房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作現(xiàn)場會交流材料.doc

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作現(xiàn)場會交流材料(重慶)2000-11-15來源：上傳人：重慶市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的實(shí)踐與體會 重慶市國土資源和房屋管理局 （二年十月十九日） 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)與行政管理機(jī)關(guān)徹底脫鉤，成為市場上獨(dú)立的企業(yè)法人，既是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的必然要求，又是國家對行政機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位改革的要求。從去年8月份到今年6月底，我局根據(jù)市政府的安排布署，結(jié)合建設(shè)部、國土資源部的有關(guān)會議文件精神在全市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)開展了脫鉤改制工作。目前這一工作已經(jīng)完成，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下： 一、脫鉤改制前后我市房價、地價評估機(jī)構(gòu)的基本情況： 從一九九二年來，我市分別設(shè)立房價、地價評估所。至去年8月，我局陸續(xù)審批設(shè)立了48個房價評估機(jī)構(gòu)和29家地價評估機(jī)構(gòu)。幾年來，我們根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定和建設(shè)部、國土資源部的要求，對全市房價、地價評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了卓有成效的管理。改制前，全市有房屋評估和土地評估機(jī)構(gòu)共68家，其中房價評估機(jī)構(gòu)39家，土地評估機(jī)構(gòu)29 家，分別隸屬于各級建委、財政、金融等部門；也有少數(shù)為股份制企業(yè)。全市有注冊房屋估價師近400名，注冊土地估價師420名；建立有房地產(chǎn)估價師協(xié)會和土地估價師協(xié)會。對機(jī)構(gòu)的設(shè)立、審批、年檢、注銷均由我局負(fù)責(zé)。市局屬直屬事業(yè)單位的評估機(jī)構(gòu)2家，分別為市房地產(chǎn)評估所和土地評估所，職工40名，其中房地產(chǎn)評估所27名，土地評估所13 名，注冊土地房產(chǎn)和土地估價師共18名。兩所均于一九九二年經(jīng)市編委批準(zhǔn)成立，屬于自收自支事業(yè)單位。截止到九九年底，兩所資產(chǎn)總額近兩仟萬元。 去年八月，重慶市政府發(fā)布政府令，即重慶市資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理辦法；市國資局印發(fā)了關(guān)于全市資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知，具體安排部署全市各類房產(chǎn)、土地、國有資產(chǎn)等評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行脫鉤改制，要求各評價機(jī)構(gòu)必須在人員、財務(wù)、職能和名稱四個方面同原主管部門或掛靠單位徹底脫鉤，不脫鉤的不得再從事評估業(yè)務(wù)；脫鉤以后，按照公司法或合伙企業(yè)法的要求，改制組建以注冊評估師出資設(shè)立的合伙制或有限責(zé)任制的評估機(jī)構(gòu)。脫鉤改制以后，各類評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立和資質(zhì)等級，由市政府成立資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格評審委員會審批，評審委員會主任由分管副市長兼任，各專業(yè)主管部門只負(fù)責(zé)初審工作。土地房屋系統(tǒng)所管理的評估機(jī)構(gòu)一律納入脫鉤改制的范圍，由我局負(fù)責(zé)本系統(tǒng)內(nèi)改制工作。 經(jīng)過近一年的脫鉤改制，在39家房價評估機(jī)構(gòu)中有11家未能完成脫鉤改制被注銷評估資格。29家地價評估機(jī)構(gòu)中有 23家未完成脫鉤改制被注銷評估資格。我局直屬的市房價評估所改制分設(shè)為兩個有限責(zé)任評估機(jī)構(gòu)；原21個分所，只有 1個縣房價評估分所經(jīng)脫鉤改制成立獨(dú)立的企業(yè)法人，其余 20個分所撤銷。市地價評估所改制為君達(dá)有限評估公司，原設(shè)14個分支機(jī)構(gòu)全部撤銷。 二、摸清情況，知難而進(jìn)。 改制涉及職工身份、福利待遇、利益分配等諸多方面的矛盾，件件事情無小事，都可能影響脫鉤改制的推進(jìn)，為了摸清職工的思想狀況，掌握工作的主動權(quán)，我局重點(diǎn)對局屬房價評估所和地價評估所進(jìn)行調(diào)查，主要存在以下“四難”。 一是職工對改制信心不足，改制工作難實(shí)施，改制初期職工對改制的認(rèn)識不足，普遍認(rèn)為改制后會喪失事業(yè)單位職工身份，怕個人的就業(yè)、勞保、養(yǎng)老、醫(yī)療等福利都將受到極大的影響；年紀(jì)大的和年紀(jì)小的又沒估價師資格，怕出不了資占不了新企業(yè)的股份分配受影響；原所的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心改制后不能進(jìn)入新企業(yè)的董事會，心理難以承受；估價師擔(dān)心股份設(shè)置不合理、權(quán)益得不到保證。最擔(dān)心的還是離開了主管局的支持，業(yè)務(wù)受到影響，收益減少，因此，不愿改制。 二是人員構(gòu)成復(fù)雜，思想難以統(tǒng)一，兩所的職工人員構(gòu)成比較復(fù)雜，牽扯的面也比較廣，職工中多數(shù)是從其它事業(yè)單位和局機(jī)關(guān)調(diào)去的，有軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)的正團(tuán)級干部和剛分到位的轉(zhuǎn)業(yè)干部；有市政府辦公廳領(lǐng)導(dǎo)的子女；有局級后備干部；有我局機(jī)關(guān)的局極，處級干部的子女多名；有工作三十多年的老同志，也有才參加工作的碩士研究生等，不少同志都希望不改制，或能回到原工作單位。為此，大量的思想工作不僅在改制單位，也涉及到局機(jī)關(guān)局、處級干部和社會的方方面面。思想很難統(tǒng)一。 三是要求改制分步實(shí)施，整體推進(jìn)難。改制機(jī)構(gòu)的職工和領(lǐng)導(dǎo)也曾向局黨組反應(yīng)，要求改制分二步走：第一步即愿意脫鉤改制的同志先走出去；不愿改制的同志留下來，繼續(xù)承擔(dān)公益性的評估，不進(jìn)入評估市場。第二步待條件成熟以后再脫鉤，這種要求也是符合政策規(guī)定的。 四是改制工作的要求高、工作難度大。脫鉤改制是按公司法組建新的評估公司，原所職工的安置補(bǔ)償方案，新企業(yè)的章程等都必須要每個職工簽字才能通過。加上脫鉤以后，主管局不再有行政權(quán)，只能通過建議等方式來促進(jìn)改制工作的進(jìn)行，力度有限。而且在脫鉤改制過程中，往往因?yàn)橘Y產(chǎn)處置、安置補(bǔ)償、股份設(shè)置、董事會產(chǎn)生辦法、職工福利基金、獎勵基金、職業(yè)風(fēng)險基金的歸宿、個人住房等問題不如職工的意，都可以拒絕簽字，使改制工作難以進(jìn)行，工作難度大。 兩上所的問題，是全市評估機(jī)構(gòu)的普遍問題。針對“四難”，領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)為只有嚴(yán)格貫徹國家和市政府的文件加大工作力度做好思想工作，知難而進(jìn)，才能保證脫鉤改制的成功。 三、精心組織，確保評估機(jī)構(gòu)改制順利進(jìn)行。 1、組建機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一思想。為了確保改制工作的順利進(jìn)行，經(jīng)局黨組研究決定成立局脫鉤改制領(lǐng)導(dǎo)小組，局長任組長、分管副局長任副組長，有關(guān)處室的處長為成員。局黨組也多次召開會議，專題研究脫鉤改制事宜，統(tǒng)一了對脫鉤改制的認(rèn)識，確保了改制工作的如期完成。局先后召開了全市的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制會議，全面部署工作，下發(fā)專門文件規(guī)定了脫鉤改制的原則、范圍、時限。明確在2000年六月底沒有脫鉤改制的，一律注銷評估資格，不準(zhǔn)再從事評估業(yè)務(wù)。同時局領(lǐng)導(dǎo)小組除加強(qiáng)對本系統(tǒng)的評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)外，重點(diǎn)抓好局屬兩個所的改制，以點(diǎn)帶面，推動全市改制工作。 2、確定了整體脫鉤、依法循進(jìn)、平穩(wěn)過渡、有利發(fā)展的脫鉤改制原則。經(jīng)局黨組研究決定，對局屬評估所要在人員、職能、財務(wù)、名稱四個方面徹底與局機(jī)關(guān)脫鉤；一步到位；兩所在編在崗職工必須全部參加脫鉤改制；脫鉤以后組建合伙制或股份制企業(yè)由職工通過表決方式自行選擇。 3、制定脫鉤改制方案。從去年11月到今年4月，原市房價評估所先后制定了四套脫鉤改制方案，市地價所也制定了幾種方案，均因職工意見不統(tǒng)一而未能實(shí)施。主要是在脫鉤以后是否分所，安置補(bǔ)償如何計算，原所資產(chǎn)如何處置，新所股份如何設(shè)置，新所董事會人員如何產(chǎn)生等問題難以統(tǒng)一。在這種情況下，我局另制定了一套指導(dǎo)性方案，經(jīng)請示房地產(chǎn)業(yè)司，并與具體負(fù)責(zé)全市評估機(jī)構(gòu)改制工作的重慶市國資局及市有關(guān)部門協(xié)商一致后，再由原所職工表決選擇。 4、成立幫促指導(dǎo)小組。為推進(jìn)脫鉤改制的實(shí)施，在局脫鉤改制領(lǐng)導(dǎo)小組之下又成立了由局市場處、資產(chǎn)處、人事處、組織處、財務(wù)處、紀(jì)檢組等有關(guān)處室負(fù)責(zé)人組成的脫鉤改制幫促指導(dǎo)小組，定人、定責(zé)任、定時間，幫助和督促兩個評估所落實(shí)脫鉤改制中的每一項(xiàng)具體工作，并及時協(xié)助解決有關(guān)問題。 5、清算資產(chǎn)，落實(shí)資產(chǎn)處置和人員安置組建新所。對原所的資產(chǎn)（流動資金、固定資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等）等聘請了一家會計師事務(wù)所進(jìn)行清算。清算以后，局里根據(jù)國家和重慶市的有關(guān)文件規(guī)定提出處置意見，爭取市有關(guān)部門原則同意后，再與原所改制小組協(xié)商，取得一致意見后，局領(lǐng)導(dǎo)與新機(jī)構(gòu)法人代表簽定資產(chǎn)處置協(xié)議。同時，對人員的安置補(bǔ)償，由局根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定提一個總的額度，經(jīng)市有關(guān)部門同意后交原所改制小組，根據(jù)職工工齡、所齡、職務(wù)、職稱等因素提出分類設(shè)分意見，經(jīng)職工表決后進(jìn)行計分，計算出每個人的安置補(bǔ)償費(fèi)，然后再由原所領(lǐng)導(dǎo)與職工簽定人員安置協(xié)議。安置補(bǔ)償完結(jié)后，原所職工按公司法的有關(guān)規(guī)定，組建新的股份有限公司。 在局和所雙方共同努力下，我局評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制已全部完成。原市房價評估所一分為二，分設(shè)為重慶協(xié)同房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司和重慶正源房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司，市地價所改制為君達(dá)資產(chǎn)評估有限公司；原兩所40名職工（包括七名處級干部）的人事檔案已全部移交給市人才交流中心管理；人員安置補(bǔ)償費(fèi)按人均4萬元計算；流動資金和債權(quán)債務(wù)局里全部收回，獎勵基金和一部分執(zhí)業(yè)風(fēng)險金留給改制后的新公司，固定資產(chǎn)（汽車、辦公用房及電腦、空調(diào)等辦公用品）分別按清算評估值打折租賃給叁個新公司使用；原所的辦公桌、椅、文件柜、保險柜及低值易耗品均贈送給叁個新公司。原所的黨、團(tuán)、工會等組織關(guān)系，經(jīng)請示暫由我局代管。新公司全體職工均為股東，股權(quán)設(shè)置比例為董事會成員高于估價師，估價師高于一般職工。其中協(xié)同公司董事會成員的股權(quán)占42.94，七名估價師占60.7，正源公司董事會成員的股權(quán)占31.3，七名估價師占61.7；君達(dá)公司董事會成員股權(quán)占30以上，估價師股權(quán)占60以上。 四、搞好房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的幾點(diǎn)體會： （一）要認(rèn)清形勢，明確目標(biāo) 我們認(rèn)為：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及整個中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的主題，是創(chuàng)新主體，迎接挑戰(zhàn)。創(chuàng)新主體，就是使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)真正成為市場經(jīng)濟(jì)的主體。長期以來，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)并非真正的自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人，在很大程度上受政府主管部門干預(yù)太多，在業(yè)務(wù)上保護(hù)過多，影響了評估市場的發(fā)育。因此，脫鉤改制就是要剝離中介機(jī)構(gòu)與政府職能關(guān)系，使其真正成為產(chǎn)權(quán)利明晰的企業(yè)法人、合格的市場主體。迎接挑戰(zhàn)，即指積極迎接我國加入WTO后，我們所面臨的挑戰(zhàn)。中國加入WTO，國外成熟與發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)會大量涌入，并將會按國際上通行的市場規(guī)則運(yùn)行、競爭；在這種情況下，我們的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不能再壟斷或受政府部門的保護(hù)，應(yīng)該在同等的基礎(chǔ)上參與市場的競爭。因此無論是近在眼前的加入WTO，還是建立我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，政、事、企分開都已是必然之勢。作為政府主管部門則應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，與房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及整個中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的脫鉤，使之改制評估與中介機(jī)構(gòu)真正成為產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，盡早地投身市場實(shí)踐，提高其在市場經(jīng)濟(jì)中的競爭力。 （二）要加強(qiáng)引導(dǎo)，促進(jìn)轉(zhuǎn)變 在長期計劃經(jīng)濟(jì)的模式下，我們下屬的企事業(yè)單位的干部、職工，形成了一些固有的觀念及思路，這些觀念、思路對其脫鉤改制、走向市場是一種嚴(yán)重的障礙。因此，在改制中我們注意了加強(qiáng)引導(dǎo)、宣傳、教育與灌輸，促進(jìn)其轉(zhuǎn)變觀念，從“要我改”變?yōu)椤拔乙摹?。近幾年，我們?jīng)常對下屬單位講改革的意義、分析當(dāng)前的形勢、指出為什么改、應(yīng)該怎樣改。評估所進(jìn)入脫鉤改制的實(shí)施階段后，我們深入單位，直接聽取所領(lǐng)導(dǎo)和全體職工的意見，分層次、面對面地解答疑難問題，解除他們思想上的疑慮，努力創(chuàng)造一種大多數(shù)干部職工接受并愿意進(jìn)行脫鉤改制的氛圍，使他們由不愿意改，轉(zhuǎn)化為必須改、應(yīng)盡早改的認(rèn)識。 脫鉤改制工作盡管是大勢所趨、不得不為的事情，但方法簡單了也很難收到成效，只有獲得大多數(shù)職工的理解及支持，這項(xiàng)工作才能得到健康順利的發(fā)展。 （三）要精心指導(dǎo)，積極支持 脫鉤改制工作，是關(guān)系企業(yè)和整個中介行業(yè)發(fā)展的重要工作，與企業(yè)職工的利益和前途密切相關(guān)。因此，作為上級主管部門，我們加強(qiáng)對這項(xiàng)工作的精心指導(dǎo)。一是我們注意了全面、深入地掌握職工普遍關(guān)心的問題，認(rèn)真、細(xì)致地進(jìn)行調(diào)查研究，掌握第一手資料，做到對改制企業(yè)的情況心中有數(shù)。二是認(rèn)真研究有關(guān)脫鉤改制的政策，緊密結(jié)合改制企業(yè)的實(shí)際情況，提出脫鉤改制的具體思路、方案。由于這是一項(xiàng)全新的工作，許多方面的政策規(guī)定不完善或滯后，我們注意了既按照國家有關(guān)的法律和政策執(zhí)行，又聯(lián)系企業(yè)的實(shí)際情況，盡可能變通制定具體的實(shí)施辦法，同時加強(qiáng)與有關(guān)部門的研討、協(xié)商，求得共識和支持。 精心指導(dǎo)的同時，我們注意積極支持。用一句通俗的話講，就是在條件允許（不直接與法律政策相抵觸）的情況下，給他們的嫁妝應(yīng)盡量豐厚一些。具體講，就是為改制企業(yè)，創(chuàng)造一個盡量好的條件，對一些關(guān)系企業(yè)發(fā)展及職工利益的問題，尋求較好的解決辦法。在安置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定上，我們并不拘泥于現(xiàn)行規(guī)定，而是從原所社會、經(jīng)濟(jì)效益一直很好的實(shí)際出發(fā)，爭取有關(guān)部門支持，適當(dāng)提高了標(biāo)準(zhǔn)。在對每個職工確定安置費(fèi)時，不是簡單地把工齡作為計算的依據(jù)，而是綜合考慮所齡、職齡、職務(wù)、貢獻(xiàn)等各方面的因素，確定相應(yīng)的系數(shù)，做到尊重歷史、承認(rèn)差別、妥善解決。在資產(chǎn)的處置上，在劃清各自責(zé)任的前提下，清產(chǎn)核資，減去不良資產(chǎn)后，合理劃分；對企業(yè)現(xiàn)有的房產(chǎn)、汽