎn)的效用和市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)判斷資產(chǎn)是否有價(jià)值及價(jià)值的大小 13 兩者的聯(lián)系1 資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)論為會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)提供依據(jù)2 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的形成依賴(lài)于會(huì)計(jì)提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料 資產(chǎn)評(píng)估大量運(yùn)用現(xiàn)代會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)方法 現(xiàn)值 可變現(xiàn)凈值 重置成本 公允價(jià)值 3 會(huì)計(jì)的入賬有時(shí)需要依靠資產(chǎn)評(píng)估的數(shù)據(jù) 第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的目的 一 資產(chǎn)評(píng)估的一般目的資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值 二 資產(chǎn)評(píng)估的特定目的國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 企業(yè)兼并 企業(yè)出售 企業(yè)聯(lián)營(yíng) 股份經(jīng)營(yíng) 中外合資 合作 企業(yè)清算 擔(dān)保 企業(yè)租賃 引起資產(chǎn)評(píng)估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為 對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)行為 前7種屬于必須評(píng)估的范圍 后幾種則根據(jù)具體情況 當(dāng)事人可自行決定是否需要評(píng)估 第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的原則 一 工作原則1 獨(dú)立性原則2 客觀性3 科學(xué)性 二 經(jīng)濟(jì)原則 1 預(yù)期原則2 貢獻(xiàn)原則3 替代原則4 最佳使用原則 法律 技術(shù) 經(jīng)濟(jì)上可行 適合于房地產(chǎn)的評(píng)估5 供求原則 練習(xí)題 1 資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn) c 的實(shí)際狀況 對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算 a 評(píng)估日期b 評(píng)估工作日期c 評(píng)估基準(zhǔn)日d 過(guò)去 現(xiàn)在及未來(lái) 2 不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指 c a 沒(méi)有物質(zhì)形態(tài)因而無(wú)法辨認(rèn)的資產(chǎn)b 因不具有綜合獲利能力而無(wú)法單獨(dú)出售的資產(chǎn)c 不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)d 除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn) 3 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值取決于資產(chǎn)的 c a 原先的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格b 生產(chǎn)成本c 預(yù)期效用d 評(píng)估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀 4 正常情況下 一棟別墅在某一時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 不會(huì)高于此時(shí)點(diǎn)重新開(kāi)發(fā)一同等效用別墅的成本 包括利潤(rùn) 這體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的 d a 貢獻(xiàn)原則b 客觀原則c 預(yù)期原則d 替代原則 5 下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是 c a 獨(dú)立性b 客觀性c 替代性d 科學(xué)性 6 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是 d a 前者必須高于后者b 前者必須低于后者c 前者必須等于后者d 前者可以高于 低于或者等于后者 7 資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià) 它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來(lái)完成的 這說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有 b a 市場(chǎng)性b 公正性c 咨詢(xún)性d 預(yù)測(cè)性 8 某一宗土地用于住宅開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為300萬(wàn)元 用于商業(yè)大樓開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元 用于工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元 城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn) 該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為 b 萬(wàn)元a 500b 300c 280d 360 多選題 1 資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)具有的基本特征是 bcd A 是由過(guò)去的交易和事項(xiàng)形成的B 能夠以貨幣衡量C 由特定權(quán)利主體擁有或控制的D 能給其特定主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益E 是有形的 2 涉及國(guó)有資產(chǎn)屬于必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)有 bde A 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 產(chǎn)成品出售B 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 企業(yè)清算C 企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離D 企業(yè)兼并 企業(yè)出售E 中外合資 合作3 資產(chǎn)評(píng)估的公正性表明資產(chǎn)評(píng)估具有 ad A 技術(shù)基礎(chǔ)B 程序基礎(chǔ)C 思想基礎(chǔ)D 組織基礎(chǔ)E 道德基礎(chǔ) 第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) 1 繼續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述 2 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)3 清算假設(shè) 繼續(xù)使用假設(shè) 該假設(shè)首先設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài) 包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn) 其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息 推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去 三種形式 在用續(xù)用 轉(zhuǎn)用續(xù)用 移地續(xù)用 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 是指假定有較為完善的公開(kāi)市場(chǎng)存在 被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣的公開(kāi)市場(chǎng)中進(jìn)行交易 公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件 指一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng) 在這個(gè)市場(chǎng)上 買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的 彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間 買(mǎi)賣(mài)雙方一的交易行為都是在自愿的 理智的 而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)也是資產(chǎn)評(píng)估中使用頻率較高的一種假設(shè) 凡是能在公開(kāi)市場(chǎng)上交易 用途較為廣泛或通用性較強(qiáng)的資產(chǎn) 都可以考慮按公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提進(jìn)行評(píng)估 公開(kāi)市場(chǎng)假是構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ) 清算假設(shè) 非持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè) 假設(shè)被評(píng)估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性 再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài) 由于清算假設(shè)假定被估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件之下 被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值通常要低于在公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提下或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值 例如 破產(chǎn) 抵押 第六節(jié)資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 一 價(jià)值類(lèi)型 一 概念價(jià)值類(lèi)型 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的類(lèi)別 是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定性 即評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵 是每一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的具體價(jià)值尺度 1 價(jià)值類(lèi)型可以說(shuō)明評(píng)估價(jià)值的涵義 是評(píng)估值 質(zhì) 的規(guī)定2 不同屬性的價(jià)值類(lèi)型 數(shù)量上也不同3 價(jià)值類(lèi)型是必須的 資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程開(kāi)始就應(yīng)確定價(jià)值類(lèi)型 4 評(píng)估目的決定價(jià)值類(lèi)型 但不是唯一依據(jù) 5 每一種價(jià)值類(lèi)型必須予以明確定義 二 價(jià)值類(lèi)型理論引入到資產(chǎn)評(píng)估中至少滿(mǎn)足或?qū)崿F(xiàn)兩個(gè)目標(biāo) 其一 為資產(chǎn)評(píng)估確定公允價(jià)值提供坐標(biāo)或標(biāo)志 其二 資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)人士向非專(zhuān)業(yè)人士提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù) 資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)保證資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)論能被評(píng)估報(bào)告使用人正確理解和使用 其一 為資產(chǎn)評(píng)估確定公允價(jià)值提供坐標(biāo)或標(biāo)志國(guó)際上通行或認(rèn)可的 市場(chǎng)價(jià)值 是一個(gè)理想或正常市場(chǎng)條件下資產(chǎn)得到最佳使用或最有可能使用狀態(tài)下的價(jià)值 但是 并不是每一項(xiàng)資產(chǎn)待評(píng)估的資產(chǎn)都處于理想狀態(tài) 這樣 力圖判斷資產(chǎn)的公允價(jià)值的基本目標(biāo)或一般目的也就無(wú)從實(shí)現(xiàn) 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型理論就是要通過(guò)合理劃分評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型來(lái)幫助評(píng)估人員合理把握資產(chǎn)評(píng)估中公允價(jià)值 其二資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)人士向非專(zhuān)業(yè)人士提供的專(zhuān)業(yè)服務(wù) 保證資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)論被正確理解和使用是資產(chǎn)評(píng)估的最終目的 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型理論要告誡評(píng)估人員 什么樣的價(jià)值表現(xiàn)形式是作為資產(chǎn)公允價(jià)值的典型標(biāo)志或正常條件下的資產(chǎn)公允價(jià)值 在資產(chǎn)評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)范圍內(nèi)會(huì)得到整體市場(chǎng)認(rèn)同 而其他的價(jià)值表現(xiàn)形式則是一定特殊條件下的資產(chǎn)公允價(jià)值 在資產(chǎn)評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)范圍內(nèi) 其合理性只能得到局部市場(chǎng)認(rèn)同 二 價(jià)值類(lèi)型分類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類(lèi)型 是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式的歸類(lèi) 不同的價(jià)值類(lèi)型從不同的角度反映資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值及其特征 不同屬性的價(jià)值類(lèi)型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上存在著差別的 在數(shù)量上往往也存在著差異 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型的形成 不僅與引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為 即資產(chǎn)評(píng)估特定目的有關(guān) 而且與被評(píng)估對(duì)象的功能 狀態(tài) 評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件等因素有著密切的聯(lián)系 一 分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)一是從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度來(lái)表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型 具體包括 繼續(xù)使用價(jià)值 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值等三種 二是從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì) 即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型 具體包括 抵押價(jià)值 保險(xiǎn)價(jià)值 課稅價(jià)值 投資價(jià)值 清算價(jià)值 轉(zhuǎn)讓價(jià)值 保全價(jià)值 交易價(jià)值 兼并價(jià)值 拍賣(mài)價(jià)值 租賃價(jià)值 補(bǔ)償價(jià)值等 三是以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件 以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型 具體包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值 第一種劃分方法有利于人們了解資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的假設(shè)前提條件 同時(shí)也強(qiáng)化了評(píng)估人員對(duì)評(píng)估假設(shè)前提條件的運(yùn)用 第二種劃分方法強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性 認(rèn)為有什么樣的資產(chǎn)業(yè)務(wù)就應(yīng)有什么樣的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型 第三種劃分方法不僅注重了資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果適用范圍與評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)條件及資產(chǎn)使用狀態(tài)的匹配 而且通過(guò)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值概念的提出 樹(shù)立了一個(gè)資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo) 對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理分類(lèi)主要有兩個(gè)層面的目的 第一 為評(píng)估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估提供指引 第二 使資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者能正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果 從這個(gè)意義上講 將資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值劃分為市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值更有利于實(shí)現(xiàn)劃分資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的目的 二 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的主要分類(lèi) 價(jià)值類(lèi)型 市場(chǎng)價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值 非市場(chǎng)價(jià)值 投資價(jià)值 使用價(jià)值 清算價(jià)值 持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值 保險(xiǎn)價(jià)值 課稅價(jià)值 凈變現(xiàn)價(jià)值 市場(chǎng)價(jià)值國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之后 所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額 當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明 謹(jǐn)慎行事 不受任何強(qiáng)迫壓制 市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足以下要求 1 評(píng)估對(duì)象是明確的 包括資產(chǎn)承載的權(quán)益 2 評(píng)估師在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中是以公開(kāi)市場(chǎng) 假設(shè) 來(lái)設(shè)定資產(chǎn)評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)條件 3 評(píng)估師是以評(píng)估對(duì)象被正常使用或最佳使用或最有可能使用 并達(dá)到正常使用水平和效益水平作為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)的使用狀態(tài) 4 評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中所使用的數(shù)據(jù)均來(lái)自于市場(chǎng) 我國(guó)的一般解釋 資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值 2 市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值中的 市場(chǎng)價(jià)值以外 或 非 字并不是否定評(píng)估結(jié)論與市場(chǎng)的聯(lián)系 而是強(qiáng)調(diào)非市場(chǎng)價(jià)值是那些不滿(mǎn)足 不具備資產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值 所以說(shuō) 市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的專(zhuān)有名詞和專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) 從市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的表述來(lái)看 市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值不是一種具體的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值存在形式 它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱(chēng)或組合 它包括了在用價(jià)值 投資價(jià)值 持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值 保險(xiǎn)價(jià)值 清算價(jià)值 課稅價(jià)值等一系列具體價(jià)值表現(xiàn)形式 使用價(jià)值 是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值估計(jì)值 而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)的情況 投資價(jià)值 是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計(jì)值 資產(chǎn)的投資價(jià)值與投資性資產(chǎn)價(jià)值是兩個(gè)不同的概念 投資性資產(chǎn)價(jià)值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值 保險(xiǎn)價(jià)值 是指根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值 理賠 標(biāo)準(zhǔn)所確定的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)值 清算價(jià)值 是指資產(chǎn)處于清算 迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值估計(jì)值 課稅價(jià)值 是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與財(cái)產(chǎn)征稅相關(guān)的價(jià)值 稅基 標(biāo)準(zhǔn)所確定的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)值 持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值 是指企業(yè)作為一個(gè)整體按照目前正在使用的用途 方式繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去所能表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)值估計(jì)值 由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)該企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn) 可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分 即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值 三 資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是指資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)所適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)選擇是否得當(dāng) 直接關(guān)系到評(píng)估的成敗 因此 它要求估價(jià)類(lèi)別與資產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹配 一 以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 二 以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 三 以財(cái)務(wù)報(bào)告及會(huì)計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 四 以貸款擔(dān)保 抵押和債券為手段的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 練習(xí)題 1 在企業(yè)兼并時(shí) 目標(biāo)企業(yè) 被兼并企業(yè) 價(jià)值評(píng)估的最適用假設(shè)是 a 清算假設(shè)b 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)c 繼續(xù)使用假設(shè)d 持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè) 2 銀行在因債務(wù)不能清償而需要對(duì)其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí) 該抵押房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估適用于 a 清算假設(shè)b 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)c 繼續(xù)使用假設(shè)d 持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè) 資產(chǎn)評(píng)估目的 假設(shè) 價(jià)值類(lèi)型之間關(guān)系PS 不需要掌握 僅供了解 一 資產(chǎn)評(píng)估目的對(duì)價(jià)值類(lèi)型的約束資產(chǎn)評(píng)估目的就是資產(chǎn)評(píng)估所要達(dá)到的目標(biāo) 資產(chǎn)評(píng)估的目的有資產(chǎn)評(píng)估一般目的和特定目的之分 資產(chǎn)評(píng)估一般目的 是泛指所有資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)共同的目的或目標(biāo) 即公允價(jià)值 資產(chǎn)評(píng)估特定目的 是每一項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的目的或目標(biāo) 是每一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目對(duì)某資產(chǎn)評(píng)估的具體要求 一 資產(chǎn)評(píng)估一般目的對(duì)價(jià)值類(lèi)型的約束資產(chǎn)評(píng)估的一般目的或資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的 資產(chǎn)評(píng)估作為一種專(zhuān)業(yè)人士對(duì)特定時(shí)點(diǎn)及特定條件約束下資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)和判斷的社會(huì)中介活動(dòng) 它一經(jīng)產(chǎn)生就具有了為委托人以及資產(chǎn)交易當(dāng)事人提供合理的資產(chǎn)價(jià)值咨詢(xún)意見(jiàn)的功能 就是說(shuō)不論因何原因引起 不論是什么樣的評(píng)估對(duì)象 就資產(chǎn)評(píng)估一般目的而言 資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果及其價(jià)值類(lèi)型或價(jià)值表現(xiàn)形式必須是公允的 從資產(chǎn)評(píng)估的角度 公允價(jià)值是一種相對(duì)合理的評(píng)估價(jià)值 是評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場(chǎng)條件 對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的合理估計(jì)值 資產(chǎn)評(píng)估中的公允價(jià)值既包含了資產(chǎn)評(píng)估中正常市場(chǎng)條件下合理評(píng)估結(jié)果 同時(shí)也包括了資產(chǎn)評(píng)估中非正常市場(chǎng)條件下的合理評(píng)估結(jié)果 因此 資產(chǎn)評(píng)估一般目的對(duì)價(jià)值類(lèi)型的約束是一種原則性的約束 簡(jiǎn)言之 就是所有的評(píng)估結(jié)果都要公允 二 資產(chǎn)評(píng)估特定目的對(duì)價(jià)值類(lèi)型的約束人們通常把引起資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求稱(chēng)為資產(chǎn)評(píng)估的特定目的 每種資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求 不但會(huì)在評(píng)估的價(jià)值量上有所體現(xiàn) 而且一定會(huì)表現(xiàn)為與這種具體要求相適應(yīng)的評(píng)估結(jié)果價(jià)值類(lèi)型 1 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 如果沒(méi)有特殊說(shuō)明 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型并無(wú)特別要求 評(píng)估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型 2 企業(yè)兼并 企業(yè)兼并的種類(lèi)比較多 情況比較復(fù)雜 有些企業(yè)兼并活動(dòng)帶有戰(zhàn)略性 需要從兼并方的角度考慮被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型 有些企業(yè)兼并活動(dòng)具有被動(dòng)性 需要從被兼并方的角度考慮評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型 有些企業(yè)兼并活動(dòng)具有整合效應(yīng) 評(píng)估時(shí)需要將整合因素考慮進(jìn)去 來(lái)把握評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型等 3 企業(yè)出售 如果沒(méi)有特殊說(shuō)明 企業(yè)出售對(duì)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型并無(wú)特別要求 評(píng)估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型 4 企業(yè)聯(lián)營(yíng) 企業(yè)聯(lián)營(yíng)的種類(lèi)比較多 情況也比較復(fù)雜 有些企業(yè)聯(lián)營(yíng)活動(dòng)帶有戰(zhàn)略性 需要從聯(lián)營(yíng)雙方的角度考慮被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型 有些企業(yè)聯(lián)營(yíng)活動(dòng)具有整合效應(yīng) 評(píng)估時(shí)需要將整合因素考慮進(jìn)去 來(lái)把握評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型等等 5 股份經(jīng)營(yíng) 如果沒(méi)有特殊說(shuō)明 股份經(jīng)營(yíng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型并無(wú)特別要求 評(píng)估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型 6 中外合資 合作 如果沒(méi)有特殊說(shuō)明 中外合資 合作對(duì)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型并無(wú)特別要求 評(píng)估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型 7 企業(yè)清算 包括破產(chǎn)清算 終止清算和結(jié)業(yè)清算 企業(yè)清算引起的資產(chǎn)評(píng)估 必須考慮市場(chǎng)條件不正常的因素對(duì)評(píng)估結(jié)果價(jià)值類(lèi)型的影響 8 擔(dān)保 擔(dān)保通常包括抵押 質(zhì)押 保證等 擔(dān)保引起的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件的約束可以分為兩種情況 正常市場(chǎng)條件或非正常市場(chǎng)條件 評(píng)估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況和有關(guān)要求選擇一種市場(chǎng)條件 并據(jù)此選擇評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型 9 企業(yè)租賃 如果沒(méi)有特殊說(shuō)明 企業(yè)租賃對(duì)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型并無(wú)特別要求 評(píng)估人員可根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型 二 關(guān)于價(jià)值類(lèi)型的選擇與資產(chǎn)評(píng)估目的等相關(guān)條件的關(guān)系應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握 其一 資產(chǎn)評(píng)估目的等相關(guān)條件影響所選擇價(jià)值類(lèi)型 其二 價(jià)值類(lèi)型的正確選擇有利于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估目的 一 影響價(jià)值類(lèi)型選擇的資產(chǎn)評(píng)估條件價(jià)值類(lèi)型的選擇本來(lái)就應(yīng)該受到評(píng)估目的等相關(guān)條件的制約 或者說(shuō)價(jià)值類(lèi)型是在評(píng)估目的等相關(guān)條件的基礎(chǔ)上形成的 可以說(shuō) 資產(chǎn)評(píng)估目的等相關(guān)條件構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值基礎(chǔ) 除資產(chǎn)評(píng)估特定目的外 構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)的相關(guān)條件主要有兩個(gè)方面 其一 是資產(chǎn)自身的功能 利用方式