住宅物業(yè)管理系統(tǒng)解決方案.doc

住宅物業(yè)管理系統(tǒng)解決方案住宅物業(yè)管理系統(tǒng)解決方案1. 引言住宅產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大，涉及建筑、建材、房地產(chǎn)、輕工、化工、機(jī)械與冶金等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國目前每年建設(shè)城鎮(zhèn)住宅面積約3億m2，其總產(chǎn)值為約6000億元。從事住宅建設(shè)的施工企業(yè)近九萬家，約有3000萬人，設(shè)計(jì)單位一萬多家，約70萬人。但目前我國住宅建設(shè)總體水平還比較低，特別是住宅建設(shè)中存在科技落后，科學(xué)管理不夠，信息渠道不夠暢通，效益不夠突出等問題。迫切需要采用新技術(shù)和新管理機(jī)制，通過提高住宅建設(shè)科技含量，特別應(yīng)用信息技術(shù)來促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。住宅建設(shè)全過程，從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、銷售到物業(yè)管理屬流程型，如果僅僅強(qiáng)調(diào)其中某一環(huán)節(jié)的管理與技術(shù)水平提高，仍解決不了問題。必須研究住宅建設(shè)多企業(yè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟協(xié)同工作系統(tǒng)的組成與特點(diǎn)，達(dá)到全局優(yōu)化，才會(huì)起到極好的示范作用，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 物業(yè)管理在我國才剛剛起步。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國新建的住宅小區(qū)中，只約有10%提供專業(yè)的物業(yè)管理，而且全部處于虧損經(jīng)營狀態(tài)。由于物業(yè)管理隊(duì)伍基本上由外地民工組成，素質(zhì)普遍較低，給用戶所提供的服務(wù)相當(dāng)單一，基本上處于形同虛設(shè)的地步。同時(shí)，物業(yè)管理部門缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，用戶對(duì)物業(yè)管理采取不信任，不合作的態(tài)度。從近年來有關(guān)房地產(chǎn)的糾紛來看，用戶同物業(yè)管理部門的矛盾占相當(dāng)?shù)谋壤?。從目前國?nèi)情況看，物業(yè)管理存在以下問題： 人員素質(zhì)低，管理水平低 提供服務(wù)單一，技術(shù)含量低 人員過多，開支龐大 服務(wù)質(zhì)量差 嚴(yán)重虧損 用戶不信任 另外，我國目前還采用在小區(qū)建議成后，再招標(biāo)的辦法選擇物業(yè)管理單位。這就造成的業(yè)管理單位對(duì)建筑的本身功能知之甚少，對(duì)業(yè)主了解不多，倉促上馬。同時(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)部門的考察也不夠。1.1 系統(tǒng)目標(biāo)將物業(yè)管理納入住宅產(chǎn)品的整個(gè)生命周期，全盤考慮，是高質(zhì)量，智能化住宅小區(qū)建設(shè)的必然要求。具體體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 現(xiàn)代小區(qū)在建筑設(shè)計(jì)的更多地采用新材料、新技術(shù)。提供物業(yè)管理的部門應(yīng)全面掌握住宅小區(qū)在設(shè)計(jì)、施工過程中的方法和思路，在為用戶提供服務(wù)時(shí)作到胸中有數(shù)。 為了為用戶提供更好的服務(wù)，就必須將物業(yè)管理部門的成功經(jīng)驗(yàn)融合到小區(qū)的前期設(shè)計(jì)中去。如根據(jù)小區(qū)的規(guī)模和級(jí)別，應(yīng)如何設(shè)計(jì)停車場才能做到安全可靠等。 小區(qū)智能化是住宅產(chǎn)品發(fā)展的必然趨勢。而智能化的小區(qū)需要專業(yè)化，高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍。傳統(tǒng)的物業(yè)管理完全是人工管理，智能化小區(qū)采用網(wǎng)絡(luò)化電腦管理，不僅快捷準(zhǔn)確，還可以降低物業(yè)管理辦公費(fèi)用，而且提高了公司的物業(yè)管理形象。 采用網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理后，利用小區(qū)自身的軟硬件條件，可以對(duì)用戶提供更多增值服務(wù)，如商品信息，經(jīng)濟(jì)及股市動(dòng)態(tài)等。同時(shí)采用全新的物業(yè)管理模式，可減少常規(guī)物業(yè)管理人員的50%左右，節(jié)約開支。這不僅使物業(yè)管理部門走出困境，而且使管理更上一臺(tái)階。 2.系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)2.1 體系結(jié)構(gòu)2.1.1 計(jì)算機(jī)環(huán)境及支撐軟件層計(jì)算機(jī)環(huán)境由計(jì)算機(jī)硬件、網(wǎng)絡(luò)硬件和操作系統(tǒng)構(gòu)成。支撐軟件為應(yīng)用模塊提供底層的支撐功能、并且提供開發(fā)工具。由網(wǎng)絡(luò)軟件、數(shù)據(jù)庫軟件、建模工具軟件、文檔和過程管理工具以及數(shù)據(jù)庫應(yīng)用程序開發(fā)工具構(gòu)成。2.1.2 數(shù)據(jù)層數(shù)據(jù)層指的是系統(tǒng)的數(shù)據(jù)中心，負(fù)責(zé)存儲(chǔ)全部工程施工數(shù)據(jù)和處理統(tǒng)計(jì)分析生成數(shù)據(jù)。2.1.3 業(yè)務(wù)邏輯層業(yè)務(wù)邏輯層實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)邏輯處理，它起到與客戶端和數(shù)據(jù)層進(jìn)行信息交流和進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)處理的作用，由中間件和應(yīng)用軟件業(yè)務(wù)邏輯組成。業(yè)務(wù)邏輯層是實(shí)現(xiàn)三層結(jié)構(gòu)的核心，我們將采用成熟的中間件作為應(yīng)用服務(wù)器。1） 參考模型包括過程管理參考模型、質(zhì)量管理參考模型、進(jìn)度管理參考模型和成本管理參考模型，這些模型是基于ARIS建模工具的信息模型，體現(xiàn)了住宅建設(shè)中動(dòng)態(tài)聯(lián)盟組織的管理模式、業(yè)主對(duì)住宅建設(shè)全過程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本的管理和控制方法。這些參考模型是業(yè)主實(shí)施管理的框架。2） 應(yīng)用模塊應(yīng)用模塊直接為業(yè)主實(shí)施管理提供信息工具，包括： 文檔管理模塊：實(shí)現(xiàn)業(yè)主管理過程中各類文檔的編輯、查找、版本更新和發(fā)放等功能。 項(xiàng)目管理模塊：基于參考模型對(duì)住宅建設(shè)實(shí)施質(zhì)量、進(jìn)度和成本的管理和控制。 財(cái)務(wù)管理模塊：從財(cái)務(wù)角度對(duì)業(yè)主評(píng)價(jià)和選擇監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工公司和物業(yè)管理分包商提供信息支持。 信息交換模塊：基于Internet網(wǎng)絡(luò)，為業(yè)主提供與其他分系統(tǒng)和外界相關(guān)單位進(jìn)行信息交換的功能。 2.1.4 表示層實(shí)現(xiàn)人機(jī)交互及數(shù)據(jù)表示，采集用戶輸入的數(shù)據(jù)、請(qǐng)求，向業(yè)務(wù)邏輯層發(fā)出請(qǐng)求，并顯示處理結(jié)果。表示層不能直接調(diào)用相關(guān)系統(tǒng)業(yè)務(wù)邏輯，只能通過“業(yè)務(wù)邏輯”調(diào)用。由“業(yè)務(wù)邏輯”訪問數(shù)據(jù)庫。表示層采用BROWSER方式實(shí)現(xiàn)，為施工人員提供方便、統(tǒng)一的系統(tǒng)操作界面，同時(shí)使表示層可以達(dá)到“零”維護(hù)。2.2 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)如下圖所示：說明： 數(shù)據(jù)庫服務(wù)器采用高檔并高配置的UNIX服務(wù)器一臺(tái)； 數(shù)據(jù)庫服務(wù)器運(yùn)行ORACLE系統(tǒng)； 采用磁盤陣列一臺(tái)用于存放業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)； 應(yīng)用服務(wù)器采用中檔名牌中等配置的UNIX服務(wù)器兩臺(tái)，其中一臺(tái)用于數(shù)據(jù)交換和空閑備份，另一臺(tái)運(yùn)行應(yīng)用軟件； 采用一臺(tái)工作站運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)管理軟件作為網(wǎng)管機(jī)。 3.系統(tǒng)功能描述3.1 系統(tǒng)工作方式當(dāng)小區(qū)居民有服務(wù)要求時(shí)，可以告知設(shè)在各物業(yè)公司的計(jì)算機(jī)，計(jì)算機(jī)對(duì)所接受到的信息進(jìn)行整理后，作出反應(yīng)：1) 對(duì)于用戶報(bào)修，投訴等，計(jì)算機(jī)自動(dòng)對(duì)事先存儲(chǔ)在服務(wù)中心數(shù)據(jù)庫中的用戶信息進(jìn)行查詢可以可以查出用戶的姓名，家庭住址以及所要求的服務(wù)信息，填寫用戶的具體材料，根據(jù)用戶的選擇得出用戶所要求的具體服務(wù)。計(jì)算機(jī)會(huì)將該用戶的服務(wù)要求會(huì)自動(dòng)產(chǎn)生記錄，并分類保存，與此同時(shí)，打印出通知單通知給物業(yè)公司專職服務(wù)人員前往處理，使得服務(wù)得到有效的落實(shí)。專職服務(wù)人員若不在單位，自動(dòng)通過其他通信方式呼叫（BP機(jī)，電子廣告牌）呼叫，每隔一段時(shí)間呼叫一次，直到管理人員回答。專職服務(wù)人員收到信息后向服務(wù)控制中心查詢，中心計(jì)算機(jī)會(huì)將用戶信息以及服務(wù)內(nèi)容用語音告訴管理人員。以上工作完畢以后，服務(wù)中心計(jì)算機(jī)將資料匯總，在一定時(shí)間內(nèi)與其他用戶的服務(wù)信息一起送往房管局的計(jì)算中心，由房管局進(jìn)行備案歸檔，可以做到有案可查。2) 對(duì)于家庭情況以及生活信息的查詢，如：本月水電煤的結(jié)算指數(shù)是多少、是否付清了帳款、物價(jià)參考指數(shù)、病理心理咨詢等等，服務(wù)中心計(jì)算機(jī)自動(dòng)生成圖文和視頻、音頻信息，回答用戶。軟件能夠自動(dòng)對(duì)每月所接受的用戶服務(wù)要求進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，以得出用戶要求比較集中的一些問題，以便進(jìn)行改正、補(bǔ)充或添加預(yù)防措施。3) 物業(yè)控制中心從房管部門接受信息。房管部門可以通過該系統(tǒng)將一些材料分發(fā)到各個(gè)物業(yè)公司。當(dāng)物業(yè)公司接受到來自房管部門的文件后，立即提示系統(tǒng)管理人員或準(zhǔn)備供用戶查詢。3.2 功能體系根據(jù)系統(tǒng)的實(shí)施目標(biāo)和住宅建設(shè)中物業(yè)管理的過程，可以設(shè)計(jì)出如下圖所示的物業(yè)管理系統(tǒng)的總體功能模型。智能小區(qū)的信息服務(wù)與物業(yè)管理中心，是向小區(qū)內(nèi)每一家庭提供公共服務(wù)的設(shè)施,通常由住宅小區(qū)開發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，同時(shí)也要得到政府在資訊和通訊方面提供相關(guān)服務(wù)的支持。智能小區(qū)“服務(wù)與管理中心”基主要的服務(wù)與管理包括以下兩項(xiàng)的內(nèi)容。1) 綜合信息與資訊服務(wù)隨著信息技術(shù)（IT）和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等高科技的迅猛突破與廣泛普及，將會(huì)有越來越多的家庭通過Internet網(wǎng)或Intranet網(wǎng)來獲取信息和資訊。作為一個(gè)現(xiàn)代化的智能小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)，必須具備向居民家庭提供綜合信息的資訊服務(wù)功能，具體包括以下幾個(gè)方面： 娛樂：包括影視點(diǎn)播（VOD）、音樂劇場、多人游戲（不同地理位置）、虛擬旅行等； 信息資訊：包括新聞、財(cái)經(jīng)股市商情服務(wù)等； 服務(wù)：包括旅館服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、電子購物與轉(zhuǎn)帳、餐館預(yù)訂等； 教育：包括函授課程、虛擬學(xué)院、虛擬實(shí)驗(yàn)室等； 醫(yī)療保?。喊ㄟh(yuǎn)程疾病診斷與會(huì)診、電子病歷、虛擬醫(yī)院、保健咨詢等。 2) 公共物業(yè)管理現(xiàn)代化智能小區(qū)的文明建設(shè)是建立在社區(qū)內(nèi)的公共物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)之上的，這也是智能小區(qū)“服務(wù)與管理中心”所提供的第二項(xiàng)服務(wù)于管理的內(nèi)容，其內(nèi)容通常包括以下幾個(gè)方面： 小區(qū)內(nèi)集中的安全防范綜合管理：包括家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、家庭消防報(bào)警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、家庭可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)周邊防盜監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)消防監(jiān)控制系統(tǒng)等； 小區(qū)內(nèi)公共場所的機(jī)電設(shè)施集中管理：包括小區(qū)供小集中控制系統(tǒng)、小區(qū)供電集中監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)電梯控制系統(tǒng)、小區(qū)停車場監(jiān)控系統(tǒng)等； 小區(qū)房產(chǎn)與承租戶管理：包括小區(qū)住戶信息管理、小區(qū)房產(chǎn)信息管理等； 小區(qū)物業(yè)保養(yǎng)與維修管理 小區(qū)內(nèi)家庭四表（電表、水表、煤氣表、熱表）計(jì)量、收費(fèi)與統(tǒng)計(jì)。 針對(duì)小區(qū)物業(yè)開發(fā)的非常強(qiáng)大的管理系統(tǒng)。分為以下幾個(gè)方面： 經(jīng)營部管理 管理部管理 工程部管理 財(cái)務(wù)部管理 辦公室管理 保安部管理 經(jīng)理室管理 系統(tǒng)管理 使用本系統(tǒng)的特色： 軟件具有智能化、自動(dòng)化、簡便化、靈活化、安全化、人性化、優(yōu)質(zhì)化 智能化：軟件智能的對(duì)到期當(dāng)票進(jìn)行報(bào)警提示; 自動(dòng)化：對(duì)于典當(dāng)業(yè)務(wù)的收費(fèi)進(jìn)行智能自動(dòng)的進(jìn)行計(jì)算。 簡便化：軟件的操作可以讓沒有電腦基礎(chǔ)的用戶也可以很快掌握使用。 靈活化：用戶自己可以設(shè)置任意的當(dāng)物名稱和當(dāng)物價(jià)格。 安全化：軟件提供嚴(yán)格的權(quán)限設(shè)置，不同人具有不同的權(quán)限。 人性化：圖形化的操作智能的幫助提示，方便的操作，強(qiáng)大的技術(shù)支持。 優(yōu)質(zhì)化：本產(chǎn)品提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 隨著信息時(shí)代的到來，企業(yè)的生存和競爭環(huán)境發(fā)生了根本性的變化。對(duì)于企業(yè)而言，信息化無論是作為戰(zhàn)略手段還是戰(zhàn)術(shù)手段，在企業(yè)經(jīng)營中發(fā)揮著舉足輕重的作用?；ヂ?lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展為企業(yè)帶來了極大便利，企業(yè)的運(yùn)行將更多依賴信息系統(tǒng)的支持，信息系統(tǒng)成為確保企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、運(yùn)行效率的重要手段，甚至成為企業(yè)盈利的直接手段。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的辦公方式效率低，工作強(qiáng)度大。人們需耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力去手工處理那些繁雜、重復(fù)的工作，而手工處理的延時(shí)和差錯(cuò)，正是現(xiàn)代化管理中應(yīng)該去除的弊端。 長期以來，舊有住宅納入到物業(yè)管理之中的很少，就是新建的住宅小區(qū)盡管實(shí)行了物業(yè)管理，但投入的管理力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以有很多小區(qū)的物業(yè)管理工作只停留在看看門、掃掃地、補(bǔ)補(bǔ)漏、收收垃圾等很淺的層次上。又由于物業(yè)管理企業(yè)的啟動(dòng)基金不足，多種經(jīng)營服務(wù)不善等，導(dǎo)致招不到專業(yè)水平高的工作人員，再加上管理手段落后，所以就很難提高物業(yè)管理企業(yè)的效益。小區(qū)管理在手工操作時(shí)代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財(cái)力，極大的浪費(fèi)了小區(qū)物業(yè)的資源。而這些項(xiàng)目在過去手工操作時(shí)代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩瑣碎，還經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤，給廣大業(yè)主帶來很不便。 物業(yè)管理系統(tǒng)是現(xiàn)代居住小區(qū)不可缺少的一部分。一個(gè)好的物業(yè)管理系統(tǒng)可以提升小區(qū)的管理水平，使小區(qū)的日常管理更加方便。將計(jì)算機(jī)的強(qiáng)大功能與現(xiàn)代的管理思想相結(jié)合，建立現(xiàn)代的智能小區(qū)是物業(yè)管理發(fā)展的方向。重視現(xiàn)代化的管理，重視細(xì)致周到的服務(wù)是小區(qū)工作的宗旨。以提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益、管理水平，確保取得最大經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)。 物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要組成部分，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，人們逐漸接受了物業(yè)管理這一管理模式。良好的物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤銷售的重要因素，也成為業(yè)主或租戶選擇物業(yè)公司的重要考慮因素。 物業(yè)管理系統(tǒng)的主要功能如下： 1、人事管理子系統(tǒng) 從員工的招聘、任用到員工的離職進(jìn)行全面有效的管理，詳細(xì)記錄員工的個(gè)人資料、家庭成員、員工合同、崗位考核、在職培訓(xùn)、離職手續(xù)辦理等資料。 2、房產(chǎn)信息管理 記錄管理區(qū)、大樓、樓層、房間及配套硬件設(shè)施的基本信息。主要模塊：項(xiàng)目(小區(qū)、寫字樓、別墅等)基本信息管理、樓宇基本信息管理、房間管理信息模塊 3、客戶信息管理 實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主購房、出租、退房的全過程管理，可以隨時(shí)查詢住戶歷史情況和現(xiàn)狀，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主及住戶的溝通和管理。包括業(yè)主信息管理、業(yè)主家庭成員、車輛信息、電話信息、寵物信息、報(bào)修欠費(fèi)歷史等信息。 4、租賃管理 提供給物業(yè)公司的房產(chǎn)租賃部人員使用，能夠?qū)λ芪飿I(yè)房產(chǎn)的使用狀態(tài)進(jìn)行管理，可以按租賃狀態(tài)等方式進(jìn)行分類匯總、統(tǒng)計(jì)，還可根據(jù)出租截止日期等租賃管理信息進(jìn)行查詢、匯總，預(yù)先對(duì)未來時(shí)間段內(nèi)的租賃變化情況有所了解、準(zhǔn)備，使租賃工作預(yù)見性強(qiáng)。包括合同管理、調(diào)租、退租等;到期提醒設(shè)定：可設(shè)置在合同到期日多少天前自動(dòng)提醒，在界面上相應(yīng)的租戶以不同顏色顯示 5、租賃合同管理 對(duì)租賃合同進(jìn)行管理，合同的中止、續(xù)簽、延期、作廢、變更等進(jìn)行管理，可以進(jìn)行實(shí)時(shí)查詢統(tǒng)計(jì) 6、收費(fèi)管理 物業(yè)收費(fèi)管理信息系統(tǒng)是整個(gè)綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)的日常業(yè)務(wù)管理模塊，對(duì)物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理工作起到至關(guān)重要的作用。在收費(fèi)管理中，系統(tǒng)將收費(fèi)分為社區(qū)、大樓、樓層、房間等多個(gè)級(jí)別。主要功能模塊：收費(fèi)項(xiàng)目定義、合同管理、應(yīng)收款管理、實(shí)收、欠費(fèi)管理、收費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)查詢 7、工程設(shè)備管理 建立設(shè)備基本信息庫與設(shè)備臺(tái)帳，定義設(shè)備保養(yǎng)周期等屬性信息;對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控并生成運(yùn)行記錄，故障記錄等信息，根據(jù)生成的保養(yǎng)計(jì)劃自動(dòng)提示到期需保養(yǎng)的設(shè)備;對(duì)出現(xiàn)故障的的設(shè)備從維修申請(qǐng)，到派工、維修、完工驗(yàn)收、回訪等實(shí)現(xiàn)過程化管理; 8、客戶服務(wù)管理 為客戶訂閱或收發(fā)郵件、書報(bào)期刊，為客戶出差定票等是一些物業(yè)管理公司的服務(wù)性業(yè)務(wù)。主要模塊有日常服務(wù)管理、客戶投訴管理、報(bào)修管理、社區(qū)活動(dòng)管理;本模塊從服務(wù)申請(qǐng)、派工、完成、回訪、統(tǒng)計(jì)等流程化日常服務(wù)管理功能。 9、保安消防管理 消防保安管理是企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證。本模塊主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。 10、保潔環(huán)衛(wèi)管理 環(huán)衛(wèi)管理主要包括三個(gè)方面：綠化管理，保潔管理，聯(lián)系單位。綠化管理即綠化安排及維護(hù)記錄，保潔管理包括清潔用具管理、保潔安排及檢查記錄，聯(lián)系單位即聯(lián)系單位信息及聯(lián)系記錄。其典型功能有： 11、采購庫存管理 物資管理信息系統(tǒng)為企業(yè)提供了一種管理庫存的電子集成化方案，從采購、入庫，到庫內(nèi)作業(yè)、出庫、核算等。主要模塊：采購計(jì)劃管理、供貨商管理、 物料檔案管理、物資入庫管理、物資出庫管理、統(tǒng)計(jì)查詢 12、能耗管理 公共區(qū)域儀表的定義、維護(hù)，定期抄表，對(duì)抄表結(jié)果進(jìn)行查詢統(tǒng)計(jì)，對(duì)不同年度、不同項(xiàng)目之間的能耗情況進(jìn)行對(duì)比 13、資產(chǎn)管理 對(duì)公司固定資產(chǎn)、低值易耗等的臺(tái)帳進(jìn)行登記管理、使用變更情況、折舊情況進(jìn)行記錄。 14、集團(tuán)辦公管理 內(nèi)部溝通：即時(shí)通信、內(nèi)部郵件(支持短信群發(fā))、文檔管理、車輛管理、會(huì)議管理等。 個(gè)人事務(wù)：工作計(jì)劃(日程安排)、工作日志(任務(wù)/計(jì)劃完成反饋?zhàn)詣?dòng)添加、臨時(shí)工作錄入)、未完成/持續(xù)進(jìn)行工作自行添加至當(dāng)日工作計(jì)劃。 工作流：發(fā)起審批、工作表單導(dǎo)入/自定義。 15、合同管理 合同類別與供應(yīng)商信息管理，合同簽訂審批流程管理;合同歸檔、變更、終止、解除、續(xù)訂管理;合同收付款計(jì)劃管理，支持合同件掃描歸檔、查詢。 16、決策支持 系統(tǒng)專門針對(duì)決策層的需求提供各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及分析圖表，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)可隨時(shí)隨地查看公司最新營運(yùn)統(tǒng)計(jì)資料，主要功能：按管理區(qū)、大樓統(tǒng)計(jì)出費(fèi)用收繳情況，收費(fèi)率統(tǒng)計(jì)，收費(fèi)年、月、日?qǐng)?bào)表;可分別按管理區(qū)、大樓統(tǒng)計(jì)出租率;所有統(tǒng)計(jì)功能均可生成柱狀，餅狀及曲線圖; 17、系統(tǒng)維護(hù)管理系統(tǒng) 主要模塊：系統(tǒng)初始化設(shè)置、系統(tǒng)編碼管理、系統(tǒng)權(quán)限管理、操作日志、 數(shù)據(jù)備份、數(shù)據(jù)恢復(fù)、清空數(shù)據(jù) 18、其他接口系統(tǒng) 全面的物業(yè)管理系統(tǒng)還應(yīng)該包括樓宇自控系統(tǒng)、門禁考勤系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、安全防護(hù)系統(tǒng)、巡查管理系統(tǒng)等的集中后臺(tái)控制和管理，可以實(shí)現(xiàn)通過網(wǎng)通、電信、移動(dòng)等運(yùn)營商的短信網(wǎng)關(guān)群發(fā)短信的功能，以及我們獨(dú)有的動(dòng)態(tài)、智能工單派發(fā)技術(shù)等，由于其后端一般均采用統(tǒng)一的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和系統(tǒng)平臺(tái)技術(shù)，因而很容易實(shí)現(xiàn)各個(gè)系統(tǒng)之間的互聯(lián)、互通和信息共享。我們可在通用物業(yè)管理業(yè)務(wù)平臺(tái)技術(shù)基礎(chǔ)上，針對(duì)各物業(yè)公司物業(yè)管理項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作模式做進(jìn)一步的開發(fā)和集成工作，并結(jié)合數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)和工作流定制技術(shù)，最大程度地實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)品的適用性和可擴(kuò)展性。 網(wǎng)欣物業(yè)管理系統(tǒng)整體解決方案-河南鄭州物業(yè)管理123.120.130.*1樓系統(tǒng)概述網(wǎng)欣物業(yè)管理系統(tǒng)是“以人為本，以客戶為中心”服務(wù)理念上的企業(yè)信息化管理平臺(tái)，融匯多家大型物業(yè)公司的管理精髓，結(jié)合網(wǎng)欣對(duì)物業(yè)服務(wù)的多年深入研究，為企業(yè)提供了一套健全的管理服務(wù)體系。其中包括資源管理、客戶管理、收費(fèi)管理、客戶服務(wù)、預(yù)算管理、設(shè)備管理、倉庫管理、安防巡視、呼叫中心、短信平臺(tái)、系統(tǒng)維護(hù)等模塊。功能優(yōu)勢資源管理記錄物業(yè)公司所服務(wù)的物業(yè)情況，主要包括管理區(qū)資料管理、批量生成房間資料、電子表格數(shù)據(jù)導(dǎo)入、住戶（業(yè)主）資料管理等，支持從售樓軟件中的直接導(dǎo)入房間資料。客戶管理用于管理所有房間的住戶（業(yè)主、租戶）詳細(xì)資料，也可對(duì)歷史住戶資料進(jìn)行查詢。收費(fèi)管理支持收費(fèi)科目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、交費(fèi)時(shí)間及滯納金比率的靈活定義，提供匯總、分組、明細(xì)三類報(bào)表，以及業(yè)務(wù)過程中各種數(shù)據(jù)和報(bào)表的自定義功能；同時(shí)支持現(xiàn)金收款、預(yù)交收款、銀行托收等收費(fèi)方式，以及稅控發(fā)票的快捷打印。報(bào)表管理提供多種報(bào)表模板，并支持對(duì)報(bào)表樣式的增加與修改。商業(yè)管理對(duì)商業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)資料、租約、返租分紅、招商推廣進(jìn)行有效的管理并提供決策分析依據(jù)。對(duì)商戶的投訴、報(bào)修等問題的處理和登記,可視化的場地和單元管理，支持自定義租戶狀態(tài)及租戶全周期管理。客戶服務(wù)對(duì)面向住戶的服務(wù)及相關(guān)的各種情況進(jìn)行管理，主要包括客戶投訴及有償服務(wù)等，調(diào)度中心模塊還支持隨時(shí)安排工作人員去為業(yè)主或者住戶服務(wù)，實(shí)現(xiàn)通過系統(tǒng)跟蹤和管理各項(xiàng)服務(wù)。調(diào)度中心支持短信派工，可結(jié)合排班對(duì)客戶需求進(jìn)行工作調(diào)度。排班管理支持對(duì)工作人員的班次設(shè)定與在崗確認(rèn)等操作。短信平臺(tái)充分利用手機(jī)短信服務(wù)的功能，支持在企業(yè)內(nèi)部辦公中向員工發(fā)送派工通知等信息的應(yīng)用，支持小區(qū)事件通知、客戶關(guān)懷、費(fèi)用催繳等各種企業(yè)相關(guān)信息發(fā)布，接收客戶反饋信息等功能。呼叫中心支持對(duì)來電彈屏，可對(duì)來電的客戶信息進(jìn)行收集及歷史信息記錄、查詢；并具有對(duì)外呼出回訪功能。供應(yīng)商管理建立供應(yīng)商檔案,可對(duì)供應(yīng)商信息對(duì)進(jìn)行條件查詢。安防巡視安防人員在所屬區(qū)域內(nèi)進(jìn)行安防巡視，可對(duì)發(fā)生事件、安全問題，違章情況等事件進(jìn)行處理和記錄。社區(qū)網(wǎng)站通過網(wǎng)站首頁可以了解物業(yè)公司、小區(qū)及交通資料等相關(guān)信息，支持在線發(fā)布通知、公告、活動(dòng)、新聞等功能，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)站用戶與物業(yè)系統(tǒng)住戶相關(guān)聯(lián)，并通過社區(qū)論壇與小區(qū)住戶進(jìn)行在線溝通交流,支持在線提交客戶資料修改及服務(wù)申請(qǐng)，通過物業(yè)軟件提取及審核服務(wù)。預(yù)算管理通過預(yù)算與實(shí)際收支的管理，進(jìn)行精準(zhǔn)的經(jīng)營計(jì)劃分析，為降低企業(yè)成本提供科學(xué)依據(jù)。自定義功能可對(duì)功能模塊、子功能、字段、報(bào)表、界面、權(quán)限、查詢內(nèi)容、統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容等項(xiàng)目進(jìn)行自定義。支持對(duì)增加的系統(tǒng)模塊進(jìn)行增加、刪除功能模塊操作。想看或不想看的信息，以及信息的顯示順序，都可以通過自定義視圖進(jìn)行設(shè)定。設(shè)備管理為企業(yè)內(nèi)所有公用設(shè)施及固定資產(chǎn)進(jìn)行分類管理，采購到更換過程中位置、數(shù)量、價(jià)格、維修、保養(yǎng)等進(jìn)行管理。倉庫管理對(duì)供貨人、領(lǐng)料人及物品進(jìn)出庫的管理，庫存物品的統(tǒng)計(jì)查詢?nèi)耸鹿芾砜蓪?duì)員工檔案進(jìn)行管理,支持對(duì)員工事件的記錄功能。沙盤推演對(duì)物業(yè)小區(qū)的模擬沙盤，并可對(duì)小區(qū)的崗位進(jìn)行模擬文檔管理可以自定義類別對(duì)公司內(nèi)部的文檔進(jìn)行管理，還可以對(duì)文檔的安全性進(jìn)行設(shè)定報(bào)表定義開放式的報(bào)表設(shè)計(jì)器，用戶可根據(jù)實(shí)際需要隨時(shí)調(diào)整自己的報(bào)表和所要打印的單據(jù)。擴(kuò)展功能支持銀行代收，提供稅控接口，提供金蝶、用友財(cái)務(wù)軟件接口，可與網(wǎng)欣系列業(yè)務(wù)系統(tǒng)無縫連接。操作日志管理記錄用戶在一定時(shí)間內(nèi)的操作記錄,并提供過濾功能普金物業(yè)管理系統(tǒng)本系統(tǒng)支持多單位、集團(tuán)式、跨地區(qū)、多結(jié)構(gòu)的管理。普金公司融匯全國數(shù)百家物業(yè)管理公司的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)和管理智慧，把握物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展脈搏，滿足作為新興行業(yè)的物業(yè)管理公司實(shí)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、自動(dòng)化管理的需要，而精心設(shè)計(jì)、制作了本管理系統(tǒng)。本管理系統(tǒng)通過科學(xué)的管理方法和現(xiàn)代化的管理工具-計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，規(guī)范了物管企業(yè)的經(jīng)營管理，降低了服務(wù)成本，提高了服務(wù)質(zhì)量。采用普金物業(yè)管理系統(tǒng)將極大的簡化、方便您的管理，提高您的工作效率和管理績效。先進(jìn)的技術(shù)開發(fā)水平和優(yōu)秀的管理集成使之卓爾不凡，現(xiàn)已受到業(yè)內(nèi)關(guān)注和好評(píng)。普金物業(yè)管理系統(tǒng)就是您成為物業(yè)管理專家的最佳“伴侶”。開發(fā)背景物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，逐漸成為一個(gè)涉及社會(huì)方方面面，與千家萬戶息息相關(guān)的朝陽產(chǎn)業(yè)，目前正處于物業(yè)管理成長過程的關(guān)鍵階段。隨著住房制度改革的不斷深化，住宅產(chǎn)權(quán)多元化格局已經(jīng)形成，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟(jì)條件下的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程，形成了多類別、多層次、多形式的物業(yè)管理局面，初步確立了社會(huì)化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營性的物業(yè)管理新體制。我國加入WTO 后，物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、規(guī)范化、國際化已是物業(yè)公司迫在眉睫的首要任務(wù)。通過提高日常物業(yè)管理工作中的科技含量，促進(jìn)當(dāng)前管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，使物業(yè)管理能夠適應(yīng)現(xiàn)代科技和現(xiàn)代建筑技術(shù)的發(fā)展潮流，保持物業(yè)管理的高水平。因此對(duì)于整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)來講，僅靠簡單的單向、手工管理已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理需求水平的提高，必須走規(guī)模化，網(wǎng)絡(luò)化的計(jì)算機(jī)綜合管理道路。普金物業(yè)管理系統(tǒng)正是這種背景下應(yīng)運(yùn)而生的優(yōu)秀的行業(yè)軟件，是企業(yè)降低管理成本、提高管理效率的關(guān)鍵和原動(dòng)力。系統(tǒng)特點(diǎn)易學(xué)易用：純WINDOWS軟件，操作界面友好，以直觀的圖標(biāo)菜單方式為主(用戶可以根據(jù)喜好，隨時(shí)切換到IE風(fēng)格界面)，易學(xué)易用，并有完整的在線幫助信息。穩(wěn)定可靠：運(yùn)行穩(wěn)定、安全可靠。對(duì)用戶進(jìn)行權(quán)限控制，極大的保證了數(shù)據(jù)的安全性。具有數(shù)據(jù)的備份、恢復(fù)等功能，為數(shù)據(jù)的安全提供雙重保護(hù)。功能完整：包含物業(yè)管理的各個(gè)方面，功能全面、強(qiáng)大，能滿足各類物業(yè)管理公司、物業(yè)租賃公司、房地產(chǎn)公司物業(yè)部的業(yè)務(wù)管理需要。開放性好：采用標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)工具和技術(shù)，提供開放的數(shù)據(jù)接口，可直接將各種報(bào)表、單據(jù)導(dǎo)入EXCEL，為用戶的二次分析方便地提供數(shù)據(jù)依據(jù)。網(wǎng)絡(luò)功能強(qiáng)：既可單機(jī)運(yùn)行，又支持網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行，用戶可先單機(jī)運(yùn)行，然后升級(jí)至網(wǎng)絡(luò)版?？蓪?shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控制，方便對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)交換。信息共享：通過網(wǎng)絡(luò)真正實(shí)現(xiàn)同一個(gè)物業(yè)管理公司，多個(gè)下屬物業(yè)管理處及各部門的信息及數(shù)據(jù)的共享。使多種復(fù)雜的管理過程及管理文件傳遞得到充分及時(shí)的體現(xiàn)。業(yè)務(wù)流程化：提供業(yè)務(wù)流程化的圖形界面，用戶可根據(jù)不同的崗位職責(zé)，設(shè)計(jì)不同的圖形化工作界面，即使不太熟悉電腦的操作人員也能夠輕松的進(jìn)行業(yè)務(wù)處理。管理數(shù)字化：將管理過程中難于量化考核的各種信息數(shù)據(jù)，利用數(shù)據(jù)控制機(jī)制，提供面向?qū)ο蟮目冃Ч芾眢w系，管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化。分析圖表化：強(qiáng)大的圖表分析功能，隨時(shí)將分析的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成任意平面、三維立體圖形，并輕松打印輸出。系統(tǒng)功能原文出自【比特網(wǎng)】，轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留原文鏈接：/53/7684553.shtml物業(yè)管理系統(tǒng)作為整個(gè)的信息管理平臺(tái)，需匯總各系統(tǒng)及其子系統(tǒng)數(shù)據(jù)，并能夠進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、打印、管理。需要規(guī)劃一整套科學(xué)、嚴(yán)密、高效、實(shí)用的物業(yè)管理系統(tǒng)，對(duì)人員、設(shè)備、服務(wù)、信息、財(cái)務(wù)及各項(xiàng)活動(dòng)實(shí)施全面管理。物業(yè)管理系統(tǒng)的目標(biāo)是使設(shè)備和資產(chǎn)保值增值，為業(yè)主和使用者提供舒適的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，滿足企業(yè)自身日常管理和發(fā)展的需要。系統(tǒng)應(yīng)滿足物業(yè)管理過程中具體事務(wù)操作人員、管理人員、分析決策人員的工作需求，也要為物業(yè)使用者提供恰當(dāng)?shù)墓δ埽蛊淠軌蚴褂孟到y(tǒng)。作為物業(yè)管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)以下功能來滿足物業(yè)管理日常工作要求和系統(tǒng)可擴(kuò)展性的要求。 提供建筑物房產(chǎn)資源管理，實(shí)現(xiàn)建筑房產(chǎn)資源、物業(yè)設(shè)施的管理功能；提供建筑物房產(chǎn)信息，為其他服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)；管理各類物業(yè)基本信息和使用信息； 提供建立智能建筑內(nèi)設(shè)備檔案信息，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)管理，對(duì)設(shè)備事件進(jìn)行記錄、統(tǒng)計(jì)和查詢，為設(shè)備建立完整的設(shè)備資料，以保持智能化設(shè)備的完好率、減少突發(fā)性故障、消除設(shè)備故障隱患為目的。 根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)提供物業(yè)管理中部分業(yè)務(wù)的流程管理，用戶可以通過系統(tǒng)參與業(yè)務(wù)處理，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的傳遞和加工。如報(bào)修服務(wù)。 提供服務(wù)監(jiān)督和投訴功能，客戶服務(wù)功能可以提高和改善物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。 提供方便的查詢和統(tǒng)計(jì)功能。對(duì)于物業(yè)管理者來講，需要及時(shí)的對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢。系統(tǒng)應(yīng)能夠查詢用戶關(guān)心的信息數(shù)據(jù)。對(duì)重要的報(bào)表提供打印功能。 權(quán)限和安全管理功能。根據(jù)不同的崗位設(shè)置不同的權(quán)限，確保信息處理的安全性。 操作日志記錄。對(duì)于本系統(tǒng)的增，刪，改的操作，都以詳細(xì)日志的方式記錄。物業(yè)管理是包含整個(gè)大樓的運(yùn)行管理工作，同時(shí)又要為使用者提供各種服務(wù)。所以從管理學(xué)的角度來看，長虹世紀(jì)城的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該包括物業(yè)支持管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、物業(yè)運(yùn)行管理機(jī)構(gòu)。長虹世紀(jì)城的物業(yè)管理包括三個(gè)層次。首先，物業(yè)管理包括各類物業(yè)的管理，提高設(shè)備管理水平，使物業(yè)管理達(dá)到保值增值的目的。物業(yè)公司內(nèi)部需要提高企業(yè)信息化程度，完善和提高內(nèi)部管理效率。物業(yè)管理系統(tǒng)對(duì)物、事、人信息進(jìn)行采集、傳遞和加工，反映物業(yè)管理的全部方面。第二，增加智能化設(shè)備系統(tǒng)的利用率充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)的作用，提升管理的手段和效率。對(duì)于智能化設(shè)備的利用是一個(gè)需要不斷發(fā)展研究的方面。第三，物業(yè)使用人參與物業(yè)管理，他們的參與為實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的服務(wù)提供保障。物業(yè)使用者的參與為實(shí)現(xiàn)信息公開、提供外部監(jiān)督機(jī)制，方便物業(yè)管理人員和大樓使用者信息溝通提供了途徑。系統(tǒng)無以倫比的安全性和穩(wěn)定性，方便用戶操作的人性化WINDOWS界面風(fēng)格，具備海量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)能力，支持遠(yuǎn)程實(shí)時(shí)操作,獨(dú)創(chuàng)的多事務(wù)多窗口處理操作，大大簡化操作過程，美觀簡潔，用戶易上手。系統(tǒng)提供大量豐富詳實(shí)的在線幫助，應(yīng)易學(xué)易用。具有系統(tǒng)集成的能力，可與IBMS有效結(jié)合。系統(tǒng)采用多層結(jié)構(gòu)，是完全實(shí)現(xiàn)瀏覽器服務(wù)器模式的應(yīng)用軟件。數(shù)據(jù)庫采用大型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫SQL Server作為后臺(tái)數(shù)據(jù)庫，系統(tǒng)支持大數(shù)據(jù)量查詢統(tǒng)計(jì)要求。開發(fā)技術(shù)具有客戶端使用界面簡單統(tǒng)一、系統(tǒng)維護(hù)成本低、開發(fā)效率高、運(yùn)行穩(wěn)定、可以處理復(fù)雜頁面、支持大數(shù)據(jù)量處理等特點(diǎn)。系統(tǒng)采用技術(shù)開發(fā)，具有較好的擴(kuò)展性。應(yīng)用系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)的發(fā)展先后經(jīng)歷了主機(jī)系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、客戶端服務(wù)器模式和當(dāng)前流行的瀏覽器服務(wù)器模式。一個(gè)多層的分布式的應(yīng)用模型意味著應(yīng)用邏輯被根據(jù)功能劃分成組件，并且可以根據(jù)需要將各層安裝在同一或不同的服務(wù)器上。這些層是客戶層，WEB層，業(yè)務(wù)層和數(shù)據(jù)存儲(chǔ)層。第一層為客戶層，主要完成服務(wù)器應(yīng)用對(duì)客戶的表示，負(fù)載輕，可以按需下載，在基于WEB的系統(tǒng)中瀏覽器在客戶層中運(yùn)行，并從一個(gè)WEB服務(wù)器上下載WEB層中的靜態(tài) HTML/XML 頁面或由 JSP 生成的動(dòng)態(tài)頁面。第二層為WEB層，由HTML/XML/JSP 頁面組成。WEB層將輸入發(fā)送到業(yè)務(wù)層中業(yè)務(wù)組件來處理。第三層為業(yè)務(wù)層，由封裝了業(yè)務(wù)邏輯的組件組成，應(yīng)用層從WEB層中接收數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理（如果需要），再將數(shù)據(jù)發(fā)送到企業(yè)信息系統(tǒng)層存儲(chǔ)。業(yè)務(wù)組件還從企業(yè)信息系統(tǒng)層中檢索數(shù)據(jù)，并將數(shù)據(jù)回送給客戶。第四層為數(shù)據(jù)存儲(chǔ)層，由數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)和操作系統(tǒng)組成。這種多層體系帶來的優(yōu)點(diǎn)有：中間層代碼與功能模塊具有高度可重用性，易于實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能的修改與升級(jí)。由于所有的應(yīng)用邏輯在業(yè)務(wù)層實(shí)現(xiàn)，功能模塊相對(duì)集中，所以便于維護(hù)和擴(kuò)展、提供更優(yōu)的安全控制。由于應(yīng)用與數(shù)據(jù)分開，整個(gè)系統(tǒng)具有良好的功能、性能可擴(kuò)展性和可伸縮性?？蛻舳伺渲煤唵巍⑾到y(tǒng)升級(jí)維護(hù)方便，用戶只需要瀏覽器就可以使用系統(tǒng)。主要角色：社區(qū)住戶以及社區(qū)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)；主要事件：社區(qū)管理服務(wù)信息、社區(qū)電子商務(wù)以及生活資訊服務(wù)；2、系統(tǒng)配置圖Web服務(wù)器以及中心數(shù)據(jù)庫；住戶用戶端：普通瀏覽器、專用軟件（本地?cái)?shù)據(jù)庫）；系統(tǒng)管理服務(wù)中心分為三個(gè)部分：物業(yè)管理服務(wù)：普通瀏覽器、專用軟件（思源PMS 7.0 及其本地?cái)?shù)據(jù)庫）；作為物業(yè)管理系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)以下功能來滿足物業(yè)管理日常工作要求和系統(tǒng)可擴(kuò)展性的要求。提供建筑物房產(chǎn)資源管理，實(shí)現(xiàn)建筑房產(chǎn)資源、物業(yè)設(shè)施的管理功能；提供建筑物房產(chǎn)信息，為其他服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)；管理各類物業(yè)基本信息和使用信息；提供建立智能建筑內(nèi)設(shè)備檔案信息，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)管理，對(duì)設(shè)備故障進(jìn)行記錄和統(tǒng)計(jì)，為設(shè)備建立完整的設(shè)備資料，以利于保持智能化設(shè)備的完好率、減少突發(fā)性故障、消除設(shè)備故障隱患為目的。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)提供物業(yè)管理中部分業(yè)務(wù)的流程管理，通過業(yè)務(wù)流程規(guī)范業(yè)務(wù)處理，提高工作效率，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的傳遞和加工。提供服務(wù)監(jiān)督和投訴功能，客戶服務(wù)功能可以提高和改善物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。提供方便的查詢和統(tǒng)計(jì)功能。對(duì)于物業(yè)管理者來講，需要及時(shí)的對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢。系統(tǒng)應(yīng)能夠方便的查詢到相關(guān)信息。權(quán)限和安全管理功能。根據(jù)不同的崗位設(shè)置不同的權(quán)限，確保信息處理的安全性。根據(jù)用戶需求，參照通用物業(yè)管理的功能設(shè)計(jì)。物業(yè)管理系統(tǒng)的功能模塊包括：房產(chǎn)管理、固定資產(chǎn)管理、設(shè)備管理、物料管理、能耗管理、文檔管理、綜合布線管理、保安消防管理、服務(wù)監(jiān)督管理、系統(tǒng)管理、房屋租賃管理、物業(yè)收費(fèi)管理、工作項(xiàng)管理十三大模塊。（1）房產(chǎn)管理：管理各類房屋（辦公室、會(huì)議室、閱覽室）的房間信息，建立如房間編號(hào)、名稱、建筑面積、用途、承重、平面圖等基本信息。（2）固定資產(chǎn)管理：管理所有房屋內(nèi)固定資產(chǎn)配置、使用信息。（3）設(shè)備管理：建立所有設(shè)備檔案，進(jìn)行設(shè)備的運(yùn)行管理、保養(yǎng)管理、維修管理。（4）物料管理：管理日常物業(yè)管理中大樓運(yùn)行維護(hù)所需要的物料信息，實(shí)現(xiàn)采購、入庫、出庫、統(tǒng)計(jì)功能。（5）能源管理：建立水電氣能源數(shù)據(jù)，并對(duì)能源數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。（6）綜合布線管理：大樓的智能化程度較高，樓內(nèi)綜合布線的日常維護(hù)是物業(yè)管理中一個(gè)艱巨的任務(wù)。通過綜合布線管理能夠記錄中心機(jī)房電纜、設(shè)備和工作區(qū)端口間的連接關(guān)系，達(dá)到快速準(zhǔn)確管理綜合布線和網(wǎng)路設(shè)備的功能。（7）消防管理：記錄消防責(zé)任人和區(qū)域、記錄消防設(shè)備配備信息和定期檢查信息。（8）服務(wù)監(jiān)督管理：本模塊供物業(yè)管理中投訴信息登記、處理、用戶反饋的管理。（9）文檔管理：針對(duì)物業(yè)管理中的各類文檔進(jìn)行登記，記錄文檔基本信息，對(duì)電子文檔提供上傳下載功能。（10）系統(tǒng)管理：系統(tǒng)用戶主要為物業(yè)管理人員。系統(tǒng)能夠根據(jù)用戶角色的不同分配相應(yīng)的權(quán)限，保證系統(tǒng)的安全和用戶使用的方便性。系統(tǒng)管理中實(shí)現(xiàn)智能化數(shù)據(jù)采集配置管理，采集數(shù)據(jù)的管理在各業(yè)務(wù)模塊中完成。（11）房屋租賃管理模塊：主要提供出租信息查詢、客戶信息維護(hù)、合同信息維護(hù)、出租房屋查詢價(jià)格設(shè)置、收費(fèi)項(xiàng)目維護(hù)、計(jì)量表收費(fèi)設(shè)置等功能。（12）物業(yè)收費(fèi)管理：主要提供收費(fèi)登記、費(fèi)用調(diào)整、交費(fèi)通知書、收費(fèi)信息查詢等功能。(13)工作項(xiàng)管理模塊：主要是辦理待辦工作項(xiàng)目的。物業(yè)管理系統(tǒng)和智能樓宇信息系統(tǒng)是長虹世紀(jì)城的重要組成部分，智能樓宇信息系統(tǒng)也包括了計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、日常辦公軟件等其他系統(tǒng)。通過接口技術(shù)物業(yè)管理系統(tǒng)和樓宇監(jiān)控系統(tǒng)以及網(wǎng)站系統(tǒng)進(jìn)行集成。物業(yè)系統(tǒng)通過與其他子系統(tǒng)的接口，實(shí)現(xiàn)共享物業(yè)管理信息的功能。系統(tǒng)功能模塊中接口功能沒有作為單獨(dú)的模塊列出。系統(tǒng)間接口開發(fā)的技術(shù)主要有下列方式。 數(shù)據(jù)集成：通過共享數(shù)據(jù)達(dá)到各系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享和交換，常采用數(shù)據(jù)庫和文件的方式實(shí)現(xiàn)，采用文件的方式XML規(guī)范較好； 函數(shù)調(diào)用：通過調(diào)用其他子系統(tǒng)提供的接口，使用相應(yīng)的功能和服務(wù)，需要兩個(gè)系統(tǒng)間采用相同的技術(shù)，或者支持這種調(diào)用方式； 基于服務(wù)的架構(gòu)：其他子系統(tǒng)提供基于服務(wù)的借口，如Web Service協(xié)議的接口，這種接口技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)不同平臺(tái)間的服務(wù)和數(shù)據(jù)共享。系統(tǒng)開放對(duì)設(shè)備檔案表、房產(chǎn)檔案表、設(shè)備與智能設(shè)備采集點(diǎn)對(duì)應(yīng)信息、智能設(shè)備采集歷史信息的查詢權(quán)限。物業(yè)管理中的業(yè)務(wù)流程和嚴(yán)格意義上的工作流管理系統(tǒng)是有區(qū)別的。物業(yè)管理企業(yè)由于管理工作的特點(diǎn)，主要服務(wù)廣大業(yè)主和使用人，物業(yè)服務(wù)人員數(shù)量較多，管理人員數(shù)量較少。物業(yè)管理系統(tǒng)的業(yè)務(wù)流程一般涉及設(shè)備維修、設(shè)備報(bào)修服務(wù)、物料采購管理等功能；針對(duì)學(xué)校物業(yè)管理注重教室、會(huì)議室使用的管理過程。其他業(yè)務(wù)管理入房產(chǎn)、人員、電纜器材的管理往往不涉及流程的概念。物業(yè)管理中的業(yè)務(wù)流程管理實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)管理中相對(duì)固定的流程。對(duì)于流程實(shí)現(xiàn)啟動(dòng)、用戶權(quán)限指定等功能。業(yè)務(wù)流程管理的實(shí)現(xiàn)可以規(guī)范業(yè)務(wù)流程，提高工作效率，發(fā)現(xiàn)工作中的薄弱環(huán)節(jié)，但真正意義上的工作流系統(tǒng)需要更高的建設(shè)投資和管理水平。任何軟件系統(tǒng)的每個(gè)模塊部份都有基本資料部份，根據(jù)用戶實(shí)際需求，將該物業(yè)管理軟件系統(tǒng)的基本資料部份分為公司概況、園區(qū)大廈信息、住戶資料、資料、基本資料查詢、系統(tǒng)管理等，其基本資料結(jié)構(gòu)圖如下：房產(chǎn)管理主要是對(duì)小區(qū)的房產(chǎn)物業(yè)信息。系統(tǒng)將對(duì)長虹世紀(jì)城的房產(chǎn)物業(yè)信息提供各種方便的查詢方法，快速了解房屋用途、位置信息，為后續(xù)功能提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。系統(tǒng)提供多種房產(chǎn)分類，物業(yè)人員可按房屋使用類型、建筑物面積、建筑物樓層房間號(hào)等方式檢索房產(chǎn)信息。允許用戶定義建筑物、建筑物內(nèi)各樓層和房間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。（1）房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理維護(hù)房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（房間類別、房間類型、房間設(shè)施項(xiàng)目、會(huì)議室教室設(shè)施類別、大樓開發(fā)商、大樓建筑商信息）；（2）房產(chǎn)資源管理增加、刪除、修改管理區(qū)、大樓、樓層、房間的基本信息，系統(tǒng)可以支持管理校園內(nèi)其他建筑物的功能；（3）房產(chǎn)信息查詢統(tǒng)計(jì)進(jìn)行房產(chǎn)信息的查詢。提供使用計(jì)劃查詢功能。房產(chǎn)管理部份模塊圖長虹世紀(jì)城使用的各種辦公資產(chǎn)種類繁多，數(shù)量巨大。固定資產(chǎn)管理向物業(yè)人員提供管理長虹世紀(jì)城固定資產(chǎn)設(shè)施的手段。建立固定資產(chǎn)設(shè)施數(shù)據(jù)庫，提供各種查詢手段，查詢固定資產(chǎn)設(shè)施的生產(chǎn)廠家，固定資產(chǎn)設(shè)施的存儲(chǔ)、使用狀態(tài)，分類統(tǒng)計(jì)各種固定資產(chǎn)設(shè)施的使用數(shù)量、庫存數(shù)量，方便管理人員掌握情況，及時(shí)補(bǔ)充備用數(shù)量不足的固定資產(chǎn)設(shè)施。建立固定資產(chǎn)配置信息，維護(hù)維修情況。固定資產(chǎn)管理管理固定資產(chǎn)的入庫、使用、資產(chǎn)、清查信息，同時(shí)管理固定資產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息。固定資產(chǎn)管理子系統(tǒng)提供下列模塊：（1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理維護(hù)（數(shù)據(jù)的增加、刪除、修改）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（資產(chǎn)類別）、供應(yīng)商檔案、資產(chǎn)保修檔案、部件保修檔案信息；（2）固定資產(chǎn)入庫管理維護(hù)（數(shù)據(jù)的增加、刪除、修改）固定資產(chǎn)入庫編號(hào)、時(shí)間、固定資產(chǎn)種類、數(shù)量等信息；（3）固定資產(chǎn)管理維護(hù)（增加、刪除、修改）固定資產(chǎn)類別和資產(chǎn)信息，資產(chǎn)包括廠家、品牌信息、固定資產(chǎn)供應(yīng)商等信息；（4）固定資產(chǎn)使用管理維護(hù)（增加、刪除、修改）房間固定資產(chǎn)一覽表、房間固定資產(chǎn)配備標(biāo)準(zhǔn)信息、資產(chǎn)責(zé)任人信息；（5）固定資產(chǎn)清查管理維護(hù)（增加、刪除、修改）固定資產(chǎn)盤庫信息，對(duì)固定資產(chǎn)管理中清查和報(bào)廢信息進(jìn)行登記，對(duì)損壞信息進(jìn)行修正庫存操作，保證業(yè)務(wù)處理完整；（6）固定資產(chǎn)信息查詢提供固定資產(chǎn)類型信息查詢、固定資產(chǎn)配備查詢、固定資產(chǎn)使用查詢，提供固定資產(chǎn)清單報(bào)表。此部份為固定資產(chǎn)基本資料部份，即固定資產(chǎn)卡片管理，其結(jié)構(gòu)模塊圖如下：設(shè)備管理是對(duì)長虹世紀(jì)城所有運(yùn)行設(shè)備的檔案、運(yùn)行記錄、維修管理、保養(yǎng)記錄、報(bào)修管理進(jìn)行管理。（1）設(shè)備檔案管理設(shè)備檔案管理，建立長虹世紀(jì)城中各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的原始檔案；增刪改設(shè)備的各項(xiàng)信息，如規(guī)格、型號(hào)、安裝生產(chǎn)日期、安裝位置等等；設(shè)備的配置情況管理；設(shè)備類別管理。設(shè)備檔案為以下各功能模塊提供基本信息。建立設(shè)備和房產(chǎn)信息，能夠通過房產(chǎn)信息查詢?cè)O(shè)備信息。（2）設(shè)備運(yùn)行管理建立設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，定期統(tǒng)計(jì)各類設(shè)備的運(yùn)行狀況。提早發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運(yùn)行配置上存在的問題。設(shè)備運(yùn)行信息包括報(bào)警信息和設(shè)備開關(guān)機(jī)時(shí)間信息。報(bào)警信息可以包括消防報(bào)警、樓宇監(jiān)控設(shè)備報(bào)警和安全報(bào)警三類。哪些智能化子系統(tǒng)的采集點(diǎn)可以用到物業(yè)管理中，需要管理人員在配置管理中進(jìn)行配置，同時(shí)也決定于子系統(tǒng)所能采集到的數(shù)據(jù)。設(shè)備報(bào)警信息：手工錄入報(bào)警名稱、時(shí)間、設(shè)備編號(hào)、采集點(diǎn)編號(hào)。設(shè)備運(yùn)行信息：采集點(diǎn)編號(hào)、采集開始時(shí)間、采集終止時(shí)間、運(yùn)行時(shí)間、狀態(tài)描述。（3）設(shè)備維修管理系統(tǒng)登記設(shè)備的維修情況，建立設(shè)備維修數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)設(shè)備維修情況，查詢、統(tǒng)計(jì)設(shè)備維修信息。維修管理主要用于記錄工程人員對(duì)大型設(shè)備有計(jì)劃的維修工作。維修物料清單中所用物料數(shù)據(jù)能夠在物料管理中反映。設(shè)備維修管理包括記錄設(shè)備維修記錄信息、維修物料清單信息、人工信息。（4）設(shè)備保養(yǎng)管理設(shè)備保養(yǎng)管理是對(duì)智能樓宇的所有設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃、保養(yǎng)記錄進(jìn)行管理。系統(tǒng)根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃生成保養(yǎng)、檢修工作單，在系統(tǒng)中生成提示信息，提醒管理人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)操作，從而延長設(shè)備的使用壽命。根據(jù)實(shí)際情況大型設(shè)備的保養(yǎng)有時(shí)采取外包的方式，能夠記錄保養(yǎng)工作的摘要信息。（5）報(bào)修管理物業(yè)管理人員通過接收客戶電話提出的維修申請(qǐng)，經(jīng)過核實(shí)后值班人員根據(jù)維修情況，確定維修人員、維修時(shí)間。維修人員維修后記錄維修結(jié)果、物料使用信息和用戶確認(rèn)信息。維修物料使用信息中所用物料數(shù)據(jù)能夠在物料管理中查詢?？梢园淳S修設(shè)備類型、維修人員、維修時(shí)間查詢統(tǒng)計(jì)維修記錄。服務(wù)質(zhì)量的管理在客戶服務(wù)模塊處理。用戶報(bào)修審批派工管理填寫報(bào)修紀(jì)錄用戶確認(rèn)維修申請(qǐng)維修記錄報(bào)修管理4.4物料管理物料管理中的采購入庫和出庫管理的操作者，需要根據(jù)處理的流程進(jìn)行相應(yīng)的操作。具體的流程可以申請(qǐng)、審批、修改、采購和入庫操作的過程。物料管理維護(hù)日常運(yùn)行當(dāng)中所用到的物料信息，管理物料的采購計(jì)劃、入庫信息、使用信息。物料管理包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)置，物料的入庫管理、采購管理、領(lǐng)用管理和查詢統(tǒng)計(jì)分析。系統(tǒng)中對(duì)于確認(rèn)的入庫記錄、出庫記錄操作不能進(jìn)行刪除。（1）物料庫存管理維護(hù)（增加、刪除、修改）物料編號(hào)信息、損壞記錄、損壞清單、盤庫記錄、盤庫清單等信息，系統(tǒng)提供物料分類樹進(jìn)行快速查詢；（2）物料采購管理維護(hù)（增加、刪除、修改）物料的采購計(jì)劃、采購清單、采購審批管理；如果審批不通過返回計(jì)劃維護(hù)界面進(jìn)行修改操作，通過后可以和入庫管理中的入庫記錄建立對(duì)應(yīng)關(guān)系。（3）物料入庫管理維護(hù)（增加、刪除、修改）物料的入庫記錄、采購入庫清單；入庫操作修改物料庫存數(shù)量；（4）物料出庫管理維護(hù)（增加、刪除、修改）物料的出庫記錄、出庫清單，出庫操作修改物料庫存數(shù)量；（5）物料清查管理維護(hù)（增加、刪除、修改）物料管理管理中的盤庫信息，根據(jù)清查數(shù)據(jù)修正庫存數(shù)量。本系統(tǒng)主要用于對(duì)水、電消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和核算。包括能源消耗數(shù)據(jù)采集/統(tǒng)計(jì)匯總及能源消耗費(fèi)用計(jì)算兩個(gè)功能模塊。（1）能源消耗數(shù)據(jù)采集建立水、電等能源分類信息，定期錄入。（2）能源消耗統(tǒng)計(jì)核算系統(tǒng)按照使用類別和時(shí)間統(tǒng)計(jì)水、電的消耗量、價(jià)格信息，計(jì)算能源使用成本。按季度或年統(tǒng)計(jì)水、電等能源的消耗數(shù)據(jù)或者給定時(shí)間統(tǒng)計(jì)，向長虹世紀(jì)城管理者提供運(yùn)轉(zhuǎn)狀況和節(jié)能降耗決策依據(jù)，對(duì)于統(tǒng)計(jì)結(jié)果提供報(bào)表打印功能。文檔管理針對(duì)物業(yè)管理中的各類文檔，通過文件描述信息查找和使用各類文檔，對(duì)于已有的電子文檔以文件的形式保存在服務(wù)器上。對(duì)電子文檔的電子化和編輯處理不屬于文檔管理的范疇。用戶可以對(duì)文檔進(jìn)行分類，每一類下可以建立文檔的描述信息。（1）文檔維護(hù)管理文檔管理，管理物業(yè)管理中的大樓施工設(shè)計(jì)文檔、設(shè)備文檔。上述分類信息只作為參考信息，系統(tǒng)可以支持用戶自定義的分類設(shè)置，可以上傳電子文檔。文檔信息：文檔分類、文檔編號(hào)、名稱、電子文檔、摘要信息。（2）文檔查詢能夠根據(jù)文檔的分類信息、編號(hào)、名稱進(jìn)行查找，使用相關(guān)文檔或電子文檔。文檔管理部份可通過兩種方法進(jìn)行設(shè)計(jì)開法，第一種通過數(shù)據(jù)庫管理方式，即將文檔內(nèi)容保存在數(shù)據(jù)表中，根據(jù)用戶權(quán)限進(jìn)行分配用戶對(duì)文檔的可操作性；第二種方法通過登錄用戶對(duì)服務(wù)器文件夾的可操作權(quán)限和對(duì)文件夾中各文檔讀寫、修改或刪除權(quán)限進(jìn)行操作。兩種實(shí)現(xiàn)方法各有所長，可根據(jù)最終用戶選擇最終的實(shí)現(xiàn)方法。長虹世紀(jì)城是一現(xiàn)代化的智能大廈，大廈內(nèi)各種網(wǎng)絡(luò)設(shè)備眾多、連接復(fù)雜，連接會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整。保障通信線路暢通可靠，故障修復(fù)及時(shí)已成為對(duì)一個(gè)智能大廈網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的基本要求