0420_西單大悅城產(chǎn)品線研究.ppt

大悅城產(chǎn)品線研究,目錄,Part1.,Part2.,北京西單大悅城,北京朝陽大悅城,Part3.,沈陽大悅城,Part4.,Part5.,上海大悅城,成都大悅城,Part6.,天津大悅城,Part7.,天津六緯路大悅城,Part8.,大悅城產(chǎn)品模式總結(jié),【中糧集團(tuán)】,集團(tuán)簡(jiǎn)介：中糧集團(tuán)（COFCO）是中國(guó)領(lǐng)先的農(nóng)產(chǎn)品、食品領(lǐng)域多元化產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商，致力于利用不斷再生的自然資源為人類提供營(yíng)養(yǎng)健康的食品、高品質(zhì)的生活空間及生活服務(wù)，貢獻(xiàn)于人類社會(huì)的繁榮。,集團(tuán)使命：我們奉獻(xiàn)營(yíng)養(yǎng)健康的食品和高品質(zhì)的生活服務(wù)，建立行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位，使客戶、股東、員工價(jià)值最大化。中糧集團(tuán)目前下設(shè)中糧糧油、中國(guó)糧油、中國(guó)食品、地產(chǎn)酒店、中國(guó)土畜、中糧屯河、中糧包裝、中糧發(fā)展、金融等9大業(yè)務(wù)板塊。,使命：建造優(yōu)雅品味空間，享受舒適完美生活愿景：卓越的現(xiàn)代生活建造者目標(biāo)：成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)排名前列的地產(chǎn)公司,【中糧地產(chǎn)】,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是中糧集團(tuán)的三大主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。,目標(biāo)規(guī)劃：510年內(nèi)在全國(guó)拓展打造20個(gè)大悅城,目前，中糧置業(yè)旗下的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要包括“大悅城”品牌的大型城市綜合體和中糧廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，加上即將開發(fā)建設(shè)的煙臺(tái)、成都、杭州項(xiàng)目，中糧置業(yè)投資的項(xiàng)目總規(guī)模超過200萬平方米。除此之外，在北京、天津、上海、廣州等一線城市，中糧置業(yè)還自持并運(yùn)營(yíng)十余個(gè)商業(yè)物業(yè)，涉及及商業(yè)、酒店、寫字樓等多種形態(tài)，形成了布局全國(guó)的戰(zhàn)略格局。,【中糧置業(yè)投資有限公司】,隸屬中糧集團(tuán)地產(chǎn)酒店事業(yè)部，承載集團(tuán)打造全服務(wù)鏈城市綜合體的戰(zhàn)略使命。,發(fā)展歷程：2005年11月，中糧集團(tuán)成為“深寶恒A”的第一大股東。2006年2月，“深寶恒A”完成股權(quán)分置改革。2006年4月，上市公司全稱變更為“中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”。,中糧置業(yè)以“建立有價(jià)值的商業(yè)物業(yè)，逐步形成優(yōu)質(zhì)的物業(yè)組合”為使命，始終致力于奉獻(xiàn)高品質(zhì)的生活空間和生活服務(wù)，在物業(yè)管理方面，中糧置業(yè)旗下凱萊物業(yè)管理有限公司，堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)、高效、誠(chéng)信、服務(wù)”的物業(yè)管理理念，以專業(yè)化、高品質(zhì)的管家式服務(wù)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)投資型物業(yè)價(jià)值的最大化。,西單大悅城產(chǎn)品研究,【西單大悅城】基本信息,項(xiàng)目位置：西城西單北大街131號(hào);緊鄰地鐵1號(hào)線、2號(hào)線和4號(hào)線所屬商圈：西單商圈（如圖）占地面積：16073平米建筑面積：20.5萬平米集中商業(yè)：112500平米，占比58；酒店：33200平米，占比17；寫字樓：15000平米，占比8；停車場(chǎng)：31700平米，占比：17%容積率：12.7商業(yè)類型：Mall開發(fā)商：北京新奧西郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：中糧集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)單位：新加坡CPG集團(tuán)/DCI思亞國(guó)際設(shè)計(jì)公司,【西單大悅城】基本信息,物業(yè)管理公司：凱萊物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：55.00元/m2月招商代理：中糧集團(tuán)及香港司培思商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)共同招商經(jīng)營(yíng)管理：中糧置業(yè)投資有限公司交通狀況：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：君太百貨、中友百貨、西單商場(chǎng)等9家百貨店，此商圈內(nèi)缺乏一站式購(gòu)物中心和專門針對(duì)年輕人的體驗(yàn)場(chǎng)所其他概況：在大悅城中餐飲功能、娛樂功能分別占到30%、20%的比重，購(gòu)成商業(yè)新的體驗(yàn)點(diǎn)；在招商過程關(guān)注“首次登陸中國(guó)/北京”的知名品牌引入，如美國(guó)大型服裝零售商N(yùn)EXT；針對(duì)青年人消費(fèi)特征，時(shí)尚品牌、潮流品牌的占比大大提高,【西單大悅城】開發(fā)模式,開發(fā)節(jié)奏：項(xiàng)目規(guī)模：20.5萬平米項(xiàng)目分期：未分期開發(fā)，項(xiàng)目于2007年3月1日竣工物業(yè)配比：資金來源：中糧置業(yè)自有資金其他事項(xiàng)：開發(fā)商實(shí)力：中糧集團(tuán)(COFCO)是國(guó)務(wù)院直屬央企，其發(fā)展歷史可以追溯到1949年，與新中國(guó)同歲。中糧集團(tuán)是國(guó)資委認(rèn)定以房地產(chǎn)為主業(yè)的、多元化大型企業(yè)集團(tuán)，在中國(guó)大陸和香港擁有6家上市公司，打造了福臨門食用油、長(zhǎng)城葡萄酒、金帝巧克力、大悅城ShoppingMall等一系列知名品牌，連續(xù)16年入選美國(guó)財(cái)富雜志全球企業(yè)500強(qiáng)。20042008年，中糧集團(tuán)年?duì)I業(yè)收入突破千億大關(guān)，總資產(chǎn)超過1300億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)367%，復(fù)合增長(zhǎng)率47%的驕人業(yè)績(jī)；合作單位：香港SPACE集團(tuán)戰(zhàn)略投資：中糧集團(tuán)計(jì)劃在未來5到10年，在全國(guó)拓展20個(gè)大悅城，總資產(chǎn)達(dá)到700億元項(xiàng)目投資回報(bào)率：首年的投資回報(bào)率達(dá)到10；往后逐年遞增；成本回收周期：8年左右,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃基本情況：商業(yè)體量：11.25萬平米經(jīng)營(yíng)面積：5.75萬平米層高：首層5米，2-6層4.2米，7-11層3.3米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500平米左右地上層數(shù)：9層地下層數(shù)：4層中庭設(shè)置：個(gè)數(shù)：3個(gè)大?。?00平米、120平米、200平米分布：如圖主題：小橋流水,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì),外部動(dòng)線：西單大悅城緊鄰西單地鐵站以及公交站點(diǎn)；公交線路：22，46，47，83，88，102，603，604，608，626，690等；主入口的設(shè)置也靠近地鐵公交等交通樞紐；,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)線,內(nèi)部動(dòng)線設(shè)計(jì)：,水平動(dòng)線：水平動(dòng)線在內(nèi)部交通設(shè)計(jì)上，對(duì)于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用；水平動(dòng)線設(shè)計(jì)最重要的是主通道動(dòng)線與次通道動(dòng)線的設(shè)計(jì)；主通道：7.2米；次通道：5.4米，4.2米，3.6米；主次干道的水平動(dòng)線設(shè)計(jì)要避免讓顧客走重復(fù)的路垂直動(dòng)線：垂直動(dòng)線的主要功能是自下而上的引導(dǎo)客流；百分之七八十的客人多是利用電扶梯來上下商場(chǎng)的樓層；中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵(lì)人流上行,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)線,垂直動(dòng)線客梯,水平動(dòng)線,垂直動(dòng)線與水平動(dòng)線相結(jié)合,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)線,中庭設(shè)置：景觀式中庭起到塑造與購(gòu)物中心定位相符的主題空間功能，并在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用;一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中活動(dòng)、停留;另一方面，通過通透、寬敞及標(biāo)志的視覺可見性，引導(dǎo)消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地，迅速有針對(duì)性地引導(dǎo)人流;,入口處中庭，約900平米，平面呈不規(guī)則形，挑空至六層,圓形中庭，約120平米，貫穿一至十一層,景觀式中庭，約300平米，以小橋流水為主題的情景化中庭,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)線,通天梯：通天梯從一層至五層;將顧客直接帶到五層，既成為商城的特色景觀，也有效拉動(dòng)了人流上行；,觀光梯：在圓形中庭設(shè)置三部觀光梯;與中庭結(jié)合在一起，創(chuàng)造活力和動(dòng)感，常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物者登高的欲望；,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)動(dòng)線,客梯：設(shè)置在平面的端頭處，起到輔助垂直人流的作用;,自動(dòng)扶梯：百分之七八十的客人多是利用電扶梯來上下商場(chǎng)的樓層;自動(dòng)扶梯是垂直動(dòng)線的主要?jiǎng)泳€；,貨梯：設(shè)置在樓梯間；載重為26人，2000KG;,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì),衛(wèi)生間：設(shè)置在平面的端頭處；男女間比例1:1；蹲位：女廁4個(gè)；男廁4個(gè)；裝修：中檔,建筑外觀：材料：以玻璃幕墻為主；風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，凸顯時(shí)尚，新奇特；,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì),裝修：商場(chǎng)裝修較為簡(jiǎn)陋；材質(zhì)老化嚴(yán)重；裝修風(fēng)格已不夠時(shí)尚；,層高：二至五層：4.2米；六層以上；3.7米；層高整體偏低，空間不流暢，使人有壓抑感；,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì),入口處中庭設(shè)計(jì)：中庭呈不規(guī)則形狀；三層、四層的挑空與一二層不同，向里又扭轉(zhuǎn)了一個(gè)角度；目的：使得空間更富于變化；增大三、四層的展示面；,【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)劃鋪,ZARA,蘋果,優(yōu)衣庫(kù),首層主力店：ZARA：2000平米；蘋果體驗(yàn)店：2000平米；以展示性為主，提升商城整體形象；,3F次主力店：優(yōu)衣庫(kù)：1000平米；靠近電梯，聚攏人流；,【西單大悅城】招商策略及商業(yè)運(yùn)營(yíng),招商定位：商業(yè)主題：國(guó)際青年城；主力店業(yè)態(tài)：以服裝、餐飲為主；主力店檔次：中高檔招商策略：租售比例：全部出租；首年租金：約3億，日均租金14元/平米；租賃模式：全部采用租金模式,商場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)：營(yíng)業(yè)額：三層優(yōu)衣庫(kù)（1000平米）的年銷售額約為4000萬左右；三層卡賓男裝（80多平米）的年銷售額約為1000萬；一層GUESS（200多平米）的年銷售額約為1000萬；開業(yè)活動(dòng)：Minicooper贈(zèng)送活動(dòng)節(jié)日促銷活動(dòng)：情人節(jié)促銷、國(guó)際美食節(jié)平常促銷活動(dòng)：例如變形金剛2首映禮活動(dòng)、奧尼爾李寧宣傳活動(dòng)；商家調(diào)整：根據(jù)銷售額的排名調(diào)整鋪位；,【西單大悅城】商業(yè)運(yùn)營(yíng),業(yè)態(tài)布局：業(yè)態(tài)布局較為合理，但相對(duì)傳統(tǒng)；品牌布局：以中檔、中高檔品牌為主；主打年輕、時(shí)尚的品牌，契合項(xiàng)目定位；,【西單大悅城小結(jié)】,關(guān)于西單大悅城：項(xiàng)目意義：作為中糧集團(tuán)試水商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，西單大悅城擁有無可比擬的地段優(yōu)勢(shì)和卓越的操作團(tuán)隊(duì)，成為中國(guó)城市Mall的典范之作；項(xiàng)目物業(yè)配比：集中商業(yè)：寫字樓：酒店=58:17:8,關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃：外部動(dòng)線與內(nèi)部動(dòng)線設(shè)置較為合理；水平動(dòng)線與垂直動(dòng)線互相呼應(yīng)，人流導(dǎo)向較為明確；通天梯的設(shè)置具有開創(chuàng)意義，較好的解決了高層人流向上問題；三個(gè)中庭的設(shè)置各有特色，具備豐富空間聚攏人流的效果；人流動(dòng)線以直線為主，較為呆板；項(xiàng)目裝修較為陳舊，影響項(xiàng)目品質(zhì)；西單大悅城為先期收購(gòu)商業(yè)產(chǎn)品，產(chǎn)品規(guī)劃以及產(chǎn)品層面，存在硬傷，例層高、走廊寬度；,關(guān)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)效果較好，主力店及次主力店?duì)I業(yè)額較為客觀，人流量較大，提袋率較高；業(yè)態(tài)布局較為保守；,【西單大悅城小結(jié)】,關(guān)于西單大悅城：1、【經(jīng)營(yíng)模式】利用精品店代替主力的商業(yè)模式，大大的提升了購(gòu)物中心的租金水平以及招租的靈活性，是一代新型商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)；2、【品牌實(shí)力】大悅城通過自身精準(zhǔn)定位，于25-35歲的中高端客戶群體，號(hào)召了大量城市最受歡迎的快速時(shí)尚消費(fèi)品牌；3、【商圈優(yōu)勢(shì)】地處城市核心商圈，地段優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)輻射范圍廣，商圈特征明確；4、【產(chǎn)品創(chuàng)新】結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)，利用商業(yè)飛天梯，將人流迅速帶動(dòng)到高樓層，便于帶動(dòng)商業(yè)高樓層人氣，帶動(dòng)商業(yè)人氣以及經(jīng)營(yíng)人流；5、【公共空間】西單大悅城利用4-5個(gè)中庭，地下二層至六層，首層至六層等錯(cuò)落中庭空間，提升商業(yè)視野動(dòng)線。6、【商業(yè)資源沉淀】西單大約城約400個(gè)商業(yè)品牌，同時(shí)西單大悅城品牌問詢以及品牌沉淀近500家，為今后大悅城產(chǎn)品系，提供了充分的品牌支撐，成為大悅城品牌窗口，西單大悅城作用重大!,朝陽大悅城產(chǎn)品研究,【朝陽大悅城】基本信息,項(xiàng)目位置：朝陽區(qū)朝陽北路100號(hào)所屬商圈：朝外商圈（如圖）占地面積：84610平米建筑面積：43萬平米集中商業(yè)：330000平米，占比76.8；酒店式公寓：100000平米，占比23.2；容積率：5.08商業(yè)類型：Mall開發(fā)商：中糧置業(yè)投資有限公司投資商：中糧集團(tuán)建筑方案設(shè)計(jì)：MarklandInternationalLTD建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：中國(guó)京冶工程技術(shù)有限公司建筑設(shè)計(jì)院園林景觀設(shè)計(jì)：日本丹青社機(jī)電設(shè)計(jì)：北京俞龔琪元機(jī)電設(shè)計(jì)事務(wù)所,【朝陽大悅城】基本信息,物業(yè)管理公司：凱萊物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：40.00元/m2月營(yíng)銷策劃：北京捷成興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司廣告推廣：北京通路廣告有限責(zé)任公司交通狀況：,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：朝青板塊周邊大型集中商業(yè)較少，不是傳統(tǒng)商圈，朝陽大悅城屬于此板塊的核心商業(yè)物業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)不是非常激烈其他概況：得益于城市發(fā)展的重心東移，本區(qū)域已經(jīng)云集了眾多高檔住宅，逐漸成為“中央生活區(qū)”，北京新貴人群、高級(jí)城市白領(lǐng)置業(yè)的首選之地。居住總?cè)丝谶_(dá)到百萬，消費(fèi)潛力巨大,【朝陽大悅城】開發(fā)模式,開發(fā)節(jié)奏：項(xiàng)目規(guī)模：43萬平米項(xiàng)目分期：未分期開發(fā)，項(xiàng)目于2009年6月30日竣工物業(yè)配比：資金來源：中糧置業(yè)自有資金其他事項(xiàng)：開發(fā)商實(shí)力：中糧集團(tuán)(COFCO)是國(guó)務(wù)院直屬央企，其發(fā)展歷史可以追溯到1949年，與新中國(guó)同歲。中糧集團(tuán)是國(guó)資委認(rèn)定以房地產(chǎn)為主業(yè)的、多元化大型企業(yè)集團(tuán)，在中國(guó)大陸和香港擁有6家上市公司，打造了福臨門食用油、長(zhǎng)城葡萄酒、金帝巧克力、大悅城ShoppingMall等一系列知名品牌，連續(xù)16年入選美國(guó)財(cái)富雜志全球企業(yè)500強(qiáng)。20042008年，中糧集團(tuán)年?duì)I業(yè)收入突破千億大關(guān)，總資產(chǎn)超過1300億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)367%，復(fù)合增長(zhǎng)率47%的驕人業(yè)績(jī)；戰(zhàn)略投資：中糧集團(tuán)計(jì)劃在未來5到10年，在全國(guó)拓展20個(gè)大悅城，總資產(chǎn)達(dá)到700億元,【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃基本情況：商業(yè)體量：33萬平米層高：首層3層5.1米，標(biāo)準(zhǔn)層面積：3200平米左右地上層數(shù)：11層地下層數(shù)：1層中庭設(shè)置：個(gè)數(shù)：1個(gè)大?。?50平左右分布：正門入口處主題：水韻幻城，心語廣場(chǎng),【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì),人行道：寬度：10.2米，7.2米，6.6米通天梯：數(shù)量及寬度：2部，寬度1.2米位置：F1-F5，F(xiàn)5-F8排布：一單向，一雙向觀光梯：位置：圍繞中庭周邊；購(gòu)物中心端頭處數(shù)量：24部，14402017載重：1000KG，13人扶梯：數(shù)量及寬度：46部，寬度1.2米貨梯：位置：樓層端頭處的樓梯間內(nèi)數(shù)量：12部，4平米載重：2000KG，26人停車場(chǎng)：車位：3000個(gè)分布：地上F5,F6500多個(gè)地下B12400多個(gè)停車費(fèi)：700元/月,【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì),F1-F2平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：,外動(dòng)線內(nèi)動(dòng)線主力動(dòng)線客流動(dòng)線員工動(dòng)線,【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì),F3-F4平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：,外動(dòng)線內(nèi)動(dòng)線主力動(dòng)線客流動(dòng)線員工動(dòng)線,【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì),F5-F6平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：,外動(dòng)線內(nèi)動(dòng)線主力動(dòng)線客流動(dòng)線員工動(dòng)線,【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì),F7-F9平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：,外動(dòng)線內(nèi)動(dòng)線主力動(dòng)線客流動(dòng)線員工動(dòng)線,【朝陽大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì),F10F11平面動(dòng)線設(shè)計(jì)：,外動(dòng)線內(nèi)動(dòng)線主力動(dòng)線客流動(dòng)線員工動(dòng)線,【朝陽大悅城】商業(yè)運(yùn)營(yíng),購(gòu)物中心定位：活力MALL和生活MALL經(jīng)營(yíng)模式：全部采用租金模式結(jié)合商家的銷售狀況調(diào)整鋪位；每年清理營(yíng)業(yè)狀況排名末端的商戶；客戶群體：衣著檔次：中檔年齡結(jié)構(gòu)：16-35歲高檔次品牌進(jìn)出的主流客群：中產(chǎn)階級(jí)及白領(lǐng)普通品牌進(jìn)出的主流客群：學(xué)生及工薪階層高檔客戶群體單價(jià)消費(fèi)水平：800-1000元普通客戶群體單價(jià)消費(fèi)水平：100-400元人均消費(fèi)金額(與成熟店面對(duì)比)crocs:100-400元；季候風(fēng)：500-800元,業(yè)態(tài)布局：B1悅?cè)簧睿荷畛?，時(shí)尚配飾，美容美發(fā)，護(hù)膚產(chǎn)品1F國(guó)際精品：國(guó)際時(shí)裝、珠寶名表、化妝品、餐廳酒吧等2F都會(huì)時(shí)尚：男女時(shí)裝，美發(fā)沙龍，皮具內(nèi)衣，鞋履箱包3F雅致生活：男女服裝、皮具箱包、飾品、餐廳4F潮流薈萃：男女服裝、內(nèi)衣、箱包、飾品、創(chuàng)意家居5F動(dòng)感世界：數(shù)碼電信、運(yùn)動(dòng)休閑、戶外用品、婚紗攝影6F風(fēng)尚美食：時(shí)尚餐廳、亞洲美食、水吧甜品7F華美盛宴：冠軍溜冰場(chǎng)、日本料理、港式茶餐廳8F快樂速食：金逸國(guó)際影城、時(shí)尚快餐、游戲電玩9F商務(wù)自助：金錢豹美食百匯、婚宴廣場(chǎng)、唐宮海鮮舫10F體驗(yàn)世界：藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂園，兒童教育，童裝玩具11F旋律驛站：KTV娛樂,【朝陽大悅城】商業(yè)運(yùn)營(yíng),首席主力店：永旺綜合百貨超市整體布局：B1F4約35,000平米，B1為15,000平米的超市，F(xiàn)1-F4為百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)：時(shí)尚服飾、家庭用品、家居裝飾品、體育用品等次級(jí)主力店：金逸國(guó)際影院設(shè)計(jì)：按照國(guó)際影院最高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，F(xiàn)8F9跨層設(shè)計(jì)面積：4500平米放映廳：8個(gè)豪華放映廳座位：超過1000個(gè)其他主力店：藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂園冠軍空中滑冰場(chǎng)職業(yè)體驗(yàn)樂園模擬的70多個(gè)職業(yè)涵蓋了真實(shí)社會(huì)生活的方方面面，街道、醫(yī)院、超市、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)等等，是小型的現(xiàn)實(shí)社會(huì)目前國(guó)內(nèi)最高級(jí)別的溜冰場(chǎng)，奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)，1800平米的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)冰面面積,沈陽大悅城產(chǎn)品研究,【沈陽大悅城】項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目概況沈陽大悅城是由住宅及商業(yè)裙樓構(gòu)成的綜合項(xiàng)目，總建筑面積52萬平米，其中商業(yè)建筑面積為34萬平方米，營(yíng)業(yè)面積為21萬平方米。C區(qū)是整體項(xiàng)目的最核心地塊，住宅部分總建6萬余平米，由4棟高層建筑組成。沈陽大悅城購(gòu)物中心由A、B、C、D四館和沃爾瑪超市構(gòu)成，是以國(guó)際化的大型ShoppingMall作為核心的主題購(gòu)物中心，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、文化、休閑于一體，中間由一條連通中街的全長(zhǎng)600米的商業(yè)步行街貫穿。沈陽大悅城分兩期開業(yè)，2010年全部完工。沈陽大悅城擁有可同時(shí)可容納1400位觀眾觀影的星美影院；多種特色的餐飲和娛樂設(shè)施；大型室內(nèi)真冰場(chǎng)等等。UNIQLO、MUJI、K-2、DHC、巴貝拉、麻辣誘惑、味千拉面等知名品牌均已入駐，其中UNIQLO、MUJI、巴貝拉、星美影院均為首次登陸沈陽市場(chǎng)。大停車場(chǎng)可泊車2000臺(tái)。,【沈陽大悅城】商業(yè)規(guī)劃,A館：?jiǎn)⒊?先鋒青年,1F：響亮,2F：熱烈,3F：他和她,4F：發(fā)現(xiàn),B館:轉(zhuǎn)折-都市新貴,B1-奇妙,1F-都市,2F-優(yōu)雅,3F-星期五,4F-競(jìng)技,5F-思想,C館:目標(biāo)-摩登家庭,B1-呵護(hù),1F-大街,2F-經(jīng)典,3F-簡(jiǎn)潔,4F-操場(chǎng),5F-團(tuán)聚,D館：分享-未來生活,B1-繽紛,1F-視野,2F-概念,3F-外太空,4F-夢(mèng)幻島,5F-夢(mèng)幻島,首期開業(yè)的A館和B館商鋪分布,上海大悅城產(chǎn)品研究,【上海大悅城】,【上海大悅城】,中國(guó)（長(zhǎng)三角）十大新城市地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn),上海十大新城市地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn),2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)三角峰會(huì),被評(píng)為,【上海大悅城】,【上海大悅城】,【上海大悅城】,【上海大悅城】,合作伙伴,成都大悅城產(chǎn)品研究,【項(xiàng)目基本情況】,項(xiàng)目所在區(qū)域處于四大商圈環(huán)抱之中，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)輻射能力。四大商圈人氣、商氣的積聚為處于環(huán)抱之中的成都大悅城這一城市綜合體項(xiàng)目積淀了龐大的市場(chǎng)空間和雄厚的消費(fèi)力；項(xiàng)目3公里半徑范圍內(nèi)現(xiàn)有人口約50萬人。2-3年內(nèi)，該區(qū)域人口將發(fā)生劇變，昭示著新“富人區(qū)”的形成。隨著近年來商圈的進(jìn)一步成熟和新增樓盤的迅速增加，該區(qū)域未來輻射人口規(guī)模將達(dá)到150萬左右。,【項(xiàng)目地理位置】,中糧成都大悅城位于成都市武侯區(qū)武侯大道與中糧大道的交界處，地處西南三環(huán)內(nèi)，屬于高端住宅云集的雙楠片區(qū)，臨近置信巴厘島和中華名園等住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊交通便利，臨近武侯大道、中糧大道、鵬利大道，近鄰2環(huán)-2.5環(huán)-3環(huán)等主要城市環(huán)線，距成都市規(guī)劃的3號(hào)線地鐵出口僅500米；,【商業(yè)定位】,整體定位：一座讓時(shí)尚融入生活的購(gòu)物休閑PARK；城市時(shí)尚消費(fèi)新地標(biāo)的創(chuàng)造者；都市國(guó)際時(shí)尚生活新方式的定義者；區(qū)域全新模式的引領(lǐng)者,項(xiàng)目亮點(diǎn)：獨(dú)具特色的業(yè)態(tài)，樹立鮮明的主題定位最I(lǐng)N的餐飲/酒吧街；最大的IMAX影院；主題KTV；成都第一家室內(nèi)冰場(chǎng)；獨(dú)特建筑景觀設(shè)計(jì)；主題綠化屋外草坪；酒吧文畫廊,天津大悅城產(chǎn)品研究,【天津大悅城】,【項(xiàng)目區(qū)位】,【交通環(huán)境】,【購(gòu)物中心】,【購(gòu)物中心樓層規(guī)劃】,B1,F1,F2,【購(gòu)物中心樓層規(guī)劃】,F3,F4,F5,【合作伙伴】,天津六緯路大悅城產(chǎn)品研究,【天津六緯路大悅城】,天津站,【天津六緯路大悅城】,【天津六緯路大悅城】,中糧大道中庭效果圖,外景效果圖,天津390米超高層城市地標(biāo)天津超大體量的城市綜合體,大悅城產(chǎn)品規(guī)律性總結(jié),【大悅城產(chǎn)品匯總表】,【一、選址特征】,從大悅城選址特征看：除西單大悅城外，其余項(xiàng)目以城市非城市核心商圈集中商業(yè)，拓展項(xiàng)目以一線城市未來區(qū)域商圈，二、三線城市次級(jí)核心商圈為主的選址拓展標(biāo)準(zhǔn)模式。內(nèi)部看法：“大悅城對(duì)于一、二線城市核心商圈，完全沒有抗性，基本上有這樣的項(xiàng)目就會(huì)拿下，主要是現(xiàn)階段這樣的項(xiàng)目不多?！?朝陽大悅城,西單大悅城,【商圈及競(jìng)爭(zhēng)分布】,上海大悅城,【二、規(guī)模特征】,分兩種情況：一線城市：商業(yè)體量集中在35萬以內(nèi)，其中商業(yè)體量占據(jù)60%以上，其余產(chǎn)品以公寓、酒店式公寓或?qū)懽謽枪δ軜I(yè)態(tài)為主；二、三線城市：商業(yè)體量集中在55萬以內(nèi)，50%以上商業(yè)體量，增加適當(dāng)住宅、可變現(xiàn)物業(yè)；內(nèi)部觀點(diǎn)”“公司所有項(xiàng)目以商業(yè)為核心，商業(yè)體量一定需要保證，大悅城產(chǎn)品系至少也要20萬平方米或以上的商業(yè)體量，大悅城產(chǎn)品系列的最大特點(diǎn)就是在產(chǎn)品組合上復(fù)制大悅城購(gòu)物中心的產(chǎn)品?！?【三、開發(fā)節(jié)奏】,從大悅城現(xiàn)有在營(yíng)的四個(gè)項(xiàng)目來看，北京西單、北京朝陽、上海大悅城以及沈陽的可銷售物業(yè)與商業(yè)是同時(shí)開始的，主要原因是現(xiàn)有項(xiàng)目以收購(gòu)為主，公寓布置與商業(yè)之上，致使從開發(fā)節(jié)奏中同時(shí)起步；內(nèi)部觀點(diǎn)：“是以住宅先行銷售為主，利用商業(yè)的預(yù)期實(shí)現(xiàn)住宅一定的銷售價(jià)值，開發(fā)商現(xiàn)有開發(fā)的順序還是以可變現(xiàn)物業(yè)銷售為主，然后在是商業(yè)，但主要幾個(gè)商業(yè)的特殊性來看，無法得到這樣的結(jié)論，在接下來的商業(yè)開發(fā)中會(huì)以這樣的模式為主?！?西單大悅城,上海大悅城,【四、物業(yè)配比特征】,案例研究：現(xiàn)有在經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心：為西單大悅城、朝陽大悅城、沈陽大悅城、上海大悅城功能業(yè)態(tài)配比來看：功能布局為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂50%：30%：20%的配比；從功能配比上看：大悅城在內(nèi)部復(fù)制著同樣的功能模式，在外部里面以及內(nèi)部空間上，我們看不出特別的相似之處，但是產(chǎn)品功能配比上，存在較大相似性；內(nèi)部觀點(diǎn)：”公司在產(chǎn)品的功能配比上是做過非常深入的研究的，大悅城也做過非常多模式的研究，只是現(xiàn)有的項(xiàng)目比較少，我們看不出來可以明顯的可以總結(jié)的規(guī)律，通常對(duì)于商業(yè)配比的標(biāo)準(zhǔn)是5：2：2：1，就是購(gòu)物、餐飲、娛樂、配套服務(wù)服務(wù)的功能配比比例，但對(duì)于集中購(gòu)物中心來看，餐飲的比重更高些“,【五、產(chǎn)品特征】,西單大悅城飛天梯,朝陽大悅城飛天梯,案例研究：大悅城系列項(xiàng)目在內(nèi)部垂直交通方面，多采用飛天梯等設(shè)備，通過跨層自動(dòng)扶梯，強(qiáng)行把消費(fèi)者帶動(dòng)到高樓層，從而解決客流垂直交通，并且形成獨(dú)特鮮明的特點(diǎn)。,【六、產(chǎn)品特征】,案例研究：大悅城系列項(xiàng)目在公共空間方面要求產(chǎn)品公共空間在5年內(nèi)做到不落后于市場(chǎng)，在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)力求高于目前市場(chǎng)水平。大悅城主通道標(biāo)準(zhǔn)為6-8m，局部可達(dá)9m，層高一層達(dá)到6m，二層以上為5.6m；大悅城系列設(shè)置較多公共空間，整體使用率大約45%50%左右。,【七、動(dòng)線特征】,大悅城系列項(xiàng)目在動(dòng)線方面；1、依據(jù)中庭形成核心，觀光電梯、飛天梯、垂直客梯相互補(bǔ)充；2、內(nèi)部動(dòng)線形成室內(nèi)步行街，圍繞核心中庭將觀光電梯、垂直客梯相連接；3、以一個(gè)核心中庭為主，回字交通動(dòng)線，內(nèi)街單向開鋪為主；,西單大悅城,朝陽大悅城,核心中庭,主要消費(fèi)群體：年齡主要集中在25-35歲，他們有的剛參加工作，有的剛剛組織家庭（尚無孩子），所以他們具有“月光族”的特點(diǎn)，希望享受品質(zhì)生活。次主要消費(fèi)群體：次要消費(fèi)群年齡集中在18-24歲。由于部分“啃老族”的特點(diǎn)，所以具有較高的有效消費(fèi)力，他們對(duì)流行商品，比較熱衷，同時(shí)容易接受新鮮事物和文化。大悅城成功的核心要素是八個(gè)字“時(shí)尚、年輕、潮流、品位”。大悅城