房地產估價在房地產業(yè)發(fā)展中的重要性.doc

隨著房地產二、三級市場的開放，住房制度改革中的已購公房入市交易，土地制度改革中的土地使用權交易和金融改革中的住房貸款，無不與房地產價格和價格評估有關系。房地產估價機構在房地產市場中實施“一門式”服務，房地產估價師更是任重道遠。二者在房地產二、三級市場中具有舉足輕重的地位，并發(fā)揮著橋梁和紐帶的作用。一、 只有房地產估價結果的權威性、獨立性和公正性，才能達到房地產價格的公平和合理，維護房地產市場的正常秩序。價格是市場的重要信息，是社會需求的尺度、標志和晴雨表。房地產這種特殊商品也不例外，房地產的核心問題即價格也是房地產市場供求的晴雨表，不符合社會資源配置的房地產價格必然制約著正常的房地產交易，或使房地產市場發(fā)生扭曲。房地產估價師的任務或責任就是以其評估結果的權威性、獨立性和公正性，來達到房地產價格的公平和合理，維護房地產市場的正常交易。因此，房地產估價師對于平抑房地產價格，抵制房地產轉移中的隱價瞞價，保護雙方當事人的合法權益起著價格衛(wèi)士的作用。國家提出在房地產交易中明顯低于市場價格的應予以評估，然而，這種“明顯”是建立在何種價格基礎上，首先也應該有一個標準，這個標準就需要由房地產估價師按法定的評估程序，運用科學的評估方法，在一定時間、一定城市內，依照房屋結構等級、質量標準和房屋的建成年代、裝修裝璜狀況等測算出房屋的市場價格，以供房地產交易市場參考。任何人在未到房屋所在地現場勘察，對一宗房地產的區(qū)位、環(huán)境、交易、樓層朝向等個別因素不明確的情況下，憑直覺是不可能判定交易房屋的準確價格的，更何況城市之大，價格的變化又是隨著市場的價值在隨時波動。因此，房地產估價機構就要定期提供房地產市場行情，房地產估價師就應該按照價值規(guī)律、定期調查、演算、評估出房屋的價格。二、 為繳納房地產稅費提供法定的價格依據。按照國家的有關法律法規(guī)的規(guī)定，房地產轉移應繳納契稅、營業(yè)稅、印花稅、手續(xù)費等，其稅率標準國家有明確規(guī)定，但其繳納稅費的客觀度則應依據房地產估價機構和房地產估價師評估出的房地產公開市場價值計收。在房地產二、三級市場中，涉稅評估是保證國家在房地產市場中稅收的重要環(huán)節(jié)。房地產涉稅評估由于量大面廣，在國外是房地產估價中的重要組成部分。根據國外的經驗，涉稅評估由于要遵循相關稅收法規(guī)、條例，涉及到社會公眾廣泛的利益與權益，因此，可由政府公務員中的房地產估價人員或由政府委托信譽好的社會房地產估價機構進行評估。目前各主要稅種涉及的房地產估價業(yè)務都必須由房地產估價師完成：一是為征收營業(yè)稅進行的估價，這種估價與轉讓房地產估價類似，房地產估價師對此項估價要持慎重的態(tài)度，以中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例、中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則為依據。二是為征收土地增值稅進行的估價，房地產估價師應以中華人民共和國城市土地使用稅暫行條例和當地制定的實施細則為依據，合理劃分土地等級。三是為征收房產稅進行的估價，應以中華人民共和國房產稅暫行條例和當地制定的實施細則為依據，房產稅的計稅依據為房產余值或租金收入，其價值的依據以評估確認為主。四是為征收契稅而進行的估價，即房地產權益發(fā)生轉移或變更時須評估其客觀合理的價格或價值，以便在市場上形成公允的市場價格。房地產贈與和交換時為保證契稅征收的估價。也應采用公開市場標準并對該房地產市場價格或交換差價進行評估。三、 為房地產二、三級市場開放后房地產抵押提供依據。房地產二、三級市場開放后，金融機構推出住房貸款以滿足人們改善住房條件、提高住房水平的需要，因此，房地產估價機構受理的住房貸款估價業(yè)務也越來越多。房地產抵押價值評估中，房地產估價師應該依據中華人民共和國擔保法、中華人民共和國城市房地產管理法、城市房地產抵押管理辦法以及當地的其它規(guī)定進行，采用公開市場價值標準，房地產估價師應該明確未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響，以規(guī)避在估價過程中出現的金融風險責任。房地產抵押價值評估時，房地產估價師還必須考慮一旦抵押人不履行債務，抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或拍賣、變賣該房地產時，該房地產能實現客觀合理價格折算到沒有抵押權時的價值，當然由于這種預期的價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產設定抵押權時的價值，為此，評估時應充分考慮未來金融風險問題。四、 房地產市場中糾紛不斷發(fā)生，房地產估價師提供合理估價是為有效解決房地產糾紛。隨著房地產二、三級市場的發(fā)展，涉及房地產糾紛的估價呈逐漸上升趨勢。這些糾紛的解決，經常需要房地產估價師為糾紛仲裁方、糾紛的一方或雙方、人民法院等提供估價服務。糾紛目的下的房產估價，除需要遵循一般房地產估價的原則和方法外，還應該充分了解糾紛多方的立場和意見，以便作出公正、客觀、合理的估價。五、 五、為房地產二、三級市場中客戶確定房屋的租售比例提供服務。隨著住房二級市場的發(fā)展，城鎮(zhèn)不少喬遷新房或準備購新房的家庭，對于決定舊房出租合算還是出售合算是一個難題。由于房屋商品的特殊價格，房屋升值潛力的大小、房屋財產處理心理的不同、家庭生活水平的差異以及國家政策的變化等原因，使房屋租與賣之間也存在著不同的商機或機遇。這些問題需要房地產估價師進行估價測算時，應從現行銀行利率來看出租比出售哪個有更多的獲利能力，評估出租、出賣二者的得失比，由業(yè)主確定是出租還是出售?？傊?，任何事物進入市場后，都必須而且只能有一個游戲規(guī)劃，即一個價格體系。隨著房地產二、三級市場的開放，由于中間環(huán)節(jié)全是市場行為，房地產市場的核心，即價格評估的重任就需要房地產估價機構和房地產估價師來承擔。我國房地產估價工作起步晚，但加入wto后的房地產二、三級市場會更加活躍，房地產估價師面對房地產轉讓、房地產的抵押、買賣、出租、析產、作價入股、企業(yè)改制、拍賣、法院仲裁等不同的估介目的，要采用不同的估介方法，使估價程序符合房地產估價規(guī)范的要求、估價結果符合房地產市場發(fā)展的經濟規(guī)律及法律、法規(guī)的要求。因此，房地產估價機構和房地產估價師在開放的二、三級市場中的作用和地位是十分重要的。要規(guī)范房地產市場，必須進行房地產估價，只有這樣，才能維護房地產當事人的合法權益、使房地產估價制度步入規(guī)范化、法制化的軌道并與國際慣例接軌，保證并促進我國房地產業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 房地產估價的作用1、買房賣房交易時的參考標準交易雙方為確定合理的交易價格，可以委托評估事務所進行評估，以評估價作為交易價格的參考。以避免交易雙方因對房產價值的不了解，期望值相差太遠而影響交易的正常進行。2、繳納房產稅費的依據 交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時，房地產管理部門如果認為明顯低于市場價值，會委托具有一定資質的專業(yè)評估機構對交易的房地產進行評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據。3、房產保險 房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。房地產投保時的保險價值評估，是評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。 4、申請銀行貸款 向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人抵押的房地產進行估價。借款者為了證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。 5、解決房產糾紛 發(fā)生房地產糾紛時，可委托具有權威性的專業(yè)房地產評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、 補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。 房地產估價介入建設項目前期工程咨詢的切入點介入建設項目前期工程咨詢一方面的房地產估價行業(yè)不斷拓展業(yè)務的需求，同時也是工程咨詢行業(yè)提高自身的業(yè)務水平和社會影響力的要求。房地產估價可以利用自身所長從多個點著手為建設項目前期工程咨詢提供服務。提供房地產市場分析房地產估價作為一個理論和實踐有機結合的房地產市場中介組織，對房地產市場的脈搏有著系統(tǒng)而科學的把握。不動產估價可以為那些房地產項目的前期工程咨詢提供最有力的房地產市場分析服務，這些技術顯然是大多數工程咨詢機構和其他中介咨詢機構所不能提供的。參與項目選址分析大多數的建設項目都離不開先拿地，后建設的程序。選擇適合的建設位置和規(guī)模，不僅僅要考慮生產布局的需要，同樣要綜合投資成本、區(qū)域環(huán)境、房地產市場前景、城市規(guī)劃等因素，在實現選址成本最低的同時，兼顧房地產的長期發(fā)展，避免因規(guī)劃變動、市場波動給投資行為帶來隱性的損失，促進土地資源的最佳合理配置。參與征地、拆遷安置分析對于所有的新建項目，不論是否屬于房地產類，征地拆遷都是其難以避免和十分關鍵的一個環(huán)節(jié)。新實行的項目申請報告通用文本也將建設用地、征地拆遷及移民安置分析作為其一個重要的章節(jié)。而目前，征地拆遷補償都有房地產估價機構提供補償價值依據，房地產估價機構熟悉地區(qū)各種征地拆遷補償市場，熟悉各項補償和安置政策，更在實際工作中與被征地、拆遷單位和群眾有著密切的溝通和接觸，了解他們的所需、所想。由房地產估價機構為建設項目前期工程咨詢提供征地拆遷政策咨詢、方案設計、補償預算，參與移民安置分析無疑是一個有益的選擇。參與投資經濟效益分析房地產估價的特長在于其對價值概念的深刻理解和把握，其參與投資經濟效益分析重點包括以下兩個方面：I.參與項目投資成本測算房地產估價參與投資成本測算主要是利用房地產估價師所具備的估價理論和執(zhí)業(yè)經驗，既能準確預測項目可能發(fā)生的土地征地費用、拆遷費用、開發(fā)費用、建筑安裝費用、前期費用等具體科目，又能利用成本法和市場比較法等理論體系，對項目的實際投資成本與市場成本進行有益的比較和分析，改變工程咨詢只對投資項目從整體上進行經濟評價的通常做法，提供經濟評價的準確性，提供更多、更準確地投資決策參考依據。II.參與項目投資收益測算對于很多房地產開發(fā)項目的投資收益測算，工程咨詢單位對其預期銷售價格和租金的測算往往缺乏系統(tǒng)的分析和依據，而房地產估價利用其市場比較法和收益法等理論，結合對房地產市場的了解，能夠對這些重要的收益指標做出比較準確和專業(yè)的判斷，進而增加工程咨詢成果的可信力。與此同時，對于很多非開發(fā)性項目的評價，工程咨詢往往將著眼點關注于項目投資運營后的現金流量分析，預測產業(yè)市場前景進而對整個項目進行評判。而房地產估價師有能力運用科學的方法，對投資項目房地產價值部分在投資經營期各個時點的價值作出比較科學地判斷，這對于準確把握項目的客觀運營成本，分析項目的實際運營收益有著重要意義，特別是對于那些不動產投資占總投資比重較大的項目，房地產估價帶來的結論無疑拓展了投資者的視野，直接影響到投資方案和投資效果。其他技術支持除了上述切入點，房地產估價作為估價行業(yè)的主體和房地產市場中最專業(yè)的中介咨詢機構，介入建設項目前期工程咨詢還可以提供很多具體工作的技術支持。包括：I.提供政策咨詢房地產市場的相關政策十分復雜，對于工程咨詢單位來說短期完全掌握是不現實的。特別對于具體的項目和咨詢服務，房地產估價可以提供征地拆遷、土地一級開發(fā)、土地招拍掛、工程建設、抵押貸款、房地產租售、房地產課稅等方面提供系統(tǒng)的政策咨詢服務。II.提供融資方案咨詢房地產是金融市場的重要組成部分，房地產投資環(huán)節(jié)的復雜性，資金需求的龐大性，融資政策的多變性，使得融資方案成為房地產項目或者房地產投資占重要比重的項目所必須認真考慮的重點和難點。房地產估價機構利用其對房地產市場、開發(fā)流程、貸款流程、金融市場的了解，及其從事抵押貸款和貸款項目評估的實際經驗，可以為項目提供融資方案咨詢。III.提供稅收方案咨詢房地產相關稅收一般占到國家稅收收入的20%以上。房地產開發(fā)環(huán)節(jié)中，將接觸到耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、房產稅、營業(yè)稅、所得稅等十余種稅收，對于項目的投資和經營將產生重大影響。房地產估價師利用其從事各種納稅評估的經驗，可以為建設項目全過程的相關稅收提供有建設意義的分析和籌劃。房地產評估重要性及其簡單方法介紹房地產評估，是以房地產為對象，由專業(yè)估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產客觀合理價格的估計、推測或判斷。 房地產估價業(yè)是涉及政府和社會各方面重大經濟利益的中介服務行業(yè)，住房制度改革中的租金和舊有公房售價標準的制定離不開房地產估價，新技術區(qū)的開發(fā)、土地批租以及舊區(qū)改造建設中的房屋拆遷，舊房改造等建設項目都需要通過價格評估提供正確的出讓、轉讓和補償標準。特別是我市隨著停止實物分房、貨幣補貼購房等政策的不斷深化，以及居民生活水平的不斷提高，二次置業(yè)、賣舊換新的愿望日趨迫切，房地產二三級市場空前活躍。房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產的估價。此外，在企業(yè)合資、兼并、承包經營、改制、破產清算、涉案中民事糾紛調解等方面都需要專業(yè)的、權威的估價作為房地產估值的鑒定和證依據。 歸納起來主要有以下幾個方面：房地產評估是新形式下房地產管理工作的需要。 是各類房地產交易的需要。 是房地產抵押、典當和保險業(yè)務的需要。 是房地產稅收的需要。 是房地產征用拆遷補償的需要。 是房地產糾紛處理的需要。 是企業(yè)合資、合作、租賃經營、承包經營、股份制改組、買賣、合并、兼并、分設、破產清算、結業(yè)清算、清產核資等的需要。 例如：老百姓在辦理房地產買賣、租賃、抵押、置換時對房地產的價格或租金會持有不同的看法，這就需要有公正、權威的房地產評估機構進行房地產價格評估，確定各方都可接受的合理的評估價格或租金。再比如，在遺產分配，或共有財產分割時，要做到合理的分配或分割，簡單的實物分配是不行的。特別是在多數情況下，房地產在形態(tài)上很難分割，這就需要房地產價格評估來解決。 房地產評估雖然是專業(yè)技術工作，但其原理并不復雜，為了讓客戶對房地產有一個更全面和深入的理解，對一些常用的房地產評估方法做以下介紹。 1、市場比較法：將要評估的房地產與在評估時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算要評估的房地產的客觀合理價格或價值的方法。 2、剩余法：預計評估對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。 3、收益法：預計評估對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到評估時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 4、成本法：求取評估對象在評估時點的重置價格（即在現在的市場行情下，重新建造評估對象所需的費用）或重建價格，扣除折舊，以此計算評估對象的客觀合理價格或價值的方法。 5、基準地價修正法：各地方政府一般定期對所轄區(qū)域公布基準地價，由評估對象所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地地價的方法。二、我國房地產估價行業(yè)的現狀 我國房地產估價行業(yè)于上世紀80年代中期起步。整個房地產估價行業(yè)一直處于政府主導的狀態(tài), 其應用范圍也相對狹窄，由于估價業(yè)起步較晚兼之我國的國情特殊，所以政府色彩濃厚。近幾年來,隨著我國房地產交易、經營、開發(fā)活動以及資本市場與房地產的結合日益緊密,房地產估價業(yè)務得到了空前的拓展,服務對象和服務形式也日益得到延伸,從而使得房地產估價服務成為涵蓋企業(yè)個人融資、房地產開發(fā)經 營、拆遷、司法訴訟、課稅等經濟活動中重要的基礎性工作。 中國的房地產評估從無到有,已發(fā)展為一個富有生命力的蓬勃向上的朝陽行業(yè)。據統(tǒng)計：2008年,我國房地產估價行業(yè)從業(yè)人員超過25萬人,取得房地產估價師資格的人員約3.7萬人,約3.3萬人注冊執(zhí)業(yè),房地產估價機構近5300家,其中一級資質房地產估價機構174家, 房地產評估師高素質的隊伍已經初步形成,估價機構的業(yè)務活動也進入了激烈的市場競爭時代。 但同時也看到, 不甚完善的估價機構和參差不齊的從業(yè)人員素質還不能完全適應我國快速發(fā)展的房地產市場經濟,社會的需求和一些非市場化影響制約著估價作業(yè)的獨立、客觀、公平原則的實施，制約著房地產估價行業(yè)的健康發(fā)展。四、房地產估價行業(yè)對城市土地集約利用的服務與推動 1、地產估價行業(yè)提供的地價評估服務對城市土地集約利用有深刻影響。估價作為一種經濟杠桿，可以有效促進土地的集約利用。由于絕對地租的存在，迫使土地使用者把土地的租用數盡可能降低；并在所使用的土地上盡可能多的追加投資，以提高土地的單面積產出率。土地使用者的主觀趨利傾向在客觀上促進了土地用效率的提高。另外，地價會因供求緊張而進行彈性調節(jié)，最終影響到土地的供需量。不同區(qū)位土地價值的差別可以對城市土利用功能的分異及強度的大小起著調控作用，從而對土地利用性質和利用強度進行調節(jié)，促進了城市功能分區(qū)及土地資源的優(yōu)化配置，是土地利用集約化、可持續(xù)化的延續(xù)。 2、房地產估價行業(yè)在城市土地的整合集約過程中發(fā)揮了重要作用 城市土地集約利用是一個整合集約的過程，不能單純依靠政府的力量采完成，是一個政府控制與市場調節(jié)相互配合、有機聯系、共同作用的過程。這其中政府起著引導、管理的作用，而市場主要是運用價格的變化來調節(jié)土地資源的供需房地產估價行業(yè)作為房地產市場