物業(yè)前期介入工作的主要內(nèi)容

物業(yè)前期介入工作的主要內(nèi)容 物業(yè)前期介入,是指物業(yè)公司在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的初期即受聘介入,為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)化、施工缺陷的防范及運(yùn)行成本的控制,提供建設(shè)性的意見(jiàn)。 物業(yè)管理提前介入，在物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建造階段，可以從物業(yè)管理的角度出發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作，按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制、協(xié)助工程監(jiān)理、監(jiān)督施工全過(guò)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與質(zhì)量上的問(wèn)題，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過(guò)程都有更多的保障，促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高;對(duì)于培育整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)積極走向市場(chǎng)，推進(jìn)物業(yè)管理水平的提高，為業(yè)主物權(quán)的保值、增值，有著舉足輕重的作用。物業(yè)前期介入工作的主要內(nèi)容一、土建工程1、建議設(shè)計(jì)單獨(dú)的排煙道和廁所排氣道。對(duì)于商住樓，目前很多沒(méi)有單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，如果共用一個(gè)煙道，則會(huì)引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見(jiàn)。2、建議設(shè)置健身活動(dòng)場(chǎng)地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健身場(chǎng)地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會(huì)在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時(shí)候，再進(jìn)行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應(yīng)采取最佳的防水材料，做完防水后，再進(jìn)行外立面裝施。5、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。二、電氣設(shè)備1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應(yīng)裝上LE開(kāi)關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。2、空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場(chǎng)上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣，安裝位置如果過(guò)小，造成空調(diào)外機(jī)無(wú)法在原位置安裝，業(yè)主就會(huì)隨意另選位置，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來(lái)的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機(jī)的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過(guò)程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問(wèn)題。3、建議設(shè)置樓宇門(mén)警報(bào)系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門(mén)別住以方便進(jìn)出單元門(mén)，也有些樓宇門(mén)不能完全關(guān)閉或者時(shí)常虛掩，很容易給樓宇門(mén)造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機(jī)會(huì)。樓宇門(mén)警報(bào)系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門(mén)超過(guò)3分鐘未關(guān)閉時(shí)，自動(dòng)發(fā)出警報(bào)聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時(shí)通知巡邏的保安進(jìn)行關(guān)閉。（中控室能及時(shí)關(guān)閉警報(bào)系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時(shí)即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆。三、泵房的位置應(yīng)設(shè)在營(yíng)業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。四、環(huán)境綠化配置1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。2、高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。3、建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息五、物業(yè)管理用房要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、公共秩序員崗?fù)?、中控室、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。六、裝飾工程外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水做整體設(shè)防（無(wú)特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）七、門(mén)窗工程木門(mén)和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司在多年的服務(wù)工作中總結(jié)了即實(shí)用又有價(jià)值的見(jiàn)解，避免遺留問(wèn)題