XXXX年武漢商業(yè)年中報告.ppt

武漢商業(yè)地產(chǎn)年中報告2010年1-6月,這半年，從主流商圈購物中心、商業(yè)街、區(qū)域性商業(yè)中心、地下商業(yè)街到社區(qū)商鋪的異軍突起以及不斷發(fā)展的漢口北專業(yè)市場群。江城商鋪市場百花齊放，百家爭鳴，各領(lǐng)風(fēng)騷。2010年上半年主要呈現(xiàn)以下特點：1、舊城改造開始加速，凸顯商業(yè)地產(chǎn)拓展良機。2、專業(yè)市場掀起江城全民投資風(fēng)潮！3、社區(qū)商業(yè)項目6月份集中推盤，成為上半年市場主流。4、社區(qū)商業(yè)開發(fā)中存在粗放規(guī)劃、粗放營銷、粗放定價的問題。,1、舊城改造開始加速，凸顯商業(yè)地產(chǎn)拓展良機。2009年年底開始，武漢市城中村改造全面啟動并加速。從2009年下半年和2010年上半年的土地出讓情況來看，中心城區(qū)出讓土地量的占比有所增加，而這其中多數(shù)涉及到老企業(yè)的搬遷及城中村的改造。如武昌的積玉橋片區(qū)的改造，吸引了三江航天、福星惠譽等本土開發(fā)商；漢口二七片區(qū)的江岸車輛廠改造，漢陽墨水湖片區(qū)改造及四新區(qū)域吸引了廣電集團、名流置業(yè)等等外來開發(fā)商。舊城改造，對于原住民來說提供了改善目前居住生活環(huán)境的機會；對于政府而言，“騰籠換鳥的方式帶來了城市的整體升級；對于開發(fā)商而言：獲得的是曲線拿地的良機，兵不血刃掌控未來城市中心的機會。由于舊城改造項目多為老企業(yè)、老城中村，多處于城市黃金地段，擁有地段好、人口集中、交通便捷、商業(yè)氛圍良好等先天優(yōu)勢，蘊含著巨大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機會。企業(yè)參與舊城改造項目一方面可以獲得當(dāng)?shù)卣母鞣N優(yōu)惠政策，一方面可以避免投入較大成本，規(guī)避未來市場風(fēng)險，同時，還可以形成品牌效應(yīng)和開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)模復(fù)制，為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益的同時也樹立了開發(fā)企業(yè)良好的社會形象。,2、專業(yè)市場掀起江城全民投資風(fēng)潮！提起武漢的專業(yè)市場不得不關(guān)注迅速崛起的漢口北專業(yè)市場群，其業(yè)態(tài)涉及裝飾材料、家具家居、小商品、農(nóng)產(chǎn)品、副食品等等，目前除投入運營的中國家俱CBD、漢口北批發(fā)第一城外，還有漢口北國際商品中心、四季美農(nóng)貿(mào)城、五洲國際建材城等項目仍處于銷售招商階段；此外還有竹葉山中環(huán)商貿(mào)城等。由于單個面積小，總值低，銷售面積和經(jīng)營面積相對可以吻合，獨立收銀的專業(yè)市場鋪位無疑是一種好的投資產(chǎn)品，2010年上半年專業(yè)市場商鋪銷售延續(xù)上年銷售形勢，情況良好，這也掀起了江城全民投資風(fēng)潮！,3、社區(qū)商業(yè)項目6月份集中推盤，成為上半年市場主流。2010年上半年武漢市沒有大型零售商業(yè)項目開盤，無論是市級商業(yè)中心還是區(qū)域商業(yè)中心，項目多處于招商階段或是前期咨詢階段。如招商中的光谷步行商業(yè)街二期、菱角湖萬達廣場等，光谷天地、首義廣場等項目還處于前期咨詢階段。自房產(chǎn)新政公布實施以來，社區(qū)商業(yè)項目于6月份集中推盤，成為2010年上半年的市場主流，社區(qū)商業(yè)的異軍突起，將扛起武漢商業(yè)地產(chǎn)銷售大旗！,6月集中推售的項目一覽表,4、武漢社區(qū)商業(yè)開發(fā)探討目前武漢社區(qū)商業(yè)存在粗放式開發(fā)的問題，主要體現(xiàn)在規(guī)劃、營銷、定價等在幾個方面。要實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)開發(fā)價值的最大化，就必須走專業(yè)化的開發(fā)道路。規(guī)劃方面：從項目規(guī)劃開始，要將商業(yè)部分的規(guī)劃與住宅規(guī)劃整體同步進行，并讓兩者充分相互協(xié)調(diào)，在矛盾中尋求統(tǒng)一。在項目開始階段，開發(fā)商應(yīng)該就住宅、商業(yè)分開尋找專業(yè)的策劃代理商，充分兼顧住宅與商業(yè)。其次，在商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)分布上要規(guī)劃適度。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須遵從社區(qū)商業(yè)的規(guī)律，從實際的消費需求出發(fā)，超過了實際需求的度，將會使社區(qū)商業(yè)招商困難甚至長期空置，最終降低社區(qū)商業(yè)的價值。同時，在業(yè)態(tài)分布上要科學(xué)合理，除了居民的日常購物需求外，還盡量提供銀行、郵局、電信、家政等社會服務(wù)功能，以及圖書、音像、各類培訓(xùn)等文化生活需求，形成集購物、生活便利、娛樂休閑、保健、文化等一身的商業(yè)業(yè)態(tài)。,其三，重視招商工作。目前，武漢社區(qū)商業(yè)已經(jīng)逐漸進入連鎖時代，各類知名品牌連鎖商家不斷在社區(qū)中開設(shè)分店。社區(qū)商業(yè)的招商要盡量招進品牌度高、服務(wù)質(zhì)量好而承租能力又強的商戶。只有招商品質(zhì)有保障，才能實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第四：科學(xué)定價。綜合考慮社區(qū)商業(yè)不同業(yè)態(tài)的租金承受能力和需求面積，注意單鋪總值，建立科學(xué)規(guī)范的評估體系，輔以專業(yè)的營銷策劃手段，通過專業(yè)的市場定位、合理業(yè)態(tài)分布、招商、經(jīng)營管理等環(huán)節(jié)，以實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的價值最大化。,展望2010年的下半年，主要有以下幾個趨勢：1、市級核心商業(yè)中心持有經(jīng)營是主流，銷售型物業(yè)可遇不可求。2、區(qū)域型商業(yè)中心波瀾不驚，零售連鎖巨頭進駐支撐區(qū)域價值。3、社區(qū)商業(yè)商鋪營銷亟需精準化、專業(yè)化！4、專業(yè)市場招商控制和運營管理面臨大考，爭取建立標準化體系。,1、市級核心商業(yè)中心持有經(jīng)營是主流，銷售型物業(yè)可遇不可求。持有經(jīng)營越來越受到開發(fā)商的重視，但這對其資金實力和運營能力也提出了更高要求，武廣商圈內(nèi)武商擴建項目正如火如荼施工之中，漢口飯店地塊、新華路地塊拆遷改造也提上日程；江漢路商圈內(nèi)寶利金二期商業(yè)也即將面世，花樓街地塊拆遷基本完成，李嘉誠旗下長江實業(yè)和和記黃埔聯(lián)袂打造的“武漢東方新天地”有望進入實質(zhì)運作。,2、區(qū)域型商業(yè)中心波瀾不驚，零售連鎖巨頭進駐支撐區(qū)域價值。隨著江城城市框架的整體拉大，商圈多極化、區(qū)域化發(fā)展勢頭明顯，區(qū)域型商業(yè)中心將延續(xù)近年來的一貫良好表現(xiàn)，繼續(xù)高歌猛進，如光谷商圈的光谷天地引進沃爾瑪、米樂星、華誼兄弟影院等商家，其商鋪將在下半年發(fā)售；街道口商圈欲引進超市主力店的未來城項目也將進入招商階段；萬達集團于6月2日摘得武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（沌口）地塊后，將建設(shè)在漢第四座萬達廣場武漢經(jīng)開萬達廣場。零售連鎖巨頭的進駐不僅有效支撐著區(qū)域商鋪的價值，而且也將成為價值成長的助推器。但同時也需注意以下兩點，一是不能過度透支價值，二是應(yīng)結(jié)合區(qū)域發(fā)展進度，綜合考慮市場培育期。如新興的漢口東、沌口、古田、江夏、黃陂等區(qū)域還處于發(fā)展階段，成熟尚需時日。,3、社區(qū)商業(yè)商鋪營銷亟需精準化、專業(yè)化！鑒于上半年社區(qū)商業(yè)項目集中在6月份推售，以及下半年也將有新的社區(qū)商業(yè)商鋪逐步面世，競爭將更加激烈，社區(qū)商業(yè)商鋪的營銷亟需精準化、專業(yè)化，包括專業(yè)的規(guī)劃、專業(yè)的市場定位、專業(yè)的招商銷售及專業(yè)的經(jīng)營管理等等。必須遵從社區(qū)商業(yè)的規(guī)律，從實際的消費需求出發(fā)，引進合適的經(jīng)營商家，制定符合價值規(guī)律的價格，才能實現(xiàn)多方的“共贏”！,4、專業(yè)市場招商控制和運營管理面臨大考，爭取建立標準化體系。隨著漢口北及現(xiàn)有各市場逐步全面進入招商及運營期，招商質(zhì)量控制和運營管理面臨大考。專業(yè)市場開發(fā)