房地產(chǎn)項目用地拆分ppt課件.ppt

5/22/2020,項目用地拆分案例講解,在房地產(chǎn)領域我們一直在幫助客戶成功,1,5/22/2020,首先，弄清用地拆分的“三大”原則：1、容積率必須用完；2、利潤率和利潤額最大化的最優(yōu)產(chǎn)品組合；3、甲方目標（利潤？速度？銷售周期？運作安全？）,2,5/22/2020,Stepone：仔細分析已知的信息,3,5/22/2020,案例基礎信息：,假設在空港新城有一個項目，已知的指標如下：1、項目總占地面積358891.5，項目被兩條市政道路分割成A、B、C三塊地；2、A地塊占地面積222150.3，容積率1.5，建筑面積333225.45；B地塊占地面積43681.7，容積率2.0，建筑面積87363.4；C地塊占地面積93059.5，容積率1.5，建筑面積139589.25；,4,5/22/2020,未知指標分析：1、未知項目的建筑密度；2、是否有相關限制性條件，如道路退線、市政綠化用地、建筑限高、有無高壓走廊等；3、未知項目的商業(yè)規(guī)劃體量和車庫配比條件；4、未知土地成本；5、三地塊容積率是否可以平衡；,需要及時與開放商溝通、確認！,5,5/22/2020,相關基礎信息分析透徹后，,Steptwo：設定假設條件,6,5/22/2020,設定假設條件：1、設定地塊綜合建筑密度30%（參考東原香山建筑密度）；2、由于未知土地價格，故方案中設定固定地價為150萬/畝（參考區(qū)域近段時間成交地價）；3、不考慮地塊的限制性條件；4、不單獨考慮商業(yè)和車庫面積，將其面積涵括在住宅面積之中；,7,5/22/2020,5、根據(jù)市場上典型的項目數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗來看，聯(lián)排別墅在0.55-0.7之間較為普遍；而花園洋房的容積率一般在1-1.5之間，洋房產(chǎn)品中5+1以下的產(chǎn)品一般在1-1.2，6+1、7+1產(chǎn)品一般為1.5左右；高層項目容積率3.0-5.0比較普遍。結合地塊和市場兩個方面因素，設定別墅組團容積率0.65、洋房組團1.2和1.5、高層組團容積率為5.0，進行用地拆分測算；,典型中高端項目分物業(yè)容積率參考,8,5/22/2020,6、結合本項目的現(xiàn)狀條件，對區(qū)域內可比項目的銷售價格進行修正，得出本項目目前可實現(xiàn)的銷售價格，進行經(jīng)濟測算；另外，測算中，從經(jīng)驗值設定高層按照15%的公攤率、洋房10%的公攤率、別墅零公攤計算；因此得出本項目高層5500元/平米（套內）、4675元/平米（建面）；別墅9400元/平米；容積率1.5的洋房6300元/平米（套內）、5670元/平米（建面）；容積率1.2的洋房6700元/平米（套內）、6030元/平米（建面）。,典型參考項目目前銷售均價,說明：此價格僅做經(jīng)濟測算之用，不作為最終的銷售價格建議；,9,5/22/2020,設定了假設條件后，,Stepthree：模型說明,10,5/22/2020,研究模型在研究過程中，在既定容積率的情況下，不同物業(yè)組合模式應用了不同研究模型。其中，兩種物業(yè)組合應用“二元一次方程式”模型進行測算；三種及四種物業(yè)組合模式，則應用了“占地組合增減模型”進行測算,11,5/22/2020,Stepfour：地塊拆分研究,12,5/22/2020,A地塊用地拆分研究,13,5/22/2020,通過對A地塊經(jīng)濟技術指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業(yè)形態(tài)的組合：單一物業(yè)高容積率洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算,物業(yè)組合模式初判,14,5/22/2020,物業(yè)組合模式,單一洋房社區(qū),通過對地塊的分析和解讀，考慮將地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=25.75%利潤額=31979萬元,15,5/22/2020,別墅+高層組合,說明：設別墅占地面積=X，高層占地面積=Y,計算得出：,凈利潤率=23%凈利潤額=32829萬元,物業(yè)組合模式,16,5/22/2020,洋房+高層組合,說明：設洋房占地面積=X，高層占地面積=Y,計算得出：,凈利潤率=20.93%凈利潤額=27436萬元,物業(yè)組合模式,17,5/22/2020,物業(yè)組合模式研究結論,通過測算，A地塊在以上組合模式中；1.5純洋房社區(qū)利潤率最高，達到了25.75%；別墅+高層組合利潤額最高，達到了32829萬元；思源認為，從經(jīng)濟的角度來看，兩種方案都可行。,18,5/22/2020,B地塊用地拆分研究,19,5/22/2020,通過對地塊經(jīng)濟技術指標的初判（地塊面積小，容積率2.0），地塊拆分為兩種物業(yè)形態(tài)相對比較合理：兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算,物業(yè)組合模式初判,20,5/22/2020,別墅+高層組合,說明：設別墅占地面積=X，高層占地面積=Y,計算得出：,凈利潤率=19.55%凈利潤額=6899萬元,物業(yè)組合模式,21,5/22/2020,洋房+高層組合,說明：設洋房占地面積=X，高層占地面積=Y,計算得出：,凈利潤率=18.01%凈利潤額=5998萬元,物業(yè)組合模式,22,5/22/2020,物業(yè)組合模式研究結論,通過測算，B地塊在以上組合模式中，別墅+高層的組合模式利潤率和利潤額都相對較高，但由于別墅只有98套，而且整個地塊面積小，不利于別墅形成規(guī)模組團，不利于別墅產(chǎn)品打造；洋房+高層組合中，洋房318套，可形成較大規(guī)模組團，有利于地塊價值提升，因此建議洋房+高層組合；,23,5/22/2020,C地塊用地拆分研究,24,5/22/2020,通過對CD地塊經(jīng)濟技術指標的初判（地塊面積較大，容積率1.5），地塊可進行多種物業(yè)形態(tài)的組合：單一物業(yè)高容積率純洋房社區(qū)兩種物業(yè)組合模式別墅+高層洋房+高層三種物業(yè)組合模式別墅+洋房+高層滿足容積率的前提下，對物業(yè)組合進行經(jīng)濟測算,物業(yè)組合模式初判,25,5/22/2020,物業(yè)組合模式,單一洋房社區(qū),通過對地塊的分析和解讀，考慮將C地塊打造成為純洋房社區(qū)，由于一般洋房社區(qū)容積率為1.2，如果本地塊要滿足1.5的地塊容積率，可以提高洋房的樓層，如5+1、6+1、7+1電梯洋房，因此針對此種方案進行測算：凈利潤率=21.28%利潤額=11633萬元,26,5/22/2020,別墅+高層組合,說明：設別墅占地面積=X，高層占地面積=Y,計算得出：,凈利潤率=18.65%利潤額=11481萬元,物業(yè)組合模式,27,5/22/2020,洋房+高層組合,說明：設洋房占地面積=X，高層占地面積=Y,計算得出：,凈利潤率=16.67%利潤額=9595萬元,物業(yè)組合模式,28,5/22/2020,組合模式測算結論,從上面的表格可以看出，C地塊的物業(yè)組合模式中，純洋房的組合利潤率和利潤額都最大，分別達到了21.28%和11633萬元；,29,5/22/2020,Stepfive：綜合結論及建筑密度驗證,30,5/22/2020,組合模式綜合結論,根據(jù)對地塊拆分測算結果來看，A地塊的所有物業(yè)組合模式中，別墅+高層和純洋房兩種組合模式是比較可行的；其中別墅+高層組合利潤額相對較高，為32829萬元；純洋房的利潤率相對較高，為25.75%；這兩種方案都具有可行性；,備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。,31,5/22/2020,組合模式綜合結論,備注：別墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高層按照80平米/套計算，以上均為建筑面積。,通過對B、C地塊的測算來看，從利潤額和利潤率兩個方面結合分析其中B地塊以洋房+高層的組合模式最為優(yōu)化，利潤額、利潤率分別達到了5998萬元、18.01%；C地塊以容積率1.5純洋房的物業(yè)方案最為優(yōu)化，其中利潤額為11633萬元，利潤率達21.28%；,32,5/22/2020,組合模式綜合結論,通過對各個地塊的拆分和測算，可以看出，整個項目的產(chǎn)品組合有兩個方向：方案1別墅+洋房+高層利潤率=22.22%利潤額=51046萬元方案2洋房+高層利潤率=22.89%利潤額=48824萬元,33,5/22/2020,設定：別墅單棟投影面積為210平米（平均三聯(lián)計算）洋房單棟投影面積為300平米（平均6+1計算）高層投影面積為500平米（按照兩梯六戶計算）則：別墅密度=單棟投影面積*棟數(shù)/別墅用地面積洋房密度=單棟投影面積*棟數(shù)/洋房用地面積高層建筑密度=單棟投影面積*棟數(shù)/高層用地面積,建筑密度測算,34,5/22/2020,分地塊建筑密度測算：,建筑密度測算,通過對各個地塊各個物業(yè)組團進行密度測算，各物業(yè)組團的建筑密度都小于30%，符合本方案前提條件建筑密度30%；,35,5/22/2020,建筑密度測算,項目整個地塊建筑密度測算：,別墅密度=22.9%洋房密度=24.5%高層建筑密度=18.4%,36,5/22/2020,注意事項,注意一：各類物業(yè)價差設定合理，否則會形成很大的誤差，且在計算時統(tǒng)一用建面單價；,注意二：各類物業(yè)投資成本有所不同，如：建安成本、景觀造價等；,注意三：利潤率高，不一定利潤總額高；,37,5/22