某大酒店項目可行性研究報告可行性研究報告

某 大酒店項目 可行性研究報告 2008 年 4 月 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 目 錄 1. 項目基本情況 項目概況 要技術(shù)經(jīng)濟指標 目主要財務(wù)評價結(jié)果指標 2. 項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 某市 經(jīng)濟發(fā)展狀況 項目 周邊城市經(jīng)濟發(fā)展概況 房地產(chǎn)政策研究 某市 房地產(chǎn)市場分析 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 3. 某市 城市總體規(guī)劃 市 市 2015 年總體城市規(guī)劃 市 市發(fā)展戰(zhàn)略目標 體發(fā)展戰(zhàn)略 目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價 4. 項目所在地區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 區(qū)域地理位置 區(qū)域功能布局 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 5. 基地條件分析 地塊概況 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 交通 地塊周邊環(huán)境 該地塊開發(fā) 析 6. 項目開發(fā)競爭對手分析 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析 其他區(qū)域競爭對手及競爭性項目分析 項目開發(fā)競爭對手評價 7. 市場需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 8. 本地塊項目開發(fā)市場定位 目標客戶確定 項目概念定位 目產(chǎn)品設(shè)計建議 格建議 9. 項目開發(fā)投資分析與財務(wù)評價 項目總開發(fā)成本 項目的財務(wù)評價與不確定性分析 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 10. 項目風險分析 項目政策性風險 目市場風險 目財務(wù)風險 目自然風險 目社會風險 11. 項目特征綜述、評價結(jié)論與建議 目特征綜述 論與建議 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 1. 項目基本情況 項目概況 項目位置 本項目位于 某市 嘉定區(qū)黃渡鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)，現(xiàn)養(yǎng)老院基地所在，是該鎮(zhèn)的幾何中心位置。本案西北部為嘉定汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正北區(qū)域為同濟大學嘉定校區(qū)，東部為黃渡傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，南部為傳統(tǒng)鎮(zhèn)中心，布局為生活區(qū)與傳統(tǒng)零售商業(yè)，是人口密度較高之處，博園路南沿線將規(guī)劃為別墅區(qū)。 用地規(guī)模與地塊選擇 用地規(guī)模：本案用地包括綠園路以西，嘉松北路以北，西臨 吳塘河， 北靠吳塘支流， 整個占地 7791平方米。 項目主要經(jīng)濟指標 項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標（暫略） 用地性質(zhì) 業(yè)金融用地） 基地面積 7791 平方米（估值：未經(jīng)最終測繪） 容積率 小于 筑面積 方米 覆蓋率 建筑密度小于 40 綠地率 20（其中集 中綠地 5） 限高 60m 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 2. 項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 某市 經(jīng)濟發(fā)展狀況 長率、及社會零售總額增長 值率直接反應(yīng)的是生產(chǎn)力的發(fā)展情況 社會零售總額增長率則反應(yīng)的消費水平的基本情況 2005 2007這兩年內(nèi)，兩項關(guān)鍵指標均呈現(xiàn)了較大仰角的上升情況，該數(shù)據(jù)可 作如下解讀： 某市 房地產(chǎn)市場在穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎(chǔ)及消費基礎(chǔ)上保持樂觀的遠景，這一點毫無疑問，因為相關(guān)于整個社會的經(jīng)濟狀況及產(chǎn)業(yè)升級變遷的根本基礎(chǔ)問題； 趨 勢性的判斷是，兩項指標在 2005年起的上升幅度提高，這應(yīng)該 關(guān)乎于 2008 年奧運、 2010 年世界博覽會帶來的一系列正面影響，而在 2010年前后年這一影響將體現(xiàn)的更為顯著。 0%2%4%6%8%10%12%14%16%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007上海國 內(nèi)生產(chǎn)總值實際增長率 社會消 費品零售總額增長率 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 基準存貸利率及人民幣匯率 從基準存貸利率角度觀察，顯然，在預(yù)防整體經(jīng)濟過熱、抑制通貨膨脹的情況下，央行采取了從緊的貨幣政策。 近乎同樣的原因，為了遏制貿(mào)易順差嚴重的問題， 人民幣大幅升值不可避免； 并且在一定時期內(nèi)仍將維持向上的趨勢。一定程度上刺激了境外投資的涌入。 境外資金投入相關(guān)于整體投資市場，下文不 妨關(guān)注，固定資產(chǎn)投資指標的情況 0%2%4%6%8%2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007678910r m b / u s$b e n c h m a r k l e n d i n g r a t e ( l e f t h a n d ) 基準貸款利率（左軸）b e n c h m a r k d e p o s i t r a t e ( l e f t h a n d ) 基準存款利率（左軸）r m b e x c h a n g e r a t e ( r i g h t h a n d ) 人民幣匯率（右軸） 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 固定資產(chǎn)投資增長率 雖然之前政府實施了一系列的調(diào)控措施，但房產(chǎn)價格仍是屢創(chuàng)新高，因此 2008 年的政策動向仍存在一些不確定的因素。（這將在“政策解讀”中作詳細解讀） 從固定資產(chǎn)投資增長率的變化曲線分析，可以看出： 開發(fā)企業(yè)、投資商都采取了一種相對謹慎的樂觀態(tài)度，導致固定資產(chǎn)投資的增長率下滑。 由此也可以得出這樣的結(jié)論，在房地產(chǎn)終端市場熱絡(luò)的背景下，土地原料價格的攀升，政策的不穩(wěn)定趨向，投資門檻的提高，投資回報率的預(yù)期性下降等綜合因素的作用下，整體 投資市場環(huán)境趨緊也就不難理解； 從中長期走勢分析觀察，固定資產(chǎn)投資將處于平穩(wěn)增長的趨勢。 對于宏觀經(jīng)濟趨勢及房地產(chǎn)投資狀況有了大概的認知和了解之后，下文將針對 某市 房地產(chǎn)市場進行分析，以便于對各類物業(yè)的趨勢加以把握 5%0%5%10%15%20%25%30%35%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 固定資 產(chǎn)投資增長率 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 項目周邊城市經(jīng)濟發(fā)展概況 嘉定區(qū)從地理位置上看 ， 與經(jīng)濟大省江蘇接壤， 接壤城市為 縣級市昆山與太倉，其中昆山市在歷年全國百強縣經(jīng)濟排名上穩(wěn)居三甲， 2007 年 地區(qū)生產(chǎn)總值增長 15%以上，總量超 1000 億元，財政收入同步增長；工業(yè)總產(chǎn)值達 4000億元；新批合同注冊外資超 20 億美元，到賬外 資超 10 億美元，新增注冊民資超 50億元；全社會固定資產(chǎn)投資增長15%左右，超 300億元；進出口總額超 500億美元；全社會消費品零售總額超 150 億元；萬元 耗下降 5%； 太倉在經(jīng)濟發(fā)展水平上也穩(wěn)居全國前列，與昆山遙相呼應(yīng)。嘉定區(qū)作為連接 某市 和江蘇經(jīng)濟高地的西大門，地理位置舉足輕重。這也為嘉定經(jīng)濟發(fā)展，商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化奠定了強有力的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)政策研究 政策匯編表 時間 政策 說明 2005 年 3 月 26 日 國務(wù)院發(fā)出關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 即國八條，標志著房地產(chǎn)調(diào)控正式開始， 要求穩(wěn)定房價 2005 年 5 月 9 日 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 即新“國八條”，針對老“國八條”提出的細化意見 2005 年 5 月 27 日 國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 商品住宅被區(qū)分為“普通”和“非普通”兩大類 2005 年 10 月 國稅總局下發(fā)關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 個人出售自有住房應(yīng)交納 20%的個人所得稅 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 2006 年 2 月 22 日 發(fā)改委公布 2006 年房地產(chǎn)調(diào)控工作要點 繼續(xù)解決部分城市住房價格上漲過快的問題 2006 年 5 月 17 日 國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，頒布“國六條” 滬上二手房市場引起震動，各大中介公司面臨行業(yè)寒流 2006 年 5 月 29 日 九部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于調(diào)整住房結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 造成樓市短期的震蕩，但因措施相當“溫柔”，輿論對其打壓效果有些存疑 2006 年 5 月 31 日 關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 2006 年 6 月 1 日后，個人將購買不足 5 年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅 2006 年 7 月 6 日 關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后， 應(yīng)當在 10 日內(nèi)開始銷售商品房 2006 年 7月 11日 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 被業(yè)內(nèi)稱為 “ 外資限炒令 ” 2006 年 7月 26日 關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 統(tǒng)一征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅 2006 年 8月 1 日 國土資源局制定的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范正式施行 土地出讓中同時要對房價、套型進行限定 2006 年 8 月 19 日 第一次利率調(diào)整 百分點，高到 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 2006 年 9 月 7 日 建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合 做 出部署，決定在全國范圍內(nèi)集中開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪涡袆印?重點打擊對象 ， 捂盤惜售、囤積房源及雇傭他人炒作房價等惡意炒作行為在內(nèi)的 6 類違法違規(guī)行為 2007 年 1 月 16 日 國家稅務(wù)總局頒布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 2007 年房地產(chǎn)稅費調(diào)控的大幕由此開啟。 2007 年 3 月 18 日 第二次利率調(diào)整 一年期貸款基準利率上調(diào)0 27 個百分點，由現(xiàn)行的6 12提高到 6 39。 2007 年 5 月 19 日 第三次調(diào)整利率 仍然無法徹底 解決房價上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題。 2007 年 6 月 27 日 關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知： 加大房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，對我國目前房地產(chǎn)市場投資過熱的情況會有一定的抑制作用。 2007 年 7 月 21 日 第四次加息 央行 2007 年第三次加息，很多人迫于這種壓力提前還貸，但單獨的加息并末對對房市有太大的影響 2007 年 8 月 22 日 第五次加息 仍 未抑制購房者的熱情。 2008 年 從緊政策仍將繼續(xù) 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 政策分析 至 2005年 3月“國八條”頒布以來，房地產(chǎn)市場在各個方面都采 取了緊縮的政策，主要由以下幾點：其一，銀行系統(tǒng)銀根緊縮，相對地之于開發(fā)商房貸、個人房貸業(yè)務(wù)均持謹慎態(tài)度；其二，政府針對房產(chǎn)交易地稅收政策也趨于緊迫，對于投資性需求進行遏制；其三，對于市場進行劃分，普通住宅地剛性需求仍給予一定鼓勵政策，相對應(yīng)地改善型需求及高端需求則不加支持；其四，針對行業(yè)進行整治，打擊開發(fā)商囤地、捂盤惜售等操作手法，但效果并不明顯?？偠灾叩卮驂簩ο蠹杏谕顿Y、高端需求，這也與“和諧社會”的大背景相關(guān)。關(guān)鍵的是，需要關(guān)注市場的反應(yīng)，主要體現(xiàn)出兩種特征：第一，不同區(qū)域的不同反應(yīng)，即在一些 熱銷地段，仍表現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢；第二，不同物業(yè)類型的市場表現(xiàn)也不盡相同 。 某市 房地產(chǎn)市場分析 住宅物業(yè)市場 050010001500200025003000350040001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008fu n 供應(yīng) 吸納量 置率 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 數(shù)據(jù)表明至 2003 年起，整體市場處于高位運行之中，供需相對平衡，市場穩(wěn)定； 更值得關(guān)注的是近年市場需求源頭： 本地居民收入增長，股票市場財富效應(yīng)的支撐； 交通條件的明顯改善，帶動了新興區(qū)域需求增長； 外籍人口持續(xù)流入并效力于本地企業(yè)，增加部分剛性需求； 對于經(jīng)濟持續(xù)增長，匯率上升的良好預(yù)期，高端投資市場交易 活躍。 對于 2008趨勢把握的關(guān)鍵在于： 據(jù)土地 供應(yīng)計劃分析，供應(yīng)量增長且集中在外圍區(qū)域，精準的 產(chǎn)品定位，目標客群鎖定將成為前期開發(fā)之重要課題； 在價格方面，由于 2007 年的漲幅較大，價格已漲至高位，伴隨著可能的政策調(diào)控與貸款利率的上調(diào)趨勢，預(yù)計 2008年的住宅物業(yè)價格將相對平緩。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 辦公物業(yè)市場 新企業(yè)的設(shè)立和現(xiàn)有企業(yè)擴展帶來的需求增長將繼續(xù)帶動某市 甲級寫字樓市場的繁榮， 2007年共計吸納約 263000平方米，而完工量約為 227100，持續(xù)供不應(yīng)求的局面，市場空置率也相應(yīng)降到了 歷史低點。 值得注意的一點是， 市價的快速增長帶來 平均投報率進一步縮水至 而需求相對穩(wěn)定，因此市場價格將趨于穩(wěn)定 。 2008年及未來的 2 3年內(nèi)整體供應(yīng)量將呈現(xiàn)放大的趨勢，報告判斷在 2009年， 某市 甲級辦公市場將隨供需變化而可能出現(xiàn)拐點，辦公物業(yè)之開發(fā)將更強調(diào)地段、物業(yè)規(guī)劃等主觀因素，市場競爭力度將明顯加強。 01002003004005006007008009001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 0 0 供應(yīng) 吸納量 置率 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 商業(yè)零售物業(yè) 整體上，逐漸成熟的住宅市場及甲級寫字樓市場將會為區(qū)域零售業(yè)帶來更為充足的市場需求。 城市的拓散，人口空間布局的改變，使得商業(yè)格局更為清晰的分為傳統(tǒng)城區(qū)中心商圈和滿足區(qū)域型消費的社區(qū)形態(tài)商業(yè)，數(shù)據(jù)也證實了以上觀點， 439000 為新建項目，占到總體供應(yīng)的 73，新興區(qū)域?qū)⒊蔀楣?yīng)的焦點； 需關(guān)注一點，隨著人均可支配收入的提高，社區(qū)商業(yè)在滿足便利 性消費的同時，也兼具交流、逛街、娛樂、資訊平臺等綜合功能，在一些合適的地理位置發(fā)展成區(qū)域形態(tài)的商業(yè)中心（如大寧綠地廣場、五角場等）； 更為關(guān)鍵的是，商業(yè)地產(chǎn)的主題定位、業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃對于其銷售和后期經(jīng)營的作用更為至關(guān)重要 另外一點關(guān)乎項目操作理由是，成功的商業(yè)運作更將提升辦公、住宅等 其他物業(yè)的價值。 01002003004005006007002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008%8%12%16%20%1 ，0 0 0 供應(yīng) 吸納量 置率 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價 綜上所述，本項目面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點 : 某市 市是 中國最發(fā)達的城市 之一 ，長三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的龍 頭， 經(jīng)濟實力強，基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境優(yōu)越，國民經(jīng)濟發(fā)展迅速，人均收入一直居全國前列，固定資產(chǎn)投資增長迅速，為當?shù)?房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。 某市 市 房地產(chǎn)市場與本地快速的經(jīng)濟發(fā)展相吻合，無論是從發(fā)展速度，還是從產(chǎn)品質(zhì)量方面看都有了很大的提高，同時 某市 房地產(chǎn)市場剛性需求旺盛，配合當?shù)匾?guī)范成熟的房地產(chǎn)政策法規(guī)，使得 某市 市房地產(chǎn)市場的發(fā)展一直呈現(xiàn)出快速、穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，相信只要 某市 經(jīng)濟不出現(xiàn)大的波動， 某市 房地 產(chǎn)市場的發(fā)展也會比較穩(wěn)健。 某市 市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出如下基本特征： 從上面住宅、辦公物業(yè)以及商業(yè)零售業(yè)發(fā)展情況可以看出， 某市 房地產(chǎn)市場整體上發(fā)展穩(wěn)定，各種物業(yè)形態(tài)的新供應(yīng)量都有較大的增幅，這和 某市 市近年來經(jīng)濟發(fā)展分不開， 2007年有較大增幅，這可能是股票效應(yīng)支撐的結(jié)果 。 我們從上 面 各種物業(yè)的凈吸納量可以看出，伴隨著新增量的劇增，吸納量也有較大增幅，這保證了整個市場發(fā)展的穩(wěn)定向前。 前些年，因為 商品房市場的開放，很多企業(yè)一窩蜂的上，很多地方出現(xiàn)空置率的居高不下的狀況，但是隨 著人民生活水平提高，對改善居住條件的欲望越來越旺盛，拉動了中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展， 某市 房地產(chǎn)也一改過去居高不下的空置率狀況，并呈逐年下降的趨勢。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 3. 某市 城市總體規(guī)劃 描述 某市 市 2020年總體城市規(guī)劃 根據(jù) 某市 市總體規(guī)劃，至 2020 年 某市 市行政轄區(qū)，總面積達到 6340 平方公里，全市實際居住人口 1600 萬左右，其中，非農(nóng)人口 1360 萬，城市化水平達到 85%，集中城市化地區(qū)城市建設(shè)總用地約 1500 平方公里。中心城規(guī)劃人口約 800 萬人，城市建設(shè)用地約 600 平方公里；郊區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口約 560 萬。 建設(shè) 某市 國際航運中心，建設(shè)國際集裝箱樞紐港、亞太地區(qū)航空樞紐港、現(xiàn)代化信息港和以高速公路、高速鐵路、骨干航道為構(gòu)架的水、陸、空交通運輸系統(tǒng)，形成銜接國內(nèi)外、輻射長江三角洲的快速、便捷的客貨運交通運輸網(wǎng)絡(luò)。 某市 城市發(fā)展 戰(zhàn)略目標是充分發(fā)揮國際化大都市的政治，經(jīng)濟、文化、商貿(mào)、金融和交通樞紐等城市功能，堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，堅持 “三、二、一” 產(chǎn)業(yè)布局，繼續(xù)發(fā)揮 某市 作為長三角經(jīng)濟發(fā)展龍頭的作用，到 2020年，把 某市 初步建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一。 總體城市規(guī)劃 城市與區(qū)域 長江三角洲地區(qū)作為中國經(jīng)濟總量最大 ，發(fā)展速度最快的一個區(qū)域經(jīng)濟體， 某市 處于龍頭、江蘇、浙江作為兩翼形成了一個完美的搭配， 某市 的經(jīng)濟輻射作用帶動了整個長三角地區(qū)快速穩(wěn)定的發(fā)展。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 2020 年 某市 市城市規(guī)劃 城市發(fā)展方向 拓展沿江沿海發(fā)展空間，形成寶山新城、外高橋港區(qū)（保稅區(qū)）、空港新城、 海港新城、 某市 化學工業(yè)區(qū)、金山新城等組成的濱水城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；繼續(xù)推進浦東新區(qū)功能開發(fā)和形象建設(shè)；集中建設(shè)新城和中心鎮(zhèn)；將崇明作為21 世紀 某市 可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間。 市域城鎮(zhèn)體系 形成 “ 中心城 新城（含縣城，下同） 中心鎮(zhèn) 集鎮(zhèn) ” 組成的多層次 的城鎮(zhèn)體系及由沿海發(fā)展軸、滬寧、滬杭發(fā)展軸和市域各級城鎮(zhèn)等組成的 多核、多軸 空間布局結(jié)構(gòu)。 中心城是 某市 政治、經(jīng)濟、文化中心，也是 某市 市城鎮(zhèn)體系的主體，以外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)作為中心城范圍，人口控制在 800 萬人，城市建設(shè)用地 600 平方公里。 新城是以區(qū)（縣）政府所在城鎮(zhèn)、或依托重大產(chǎn)業(yè)及城市重要基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展而成的中等規(guī)模城市。規(guī)劃新城 11個，分別是寶山、嘉定、松江、金山、閔行、惠南、青浦、南橋、城橋及空港新城和海港新城。新城人 口規(guī)模一般為 2030 萬人。 中心鎮(zhèn)是由市域范圍內(nèi)分布合理、區(qū)位條件優(yōu)越、經(jīng) 濟發(fā)展條件較好的集鎮(zhèn)，依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展而成的小城市。規(guī)劃朱家角、泗涇、周浦（康橋）、奉城、楓涇、堡鎮(zhèn)、南翔及羅店等 22 個左右中心鎮(zhèn)，規(guī)劃人口規(guī)模一般為 5 10 萬人。 集鎮(zhèn)由現(xiàn)有建制鎮(zhèn)根據(jù)區(qū)位、交通、資源條件等適當歸并而成（現(xiàn)狀約 170 個）。規(guī)劃約 80 個左右的一般鎮(zhèn)，人口規(guī)模一般為 13 萬人。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 中心村是在合理歸并自然村后形成的具有地方特色、環(huán)境優(yōu)美、布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施較完善的現(xiàn)代化農(nóng)村新型社區(qū)。中心村規(guī)模在 2000 人左右。 中心城布局 中心城空間布局結(jié)構(gòu)為 多心、開敞 。規(guī)劃按現(xiàn)狀自然地形和主要公共中心 的分布以及對資源優(yōu)化配置的要求，合理調(diào)整分區(qū)結(jié)構(gòu)。中心城公共活動中心指中央商務(wù)區(qū)和主要公共活動中心。 （ 1）中央商務(wù)區(qū) 中央商務(wù)區(qū)由浦東小陸家嘴（浦東南路至東昌路之間的地區(qū)）和浦西外 灘（河南路以東，虹口港至新開河之間的地區(qū)）組成，規(guī)劃面積約為 3平方公里。中央商務(wù)區(qū)集金融、貿(mào)易、信息、購物、文化、娛樂、都市旅游以及商務(wù)辦公等功能為一體，并安排適量居住。 （ 2）主要公共活動中心 主要公共活動中心指市級中心和市級副中心。市級中心以人民廣場為中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四條商業(yè)街和豫園商城、 某市 站 不夜城 為依托，具有行政、辦公、購物、觀光、文化娛樂和旅游等多種公共活動功能。 副中心共有四個，分別是徐家匯、花木、江灣 如。徐家匯副中心主要服務(wù)城市西南地區(qū)，木副中心主要服務(wù)浦東地區(qū)，規(guī)劃用地約 方公里；江灣 劃用地約 如副中心主要服務(wù)城市西北地區(qū)，規(guī)劃用地約 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價 綜上所述，項目開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點： 某市 正致力于建設(shè)一個“一個龍頭，三個中心” 的發(fā)展目標，繼續(xù)加強作為長三角龍頭的地位， 到 2020 年，把 某市 初步建成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易中心之一。 形成“中心城 縣城，下同） 集鎮(zhèn)”組成的多層次的城鎮(zhèn)體系及由沿海發(fā)展軸、滬寧、滬杭發(fā)展軸和市域各級城鎮(zhèn)等組成的多核、多軸 空間布局結(jié)構(gòu)。其中 本案所在地嘉定被列為 某市 重點建設(shè)的新城之一，未來將其建設(shè)成為集“汽車產(chǎn)業(yè)，物流，貿(mào)易、人文、旅游”為一體的新型功能 區(qū)域。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 4. 項目所在地區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況 首先關(guān)注三個重要的指標性數(shù)據(jù)： 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 從以上對于數(shù)據(jù)得解讀，清晰地發(fā)現(xiàn)嘉定在經(jīng)濟總量、人口規(guī)模、消費 水平在 某市 各衛(wèi)星城鎮(zhèn)中均處于優(yōu)勢地位，是怎樣的基礎(chǔ)條件讓嘉定具備了這樣的條件？ 對比其余若干城鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)，凡是能夠在整體經(jīng)濟水平中處于相對領(lǐng)先地位的，都具備明顯的產(chǎn)業(yè)特征，形成可持續(xù)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。例如松江結(jié)合大學城發(fā)展的高科技園區(qū)，而嘉定取得優(yōu)勢地位的關(guān)鍵則在于國際汽車城的規(guī)模化發(fā)展。 由此，我們明 確了一點：衛(wèi)星城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與其整體經(jīng)濟狀況成正相關(guān)。 而項目正是處于“國際汽車城”規(guī)劃范圍內(nèi)，下文將進行多方面論證，全面解讀嘉定，進而探討黃渡鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢，探討項目定位問題 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 區(qū)域地理位置 項目兩面臨路： 南臨區(qū)域南北向重要進入動線 嘉松北路，南接博園路，聯(lián)通本案與 安亭鎮(zhèn)及國際汽車程產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項目外向可抵達性強； 東臨綠苑路，南向銜接傳統(tǒng)生活區(qū)，北向聯(lián)動同濟校區(qū)，提供便捷通路。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 區(qū)域 功能布局 正是基于上述區(qū)位及交通條件的優(yōu)勢地位， 客觀上促成了嘉定在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面的先進性。 整體布局 形成了東南部居住、生活片區(qū)為主導，西北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的整體結(jié)構(gòu)； 本案處于西部“ 某市 國際汽車城”規(guī)劃范圍內(nèi)。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 汽車零部件工業(yè)總產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 成為區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè) 帶動中國汽車業(yè)的發(fā)展； 在該產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)銜效應(yīng)下，在滬宜公路、曹安公路沿線布局 某市 二手車交 易市場、 某市 東方汽配城、 某市 市輕紡市場、 某市 金翔木材批發(fā)市場、 某市 裝飾市場、 某市 真新糧食交易市場等大中型專業(yè)市場大都，形成了“滬宜曹安物流集散帶”； 整體產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了汽車及零部件、輕紡、建材、等三大類市場初步構(gòu)建了 服務(wù) 某市 、輻射全國的集購銷、倉儲、加工、轉(zhuǎn)運于一體的商流物流基地。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 5. 基地條件分析 地塊概況 占地總面積為 7791 平方米，呈狹長狀，項目行政隸屬嘉定區(qū)、黃渡鎮(zhèn)，處于該鎮(zhèn)幾何中心位置。 四至范圍如下： 東臨 綠苑路 南臨 嘉松北路 西臨 吳塘 北靠 吳塘支流 北側(cè)存有高壓線分布，距離北側(cè)紅線約 80m。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 地塊周邊環(huán)境 輻射傳統(tǒng)生活區(qū)與產(chǎn)教園區(qū) 地塊與黃渡鎮(zhèn)中心以嘉松北路為界南北相望 東側(cè)為黃渡鎮(zhèn)政府，一綠苑路為界東西相隔 同濟大學嘉定小區(qū)位于項目北向，距離約為 1 西向為嘉定國際汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)，距離本案約 2 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 交通 東與寶山、普陀兩區(qū)接壤； 西與江蘇省昆山市毗連； 南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望； 北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 封閉型高速公路 滬寧高速（ 是 某市 聯(lián)通江蘇的首席干道，確立了嘉定 某市 西北門戶的重要地位，其意義集中體現(xiàn)于交通、物流等行業(yè)發(fā)展之中； 嘉金高速（ 其作用在于 溝通東西向高速公路 的 南北快速聯(lián)絡(luò)線的功能，對 某市 城市高速公路網(wǎng)布局更加趨于均勻和合理，為 車場提供快速疏散進出通道、減輕城市外環(huán)線的交通壓力 發(fā)揮著重要作用； 滬嘉高速（ ，起到聯(lián)動 某市 中心城區(qū)與嘉定主城區(qū)的效應(yīng) ,促進了嘉定主城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)及綜合服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 封閉型城市環(huán)路 外環(huán)線（ 作用在于 加速 嘉定與 某市 中心城 區(qū)及周邊地區(qū)的交通輻射 ； 郊環(huán)線（ 效應(yīng)主要在于對市內(nèi)交通的進一步疏散、分流 , 從而加強各衛(wèi)星城鎮(zhèn)之間的聯(lián)動。 國道 滬宜公路（ 曹安公路（ 僅承載了部分交通的過境功能、重 要要作用體現(xiàn)于物流集散點的布局、設(shè)置。 區(qū)域干道 嘉松公路 ，聯(lián)通嘉定、青浦、松江的南北向主干道； 是黃渡鎮(zhèn)內(nèi)南北走向的重要干道 （經(jīng)由本案） ，并與滬寧 （ 接，為區(qū)域重要的進入型道路。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 博園路 ， 使安亭、江橋與黃渡的聯(lián)通趨于便捷； 黃渡鎮(zhèn)東西向主干道，也是黃渡重要的進入動線，并與嘉松北路相交。 綜上所述，嘉定區(qū)位特殊、是溝通江蘇與 某市 的門戶。交通便 利、對內(nèi)聯(lián)動性出色，對外輻射力較強，是 某市 西北的物流窗口，貨物吞吐、貿(mào)易往來的重要樞紐。 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 嘉定“十一五”發(fā)展規(guī)劃中明確表 示 南部城區(qū)充分利用合效應(yīng)，結(jié)合軌道交通 11 號線嘉定新城站、白銀路站和 某市 國際賽車場配套區(qū)綜合開發(fā)，全力推進行政、商務(wù)、公共服務(wù)等功能性項目建設(shè)，加快形成以“現(xiàn)代高雅”為特色的現(xiàn)代化嘉定新城中心區(qū)。安亭、黃渡組團著力推進軌道交通 11 號線墨玉路站綜合開發(fā)、安亭新鎮(zhèn)公建街坊等公共服務(wù)設(shè)施項目建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)化和城市化融合互動的發(fā)展格局。 某市 國際汽車城黃渡鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細規(guī)劃嘉府 2003 第 176 號，明確黃渡鎮(zhèn)區(qū)的規(guī)劃性質(zhì)為 “ 功能完善的以居住功能為主的、環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化綜合鎮(zhèn)區(qū) ” 。 以國際汽車 城產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，利用同濟大學汽車學院的成立和軌道交通十一號線即將通車的契機，著力大打造“國際汽車產(chǎn)業(yè)人才生活休閑居住地，汽車人才培養(yǎng)高地”這張名片。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 該地塊開發(fā) 析 合分析 優(yōu)勢 交通優(yōu)勢及區(qū)位優(yōu)勢顯著 由于與產(chǎn)業(yè)區(qū)生活區(qū)的出色聯(lián)動條件，為公寓類物業(yè)的出售以及商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營打下堅實基礎(chǔ) 劣勢 高壓線的存在給予住宅銷售及建筑物北立面的景觀效果造成一定負面影響，需在建筑規(guī)劃及產(chǎn)品營銷方面著力弱化 項目地塊狹長，技術(shù)指標相對嚴苛，項目規(guī)劃 局限性加大 （在產(chǎn)品定位方案中詳細分析） 機會 汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)及同濟校區(qū)規(guī)模擴大趨勢明朗， 人口規(guī)模進入擴大期，趨勢消費能級有進一步提升空間 區(qū)域房地產(chǎn)處于初級階段，市場供應(yīng)不足，產(chǎn)品規(guī)劃趨勢性不強；注重產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計及營銷策略的考量，項目有機會創(chuàng)造較大的利潤空間 威脅 黃渡商業(yè)規(guī)劃尚未明朗，無論星級酒店還是賣場的引入都未能確定具體位置及時間結(jié)點，項目操作應(yīng)把握入市時機，規(guī)避競爭風險 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 6. 項目開發(fā)競爭對手分析 區(qū)域內(nèi)競爭對手及競爭性樓盤分析 其他區(qū)域競爭對手及競爭性項目分析 項目開發(fā)競爭對手評價 7. 市場需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃的源頭在于區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的地位與發(fā)展趨勢，正是由于嘉定綜合經(jīng)濟實力的新興，加之 某市 城市的擴大、軌道交通等捷運系統(tǒng)的完善，加快了嘉定的人口導入速度，強化了房產(chǎn)購買支撐，形成了如下描述的房產(chǎn)格局： 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 板塊形成分析 如上圖描述，嘉定房地產(chǎn)發(fā)展具有“聚落性”特征，其開發(fā)量主要集中在“江橋”、“安亭”、“嘉定城區(qū)”三個板塊，迄今為止仍以住宅商品房開發(fā)為主。形成該格局之具體緣由分析如下： 江橋板塊由于與普陀的地理關(guān)系，較早受到 某市 城市發(fā)展，人口外遷的效應(yīng)作用，成為“桃浦板塊”的延伸區(qū)域，形成了江橋居住區(qū)的概念； 安亭板塊之起步可以說完全受到嘉定汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，是產(chǎn)業(yè)導入就業(yè)人口，就業(yè)人口轉(zhuǎn)換成居住人口并帶動房地產(chǎn)發(fā)展的典型例證； 嘉定城區(qū)板塊之形成則仰賴于區(qū)域經(jīng)濟整體提升，嘉定本地人自給自足的剛性購房需求。 2007 年度整體走勢分析 2007 年 1 月 12 月嘉定區(qū)商品房供求關(guān)系對比圖0100000200000300000400000500000平方米0246810供應(yīng)量 228145 107117 53860 123282 141486 46434 144669 63419 251361 133111 450951 134469 成交量 158439 56282 150870 140495 152114 198066 199578 240904 256487 149906 210981 155906 供求比 77777777777 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 2007年，嘉定商品房 供應(yīng)量 為 1878304 平方米，新增套數(shù) 16974套，比去年同比增長 34%。 成交量 為 2070028 平方米，同比增長 52%。 綜觀全年，整個區(qū)域供應(yīng)量波蕩起伏，在 6 月供應(yīng)量為最低值，而 11月其供應(yīng)量達到最高值；成交量方面，相對于供應(yīng)量情況比較平穩(wěn)，在年末成交量逐步回落。 整體市場仍呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的現(xiàn)象 。 商業(yè)地產(chǎn)市場 整體狀況 商業(yè)主要布局在傳統(tǒng)鎮(zhèn)中心； 據(jù)實地調(diào)研數(shù)據(jù)反映，總建筑面積約為 18425 ； 與下文 分析對照， 存在約為 15000 17000 的商業(yè)需求量缺口 。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 商業(yè)結(jié)構(gòu) 對比一般社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)比例，如下圖所示： 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 從總體布局來看，商業(yè)零售業(yè)占據(jù)絕對比例，高達 60；其次是綜合類業(yè)態(tài)，占到 18；娛樂業(yè)比例僅為 2，這相關(guān)于當?shù)叵M習慣。 其業(yè)種主要體現(xiàn)為便利雜貨、服飾鞋帽等民生類消費，業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式為沿街底商，以滿足民生類消費為主。 綜合業(yè)態(tài)為中型超市，農(nóng)工商、華聯(lián)、聯(lián)華三家構(gòu)成，即傳統(tǒng)民生類消費需求占整體將近 80，與一般商業(yè)比例數(shù)據(jù)對比，差異明顯。 由此，報告 分析其在商業(yè)結(jié)構(gòu)上的缺失主要由以下幾點： 餐飲業(yè)整體比例不足，在結(jié)構(gòu)上仍以滿足中低端消費為主導 , 商務(wù)類餐飲的滿足比率較低 （目前主要以兩家酒店中餐飲為主）； 商業(yè)服務(wù)業(yè)比例較低 ，這與當?shù)厝司芍涫杖氲然A(chǔ)消費力相關(guān)，規(guī)劃應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)、教育園區(qū)作進一步考量； 整體業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)，缺乏品牌商品， 中高端客戶購物需求 在區(qū)域內(nèi)不易滿足 。 酒店物業(yè)及酒店式公寓市場 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 酒店物業(yè) 該區(qū)域酒店運營情況良好，如下表所示： 酒店名稱 開業(yè)時間 樓高 客房數(shù)量 客房均價 平均入住率 蕾楓大酒店 2005 年 7 層 121 間 290元 /天 70 協(xié)通大酒店 1998 年 8 層 170 間 280元 /天 60 但存在外立面老舊、裝修配套難以符合現(xiàn)代型商務(wù)住宿之需求、缺乏標志性建物特征等問題，故在產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模擴大的前提下，酒店市場仍有較大發(fā)展空間，其中而更符合趨勢性需求的新產(chǎn)品在競爭中能夠占得先機 酒店式公寓 市場處于零供應(yīng)狀態(tài)； 據(jù)實地調(diào)查，萊茵小鎮(zhèn)規(guī)劃一幢約為 15 層高的酒店式公寓，計劃 2008 年 5 6月推向市場 ，目前價格未定； 該項目的去化情況，顧客來源、價格指標將成為 本案市場維護之重點 。 辦公物 業(yè)市場 目前現(xiàn)代化的辦公樓在黃渡鎮(zhèn)仍無供應(yīng)，分析原因如下： 黃渡多為第二產(chǎn)業(yè)的辦公需求基本可在自建廠房中得以滿足，故少有衍生性需求 辦公物業(yè)的興建，地段基本決定其市場需求狀況，而辦公對地段的要求一般為傳統(tǒng)城市中心，一般所謂的 京西路等。另一種為次級地段滿足規(guī)模相對較小的公司，但又同時提出兩點要求，第一交通需要一定的便利性，一般有軌道交通支撐為宜，第二需與相關(guān)產(chǎn)業(yè) 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 鏈的結(jié)合度較高的地點位置。除以上兩種需求形態(tài)之外，代表處、駐滬辦等小型、臨時等辦公對成本相對敏感，經(jīng)常轉(zhuǎn)化為對酒店物業(yè)的長期租賃 以滿足辦公、居住的綜合需求。因此，結(jié)合分析，對于黃渡鎮(zhèn)規(guī)劃辦公物業(yè)的前景持謹慎態(tài)度。 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 總體分析 產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng) “汽車城”規(guī)模的擴大及持續(xù)發(fā)展一直為業(yè)界所認同，必將成為“中國的底特律”，產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成的人口導入將是嘉定房產(chǎn)發(fā)展最為夯實的支撐。 軌道交通效應(yīng) 軌道交通 11號線規(guī)劃 2010年內(nèi) 1期工程建成通車，聯(lián)通軌道交通 2號線江蘇路站；二期規(guī)劃至南匯臨港新城。軌道交通通車對于房產(chǎn)的影響必定不如“莘莊效應(yīng)”來的那么明顯和劇烈。但其提供的交通便捷性客觀存在，加之 某市 城市規(guī) 模的拓散，其遠期效應(yīng)仍是區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展不可忽略的一部分。 物業(yè)類型之多樣性 隨人口導入，住宅發(fā)展之后便是零售商業(yè)的起步，嘉定在不斷優(yōu)化布局和調(diào)整業(yè)態(tài)，完善商業(yè)設(shè)施，更多點狀布局的商業(yè)聚合體形式將成為滿足社區(qū)居民購物、逛街、休閑、娛樂等綜合功能；另外，嘉定城區(qū)的服務(wù)功能及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商務(wù)需求必將催生部分辦公、酒店及酒店式公寓類的供應(yīng)。 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 項目所在地市場分析 本案位于黃渡鎮(zhèn)，由于地理位置關(guān)系房地產(chǎn)尚處于起步階段，位于成熟板塊“安亭”與“江橋”之間。但其趨勢非常明確 第一，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及同濟大學 的遷入對于本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將是巨大利好，需要量必將在 20092010年集中顯現(xiàn)；第二，隨軌道交通（ 11號線）之通車，江橋板塊的延伸效應(yīng)將在更遠的將來支撐其發(fā)展。 上文對 某市 、嘉定的宏觀經(jīng)濟情況及房地產(chǎn)市場做了分析，而項目位于嘉定國際汽車城內(nèi)，應(yīng)該說，產(chǎn)業(yè)支撐效應(yīng)顯著，下文將結(jié)合項目的具體位置， 解析黃渡，定位項目 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 8. 本地塊項目開發(fā)市場定位 目標客戶確定 主要客戶設(shè)定為當?shù)馗辉Ｈ巳?，在嘉定國際汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)、嘉定南部物流園區(qū)的中高層管理人員、高級技術(shù)員工及同濟大學師生等，他們構(gòu)成了本項目主 要消費力量。 隨著嘉定汽車及 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展成熟，將來這一區(qū)域?qū)⒊蔀橐云嚍橹鲗?產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化 生產(chǎn)基地 。 項目概念定位 基地基礎(chǔ)條件說明： 位于黃渡幾何中心，為產(chǎn)教區(qū)、生活區(qū)圍繞，貼近等消費群體 道路系統(tǒng)完善，抵達性極佳，有條件吸納跨區(qū)域消費 市場需求 市場供應(yīng) 基地條件 商業(yè)配套 依據(jù)消費基礎(chǔ)，整體供應(yīng)量存在缺口 業(yè)種業(yè)態(tài)比例不盡合理 品牌、中高端購物需求不易滿足 5商務(wù)餐飲供應(yīng)不足且缺乏特色 根據(jù)分析結(jié)論確定需求量，做適當比例的規(guī)劃 引進主力賣場需在技術(shù)指標與政府作進一步溝通為 宜（在方案中詳細闡述） 別墅 在售個案僅萊茵小鎮(zhèn) 聯(lián)排別墅需求應(yīng)有空間 土地規(guī)模、面積受限，無規(guī)劃可能 住宅商 起步較晚，雖有需求趨勢，但市場 土地性質(zhì)、面積受 某 大酒店項目 可行性研究報告 12 項目產(chǎn)品設(shè)計建議 按目前指標規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)商業(yè)市場分析結(jié)論，市場缺口應(yīng)在 15000 17000 由于受覆蓋率指標限制，單層商業(yè)面積最大值為 779140 該方案商業(yè)規(guī)劃的重點在于大賣場的引進，其市場支撐性品房 引爆尚需時日 限，無規(guī)劃可能 酒店式公寓 暫無供應(yīng) 根據(jù)指標，有條件規(guī)劃該類產(chǎn)品（在方案中詳細闡述） 酒店 市場量體供應(yīng)不足，且