城市房屋拆遷補償?shù)幕緲?biāo)準(zhǔn).docx

城市房屋拆遷補償?shù)幕緲?biāo)準(zhǔn)本期講的房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是針對國有土地上房屋拆遷，大家可以簡單理解為城市里的房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。言下之意，本期節(jié)目講的內(nèi)容不適用于集體土地上的房屋拆遷，大家可以的簡單理解成不適用于農(nóng)村房屋拆遷。請大家特別注意這一點。一直以來，我們都想給大家講一期拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)目，因為這是拆遷戶最關(guān)心的問題，很多拆遷戶打來咨詢電話頭一句就是請問律師法律規(guī)定房屋拆遷每平米補償多少錢。這個問題問得我們律師也很為難，因為現(xiàn)行法律并沒有統(tǒng)一規(guī)定房屋拆遷補償每平米多少錢，法律為什么沒有規(guī)定拆遷補償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，請大家觀看我們先前制作的一期視頻節(jié)目，“為什么法律不確定具體的補償標(biāo)準(zhǔn)？”，我相信大家看了那一期節(jié)目后就有了一定的認(rèn)識。很多拆遷戶對網(wǎng)上流傳的國務(wù)院頒布實施的“國家房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)”或者“房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)”深信不疑，我們再次聲明，國務(wù)院并沒有頒布實施所謂的“國家房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)”或者“房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)”這樣的法規(guī)。做這期節(jié)目的難點在于：一是現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定房屋拆遷每平米補償多少錢，我們律師依據(jù)什么來告訴你。二是我們國家地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，同樣的房屋在不同的省市的價值是不一樣的，別說不同省市，就是同一個區(qū)縣的房屋在不同區(qū)位，價值也是不一樣的，區(qū)位簡單講就是房屋坐落的位置，就是通常我們講的地段，地段好的房屋價值就高，地段不好的房屋價值就低。從法律上講，房屋拆遷補償?shù)膬r格由評估報告來作出，可現(xiàn)實的問題是評估報告作出的補償價格幾乎沒有哪個拆遷戶能夠接受，關(guān)于評估報告方面的內(nèi)容，請大家收看我們制作的視頻節(jié)目“評估報告上的補償數(shù)額為什么不靠譜？”，相信你看了那期節(jié)目就會明白我所說的。評估報告不靠譜，那我們用什么標(biāo)準(zhǔn)來確定自己的房屋拆遷補償數(shù)額呢？我們只能用一個折中的辦法，就是我們告訴你房屋拆遷補償數(shù)額的大致范圍。第一、合理范圍我們先說貨幣補償也就是給你錢的補償方式。后講產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換就是給你置換房屋的方式。國有土地上房屋征收與補償條例第十七條規(guī)定，房屋拆遷補償補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。我們這一期只能講被拆遷房屋的價值，其他的我們以后再講。補助和獎勵是羊毛出在羊身上，很多拆遷戶怕錯過了獎勵的期限而接受了不合理的拆遷補償。房屋的價值受房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地使用權(quán)等因素決定。國有土地上房屋征收與補償條例第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。什么是類似房地產(chǎn)，是與被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、土地使用權(quán)等相同或相似的房地產(chǎn)。類似房地產(chǎn)的市場價格，是評估時點與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場價。評估時點是市縣政府發(fā)布房屋征收決定公告之日。類似房地產(chǎn)的市場價格既包括你房屋的價值，也包括了你房屋所占用的土地使用權(quán)的價值。很多人對這一點不是很清楚，有的咨詢時給我們說國有土地上房屋征收評估辦法第十一條規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。你看拆遷補償數(shù)額是由房屋的補償數(shù)額和房屋所占用的土地使用權(quán)的補償數(shù)額兩部分構(gòu)成。我要告訴你的是，類似房地產(chǎn)的市場價格既包括你房屋的價格，也包括你房屋所占用的土地使用權(quán)的價格。就好比你向開發(fā)商買商品房一樣，開發(fā)商給你的價格有四部分構(gòu)成：一是開發(fā)商向政府賣土地使用權(quán)的費用；二是建房的成本費用；三是國家向開發(fā)商收取各項稅費；四是開發(fā)商的利潤。開發(fā)商向政府買土地使用權(quán)的費用就是你房屋所占用的土地使用權(quán)的費用，所以說類似房地產(chǎn)的市場價格既包括了你房屋的價格，也包括了你房屋所占用的土地使用權(quán)的價格。了解了以上的內(nèi)容，下面來談?wù)剬嵺`中房屋拆遷補償數(shù)額的范圍。講這個我們得有一些區(qū)分，比如北京、上海、廣州這些一線城市和二三線以及其他城市補償數(shù)額的范圍是很不一樣的。比如北京，房屋拆遷補償?shù)臄?shù)額一般是同一區(qū)域范圍內(nèi)新建商品房均價的2倍以上。給大家舉個例子：比如西單的商品房的均價是每平米6萬，處在同一區(qū)位范圍內(nèi)的房屋拆補償數(shù)額大概每平米12萬以上。實踐中，像西單、天安門廣場前、王府井等這些黃金地段的房屋拆遷，如果你要維權(quán)的話補償數(shù)額比我說的還要高很多。大家可以看到，一般情況下，北京的拆遷戶拿到的補償數(shù)額一般都比法律規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)高很多。二三線及其他城市補償數(shù)額的范圍又是怎樣的呢？實踐中，我們認(rèn)為二三線及其他城市里的房屋拆遷補償?shù)臄?shù)額能與同一區(qū)域范圍內(nèi)新建商品房均價保持相當(dāng)就算合理了。比如說，某省某市的某一區(qū)域的新建商品房的均價是每平米1萬，那么同一區(qū)域的房屋拆遷補償數(shù)額也要保持在每平米1萬左右。經(jīng)營用房的補償范圍可以按上面的方法去推就可以。如果以房屋置換的方式補償，一般情況下，要達到“拆一還一”的標(biāo)準(zhǔn)，比如你的房屋是100平米，就要給你補償100平米的房屋。如果你的房屋是平房的話，在補償?shù)臅r候還要考慮公攤面積的換算問題，因為平房一般是沒有公攤面積的，而樓房是有公攤面積的。實踐中，比較常見的是，平房的1平米對換樓房的1.1到1.3平米之間。具體我就不舉例說明了，你自己根據(jù)自己的實際情況去計算一下，就可以知道個大概。經(jīng)營用房如果是房屋置換的方式補償?shù)脑?，大致也可以按上面的方式去衡量。還有一種情形，城市里的平房帶有院子，這個沒有蓋房的院子如何補償呢，實踐中基本的補償方式是每平方米的補償數(shù)額按房屋每平米補償數(shù)額的一半來計算。第二、公平補償實踐中，拆遷矛盾十分突出，補償糾紛是核心，而補償糾紛具體來說又存在兩個方面矛盾：一是合理問題，解決的是房屋拆遷補償應(yīng)該拿多少錢的問題；二是公平問題，是同等條件的房屋應(yīng)該拿同等數(shù)額錢的問題。合理補償是從縱向的角度講的，下面從橫向的角度來講公平補償?shù)膯栴}。其實公平補償?shù)膯栴}很簡單，就是在同一拆遷范圍內(nèi)，基本相同的房屋應(yīng)該保持基本相同的補償標(biāo)準(zhǔn)?？蓪嵺`中，同一拆遷范圍內(nèi)，基本相同的房屋在補償上是不同的，有的高有的低，這種情形還是比較常見的。所以我們建議，在同一拆遷范圍內(nèi)的拆遷戶要留意和你基本相同的拆遷戶的補償數(shù)額情況，以避免自己吃虧。我們建議拆遷戶，首先要關(guān)注自己的房屋補償是否合理，其次在合理的基礎(chǔ)上再關(guān)注公平補償?shù)膯栴}。好了，以上是我們根據(jù)實踐總結(jié)出的經(jīng)驗，所以我們鄭重提醒拆遷戶，你具體的房屋補償有可能高于我所說的標(biāo)準(zhǔn)，但也有可能低于我所說的標(biāo)準(zhǔn)，如何具體確定自己的房屋補償，只能具體問題具體分析不能生搬硬套。下期節(jié)目我們講停產(chǎn)停業(yè)損失的內(nèi)容，請大家關(guān)注。拆遷中的注意事項有哪些？“四要”：第一、要收集整理資料。收集主要針對的是拆遷方的資料，比較重要的有：房屋征收或拆遷公告，房屋拆遷或者征收補償安置方案，政府部門對你的房屋做出的法律文書，比如違章建筑的處罰決定書等。整理主要針對的是拆遷戶自己這一方的資料，比較重要的有：房產(chǎn)證，土地證，宅基地證，房屋買賣合同，建設(shè)房屋時向有關(guān)部門繳納或被處罰的費用的憑證以及曾經(jīng)被相關(guān)部門處罰的法律文書。如果你實在記不住，我們建議拆遷戶：只要與房屋有關(guān)與拆遷有關(guān)的資料都進行收集。在這個地方，我們向廣大拆遷戶提醒一點，實踐中，有些地方政府或政府部門在履行法定的拆遷法律程序時，為了不讓拆遷戶選擇法律維權(quán)，對應(yīng)當(dāng)發(fā)布的法律文書選擇了一種比較齷齪的方式，比較常見是政府工作人員先將法律文書，比如房屋征收公告，貼在墻上然后用相機拍照后再撕掉，這樣呢，拆遷戶沒看到拆遷或征收公告，當(dāng)然也不知道提起什么法律程序，當(dāng)拆遷戶下定決心通過法律維權(quán)后，政府這個時候?qū)⒄掌贸鰜碚f你們早已超過法律時效了，進而導(dǎo)致法律程序無法進行?；诖?，我們建議正在經(jīng)歷拆遷的人你要時刻留意拆遷范圍內(nèi)政府部門張貼或發(fā)散的書面資料，貼在墻上的，建議你用比較好的照相機把它完整拍下來。第二、要對自己的房屋拍照或錄像。這個主要針對的是沒有證件的房屋而言，我們建議正在經(jīng)歷拆遷的人，不論你的房屋有證還是沒證，都進行拍照或錄像，拍照和錄像選擇一個就可以，即拍照又錄像的更好。在拍照或者錄像時一定要注意兩點：1、要從不同角度對房屋全方位的進行拍照或錄像；2、要從遠(yuǎn)景、近景的角度對房屋進行拍照或錄像，特別在拍遠(yuǎn)景照片或錄像時，鏡頭中除了你的房屋外，還必須有一個不拆的建筑物作為參照物，這樣做的目的主要是防范你的房屋一旦被違法拆除后，通過照片或錄像中的參照物可以清楚的判斷出你的房屋坐落的位置，這對法律維權(quán)非常有幫助。第三、要關(guān)注法律時效。法律規(guī)定，對一個行政行為不服，應(yīng)當(dāng)自法律文書送達之日或發(fā)布公告之日起60日內(nèi)提起行政復(fù)議或者3個月內(nèi)提起行政訴訟。過期后，實踐中復(fù)議機關(guān)或法院將不再受理這個案件，這對拆遷戶是十分不利的。比如，房屋征收公告發(fā)布后，如果你認(rèn)為補償安置條件不合理，強烈建議你自發(fā)布公告之日起60日內(nèi)提起行政復(fù)議或者3個月內(nèi)提起行政訴訟；再比如，政府對你作出房屋征收補償決定或者什么違章建筑的行政處罰后，如果你不服，我們強烈建議你自法律文書送達之日起60日內(nèi)提起行政復(fù)議或者3個月內(nèi)提起行政訴訟。第四、要運用法律程序。如果你認(rèn)為拆遷補償安置條件不合理，你一沒有關(guān)系，二沒有媒體給你撐腰，三你又沒有勇氣成為知名的釘子戶，而你又想提高拆遷補償，法律維權(quán)恐怕是你最理想的選擇。如果你確定要選擇法律維權(quán)，就必須高度關(guān)注拆遷法律程序問題。很多人對什么是拆遷法律程序不大清楚，從法律維權(quán)的角度而言，拆遷法律程序簡單講就是以提高拆遷補償為目的而進行的一系列法律規(guī)定的流程或者手續(xù)。我們律師就是通過這一系列法律規(guī)定的流程或者手續(xù)來幫助你提高拆遷補償安置條件的。如果你錯過這些法律程序，律師就無用武之地，就無法幫助你實現(xiàn)提高拆遷補償安置條件的目的。那么對于拆遷戶而言，在法律程序上應(yīng)該注意哪些方面呢：一是要關(guān)注上面說的法律時效的問題，不要錯過那個期限；二是收到政府部門的行政處罰決定書等書面資料時，要記住簽收時除了簽上自己的名字外還要寫上具體的日期，同時要記住簽收的的具體日期。三是實在弄不清楚的事情，強烈建議你咨詢專業(yè)律師。拆遷程序是法律維權(quán)不可缺少的路徑，我們建議拆遷戶不要輕易的放棄，我們已經(jīng)圓滿結(jié)案或正在辦理的案件之所以能夠取得非常好的效果，就是我們充分利用了拆遷的法律程序的結(jié)果。不論你請不請律師或者愿不愿意通過法律維權(quán)，我們強烈建議你要關(guān)注法律程序?！八牟灰保旱谝?、不要輕易簽字。在拆遷中，包括北京在內(nèi)，拆遷補償協(xié)議基本都不是在完全平等自愿的情況下簽訂的，但不管怎樣，你一旦在拆遷補償安置協(xié)議上簽字，事后想反悔難度非常大，盡管合同法規(guī)定在欺詐、脅迫或威脅的情況下簽訂的協(xié)議可以在撤銷，但在現(xiàn)實中是行不通的，包括全國法制狀況最好的北京也是這樣，原因有兩個：一是舉證難度大，你如何向法院拿出證據(jù)證明你是在欺詐、脅迫或威脅的情況下簽字的；二是拆遷獨有的特殊性，這個我相信你能夠明白，我就不細(xì)說了。實踐中，有些地方的拆遷，僅是口頭與拆遷戶約定補償安置條件沒有書面協(xié)議，或者拆遷戶簽訂補償協(xié)議后自己手里沒有書面協(xié)議。更可怕的情況是有些地方讓拆遷戶在拆遷方提供的空白紙上簽字，補償條件由拆遷方事后填寫，我們鄭重的提醒正在經(jīng)歷拆遷的人，堅決不能犯這樣的低級錯誤，因為后果不堪設(shè)想。我們經(jīng)常說一句話，一字值千金，對于一般的老百姓而言，絕大部分人可能一生也遇不到自己的字一字值千金的時候，但在拆遷中，你的簽字估計用一字值千金也不能形容它的價值，所以在拆遷中請你一定要慎重簽字。第二、不要輕易簽收。很多人不大明白什么是簽收，簡單講就是拆遷方送給你書面資料讓你簽字以證明你已經(jīng)收到這份書面資料的簽字就叫簽收。一般情況下，凡是要你簽收的，都是對你產(chǎn)生法律效力的文書，所以建議拆遷戶要慎重，不明白的最好不要簽收，已經(jīng)簽收但不明白意思的，強烈建議你咨詢專業(yè)拆遷律師。第三、不要將證件等原件書面資料交給拆遷方。實踐中，有些地方，為了不讓拆遷戶通過法律維權(quán)，會以核查證件等為名將你的與房屋有關(guān)的資料特別是房產(chǎn)證、土地證，交費的憑證等收上去，你再想要回來時他們會以種種理由推諉。